Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вепрова А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.,
судей Кабировой Е.В., Ночевника С.Г.,
при секретаре Т.К.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Н. - Т.А. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года, которым удовлетворены исковые требования М. к Н., С.В. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., объяснения представителя ответчика Н. - Т.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца М. - Л., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратилась в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к Н., С.В. о признании права собственности на жилой дом N, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указывала, что 22 декабря 1994 года ответчик С. по ее поручению и за ее счет заключил с ответчиком Н. договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по цене, равной одному миллиону рублей. После заключения сделки оригинал договора купли-продажи и иные документы на жилой дом были переданы истцу. Однако, данный договор в нарушение действующего на тот момент законодательства, не был зарегистрирован в Проектно-инвентаризационном бюро поселка Рощино.
Вместе с тем с момента приобретения жилого дома и до настоящего времени М. открыто и непрерывно пользовалась спорным объектом недвижимого имущества, а также на протяжении 18 лет несла расходы по его содержанию.
В этой связи истец находила основания для применения положений ст. 234 ГК РФ и признания за ней права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности (л.д. 6 - 8).
В судебном заседании суда первой инстанции истец М. исковые требования поддерживала в полном объеме.
Представитель ответчика Н. Т.А. просил в иске отказать.
Представитель ответчика С.В. С.Т. исковые требования признавала, просила иск удовлетворить (л.д. 86 - 93).
18 апреля 2013 года Выборгским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены, за М. признано право собственности на жилой дом N, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 94 - 103).
Представитель ответчика Н. - Т.А., не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить.
В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права, имея в виду применение закона, не подлежащего применению, и неправильное истолкование закона.
Податель жалобы полагает, что при вынесении обжалуемого решения суд неправильно истолковал понятие добросовестности, неправильно оценил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем пришел к неверным выводам. В этой связи указывает, что истец с 1994 года знала о том, что покупателем по договору купли-продажи спорного дома является ответчик С.В., в то время как она имеет право пользования данным жилым помещением в качестве члена семьи покупателя. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривались и подтверждаются материалами ранее рассмотренного Выборгским городским судом гражданского дела N 2-282/13. Более того, в рамках указанного дела истец ссылалась на открытое добросовестное владение домом своего родственника С.В. Между тем, С.В. отказался от иска, производство по делу было прекращено. Полагает, что указанные факты свидетельствуют об отсутствии признака добросовестности в действиях истца и подтверждают право собственности Н. на спорный объект.
Одновременно представитель ответчика ссылается на то, что суд неправильно истолковал признаки владения имуществом как своим собственным и пришел к ошибочному выводу относительно правовых последствий заключенного между ответчиками договора купли-продажи.
Кроме того, указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка правоустанавливающим документам на дом, представленным ответчиком, сделан неверный вывод о том, что Н. не предпринял мер по оформлению права собственности на недвижимое имущество, а также необоснованно отказал истцу в вызове и допросе свидетелей, при этом дав оценку показаниям свидетелей, полученным в рамках рассмотрения иного гражданского дела.
Полагает, что С.В. является ненадлежащим ответчиком, оснований для принятия признания им иска у суда не имелось (л.д. 108 - 114).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Н. - Т.А. поддерживал доводы жалобы.
Представитель истца М. - Л. возражала против доводов жалобы.
Истец М. и ответчики Н., С.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении жалобы извещены, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебной коллегией постановлено определение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Пунктом 1 статьи 234 предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- - давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- - давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- - давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
- - владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Исходя из смысла приведенной нормы для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
Содержание вышеприведенной нормы с учетом положений ст. 225 ГК РФ свидетельствует о том, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено в том числе на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Однако в этом случае владение может быть признано добросовестным лишь в том случае, когда лицо, владеющее таким имуществом, не знает и не должно знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности и соответственно о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался.
Из материалов дела следует, что собственником жилого дома N <адрес> является Н. (л.д. 25).
Вместе с тем, <...> между Н. и С.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома N <адрес> удостоверенный нотариусом города Выборга Б. (л.д. 40, 41).
По утверждению истца С.В. является мужем ее дочери, приобретал дом по ее поручению и на ее средства, подлинный экземпляр договора передал ей, после чего они с мужем проживали в этом доме постоянно. После кончины супруга она проживала там с весны до осени, на протяжении 18 лет производила ремонт, возвела новые хозяйственные постройки, установила забор, осуществляла платежи за коммунальные услуги, налоги, принимала гостей. За указанный период времени никто на участок не приходил, своих прав на дом не заявлял.
Другими словами, истец знала о наличии договора купли-продажи между Н. и С.В. Кроме того, из материалов дела усматривается, что М. известно о существовании спора между ответчиками о праве собственности на жилой дом N, расположенный по адресу: <адрес>.
При указанных обстоятельствах нельзя утверждать, что М. владела спорным имуществом добросовестно и как своим собственным. Доводы жалобы в данной части являются обоснованными.
Также обоснованными судебная коллегия находит доводы жалобы о том, что истцом не доказаны длительность и непрерывность владения ею жилым домом.
Так, представленные квитанции об оплате налогов и иных платежей (л.д. 69 - 85) относятся к периоду 2001 - 2012 гг. При этом платежи осуществлялись не истцом, а С.В. Более того, постановлением администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области от 20 марта 2008 года земельный участок по указанному адресу площадью 1400 кв. м предоставлялся С.В., а не М.
Иных доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ в подтверждение указанных обстоятельств истцом не представлено.
Показания свидетелей, допрошенных в рамках разрешения иного спора по другому гражданскому делу, не могут являться доказательствами по настоящему делу ввиду несоблюдения требований ст. ст. 69, 70 ГПК РФ, а потому суд не вправе был ссылаться в решении на обстоятельства, установленные с помощью таких показаний.
Учитывая изложенное, вывод суда о наличии оснований для признания за истцом права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, является ошибочным. Решение суда подлежит отмене в связи недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328, 329, п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований М. к Н., С.В. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.06.2013 N 33-2860/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. N 33-2860/2013
Судья Вепрова А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.,
судей Кабировой Е.В., Ночевника С.Г.,
при секретаре Т.К.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Н. - Т.А. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года, которым удовлетворены исковые требования М. к Н., С.В. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., объяснения представителя ответчика Н. - Т.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца М. - Л., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратилась в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к Н., С.В. о признании права собственности на жилой дом N, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указывала, что 22 декабря 1994 года ответчик С. по ее поручению и за ее счет заключил с ответчиком Н. договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по цене, равной одному миллиону рублей. После заключения сделки оригинал договора купли-продажи и иные документы на жилой дом были переданы истцу. Однако, данный договор в нарушение действующего на тот момент законодательства, не был зарегистрирован в Проектно-инвентаризационном бюро поселка Рощино.
Вместе с тем с момента приобретения жилого дома и до настоящего времени М. открыто и непрерывно пользовалась спорным объектом недвижимого имущества, а также на протяжении 18 лет несла расходы по его содержанию.
В этой связи истец находила основания для применения положений ст. 234 ГК РФ и признания за ней права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности (л.д. 6 - 8).
В судебном заседании суда первой инстанции истец М. исковые требования поддерживала в полном объеме.
Представитель ответчика Н. Т.А. просил в иске отказать.
Представитель ответчика С.В. С.Т. исковые требования признавала, просила иск удовлетворить (л.д. 86 - 93).
18 апреля 2013 года Выборгским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены, за М. признано право собственности на жилой дом N, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 94 - 103).
Представитель ответчика Н. - Т.А., не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить.
В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права, имея в виду применение закона, не подлежащего применению, и неправильное истолкование закона.
Податель жалобы полагает, что при вынесении обжалуемого решения суд неправильно истолковал понятие добросовестности, неправильно оценил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем пришел к неверным выводам. В этой связи указывает, что истец с 1994 года знала о том, что покупателем по договору купли-продажи спорного дома является ответчик С.В., в то время как она имеет право пользования данным жилым помещением в качестве члена семьи покупателя. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривались и подтверждаются материалами ранее рассмотренного Выборгским городским судом гражданского дела N 2-282/13. Более того, в рамках указанного дела истец ссылалась на открытое добросовестное владение домом своего родственника С.В. Между тем, С.В. отказался от иска, производство по делу было прекращено. Полагает, что указанные факты свидетельствуют об отсутствии признака добросовестности в действиях истца и подтверждают право собственности Н. на спорный объект.
Одновременно представитель ответчика ссылается на то, что суд неправильно истолковал признаки владения имуществом как своим собственным и пришел к ошибочному выводу относительно правовых последствий заключенного между ответчиками договора купли-продажи.
Кроме того, указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка правоустанавливающим документам на дом, представленным ответчиком, сделан неверный вывод о том, что Н. не предпринял мер по оформлению права собственности на недвижимое имущество, а также необоснованно отказал истцу в вызове и допросе свидетелей, при этом дав оценку показаниям свидетелей, полученным в рамках рассмотрения иного гражданского дела.
Полагает, что С.В. является ненадлежащим ответчиком, оснований для принятия признания им иска у суда не имелось (л.д. 108 - 114).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Н. - Т.А. поддерживал доводы жалобы.
Представитель истца М. - Л. возражала против доводов жалобы.
Истец М. и ответчики Н., С.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении жалобы извещены, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебной коллегией постановлено определение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Пунктом 1 статьи 234 предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- - давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- - давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- - давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
- - владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Исходя из смысла приведенной нормы для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
Содержание вышеприведенной нормы с учетом положений ст. 225 ГК РФ свидетельствует о том, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено в том числе на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Однако в этом случае владение может быть признано добросовестным лишь в том случае, когда лицо, владеющее таким имуществом, не знает и не должно знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности и соответственно о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался.
Из материалов дела следует, что собственником жилого дома N <адрес> является Н. (л.д. 25).
Вместе с тем, <...> между Н. и С.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома N <адрес> удостоверенный нотариусом города Выборга Б. (л.д. 40, 41).
По утверждению истца С.В. является мужем ее дочери, приобретал дом по ее поручению и на ее средства, подлинный экземпляр договора передал ей, после чего они с мужем проживали в этом доме постоянно. После кончины супруга она проживала там с весны до осени, на протяжении 18 лет производила ремонт, возвела новые хозяйственные постройки, установила забор, осуществляла платежи за коммунальные услуги, налоги, принимала гостей. За указанный период времени никто на участок не приходил, своих прав на дом не заявлял.
Другими словами, истец знала о наличии договора купли-продажи между Н. и С.В. Кроме того, из материалов дела усматривается, что М. известно о существовании спора между ответчиками о праве собственности на жилой дом N, расположенный по адресу: <адрес>.
При указанных обстоятельствах нельзя утверждать, что М. владела спорным имуществом добросовестно и как своим собственным. Доводы жалобы в данной части являются обоснованными.
Также обоснованными судебная коллегия находит доводы жалобы о том, что истцом не доказаны длительность и непрерывность владения ею жилым домом.
Так, представленные квитанции об оплате налогов и иных платежей (л.д. 69 - 85) относятся к периоду 2001 - 2012 гг. При этом платежи осуществлялись не истцом, а С.В. Более того, постановлением администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области от 20 марта 2008 года земельный участок по указанному адресу площадью 1400 кв. м предоставлялся С.В., а не М.
Иных доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ в подтверждение указанных обстоятельств истцом не представлено.
Показания свидетелей, допрошенных в рамках разрешения иного спора по другому гражданскому делу, не могут являться доказательствами по настоящему делу ввиду несоблюдения требований ст. ст. 69, 70 ГПК РФ, а потому суд не вправе был ссылаться в решении на обстоятельства, установленные с помощью таких показаний.
Учитывая изложенное, вывод суда о наличии оснований для признания за истцом права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, является ошибочным. Решение суда подлежит отмене в связи недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328, 329, п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований М. к Н., С.В. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)