Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гольман С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Пожиловой В.А.,
судей Запятовой Н.А., Белышевой Е.Л.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пожиловой В.А.
дело по апелляционной жалобе представителя Ч.С.В. П.Р.А., действующего на основании доверенности, на решение Кинешемского городского суда Ивановской области от 19 декабря 2012 года по иску Ч.С.В. к К.А.В. о взыскании денежных средств и встречному иску К.А.В. к Ч.С.В. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным вследствие безденежности,
Ч.С.В. обратилась в суд с иском к К.А.В. о взыскании денежных средств, мотивируя следующим. 14 февраля 2012 года между ней и К.А.В. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ХХХ, принадлежащего К.А.В., в связи с чем ею произведена предоплата в сумме 800 000 рублей, которую по условиям договора продавец должен возвратить при невозможности совершить указанную сделку. В дальнейшем ей стало известно, что 15 февраля 2012 года на данный объект недвижимости наложен запрет на совершение регистрационных действий, который не снят до настоящего времени, поэтому заключить сделку и исполнить указанное в договоре обязательство невозможно. Ч.С.В. потребовала от К.А.В. вернуть выплаченные денежные средства, однако требование ответчиком не исполнено.
Ч.С.В. просила суд взыскать с К.А.В. 800 000 рублей - сумму основного долга, 42 666 рублей 66 копеек - проценты за необоснованное пользование чужими денежными средствами, указать в решении суда о том, что начисление процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами производится до фактического исполнения денежного обязательства, так же просила взыскать судебные расходы.
К.А.В. обратился в суд со встречным иском к Ч.С.В. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным, обосновывая его тем, что заключенный с Ч.СВ. договор является предварительным, договором о намерениях совершить сделку, никаких денежных расчетов по нему не производилось. В пункте 7 предварительного договора купли-продажи жилого дома отражено полное понимание его текста обеими сторонами. Со стороны К.А.В. угрозы, насилие, принуждение в отношении Ч.С.В. при подписании договора не применялись. Ч.С.В. находилась в здравом уме, своей подписью подтвердила согласие со всеми условиями договора. После заключения предварительного договора каких-либо препятствий к заключению основного договора К.А.В. не чинил, каких-либо предложений по этому вопросу от Ч.С.В. не поступало. В предварительном договоре отсутствуют ссылки на получение им денежных средств, пункт 4 предварительного договора о том, что сумма предоплаты составляет 800 000 рублей и дополнение к договору о возврате денежных средств в разумный срок в случае их получения - являются предварительными условиями, соглашением о намерении совершить сделку; а сам предварительный договор не является документом, подтверждающим факт получения денег К.А.В. Таким образом, предварительный договор Ч.С.В. не был исполнен, является безденежным, а поэтому является недействительным, поскольку были нарушены существенные условия договора по оплате.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Ч.С.В. и встречных исковых требований К.А.В. отказано.
К.А.В. решение суда не обжаловал.
С решением суда не согласна Ч.С.В., в апелляционной жалобе ее представитель П.Р.А., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Ч.С.В.
Выслушав Ч.С.В., ее представителя П.Р.А., поддержавших доводы жалобы, возражения на жалобу К.А.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия, приходит к следующему.
Отказ Ч.С.В. в удовлетворении заявленных ею исковых требований основан судом в решении на следующих выводах.
Из характеристики предварительного договора как организационного в Гражданском кодексе следует, что во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороной другой стороне, поскольку обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла, предварительный договор сам по себе не содержит денежное обязательство, такое обязательство может предусматриваться только основным договором.
При этом суд ссылается на объяснения сторон, в соответствии с которыми при подписании предварительного договора купли-продажи жилого дома от 14 февраля 2012 года они имели намерение заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома ХХХ, и считают данный договор именно предварительным.
С выводом суда о том, что предварительный договор не содержит и в силу закона не может содержать условие о денежном обязательстве, согласиться нельзя.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; к ним применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
Статьей 421 Гражданского кодекса установлен принцип свободы заключения договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем, договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу части 2 данной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (часть 3 статьи 429 Гражданского кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, под которыми понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Комментируя положения норм, содержащихся в названных выше ст. ст. 420, 421, 429, 432 ГК РФ, оценивая содержание предварительного договора, заключенного сторонами по делу, представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В суд первой инстанции Ч.С.В. и К.А.В. представили выполненный машинописно и рукописно на двух листах, двух страницах два экземпляра "Предварительный договор купли-продажи жилого дома" от 14 февраля 2012 года (л.д. 14 - 15, 126), заключенный между К.А.В. и Ч.С.В., согласно пункту 1 которого, К.А.В. как продавец передает, а Ч.С.В. как покупатель принимает в собственность жилой дом, расположенный по адресу: ХХХ, общей площадью 128,7 квадратных метра, жилой площадью 78,6 квадратных метра, с кадастровым номером ХХХ, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ХХХ, общей площадью 1027 (749 - зачеркнуто) квадратных метров, предоставленном для размещения и обслуживания индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов, находящегося в аренде у К.А.В.
Согласно пункту 3 указанного предварительного договора, жилой дом оценивается по соглашению сторон в сумме 4 100 000 рублей. В соответствии с пунктом 4 (вместо исправленного пункта 5 в экземпляре Ч.СВ.) "сумма предоплаты составляет 800 000 (восемьсот тысяч) рублей". В соответствии с пунктом 5 данного соглашения, сумма 3 300 000 рублей оплачивается покупателем до 14 марта 2012 года. Согласно пункту 6 предварительного договора, на 14 февраля 2012 года обременения по дому сняты, с подлинниками документов покупатель ознакомлен лично.
После подписей Ч.СВ. и К.А.В. в предварительном договоре на странице второго листа соглашения имеется рукописно исполненная запись - дополнение о том, что в случае неполучения всей денежной суммы до 14 марта 2012 года, а также при возникновении форсмажорных препятствий для регистрации права собственности на дом продавец возвращает сумму предоплаты в разумный срок; проставлены подписи сторон.
Анализируя содержания договора, судебная коллегия приходит к выводу, что предварительный договор, составленный сторонами по делу, относится к двухстороннему договору, составлен в письменной форме, содержит предмет и другие существенные условия, к которым относится также цена, предварительная оплата и сроки оплаты в целом по договору, а также последствия неисполнения договора. Таким образом, договор соответствует требованиям, содержащимся в ст. 429 ГК РФ, а также в ст. 432 ГК РФ.
Учитывая, что в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, а нормы статьи 429 ГК РФ не содержат запрета включать в содержание договора условия об оплате, то стороны в предварительном договоре были вправе и фактически предусмотрели внесение предоплаты в счет основного договора купли-продажи.
Действительно, в пункте 4 договора указано, что сумма предоплаты составляет 800 000 рублей; другие условия предварительного договора не содержат вывод с определенной точностью подтверждающие передачу Ч.С.В. К.А.В. денежной суммы в размере 800 000 рублей, поэтому между сторонами и возник спор.
По мнению суда первой инстанции, Ч.С.В. в соответствии с требованиями части 1 статьи 161 и части 1 статьи 162 Гражданского кодекса, части 1 статьи 56 ГПК РФ должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи К.А.В. денежной суммы в качестве предоплаты, поскольку договор не подтверждает факт передачи денежной суммы, однако таких доказательств не представила. Как следует из объяснений сторон, каких-либо отдельных документов, в том числе в виде расписок о передаче Ч.С.В. К.А.В. и получению им денежных средств в размере 800 000 рублей не составлялось, какие-либо письма о признании долга К.А.В. не направлялись. Показаниями свидетелей данный факт подтвержден быть не может.
С доводами Ч.С.В. о толковании договора в ее пользу суд первой инстанции также не согласился.
Оценивая доказательства и выводы суда, изложенные в решении относительно толкования спорного предварительного договора, а также оценки представленных Ч.С.В. доказательств - показаний свидетеля Д.Р.Б. и других письменных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что условие о предоплате в сумме 800 000 рублей исполнено Ч.С.В. 14.02.2012 года, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Спорный договор в пунктах 3, 4 и 5 содержит условия о цене жилого дома "4 100 000 рублей", а также о сумме предоплаты - "800 000 рублей", о сумме "3 300 000 рублей", которая оплачивается покупателем до 14 марта 2012 года.
Кроме того, договор содержит дополнение, в соответствии с которым "неполучение всей денежной суммы до 14 марта 2012 года, а также при возникновении форс-мажорных, непреодолимых препятствий для регистрации права собственности на дом Продавец возвращает сумму предоплаты в разумный срок".
Анализируя содержание условий договора, изложенных в п. п. 3, 4,5 и в дополнении, судебная коллегия приходит к выводу, что предоплату в сумме 800 000 рублей Ч.С.В. передала К.А.В. 14 февраля 2012 года, ибо в договоре не указана какая-либо другая дата ее выплаты, а у Продавца в случае невыплаты Ч.С.В. 800 000 рублей 14.02.2012 года отсутствовала бы обязанность возврата суммы предоплаты и необходимость включения в договор данного условия, содержащегося в дополнении.
Кроме того, судебная коллегия находит, что в подтверждение получения К.А.В. от Ч.С.В. 800 000 рублей по предварительному договору Ч.С.В. вправе ссылаться также на показания свидетелей и другие письменные доказательства, поскольку предварительный договор купли-продажи жилого дома от 14 февраля 2012 года составлен в письменной форме.
Такой вывод не противоречит части 1 ст. 162 ГК РФ, в силу которой сторона в случае спора не вправе ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, если сделка совершена при несоблюдении простой письменной формы.
Так объяснениями сторон по делу подтверждается, что предварительный договор был составлен в доме у К.А.В. по адресу: ХХХ.
Ч.С.В. показала, что К.А.В. был согласен на заключение предварительного договора только при условии оплаты ему аванса в размере 800 000 рублей. Поскольку она не имела денежных средств, обратилась к знакомой П.Е.Ю. с просьбой одолжить ей 800 000 рублей на покупку жилого дома ХХХ. у К.А.В. Для получения указанных денег П.Е.Ю. выдала ей, Ч.С.В., доверенность с правом распоряжения принадлежащим ей вкладом, находящимся в Ивановском филиале ЗАО "Гринфилдбанк". Деньги были получены лично ею 13 февраля 2012 года по расходному кассовому ордеру N 7152 в сумме с учетом процентов - 817 880 рублей 10 копеек, из которых 800 000 рублей 14 февраля 2012 года были переданы К.А.В. А.В. при подписании предварительного договора в присутствии ее знакомого Д.Р.Б. К.А.В. отказался от составления расписки и написал "дополнение" к договору. Впоследствии до 14 марта 2012 года она подготовила оставшуюся сумму денег 3 300 000 руб. для передачи К.А.В. А.В. по основному договору: получила по договорам займа от П.Е.Ю. и В.А.В., а также оформила кредитный договор, но сделка не состоялась, и денежные средства в мае 2012 года были возвращены.
Объяснения Ч.С.В. подтверждаются показаниями свидетеля Д.Р.Б., данными им в суде первой и в суде апелляционной инстанции.
Д.Р.Б. показал, что 14 февраля 2012 года в его присутствии Ч.С.В. передала К.А.В. А.В. денежные средства в сумме 800 000 рублей в наличной форме купюрами по 1 тыс. рублей в банковских упаковках в помещении дома К.А.В., о получении денег Ч.С.В. просила его составить расписку, после чего К.А.В. написал "дополнение" к предварительному договору. В течение следующего месяца Ч.С.В. собрала оставшуюся денежную сумму 3 300 000 рублей, которую до 14 марта 2012 года должна была передать К.А.В. в счет оплаты за дом, однако сделка не состоялась. Со слов Ч.С.В., 800 000 рублей К.А.В. ей не возвратил.
Свидетель П.Е.Ю. в суде апелляционной инстанции подтвердила, что в январе 2012 года Ч.С.В. просила у нее в долг денежные средства для покупки жилого дома. Она выразила согласие и в Ивановском филиале ЗАО "Гринфилдбанк", где хранила денежные средства, составила доверенность на имя Ч.С.В. на право распоряжения ее вкладом. Ч.С.В. 13.02.2012 года лично получила со счета 817 880 руб. 10 коп., со слов Ч.С.В., 800 000 рублей она передала в качестве аванса К.А.В. по договору. 20 февраля 2012 года Ч.С.В. также с ее счета сняла по расходному кассовому ордеру 850 054 руб. 24 коп., поскольку в течение месяца должна была собрать 3 300 000 рублей для покупки жилого дома. Однако сделка не состоялась, и Ч.С.В. в мае 2012 года долг ей, П.С.Ю., возвратила. Со слов Ч.С.В., П.Е.Ю. известно, что 800 000 рублей К.А.В. не возвратил.
Согласно расходному кассовому ордеру N 7152 от 13 февраля 2012 года (л.д. 132) Ч.С.В. в Ивановском филиале ЗАО "Гринфилдбанк" получила 817 880 рублей 10 копеек.
Таким образом, объяснениями Ч.С.В., показаниями свидетелей, оснований не доверять которым у суда апелляционной инстанции не имеется, копией расходного кассового ордера N 7152 от 13.02.2012 года подтверждается, что Ч.С.В. 14 февраля 2012 года при составлении предварительного договора имела при себе денежную сумму в размере 800 000 рублей и в присутствии Д.Р.Б. передала ее К.А.В. в качестве предоплаты по предварительному договору купли-продажи жилого дома.
Судом установлено, что сделка купли-продажи жилого дома между сторонами по делу не состоялась по причине запрета регистрационных действий в отношении жилого дома УФССП России по Ивановской области в связи с имеющимся у К.А.В. долга перед государством.
В суде апелляционной инстанции Ч.С.В. выразила желание приобрести у К К.А.В. жилой дом при условии отмены запрета на его регистрацию, а также при условии оплаты цены в общей сумме 4 100 000 рублей с учетом выплаченных К.А.В. 14.02.2012 года по предварительному договору 800 000 рублей.
К.А.В. от заключения договора на указанных условиях отказался, пояснив, что 800 000 рублей от Ч.С.В. не получал.
На основании изложенного судебная коллегия находит, что суд первой инстанции при рассмотрении дела по иску Ч.С.В. к К.А.В. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами дал неправильную оценку представленным сторонами доказательствам, сделал в решении выводы, не соответствующие установленным обстоятельствам, неправильно применил нормы материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены принятого решения и вынесения нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Ч.С.В.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Ч.С.В. просила суд взыскать с К.А.В. денежные средства в размере 800 000 рублей как неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 42 666 руб. 66 коп. за период с 15.02.2012 года по 15.10.2012 года с учетом 8% ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Судебная коллегия находит, что в силу названных выше ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, ст. 395 и ч. 2 ст. 1107 ГК РФ К.А.В. обязан возвратить Ч.С.В. неосновательное обогащение в сумме 800 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в следующем размере.
Согласно дополнения, содержащегося в предварительном договоре, продавец возвращает покупателю сумму предоплаты в разумный срок в случае неполучения всей денежной суммы до 14 марта 2012 года, а также при возникновении форс-мажорных, непреодолимых препятствий для регистрации права собственности.
С учетом условия, содержащегося в договоре, судебная коллегия полагает, что разумный срок, в течение которого К.А.В. обязан возвратить сумму предоплаты, может составлять один месяц, течение которого начинается с 14 марта 2012 года.
Таким образом, К.А.В. обязан уплатить Ч.С.В. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.04.2012 года по 15.10.2012 года - день подачи искового заявления в суд (как было заявлено истцом в суде первой инстанции), исходя из учетной ставки банковского процента не 8%, как было заявлено, а 8,25%, поскольку Центральный Банк Российской Федерации с 14 сентября 2012 года установил процентную ставку рефинансирования (учетную ставку) 8,25% : 800 000 рублей x 8,25% : 360 дней x 181 день = 33 183 руб. 33 коп.
Определяя размер процентов за пользование чужими денежными средствами с учетов ставки рефинансирования 8,25%, суд апелляционной инстанции не выходит за пределы заявленных требований.
В соответствии с ч. 3 ст. 395 ГК РФ Ч.С.В. вправе обратиться с самостоятельным иском к К.А.В. о взыскании с него процентов за пользование чужими денежными средствами по день уплаты суммы взысканных решением суда денежных средств, и дополнительного указания об этом в решении не требуется.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с К.А.В. в пользу Ч.С.В. подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а именно расходы по госпошлине в размере 11 531 руб. 83 коп., а в соответствии со ст. 100 ГПК РФ - расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, которые являются разумными и подтверждены письменными договором с П.Р.А. от 15.10.2012 года на ведение дела (л.д. 16) и распиской (л.д. 172) о получении П.Р.А. от Ч.С.В. 15 000 рублей.
Требование Ч.С.В. в части взыскания расходов в размере 200 рублей, понесенных за получение выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 мая 2012 года удовлетворению не подлежит, поскольку эти расходы не относятся к судебным расходам.
Решение суда по иску К.А.В. к Ч.С.В. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным вследствие безденежности, которым в удовлетворении иска К.А.В. отказано, последним не оспаривается.
Однако суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 2 ст. 327-1 ГПК РФ в интересах законности проверил решение суда первой инстанции и в этой части, не соглашаясь с выводом суда, изложенным в решении в обоснование отказа в иске.
Отказ К.А.В. в удовлетворении иска суд первой инстанции обосновал тем, что правовая природа предварительного договора как организационного не предусматривает передачи какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороной другой стороне, и что передача денежных средств при данных обстоятельствах относится к исполнению договора, что признается К.А.В., указывающим на неисполнение Ч.С.В. условий о внесении предоплаты согласно предварительному договору. В то же время § 2 главы 9 Гражданского кодекса не предусматривает недействительность договора в случае такого неисполнения, предварительный договор купли-продажи жилого дома от 14 февраля 2012 года не является и не может быть признан судом недействительной сделкой по мотиву безденежности данного предварительного договора.
Решение суда в части отказа Ч.С.В. в иске суд апелляционной инстанции отменяет по изложенным выше в определении основаниям, не соглашаясь с выводом суда о том, что предварительный договор является организационным и не предусматривает передачу одной стороны другой стороне какого-либо имущества или денежных средств. Напротив, судом апелляционной инстанции установлено, что предварительный договор содержал условие предоплаты и в этой части был исполнен Ч.С.В. 14.02.2012 года, поэтому предварительный договор не может быть признан недействительным по безденежности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Кинешемского городского суда Ивановской области от 19 декабря 2012 года отменить в части отказа в исковых требованиях Ч.С.В.
Принять в этой части по делу новое решение.
Исковые требования Ч.С.В. удовлетворить частично.
Взыскать с К.А.В. в пользу Ч.С.В. 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33 183 (тридцать три тысячи сто восемьдесят три) рубля 33 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 531 (одиннадцать тысяч пятьсот тридцать один) рубль 83 копейки и по оплате услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
В остальной части исковых требований Ч.С.В. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИВАНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-499
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИВАНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. по делу N 33-499
Судья Гольман С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Пожиловой В.А.,
судей Запятовой Н.А., Белышевой Е.Л.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пожиловой В.А.
дело по апелляционной жалобе представителя Ч.С.В. П.Р.А., действующего на основании доверенности, на решение Кинешемского городского суда Ивановской области от 19 декабря 2012 года по иску Ч.С.В. к К.А.В. о взыскании денежных средств и встречному иску К.А.В. к Ч.С.В. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным вследствие безденежности,
установила:
Ч.С.В. обратилась в суд с иском к К.А.В. о взыскании денежных средств, мотивируя следующим. 14 февраля 2012 года между ней и К.А.В. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ХХХ, принадлежащего К.А.В., в связи с чем ею произведена предоплата в сумме 800 000 рублей, которую по условиям договора продавец должен возвратить при невозможности совершить указанную сделку. В дальнейшем ей стало известно, что 15 февраля 2012 года на данный объект недвижимости наложен запрет на совершение регистрационных действий, который не снят до настоящего времени, поэтому заключить сделку и исполнить указанное в договоре обязательство невозможно. Ч.С.В. потребовала от К.А.В. вернуть выплаченные денежные средства, однако требование ответчиком не исполнено.
Ч.С.В. просила суд взыскать с К.А.В. 800 000 рублей - сумму основного долга, 42 666 рублей 66 копеек - проценты за необоснованное пользование чужими денежными средствами, указать в решении суда о том, что начисление процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами производится до фактического исполнения денежного обязательства, так же просила взыскать судебные расходы.
К.А.В. обратился в суд со встречным иском к Ч.С.В. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным, обосновывая его тем, что заключенный с Ч.СВ. договор является предварительным, договором о намерениях совершить сделку, никаких денежных расчетов по нему не производилось. В пункте 7 предварительного договора купли-продажи жилого дома отражено полное понимание его текста обеими сторонами. Со стороны К.А.В. угрозы, насилие, принуждение в отношении Ч.С.В. при подписании договора не применялись. Ч.С.В. находилась в здравом уме, своей подписью подтвердила согласие со всеми условиями договора. После заключения предварительного договора каких-либо препятствий к заключению основного договора К.А.В. не чинил, каких-либо предложений по этому вопросу от Ч.С.В. не поступало. В предварительном договоре отсутствуют ссылки на получение им денежных средств, пункт 4 предварительного договора о том, что сумма предоплаты составляет 800 000 рублей и дополнение к договору о возврате денежных средств в разумный срок в случае их получения - являются предварительными условиями, соглашением о намерении совершить сделку; а сам предварительный договор не является документом, подтверждающим факт получения денег К.А.В. Таким образом, предварительный договор Ч.С.В. не был исполнен, является безденежным, а поэтому является недействительным, поскольку были нарушены существенные условия договора по оплате.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Ч.С.В. и встречных исковых требований К.А.В. отказано.
К.А.В. решение суда не обжаловал.
С решением суда не согласна Ч.С.В., в апелляционной жалобе ее представитель П.Р.А., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Ч.С.В.
Выслушав Ч.С.В., ее представителя П.Р.А., поддержавших доводы жалобы, возражения на жалобу К.А.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия, приходит к следующему.
Отказ Ч.С.В. в удовлетворении заявленных ею исковых требований основан судом в решении на следующих выводах.
Из характеристики предварительного договора как организационного в Гражданском кодексе следует, что во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороной другой стороне, поскольку обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла, предварительный договор сам по себе не содержит денежное обязательство, такое обязательство может предусматриваться только основным договором.
При этом суд ссылается на объяснения сторон, в соответствии с которыми при подписании предварительного договора купли-продажи жилого дома от 14 февраля 2012 года они имели намерение заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома ХХХ, и считают данный договор именно предварительным.
С выводом суда о том, что предварительный договор не содержит и в силу закона не может содержать условие о денежном обязательстве, согласиться нельзя.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; к ним применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
Статьей 421 Гражданского кодекса установлен принцип свободы заключения договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем, договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу части 2 данной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (часть 3 статьи 429 Гражданского кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, под которыми понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Комментируя положения норм, содержащихся в названных выше ст. ст. 420, 421, 429, 432 ГК РФ, оценивая содержание предварительного договора, заключенного сторонами по делу, представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В суд первой инстанции Ч.С.В. и К.А.В. представили выполненный машинописно и рукописно на двух листах, двух страницах два экземпляра "Предварительный договор купли-продажи жилого дома" от 14 февраля 2012 года (л.д. 14 - 15, 126), заключенный между К.А.В. и Ч.С.В., согласно пункту 1 которого, К.А.В. как продавец передает, а Ч.С.В. как покупатель принимает в собственность жилой дом, расположенный по адресу: ХХХ, общей площадью 128,7 квадратных метра, жилой площадью 78,6 квадратных метра, с кадастровым номером ХХХ, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ХХХ, общей площадью 1027 (749 - зачеркнуто) квадратных метров, предоставленном для размещения и обслуживания индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов, находящегося в аренде у К.А.В.
Согласно пункту 3 указанного предварительного договора, жилой дом оценивается по соглашению сторон в сумме 4 100 000 рублей. В соответствии с пунктом 4 (вместо исправленного пункта 5 в экземпляре Ч.СВ.) "сумма предоплаты составляет 800 000 (восемьсот тысяч) рублей". В соответствии с пунктом 5 данного соглашения, сумма 3 300 000 рублей оплачивается покупателем до 14 марта 2012 года. Согласно пункту 6 предварительного договора, на 14 февраля 2012 года обременения по дому сняты, с подлинниками документов покупатель ознакомлен лично.
После подписей Ч.СВ. и К.А.В. в предварительном договоре на странице второго листа соглашения имеется рукописно исполненная запись - дополнение о том, что в случае неполучения всей денежной суммы до 14 марта 2012 года, а также при возникновении форсмажорных препятствий для регистрации права собственности на дом продавец возвращает сумму предоплаты в разумный срок; проставлены подписи сторон.
Анализируя содержания договора, судебная коллегия приходит к выводу, что предварительный договор, составленный сторонами по делу, относится к двухстороннему договору, составлен в письменной форме, содержит предмет и другие существенные условия, к которым относится также цена, предварительная оплата и сроки оплаты в целом по договору, а также последствия неисполнения договора. Таким образом, договор соответствует требованиям, содержащимся в ст. 429 ГК РФ, а также в ст. 432 ГК РФ.
Учитывая, что в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, а нормы статьи 429 ГК РФ не содержат запрета включать в содержание договора условия об оплате, то стороны в предварительном договоре были вправе и фактически предусмотрели внесение предоплаты в счет основного договора купли-продажи.
Действительно, в пункте 4 договора указано, что сумма предоплаты составляет 800 000 рублей; другие условия предварительного договора не содержат вывод с определенной точностью подтверждающие передачу Ч.С.В. К.А.В. денежной суммы в размере 800 000 рублей, поэтому между сторонами и возник спор.
По мнению суда первой инстанции, Ч.С.В. в соответствии с требованиями части 1 статьи 161 и части 1 статьи 162 Гражданского кодекса, части 1 статьи 56 ГПК РФ должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи К.А.В. денежной суммы в качестве предоплаты, поскольку договор не подтверждает факт передачи денежной суммы, однако таких доказательств не представила. Как следует из объяснений сторон, каких-либо отдельных документов, в том числе в виде расписок о передаче Ч.С.В. К.А.В. и получению им денежных средств в размере 800 000 рублей не составлялось, какие-либо письма о признании долга К.А.В. не направлялись. Показаниями свидетелей данный факт подтвержден быть не может.
С доводами Ч.С.В. о толковании договора в ее пользу суд первой инстанции также не согласился.
Оценивая доказательства и выводы суда, изложенные в решении относительно толкования спорного предварительного договора, а также оценки представленных Ч.С.В. доказательств - показаний свидетеля Д.Р.Б. и других письменных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что условие о предоплате в сумме 800 000 рублей исполнено Ч.С.В. 14.02.2012 года, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Спорный договор в пунктах 3, 4 и 5 содержит условия о цене жилого дома "4 100 000 рублей", а также о сумме предоплаты - "800 000 рублей", о сумме "3 300 000 рублей", которая оплачивается покупателем до 14 марта 2012 года.
Кроме того, договор содержит дополнение, в соответствии с которым "неполучение всей денежной суммы до 14 марта 2012 года, а также при возникновении форс-мажорных, непреодолимых препятствий для регистрации права собственности на дом Продавец возвращает сумму предоплаты в разумный срок".
Анализируя содержание условий договора, изложенных в п. п. 3, 4,5 и в дополнении, судебная коллегия приходит к выводу, что предоплату в сумме 800 000 рублей Ч.С.В. передала К.А.В. 14 февраля 2012 года, ибо в договоре не указана какая-либо другая дата ее выплаты, а у Продавца в случае невыплаты Ч.С.В. 800 000 рублей 14.02.2012 года отсутствовала бы обязанность возврата суммы предоплаты и необходимость включения в договор данного условия, содержащегося в дополнении.
Кроме того, судебная коллегия находит, что в подтверждение получения К.А.В. от Ч.С.В. 800 000 рублей по предварительному договору Ч.С.В. вправе ссылаться также на показания свидетелей и другие письменные доказательства, поскольку предварительный договор купли-продажи жилого дома от 14 февраля 2012 года составлен в письменной форме.
Такой вывод не противоречит части 1 ст. 162 ГК РФ, в силу которой сторона в случае спора не вправе ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, если сделка совершена при несоблюдении простой письменной формы.
Так объяснениями сторон по делу подтверждается, что предварительный договор был составлен в доме у К.А.В. по адресу: ХХХ.
Ч.С.В. показала, что К.А.В. был согласен на заключение предварительного договора только при условии оплаты ему аванса в размере 800 000 рублей. Поскольку она не имела денежных средств, обратилась к знакомой П.Е.Ю. с просьбой одолжить ей 800 000 рублей на покупку жилого дома ХХХ. у К.А.В. Для получения указанных денег П.Е.Ю. выдала ей, Ч.С.В., доверенность с правом распоряжения принадлежащим ей вкладом, находящимся в Ивановском филиале ЗАО "Гринфилдбанк". Деньги были получены лично ею 13 февраля 2012 года по расходному кассовому ордеру N 7152 в сумме с учетом процентов - 817 880 рублей 10 копеек, из которых 800 000 рублей 14 февраля 2012 года были переданы К.А.В. А.В. при подписании предварительного договора в присутствии ее знакомого Д.Р.Б. К.А.В. отказался от составления расписки и написал "дополнение" к договору. Впоследствии до 14 марта 2012 года она подготовила оставшуюся сумму денег 3 300 000 руб. для передачи К.А.В. А.В. по основному договору: получила по договорам займа от П.Е.Ю. и В.А.В., а также оформила кредитный договор, но сделка не состоялась, и денежные средства в мае 2012 года были возвращены.
Объяснения Ч.С.В. подтверждаются показаниями свидетеля Д.Р.Б., данными им в суде первой и в суде апелляционной инстанции.
Д.Р.Б. показал, что 14 февраля 2012 года в его присутствии Ч.С.В. передала К.А.В. А.В. денежные средства в сумме 800 000 рублей в наличной форме купюрами по 1 тыс. рублей в банковских упаковках в помещении дома К.А.В., о получении денег Ч.С.В. просила его составить расписку, после чего К.А.В. написал "дополнение" к предварительному договору. В течение следующего месяца Ч.С.В. собрала оставшуюся денежную сумму 3 300 000 рублей, которую до 14 марта 2012 года должна была передать К.А.В. в счет оплаты за дом, однако сделка не состоялась. Со слов Ч.С.В., 800 000 рублей К.А.В. ей не возвратил.
Свидетель П.Е.Ю. в суде апелляционной инстанции подтвердила, что в январе 2012 года Ч.С.В. просила у нее в долг денежные средства для покупки жилого дома. Она выразила согласие и в Ивановском филиале ЗАО "Гринфилдбанк", где хранила денежные средства, составила доверенность на имя Ч.С.В. на право распоряжения ее вкладом. Ч.С.В. 13.02.2012 года лично получила со счета 817 880 руб. 10 коп., со слов Ч.С.В., 800 000 рублей она передала в качестве аванса К.А.В. по договору. 20 февраля 2012 года Ч.С.В. также с ее счета сняла по расходному кассовому ордеру 850 054 руб. 24 коп., поскольку в течение месяца должна была собрать 3 300 000 рублей для покупки жилого дома. Однако сделка не состоялась, и Ч.С.В. в мае 2012 года долг ей, П.С.Ю., возвратила. Со слов Ч.С.В., П.Е.Ю. известно, что 800 000 рублей К.А.В. не возвратил.
Согласно расходному кассовому ордеру N 7152 от 13 февраля 2012 года (л.д. 132) Ч.С.В. в Ивановском филиале ЗАО "Гринфилдбанк" получила 817 880 рублей 10 копеек.
Таким образом, объяснениями Ч.С.В., показаниями свидетелей, оснований не доверять которым у суда апелляционной инстанции не имеется, копией расходного кассового ордера N 7152 от 13.02.2012 года подтверждается, что Ч.С.В. 14 февраля 2012 года при составлении предварительного договора имела при себе денежную сумму в размере 800 000 рублей и в присутствии Д.Р.Б. передала ее К.А.В. в качестве предоплаты по предварительному договору купли-продажи жилого дома.
Судом установлено, что сделка купли-продажи жилого дома между сторонами по делу не состоялась по причине запрета регистрационных действий в отношении жилого дома УФССП России по Ивановской области в связи с имеющимся у К.А.В. долга перед государством.
В суде апелляционной инстанции Ч.С.В. выразила желание приобрести у К К.А.В. жилой дом при условии отмены запрета на его регистрацию, а также при условии оплаты цены в общей сумме 4 100 000 рублей с учетом выплаченных К.А.В. 14.02.2012 года по предварительному договору 800 000 рублей.
К.А.В. от заключения договора на указанных условиях отказался, пояснив, что 800 000 рублей от Ч.С.В. не получал.
На основании изложенного судебная коллегия находит, что суд первой инстанции при рассмотрении дела по иску Ч.С.В. к К.А.В. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами дал неправильную оценку представленным сторонами доказательствам, сделал в решении выводы, не соответствующие установленным обстоятельствам, неправильно применил нормы материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены принятого решения и вынесения нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Ч.С.В.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Ч.С.В. просила суд взыскать с К.А.В. денежные средства в размере 800 000 рублей как неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 42 666 руб. 66 коп. за период с 15.02.2012 года по 15.10.2012 года с учетом 8% ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Судебная коллегия находит, что в силу названных выше ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, ст. 395 и ч. 2 ст. 1107 ГК РФ К.А.В. обязан возвратить Ч.С.В. неосновательное обогащение в сумме 800 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в следующем размере.
Согласно дополнения, содержащегося в предварительном договоре, продавец возвращает покупателю сумму предоплаты в разумный срок в случае неполучения всей денежной суммы до 14 марта 2012 года, а также при возникновении форс-мажорных, непреодолимых препятствий для регистрации права собственности.
С учетом условия, содержащегося в договоре, судебная коллегия полагает, что разумный срок, в течение которого К.А.В. обязан возвратить сумму предоплаты, может составлять один месяц, течение которого начинается с 14 марта 2012 года.
Таким образом, К.А.В. обязан уплатить Ч.С.В. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.04.2012 года по 15.10.2012 года - день подачи искового заявления в суд (как было заявлено истцом в суде первой инстанции), исходя из учетной ставки банковского процента не 8%, как было заявлено, а 8,25%, поскольку Центральный Банк Российской Федерации с 14 сентября 2012 года установил процентную ставку рефинансирования (учетную ставку) 8,25% : 800 000 рублей x 8,25% : 360 дней x 181 день = 33 183 руб. 33 коп.
Определяя размер процентов за пользование чужими денежными средствами с учетов ставки рефинансирования 8,25%, суд апелляционной инстанции не выходит за пределы заявленных требований.
В соответствии с ч. 3 ст. 395 ГК РФ Ч.С.В. вправе обратиться с самостоятельным иском к К.А.В. о взыскании с него процентов за пользование чужими денежными средствами по день уплаты суммы взысканных решением суда денежных средств, и дополнительного указания об этом в решении не требуется.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с К.А.В. в пользу Ч.С.В. подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а именно расходы по госпошлине в размере 11 531 руб. 83 коп., а в соответствии со ст. 100 ГПК РФ - расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, которые являются разумными и подтверждены письменными договором с П.Р.А. от 15.10.2012 года на ведение дела (л.д. 16) и распиской (л.д. 172) о получении П.Р.А. от Ч.С.В. 15 000 рублей.
Требование Ч.С.В. в части взыскания расходов в размере 200 рублей, понесенных за получение выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 мая 2012 года удовлетворению не подлежит, поскольку эти расходы не относятся к судебным расходам.
Решение суда по иску К.А.В. к Ч.С.В. о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома недействительным вследствие безденежности, которым в удовлетворении иска К.А.В. отказано, последним не оспаривается.
Однако суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 2 ст. 327-1 ГПК РФ в интересах законности проверил решение суда первой инстанции и в этой части, не соглашаясь с выводом суда, изложенным в решении в обоснование отказа в иске.
Отказ К.А.В. в удовлетворении иска суд первой инстанции обосновал тем, что правовая природа предварительного договора как организационного не предусматривает передачи какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороной другой стороне, и что передача денежных средств при данных обстоятельствах относится к исполнению договора, что признается К.А.В., указывающим на неисполнение Ч.С.В. условий о внесении предоплаты согласно предварительному договору. В то же время § 2 главы 9 Гражданского кодекса не предусматривает недействительность договора в случае такого неисполнения, предварительный договор купли-продажи жилого дома от 14 февраля 2012 года не является и не может быть признан судом недействительной сделкой по мотиву безденежности данного предварительного договора.
Решение суда в части отказа Ч.С.В. в иске суд апелляционной инстанции отменяет по изложенным выше в определении основаниям, не соглашаясь с выводом суда о том, что предварительный договор является организационным и не предусматривает передачу одной стороны другой стороне какого-либо имущества или денежных средств. Напротив, судом апелляционной инстанции установлено, что предварительный договор содержал условие предоплаты и в этой части был исполнен Ч.С.В. 14.02.2012 года, поэтому предварительный договор не может быть признан недействительным по безденежности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кинешемского городского суда Ивановской области от 19 декабря 2012 года отменить в части отказа в исковых требованиях Ч.С.В.
Принять в этой части по делу новое решение.
Исковые требования Ч.С.В. удовлетворить частично.
Взыскать с К.А.В. в пользу Ч.С.В. 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33 183 (тридцать три тысячи сто восемьдесят три) рубля 33 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 531 (одиннадцать тысяч пятьсот тридцать один) рубль 83 копейки и по оплате услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
В остальной части исковых требований Ч.С.В. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)