Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Грачева Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чаус И.А.
судей Терехиной Н.В., Журавлевой М.П.
при секретаре Р.
02 июля 2012 года рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске апелляционные жалобы Ш., К. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 25 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела, К., его представителя - А., Ш., поддержавших доводы жалоб, Е., представителя Е., Е.К. - Д., судебная коллегия
установила:
Е., Е.К. обратились в суд с иском к К., Ш. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 13 октября 2009 года, между ними и К., как сделку, прикрывающую договор займа с условием о залоге недвижимого имущества, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать за ними права собственности на спорную квартиру, истребовать ее из незаконного владения Ш.
В обоснование требований указали, что им на праве собственности принадлежала квартира по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****. Поскольку супруги Е-вы нуждались в деньгах, в октябре 2009 года договорились с К. о предоставлении им займа в размере **** руб. под ****% в месяц сроком на 6 месяцев. В целях обеспечения исполнения обязательств в залог К. передана квартира по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****, между ними подписан договор купли-продажи указанной квартиры. 20 апреля 2010 года К. продал указанную квартиру Ш., воли на распоряжение квартирой не было, договор займа не заключался, денежные средства в размере **** руб. К. не возвращены, частично возмещены проценты.
Ответчик К. исковые требования не признал, пояснил, что с истцами заключил договор купли-продажи, произвел расчет по указанному договору с каждым из собственников, о чем были выданы расписки, в долг деньги Е-вым не давал, договор займа не заключал, имел намерения на приобретение квартиры с целью вложения денежных средств и дальнейшей реализации квартиры, по просьбе Е. согласился не распоряжаться жилым помещением в течение шести месяцев на условиях ежемесячной выплаты ****% от суммы сделки, через шесть месяцев Е-вы от покупки квартиры отказались, в связи с чем, он распорядился спорной квартирой в пользу Ш. за **** руб., Е-вы выселены в судебном порядке, снялись с регистрационного учета.
Ответчик Ш. при надлежащем извещении участия в суде не принимала, ранее в судебном заседании иск не признала, указав, что является добросовестным приобретателем, в квартире произвела ремонт, на приобретение квартиры взяла кредит в банке, является пенсионеркой, по ее иску она вселена в спорную квартиру, а Е-вы выселены без предоставления другого жилого помещения по решению суда, при рассмотрении указанного дела, Е-вы не оспаривали сделку.
Третье лицо Е.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить, как не основанное на законе, не согласна с выводами суда о притворности сделки, т.к. воля истцов была направлена на отчуждение квартиры, суд не принял во внимание состоявшееся ранее решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска о выселении Е-вых выселены из спорного жилого помещения, она вселена в указанную квартиру.
К. в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить, поскольку истцами не представлено доказательств заключения договора займа и передачи по нему денежных средств, его, К., воля была направлена на приобретение спорной квартиры по договору купли-продажи, оспариваемый договор купли-продажи исполнен в полном объеме, именно по указанному договору купли- продажи, а не по договору займа, были переданы Е-вым денежные средства, что подтверждается выданными расписками, все последствия по сделке наступили, в настоящее время Ш. является добросовестным приобретателем.
В возражениях на апелляционную жалобу К. истцы указывают, что суд первой инстанции правильно и обоснованно пришел к выводу о возникших между сторонами правоотношениях по займу.
Е.К., Е.А. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Удовлетворяя исковые требования Е., Е.К., о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 13 октября 2009 года, между ними и К., суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор прикрывал возникшие правоотношения по займу, обусловленному залогом квартиры. Воля сторон при заключении договора не была направлена на возникновение правовых последствий, присущих договору купли-продажи.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от 13 октября 2009 года признан недействительным, суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, признал недействительным договор, заключенный 20 апреля 2010 г. между К. и Ш., признал заключенным между К. и Е. договор займа на сумму **** рублей сроком 6 месяцев с условием ежемесячной уплатой ****% от суммы займа с залогом спорной квартиры, признал за Е., Е.К. право собственности на спорную квартиру в равных долях.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального права.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Как следует из материалов дела, 13 октября 2009 года между Е., Е.К. и К. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****, за **** руб., которые уплачены вне помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области до подписания договора (л.д. 10, 71).
Передача денежных средств истцам в размере **** руб. каждой подтверждается расписками (л.д. 134, 135), переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 38).
Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи был подписан истцами добровольно, они ознакомились с его содержанием, понимали, какие правовые последствия он влечет, подали заявление о регистрации сделки и перехода права собственности. Все действия истцов - подписание договора купли-продажи, расписок о получении денежных средств по договору были направлены на возникновение последствий по данной сделке, то есть переход права собственности на квартиру.
Из содержания договора купли-продажи однозначно следует волеизъявление сторон на совершение купли-продажи спорного жилого помещения, отсутствует упоминание какого-либо займа денежных средств под залог недвижимого имущества.
Кроме того, из объяснений самого истца Е. следует, что денежными средствами от продажи квартиры она распорядилась по своему усмотрению, погасив свои долги перед третьими лицами, была намерена выкупить спорную квартиру у К. через шесть месяцев, просила его не перепродавать квартиру, однако от приобретения квартиры отказалась из-за отсутствия денежных средств, знала о продаже квартиры и не возражала против этого (л.д. 190).
Таким образом, действия участников сделки соответствуют требованиям ст. 454 ГК РФ о договоре купли-продажи, стороны договора имели и реализовали намерения создать законные последствия своих действий - передать и получить в собственность возмездно недвижимое имущество.
Данный договор зарегистрирован 29 октября 2009 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Таким образом, переход титула собственника от продавцов Е., К.А. к покупателю К. на основании заключенного сторонами договора купли-продажи, оформлен в соответствии с требованиями закона, и породил соответствующие правовые последствия характерные для данного вида сделок.
В дальнейшем был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между К. и Ш. (л.д. 75).
Доказательств того, что воля К. была направлена на заключение иной сделки, материалы дела не содержат, таких доказательств истцами не представлено и истцами.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии со ст. 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. При этом, в соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Как следует из материалов дела, пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, в письменном виде условия займа не оформлялись. Письменного договора займа суду не представлено. Сам К. отрицает факт заключения договора займа.
Доказательств, соответствующих требованиям закона о допустимости доказательств, в подтверждение своих доводов истцы не представили. Каких-либо данных, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры заключался формально, в счет обеспечения обязательства по возврату К. денежного долга по договору займа, в деле не имеется.
Само по себе исполнение условий договора, передача денег, регистрация перехода права собственности опровергают доводы истицы о притворности сделки. Исполнение договора купли-продажи квартиры свидетельствует о том, что сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, в полном соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, то есть на достижение определенного правового результата, в связи с чем, она не может быть признана недействительной.
Расписки К. о том, что он обязуется не продавать и не отчуждать спорную квартиру пока оплачиваются проценты, а также о получении **** руб. в качестве процентов за пользование заемных средств, не свидетельствуют о том, что между сторонами была заключена притворная сделка.
Иных доказательств о наличии у лица при заключении оспариваемых договоров порока воли, который мог бы служить основанием для признания сделки недействительной, в соответствии с положениями ст. 170 Гражданского кодекса РФ, в материалы дела не представлено.
Из буквального толкования расписок истцов о получении денежных средств по договору купли-продажи усматривается, что 10 октября 2009 года денежные средства **** руб. были получены ими в качестве задатка за продажу квартиры по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****, 13 октября 2009 года денежные средства в сумме **** руб. - за 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****. Указаний на передачу денежных средств по договору займа, в обеспечение которого заключен договор залога квартиры, не имеется.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одной стороны на совершение притворной сделки недостаточно.
Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
Поскольку достаточных и безусловных доказательств, подтверждающих наличие признаков, указанных в части 2 ст. 170 ГК РФ, свидетельствующих о ничтожности сделки купли-продажи спорного жилого помещения, а именно, что стороны при заключении сделки имели в виду договор займа, в обеспечение которого заключен договор залога квартиры, и достигли соглашения по всем его существенным условиям, представлено не было, то у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
Кроме того, решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 05 мая 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда 04.07.2011 г., Е., К.А. выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Из протокола судебного заседания по указанному гражданскому делу следует, что Е. разъяснялось право предъявлять встречные исковые требования о признании сделки купли-продажи недействительной, однако она такие требования не заявляла, была готова выселиться из жилого помещения в добровольном порядке, более того, выехала из спорной квартиры с дочерью Е.К. со снятием с регистрационного учета (л.д. 186 оборот).
Указанные обстоятельства не оспариваются Е., Е.К.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что ранее истцами уже заключался договор залога квартиры в обеспечение договора займа с П.Д.М. (л.д. 60 - 61, 62), они знают форму заключения данного договора, его последствия, поэтому оснований считать, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры они заключали иной договор- договор займа, договор залога, не имеется.
Таким образом, обстоятельств, указывающих на то, что стороны сделки не имели воли на заключение именно договора купли-продажи, при том, что Е., Е.К. подписали оспариваемый договор добровольно, ознакомились с его содержанием, понимали какие правовые последствия он влечет, судом не установлено.
Как пояснили истцы в суде апелляционной инстанции, обязательства по договору займа (с учетом процентов), залога, на который они ссылаются, исполнять не намерены из-за отсутствия денежных средств, считают, что
обращать взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, не представляется возможным, поскольку это единственное жилое помещение, доказательств обеспечения обязательств в случае применения последствий недействительности сделки не представили.
Указанные обстоятельства также подтверждают намерения сторон на заключение договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 25 апреля 2012 года отменить, принять по делу новое решение:
"В удовлетворении требований Е., Е.К. к К., Ш. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.07.2012 ПО ДЕЛУ N 11-4400/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2012 г. по делу N 11-4400/2012
Судья: Грачева Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чаус И.А.
судей Терехиной Н.В., Журавлевой М.П.
при секретаре Р.
02 июля 2012 года рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске апелляционные жалобы Ш., К. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 25 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела, К., его представителя - А., Ш., поддержавших доводы жалоб, Е., представителя Е., Е.К. - Д., судебная коллегия
установила:
Е., Е.К. обратились в суд с иском к К., Ш. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 13 октября 2009 года, между ними и К., как сделку, прикрывающую договор займа с условием о залоге недвижимого имущества, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать за ними права собственности на спорную квартиру, истребовать ее из незаконного владения Ш.
В обоснование требований указали, что им на праве собственности принадлежала квартира по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****. Поскольку супруги Е-вы нуждались в деньгах, в октябре 2009 года договорились с К. о предоставлении им займа в размере **** руб. под ****% в месяц сроком на 6 месяцев. В целях обеспечения исполнения обязательств в залог К. передана квартира по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****, между ними подписан договор купли-продажи указанной квартиры. 20 апреля 2010 года К. продал указанную квартиру Ш., воли на распоряжение квартирой не было, договор займа не заключался, денежные средства в размере **** руб. К. не возвращены, частично возмещены проценты.
Ответчик К. исковые требования не признал, пояснил, что с истцами заключил договор купли-продажи, произвел расчет по указанному договору с каждым из собственников, о чем были выданы расписки, в долг деньги Е-вым не давал, договор займа не заключал, имел намерения на приобретение квартиры с целью вложения денежных средств и дальнейшей реализации квартиры, по просьбе Е. согласился не распоряжаться жилым помещением в течение шести месяцев на условиях ежемесячной выплаты ****% от суммы сделки, через шесть месяцев Е-вы от покупки квартиры отказались, в связи с чем, он распорядился спорной квартирой в пользу Ш. за **** руб., Е-вы выселены в судебном порядке, снялись с регистрационного учета.
Ответчик Ш. при надлежащем извещении участия в суде не принимала, ранее в судебном заседании иск не признала, указав, что является добросовестным приобретателем, в квартире произвела ремонт, на приобретение квартиры взяла кредит в банке, является пенсионеркой, по ее иску она вселена в спорную квартиру, а Е-вы выселены без предоставления другого жилого помещения по решению суда, при рассмотрении указанного дела, Е-вы не оспаривали сделку.
Третье лицо Е.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить, как не основанное на законе, не согласна с выводами суда о притворности сделки, т.к. воля истцов была направлена на отчуждение квартиры, суд не принял во внимание состоявшееся ранее решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска о выселении Е-вых выселены из спорного жилого помещения, она вселена в указанную квартиру.
К. в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить, поскольку истцами не представлено доказательств заключения договора займа и передачи по нему денежных средств, его, К., воля была направлена на приобретение спорной квартиры по договору купли-продажи, оспариваемый договор купли-продажи исполнен в полном объеме, именно по указанному договору купли- продажи, а не по договору займа, были переданы Е-вым денежные средства, что подтверждается выданными расписками, все последствия по сделке наступили, в настоящее время Ш. является добросовестным приобретателем.
В возражениях на апелляционную жалобу К. истцы указывают, что суд первой инстанции правильно и обоснованно пришел к выводу о возникших между сторонами правоотношениях по займу.
Е.К., Е.А. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Удовлетворяя исковые требования Е., Е.К., о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 13 октября 2009 года, между ними и К., суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор прикрывал возникшие правоотношения по займу, обусловленному залогом квартиры. Воля сторон при заключении договора не была направлена на возникновение правовых последствий, присущих договору купли-продажи.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от 13 октября 2009 года признан недействительным, суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, признал недействительным договор, заключенный 20 апреля 2010 г. между К. и Ш., признал заключенным между К. и Е. договор займа на сумму **** рублей сроком 6 месяцев с условием ежемесячной уплатой ****% от суммы займа с залогом спорной квартиры, признал за Е., Е.К. право собственности на спорную квартиру в равных долях.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального права.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Как следует из материалов дела, 13 октября 2009 года между Е., Е.К. и К. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****, за **** руб., которые уплачены вне помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области до подписания договора (л.д. 10, 71).
Передача денежных средств истцам в размере **** руб. каждой подтверждается расписками (л.д. 134, 135), переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 38).
Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи был подписан истцами добровольно, они ознакомились с его содержанием, понимали, какие правовые последствия он влечет, подали заявление о регистрации сделки и перехода права собственности. Все действия истцов - подписание договора купли-продажи, расписок о получении денежных средств по договору были направлены на возникновение последствий по данной сделке, то есть переход права собственности на квартиру.
Из содержания договора купли-продажи однозначно следует волеизъявление сторон на совершение купли-продажи спорного жилого помещения, отсутствует упоминание какого-либо займа денежных средств под залог недвижимого имущества.
Кроме того, из объяснений самого истца Е. следует, что денежными средствами от продажи квартиры она распорядилась по своему усмотрению, погасив свои долги перед третьими лицами, была намерена выкупить спорную квартиру у К. через шесть месяцев, просила его не перепродавать квартиру, однако от приобретения квартиры отказалась из-за отсутствия денежных средств, знала о продаже квартиры и не возражала против этого (л.д. 190).
Таким образом, действия участников сделки соответствуют требованиям ст. 454 ГК РФ о договоре купли-продажи, стороны договора имели и реализовали намерения создать законные последствия своих действий - передать и получить в собственность возмездно недвижимое имущество.
Данный договор зарегистрирован 29 октября 2009 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Таким образом, переход титула собственника от продавцов Е., К.А. к покупателю К. на основании заключенного сторонами договора купли-продажи, оформлен в соответствии с требованиями закона, и породил соответствующие правовые последствия характерные для данного вида сделок.
В дальнейшем был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между К. и Ш. (л.д. 75).
Доказательств того, что воля К. была направлена на заключение иной сделки, материалы дела не содержат, таких доказательств истцами не представлено и истцами.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии со ст. 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. При этом, в соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Как следует из материалов дела, пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, в письменном виде условия займа не оформлялись. Письменного договора займа суду не представлено. Сам К. отрицает факт заключения договора займа.
Доказательств, соответствующих требованиям закона о допустимости доказательств, в подтверждение своих доводов истцы не представили. Каких-либо данных, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры заключался формально, в счет обеспечения обязательства по возврату К. денежного долга по договору займа, в деле не имеется.
Само по себе исполнение условий договора, передача денег, регистрация перехода права собственности опровергают доводы истицы о притворности сделки. Исполнение договора купли-продажи квартиры свидетельствует о том, что сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, в полном соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, то есть на достижение определенного правового результата, в связи с чем, она не может быть признана недействительной.
Расписки К. о том, что он обязуется не продавать и не отчуждать спорную квартиру пока оплачиваются проценты, а также о получении **** руб. в качестве процентов за пользование заемных средств, не свидетельствуют о том, что между сторонами была заключена притворная сделка.
Иных доказательств о наличии у лица при заключении оспариваемых договоров порока воли, который мог бы служить основанием для признания сделки недействительной, в соответствии с положениями ст. 170 Гражданского кодекса РФ, в материалы дела не представлено.
Из буквального толкования расписок истцов о получении денежных средств по договору купли-продажи усматривается, что 10 октября 2009 года денежные средства **** руб. были получены ими в качестве задатка за продажу квартиры по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****, 13 октября 2009 года денежные средства в сумме **** руб. - за 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. ****, ул. ****, ****-****. Указаний на передачу денежных средств по договору займа, в обеспечение которого заключен договор залога квартиры, не имеется.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одной стороны на совершение притворной сделки недостаточно.
Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
Поскольку достаточных и безусловных доказательств, подтверждающих наличие признаков, указанных в части 2 ст. 170 ГК РФ, свидетельствующих о ничтожности сделки купли-продажи спорного жилого помещения, а именно, что стороны при заключении сделки имели в виду договор займа, в обеспечение которого заключен договор залога квартиры, и достигли соглашения по всем его существенным условиям, представлено не было, то у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
Кроме того, решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 05 мая 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда 04.07.2011 г., Е., К.А. выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Из протокола судебного заседания по указанному гражданскому делу следует, что Е. разъяснялось право предъявлять встречные исковые требования о признании сделки купли-продажи недействительной, однако она такие требования не заявляла, была готова выселиться из жилого помещения в добровольном порядке, более того, выехала из спорной квартиры с дочерью Е.К. со снятием с регистрационного учета (л.д. 186 оборот).
Указанные обстоятельства не оспариваются Е., Е.К.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что ранее истцами уже заключался договор залога квартиры в обеспечение договора займа с П.Д.М. (л.д. 60 - 61, 62), они знают форму заключения данного договора, его последствия, поэтому оснований считать, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры они заключали иной договор- договор займа, договор залога, не имеется.
Таким образом, обстоятельств, указывающих на то, что стороны сделки не имели воли на заключение именно договора купли-продажи, при том, что Е., Е.К. подписали оспариваемый договор добровольно, ознакомились с его содержанием, понимали какие правовые последствия он влечет, судом не установлено.
Как пояснили истцы в суде апелляционной инстанции, обязательства по договору займа (с учетом процентов), залога, на который они ссылаются, исполнять не намерены из-за отсутствия денежных средств, считают, что
обращать взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, не представляется возможным, поскольку это единственное жилое помещение, доказательств обеспечения обязательств в случае применения последствий недействительности сделки не представили.
Указанные обстоятельства также подтверждают намерения сторон на заключение договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 25 апреля 2012 года отменить, принять по делу новое решение:
"В удовлетворении требований Е., Е.К. к К., Ш. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)