Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
04АП-2179/2008
29 июля 2008 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Стасюк Т.В. и Григорьевой И.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Еремеевой Ю.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 100-б, апелляционную жалобу Агентства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года по делу N А19-3435/08-46 по иску общества с ограниченной ответственностью "Макао" к Агентству имущественных отношений Иркутской области о взыскании 4 500 000 руб., третье лицо - Областное государственное учреждение "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости" (судья Кириченко С.И.)
при участии
от истца - Столяровой Т.Н., представителя по доверенности от 21.07.2008 года
от ответчика - Бергаевой Е.Н., представителя по доверенности от 4.03.2008 года
от третьего лица - Лебедевой Н.Н., представителя по доверенности от 24.07.2008 года
В судебном заседании суд
установил:
26.11.2004 года ООО "Макао" и Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (в настоящее время Агентство имущественных отношений Иркутской области) заключен договор аренды N 273/04, по условиям которого истец принял во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости общей площадью 1 019,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 255 литера А, кадастровый номер 38:36:010602:3:2419/А. Балансодержателем объекта является ОГУ "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости". Срок действия договора установлен с 1.12.2004 года по 31.12.2015 года. Пунктом 3.4.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право производить капитальный ремонт объекта с разрешения арендодателя на условиях, определенных дополнительным соглашением к настоящему договору. Объект передан истцу по передаточному акту от 1.12.2004 года.
Дополнительным соглашением от 28.02.2007 года к договору аренды N 273/04 указанный договор расторгнут в связи с продажей арендованного имущества, с момента передачи его покупателю - с 28.02.2007 года.
ООО "Макао", указав, что на основании договора подряда N 15/06 от 25.12.2006 года в период с 25.12.2006 года по 1.03.2007 года за счет средств истца и с согласия арендодателя и балансодержателя, были произведены строительно-монтажные работы по ремонту помещений клуба "Макао" на общую сумму 4 500 000 руб., произведенные улучшения являются неотделимыми, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика возместить истцу стоимость неотделимых улучшений в размере 4 500 000 руб.
Ответчик исковые требования не признал, пояснив что дополнительное соглашение к договору аренды о порядке проведения работ по капитальному ремонту и возмещению из областного бюджета затрат на его проведение, предусмотренное п. 3.4.1 договора не заключалось. Ссылаясь на п. 9.3 договора указал, что все неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, обязан арендодатель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. И только нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.
В данном случае в соответствии с условиями п. 3.4.1 договора аренды истец имел право произвести капитальный ремонт предмета аренды. Но, во-первых, с разрешения ответчика и на условиях, определенных в дополнительном соглашении к договору аренды. Во-вторых, в соответствии с п. 9.3 договора аренды все неотделимые улучшения, произведенные истцом в отношении предмета аренды, являются собственностью ответчика.
Следовательно, исходя из системного толкования положений приведенных выше пунктов договора аренды, даже если истец произвел с разрешения ответчика капитальный ремонт, его стоимость не подлежит возврату истцу, а поступает в собственность ответчика.
Подписывая договор аренды, истец принял данные условия, согласился на них. Следовательно, он не имеет оснований в настоящее время требовать возмещения стоимости капитального ремонта.
Более того, в соответствии с п. 3.4.1 договора аренды истец, как отмечалось выше, имел право произвести капитальный ремонт предмета аренды с разрешения ответчика и на условиях, определенных в дополнительном соглашении к договору аренды. Истец представил в дело письмо Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 29.12.2006 года, в соответствии с которым правопредшественник ответчика дал истцу принципиальное согласие на выполнение капитального ремонта. Вместе с тем, предусмотренное договором дополнительное соглашение сторонами заключено не было.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу: у истца не имелось законных оснований производить капитальный ремонт принадлежащего истцу имущества, поскольку план капитального ремонта, состав и виды работ, объем работ сторонами не согласованы. Данные обстоятельства являются существенными, так как в ходе капитального ремонта предполагается изменение конструктивных элементов здания, изменения конфигурации и площади внутренних помещений и тому подобное. Не вызывает сомнения, что столь значительные изменения невозможны без согласования с собственником имущества. Истец же, напротив, смету предстоящего капитального ремонта с ответчиком не согласовал, то есть в нарушение положений ст. 616 ГК РФ и п. 3.4.1 изменил характеристики имущества без согласия собственника на данные конкретные изменения.
Ссылку истца на ст. 623 ГК РФ суд не принимает. В соответствии с п. 3 данной нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как указано выше, суд апелляционной инстанции считает, что истец в надлежащем порядке разрешение собственника на создание неотделимых улучшений имущества не получил. Следовательно, не имеет права на возмещение стоимости данных улучшений.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обратил внимание на следующие обстоятельства: в смету расходов на капитальный ремонт здания включены расходы на покраску, грунтовку и облицовку стен и некоторые другие виды работ, которые к капитальному ремонту отнести невозможно. Данные виды работ относятся к текущему ремонту. Однако в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на текущий ремонт предмета аренды должен нести сам истец, как арендатор.
Учитывая изложенное выше, в иске истцу необходимо отказать.
Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ должны быть отнесены на истца.
Таким образом, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии со ст. 270 АПК РФ влечет необходимость отмены принятого по делу решения.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года по делу N А19-3435/08-46 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Макао" в пользу Агентства имущественных отношений Иркутской области в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины 1000 рублей.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Т.В.СТАСЮК
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2008 N 04АП-2179/2008 ПО ДЕЛУ N А19-3435/08-46
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2008 г. N 04АП-2179/2008
Дело N А19-3435/08-46
04АП-2179/2008
29 июля 2008 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Стасюк Т.В. и Григорьевой И.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Еремеевой Ю.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 100-б, апелляционную жалобу Агентства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года по делу N А19-3435/08-46 по иску общества с ограниченной ответственностью "Макао" к Агентству имущественных отношений Иркутской области о взыскании 4 500 000 руб., третье лицо - Областное государственное учреждение "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости" (судья Кириченко С.И.)
при участии
от истца - Столяровой Т.Н., представителя по доверенности от 21.07.2008 года
от ответчика - Бергаевой Е.Н., представителя по доверенности от 4.03.2008 года
от третьего лица - Лебедевой Н.Н., представителя по доверенности от 24.07.2008 года
В судебном заседании суд
установил:
26.11.2004 года ООО "Макао" и Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (в настоящее время Агентство имущественных отношений Иркутской области) заключен договор аренды N 273/04, по условиям которого истец принял во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости общей площадью 1 019,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 255 литера А, кадастровый номер 38:36:010602:3:2419/А. Балансодержателем объекта является ОГУ "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости". Срок действия договора установлен с 1.12.2004 года по 31.12.2015 года. Пунктом 3.4.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право производить капитальный ремонт объекта с разрешения арендодателя на условиях, определенных дополнительным соглашением к настоящему договору. Объект передан истцу по передаточному акту от 1.12.2004 года.
Дополнительным соглашением от 28.02.2007 года к договору аренды N 273/04 указанный договор расторгнут в связи с продажей арендованного имущества, с момента передачи его покупателю - с 28.02.2007 года.
ООО "Макао", указав, что на основании договора подряда N 15/06 от 25.12.2006 года в период с 25.12.2006 года по 1.03.2007 года за счет средств истца и с согласия арендодателя и балансодержателя, были произведены строительно-монтажные работы по ремонту помещений клуба "Макао" на общую сумму 4 500 000 руб., произведенные улучшения являются неотделимыми, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика возместить истцу стоимость неотделимых улучшений в размере 4 500 000 руб.
Ответчик исковые требования не признал, пояснив что дополнительное соглашение к договору аренды о порядке проведения работ по капитальному ремонту и возмещению из областного бюджета затрат на его проведение, предусмотренное п. 3.4.1 договора не заключалось. Ссылаясь на п. 9.3 договора указал, что все неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, обязан арендодатель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. И только нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.
В данном случае в соответствии с условиями п. 3.4.1 договора аренды истец имел право произвести капитальный ремонт предмета аренды. Но, во-первых, с разрешения ответчика и на условиях, определенных в дополнительном соглашении к договору аренды. Во-вторых, в соответствии с п. 9.3 договора аренды все неотделимые улучшения, произведенные истцом в отношении предмета аренды, являются собственностью ответчика.
Следовательно, исходя из системного толкования положений приведенных выше пунктов договора аренды, даже если истец произвел с разрешения ответчика капитальный ремонт, его стоимость не подлежит возврату истцу, а поступает в собственность ответчика.
Подписывая договор аренды, истец принял данные условия, согласился на них. Следовательно, он не имеет оснований в настоящее время требовать возмещения стоимости капитального ремонта.
Более того, в соответствии с п. 3.4.1 договора аренды истец, как отмечалось выше, имел право произвести капитальный ремонт предмета аренды с разрешения ответчика и на условиях, определенных в дополнительном соглашении к договору аренды. Истец представил в дело письмо Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 29.12.2006 года, в соответствии с которым правопредшественник ответчика дал истцу принципиальное согласие на выполнение капитального ремонта. Вместе с тем, предусмотренное договором дополнительное соглашение сторонами заключено не было.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу: у истца не имелось законных оснований производить капитальный ремонт принадлежащего истцу имущества, поскольку план капитального ремонта, состав и виды работ, объем работ сторонами не согласованы. Данные обстоятельства являются существенными, так как в ходе капитального ремонта предполагается изменение конструктивных элементов здания, изменения конфигурации и площади внутренних помещений и тому подобное. Не вызывает сомнения, что столь значительные изменения невозможны без согласования с собственником имущества. Истец же, напротив, смету предстоящего капитального ремонта с ответчиком не согласовал, то есть в нарушение положений ст. 616 ГК РФ и п. 3.4.1 изменил характеристики имущества без согласия собственника на данные конкретные изменения.
Ссылку истца на ст. 623 ГК РФ суд не принимает. В соответствии с п. 3 данной нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как указано выше, суд апелляционной инстанции считает, что истец в надлежащем порядке разрешение собственника на создание неотделимых улучшений имущества не получил. Следовательно, не имеет права на возмещение стоимости данных улучшений.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обратил внимание на следующие обстоятельства: в смету расходов на капитальный ремонт здания включены расходы на покраску, грунтовку и облицовку стен и некоторые другие виды работ, которые к капитальному ремонту отнести невозможно. Данные виды работ относятся к текущему ремонту. Однако в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на текущий ремонт предмета аренды должен нести сам истец, как арендатор.
Учитывая изложенное выше, в иске истцу необходимо отказать.
Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ должны быть отнесены на истца.
Таким образом, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии со ст. 270 АПК РФ влечет необходимость отмены принятого по делу решения.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года по делу N А19-3435/08-46 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Макао" в пользу Агентства имущественных отношений Иркутской области в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины 1000 рублей.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Т.В.СТАСЮК
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)