Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Каструба М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии в судебном заседании от истца - Девятькиной Ю.А. (доверенность от 10.12.2012), от ответчика - Новицкой Н.В. (доверенность от 09.01.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме в видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Космея" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.06.2013 по делу N А54-8964/2012 (судья Шуман И.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Космея" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) осуществить зачет расходов в сумме 315 000 рублей, понесенных на проведение капитального ремонта крыши, в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 31.05.2002 N 1031102.
Решением арбитражного суда от 20.06.2013 истцу в иске отказано.
Общество в своей апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение отменить, требования удовлетворить.
Как установлено судом, между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2002 N 1031102, по которому на основании решения управления от 31.05.2002 N 01-010/0276 обществу передано во временное владение и пользование до 30.04.2003 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-е Бутырки, д. 9, для размещения аптечного склада и офиса.
Договором предусмотрено, что по истечении срока его действия и исполнения всех условий и обязательств по нему, он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (пункты 1.3., 1.4., 1.5 договора).
Согласно пункту 6.5. договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Письмом от 31.07.2012 N 0168/6133 управление подтвердило, что договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2002 N 1031102 продлен до 21.05.2013 (т. 1, л.д. 17).
По акту приема-передачи от 01.06.2002 управление передало, а общество "Космея" приняло нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-е Бутырки, д. 9, в удовлетворительном состоянии, претензий стороны друг к другу не имели.
Арендная плата установлена в сумме 6235 руб. 40 копеек (без НДС) в месяц, размер которой впоследствии изменялся неоднократно соглашениями от 31.05.2002, от 19.06.2002, от 06.08.2003, от 08.07.2005, от 14.09.2005, от 26.02.2007 (т. 1, л.д. 12-16).
Пунктом 3.2.6 договора от 31.05.2002 N 1031102 на арендатора возложена обязанность своевременно за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта, а также фасада здания пропорционально занимаемым площадям.
Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт здания, проводится арендатором только с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления (пункт 7.2. договора).
Кроме того, согласно пункту 2.2. указанного договора арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы по дополнительному соглашению между сторонами в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.
Письмом 05.06.2012 N 8 (т. 1, л.д. 18) общество обратилось в управление за разрешением на проведение капитального ремонта крыши, на что получило согласие арендодателя (от 14.06.2012 N 01-68/4614) с условием согласования ремонта с балансодержателем здания и иными необходимыми службами города. При этом указало, что Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городской округ город Рязань, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-I, с 01.01.2009 возмещение затрат, произведенных на капитальный ремонт, в счет арендной платы не предусмотрено (т. 1, л.д. 19).
Из письма управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Рязани от 09.08.2012 N 01-07/1388 следовало, что его согласия на работы по ремонту кровли не требуется.
На основании договора подряда 10.08.2012 N 22 ООО "Кровгарант" (подрядчиком) выполнены работы по ремонту мягкой кровли нежилого помещения на сумму 315000 руб., включая НДС и стоимость материалов. Работы оплачены истцом платежными поручениями от 14.08.2012 N 146, от 14.08.2012 N 147, от 27.09.2012 N 173.
Поскольку заявление истца от 09.10.2012 о зачете указанных затрат в счет уплаты арендных платежей управлением оставлено без удовлетворения, спор передан на разрешение арбитражного суда.
Суд первой инстанции отказал истцу в иске по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, по общему правилу, проведение капитального ремонта арендуемого имущества является обязанностью арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Кодекса юридические лица и граждане свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В данном случае по договору аренды арендатор обязался проводить капитальный ремонт арендуемого помещения. Такое распределение обязанностей сторон не противоречило пункту 1 статьи 616 Кодекса.
Вместе с тем, Кодексом не предусмотрены порядок и условия возмещения затрат на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, в случае, если такой ремонт проводится арендатором. Такой порядок должен быть предусмотрен законом, иным правовым актом или договором аренды, устанавливающими порядок проведения капитального ремонта.
В свою очередь пунктом 7.2. вышеназванного договора определено, что стоимость неотделимых улучшения, в том числе капитального ремонта объекта, может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления.
Положением о порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани и изменения базовой ставки арендной платы", утвержденным решением Рязанского городского Совета от 30.05.2002 N 220, действовавшим в момент заключения договора аренды, было предусмотрено возмещение при расчете арендной платы затрат путем применения коэффициента капитального ремонта (0,25). Возмещение оформлялось соглашением сторон на срок не больше года при наличии необходимого пакета документов.
Данное Положение утратило силу в связи с изданием решения Рязанского городского Совета от 12.04.2007 N 262-III.
Действующим Положением, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-I (далее - Положение N 923-1), возмещение затрат, произведенных на капитальный ремонт, в счет арендной платы не предусмотрено, о чем истец был предупрежден в письме управления от 14.06.2012 N 01-68/4614.
В соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого имущества. Капитальный ремонт кровли произведен им в 2012 году в период действия Положения N 923-1.
Из решения Думы от 11.12.2008 N 923-1 не следует, что его действие распространяется правоотношения сторон, возникшие до его принятия.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец не доказал право на зачет стоимости улучшений в счет арендной платы, соответствует действующему законодательству, нормативным правовым актам органа местного самоуправления и фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, суд учел, что согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2002 следует, что спорное имущество было передано арендатору в удовлетворительном состоянии.
Доказательства о наступлении событий, предусмотренных в пункте 3.2.14 договора, в результате которых дальнейшее использование всего или части арендуемого имущества без проведения капитального ремонта стало невозможным, истец не представил. Осмотр состояния кровли здания специалистом либо комиссией с участием арендодателя не производился.
Ссылка истца на положения пункта 2 статьи 422 Кодекса судом отклонена, поскольку закон, который устанавливает и содержит какие либо иные обязательные для сторон правила в этой сфере, не принят.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.06.2013 по делу N А54-8964/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N А54-8964/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N А54-8964/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Каструба М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии в судебном заседании от истца - Девятькиной Ю.А. (доверенность от 10.12.2012), от ответчика - Новицкой Н.В. (доверенность от 09.01.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме в видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Космея" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.06.2013 по делу N А54-8964/2012 (судья Шуман И.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Космея" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) осуществить зачет расходов в сумме 315 000 рублей, понесенных на проведение капитального ремонта крыши, в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 31.05.2002 N 1031102.
Решением арбитражного суда от 20.06.2013 истцу в иске отказано.
Общество в своей апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение отменить, требования удовлетворить.
Как установлено судом, между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2002 N 1031102, по которому на основании решения управления от 31.05.2002 N 01-010/0276 обществу передано во временное владение и пользование до 30.04.2003 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-е Бутырки, д. 9, для размещения аптечного склада и офиса.
Договором предусмотрено, что по истечении срока его действия и исполнения всех условий и обязательств по нему, он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (пункты 1.3., 1.4., 1.5 договора).
Согласно пункту 6.5. договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Письмом от 31.07.2012 N 0168/6133 управление подтвердило, что договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2002 N 1031102 продлен до 21.05.2013 (т. 1, л.д. 17).
По акту приема-передачи от 01.06.2002 управление передало, а общество "Космея" приняло нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. 2-е Бутырки, д. 9, в удовлетворительном состоянии, претензий стороны друг к другу не имели.
Арендная плата установлена в сумме 6235 руб. 40 копеек (без НДС) в месяц, размер которой впоследствии изменялся неоднократно соглашениями от 31.05.2002, от 19.06.2002, от 06.08.2003, от 08.07.2005, от 14.09.2005, от 26.02.2007 (т. 1, л.д. 12-16).
Пунктом 3.2.6 договора от 31.05.2002 N 1031102 на арендатора возложена обязанность своевременно за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта, а также фасада здания пропорционально занимаемым площадям.
Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт здания, проводится арендатором только с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления (пункт 7.2. договора).
Кроме того, согласно пункту 2.2. указанного договора арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы по дополнительному соглашению между сторонами в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.
Письмом 05.06.2012 N 8 (т. 1, л.д. 18) общество обратилось в управление за разрешением на проведение капитального ремонта крыши, на что получило согласие арендодателя (от 14.06.2012 N 01-68/4614) с условием согласования ремонта с балансодержателем здания и иными необходимыми службами города. При этом указало, что Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городской округ город Рязань, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-I, с 01.01.2009 возмещение затрат, произведенных на капитальный ремонт, в счет арендной платы не предусмотрено (т. 1, л.д. 19).
Из письма управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Рязани от 09.08.2012 N 01-07/1388 следовало, что его согласия на работы по ремонту кровли не требуется.
На основании договора подряда 10.08.2012 N 22 ООО "Кровгарант" (подрядчиком) выполнены работы по ремонту мягкой кровли нежилого помещения на сумму 315000 руб., включая НДС и стоимость материалов. Работы оплачены истцом платежными поручениями от 14.08.2012 N 146, от 14.08.2012 N 147, от 27.09.2012 N 173.
Поскольку заявление истца от 09.10.2012 о зачете указанных затрат в счет уплаты арендных платежей управлением оставлено без удовлетворения, спор передан на разрешение арбитражного суда.
Суд первой инстанции отказал истцу в иске по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, по общему правилу, проведение капитального ремонта арендуемого имущества является обязанностью арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Кодекса юридические лица и граждане свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В данном случае по договору аренды арендатор обязался проводить капитальный ремонт арендуемого помещения. Такое распределение обязанностей сторон не противоречило пункту 1 статьи 616 Кодекса.
Вместе с тем, Кодексом не предусмотрены порядок и условия возмещения затрат на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, в случае, если такой ремонт проводится арендатором. Такой порядок должен быть предусмотрен законом, иным правовым актом или договором аренды, устанавливающими порядок проведения капитального ремонта.
В свою очередь пунктом 7.2. вышеназванного договора определено, что стоимость неотделимых улучшения, в том числе капитального ремонта объекта, может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления.
Положением о порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани и изменения базовой ставки арендной платы", утвержденным решением Рязанского городского Совета от 30.05.2002 N 220, действовавшим в момент заключения договора аренды, было предусмотрено возмещение при расчете арендной платы затрат путем применения коэффициента капитального ремонта (0,25). Возмещение оформлялось соглашением сторон на срок не больше года при наличии необходимого пакета документов.
Данное Положение утратило силу в связи с изданием решения Рязанского городского Совета от 12.04.2007 N 262-III.
Действующим Положением, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-I (далее - Положение N 923-1), возмещение затрат, произведенных на капитальный ремонт, в счет арендной платы не предусмотрено, о чем истец был предупрежден в письме управления от 14.06.2012 N 01-68/4614.
В соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого имущества. Капитальный ремонт кровли произведен им в 2012 году в период действия Положения N 923-1.
Из решения Думы от 11.12.2008 N 923-1 не следует, что его действие распространяется правоотношения сторон, возникшие до его принятия.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец не доказал право на зачет стоимости улучшений в счет арендной платы, соответствует действующему законодательству, нормативным правовым актам органа местного самоуправления и фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, суд учел, что согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2002 следует, что спорное имущество было передано арендатору в удовлетворительном состоянии.
Доказательства о наступлении событий, предусмотренных в пункте 3.2.14 договора, в результате которых дальнейшее использование всего или части арендуемого имущества без проведения капитального ремонта стало невозможным, истец не представил. Осмотр состояния кровли здания специалистом либо комиссией с участием арендодателя не производился.
Ссылка истца на положения пункта 2 статьи 422 Кодекса судом отклонена, поскольку закон, который устанавливает и содержит какие либо иные обязательные для сторон правила в этой сфере, не принят.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.06.2013 по делу N А54-8964/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)