Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Скороходовой
при участии представителя ответчика: Голдина К.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ" (апелляционное производство N 07АП-4435/13)
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 16 апреля 2013 года по делу N А27-21925/2012 (судья Н.А. Аникина)
по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "КРУ "Строй-Сервис",
о взыскании 7 127 360,93 рублей,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ" (далее - ООО "Профиль-ПВХ") о взыскании 7 127 360,93 рублей, в том числе: 6 976 632,20 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838, 150 728,73 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.12.2012.
До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований до 8 152 982,86 рублей, в том числе: 7 819 906,04 рублей основного долга, 333 076,82 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.03.2013 (т. 1, л.д. 108 - 109).
Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 24.09.2010 по 31.03.2013; права и обязанности арендатора перешли к ответчику в силу закона в связи с приобретением им объектов недвижимости, находящихся на земельном участке.
Определением суда от 06.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "КРУ "Строй-Сервис" (далее - ООО "КРУ "Строй-Сервис").
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16 апреля 2013 года иск удовлетворен частично, с ООО "Профиль-ПВХ" в пользу Комитета взыскано 3 637 938,94 рублей, в том числе: 3 507 646,14 рублей основного долга, 130 292,80 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не оспаривая выводы суда в части отказа в иске, ООО "Профиль-ПВХ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что по условиям договора от 14.10.2005 N 05-0838, заключенного на срок с 14.10.2005 по 30.09.2006, его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 20.01.2005. Таким образом, действие договора распространено на срок более года, вследствие чего он подлежал государственной регистрации, однако такую регистрацию не прошел и является незаключенным. Обязательным являлось также и осуществление государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренде.
Заявитель апелляционной жалобы также считает недопустимым определение площади земельного участка и размера арендной платы исходя из условий договора аренды от 14.10.2005 N 05-0838. Новый собственник недвижимости, не заключавший договор аренды, приобретает право на использование только части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, при этом не является обязательным сохранение тех же границ и площади участка, которые указаны в договоре аренды. Суд не исследовал вопрос обоснованности определения площади земельного участка, указанной в договоре аренды, с учетом норм отвода земель для конкретных видов деятельности, так как виды деятельности прежнего и нового собственника могут отличаться. Судом также не учтено, что согласно пункту 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 на земельном участке находится 19 объектов недвижимости (согласно количеству литер), в то время как за ответчиком зарегистрировано право собственности на 8 объектов.
Комитет представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. При исчислении срока аренды в целях определения того, подлежит ли договор аренды государственной регистрации, период времени, на который распространено действие договора аренды до его заключения, не учитывается. При переходе права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, к новому собственнику перешло право пользования на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника. При заключении договора аренды участок был сформирован для использования производственной базы и ответчик, являясь собственником производственной базы, не может использовать меньший земельный участок. Утверждения ответчика о том, что на земельном участке находится 19 объектов недвижимости, а за ним зарегистрировано право собственности только на 8 объектов, противоречат материалам дела.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, уточняя требование по жалобе, просил в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате полностью отказать.
Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей названных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и ООО "КРУ "Строй-Сервис" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838 (с протоколом согласования разногласий), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 77008 кв. м из земель поселений, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, жилой район Кедровка, ул. Советская, 11 (кадастровый квартал 06/:01:022), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (т. 1, л.д. 8 - 13).
Согласно пунктам 1.2, 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 земельный участок предоставлен арендатору для размещения производственной базы N 1. На земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: нежилые здания (литеры А, А1, А2, А3, Б, В, Г, Д, Е, Е1, З, З1, З2, И, К, К1, Л, М, М1).
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 14.10.2005 N 05-0838 срок его действия установлен с момента его заключения до 30.09.2006.
В силу пунктов 3.1, 3.3, 3.5 договора от 14.10.2005 N 05-0838 арендная плата за земельный участок указана в протоколе определения величины арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и (или) иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, а также в случае изменения вида деятельности арендатора в рамках целей использования в соответствии с пунктом 1.2 договора. Условия договора об изменении арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности арендатора. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата, на расчетный счет федерального казначейства.
Уведомлениями N 9-6-01/81 от 11.01.2010, N 9-6-12/2420 от 30.12.2010, N 9-6-4/539 от 07.11.2011 арендодатель извещал арендатора об изменении размера арендной платы (т. 1, л.д. 16 - 20).
Впоследствии объекты недвижимости, составляющие производственную базу и находящиеся на арендованном земельном участке, переданы обществом "КРУ "Строй-Сервис" по акту приема-передачи от 29.07.2010 в уставный капитал ООО "Профиль-ПВХ" (т. 1, л.д. 117 - 127).
В связи с передачей объектов недвижимости в уставный капитал за ООО "Профиль-ПВХ" 24.09.2010 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из ЕГРП.
В период с 01.03.2012 по 31.03.2013 ООО "Профиль-ПВХ" пользовалось земельным участком, предоставленным ранее ООО "КРУ "Строй-Сервис" в аренду, однако плату за землю не вносило.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования Комитета в части взыскания 3 507 646,14 рублей основного долга за период с 01.03.2012 по 31.03.2013 и 130 292,80 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.03.2013, суд первой инстанции исходил из того, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости ранее заключенный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, и установил, что ответчиком арендная плата за спорный период не уплачивалась.
Выводы суда соответствуют действующему гражданскому законодательству и обстоятельствам дела.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Профиль-ПВХ" на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ООО "КРУ "Строй-Сервис", договор аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязанностей, которые имелись у прежнего собственника.
При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.
В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что суду следовало установить, какова площадь земельного участка, используемого именно ООО "Профиль-ПВХ", подлежат отклонению, поскольку ответчик пользуется земельным участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник, заключивший договор аренды от 14.10.2005 N 05-0838. В случае, если ответчику необходим земельный участок меньшей площади, он имел возможность инициировать внесение изменений в договор аренды, однако этого ответчиком сделано не было.
Обстоятельства, касающиеся обоснованности определения площади земельного участка с учетом норм отвода земель, не имеют отношения к предмету настоящего спора и не подлежали исследованию судом первой инстанции.
При отсутствии доказательств внесения в спорный период арендной платы за пользование земельным участком суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Профиль-ПВХ" в пользу ООО "КРУ "Строй-Сервис" 3 507 646,14 рублей основного долга за период с 01.03.2012 по 31.03.2013 и 130 292,80 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.03.2013.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды от 14.10.2005 N 05-0838 ввиду отсутствия его государственной регистрации, основан на неправильном толковании заявителем норм материального права.
Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды недвижимости применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Договор аренды от 14.10.2005 N 05-0838 заключен на срок менее одного года, в связи с чем государственная регистрация его не требовалась независимо от того, что стороны распространили действие договора на отношения, существовавшие до его заключения.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на невозможность определения того, какой земельный участок был предоставлен в аренду, несостоятельна.
Границы арендуемого земельного участка указаны в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, являющемся приложением к договору аренды (т. 1, л.д. 13). Утверждение ответчика о том, что кадастровый план отсутствует к материалам дела, не соответствует действительности.
Кроме того, в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Довод апелляционной жалобы о том, что за ответчиком зарегистрировано право собственности только на часть объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке и указанных в пункте 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838, отклонен по следующим основаниям.
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик, извещенный надлежащим образом о наличии судебного разбирательства, не оспаривал утверждения истца о том, что объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, переданы в собственность ООО "Профиль-ПВХ". В частности, ответчик не ссылался на то, что некоторые объекты недвижимости, для использования которых земельный участок был предоставлен в аренду, находятся в собственности других лиц.
При этом из буквального содержания пункта 1.2 договора от 14.10.2005 N 05-0838 следует, что земельный участок передан в аренду для размещения производственной базы, а не конкретных зданий. В договоре не указано, что производственная база включает в себя 19 объектов недвижимости; указано лишь, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, условные обозначения которых перечислены в пункте 1.4.
Согласно аудиозаписи судебных заседаний представитель ООО "КРУ "Строй-Сервис" (прежний собственник) в судебном заседании, состоявшемся 21.03.2013, пояснил, что объекты недвижимости, составляющие производственную базу, были включены в уставный капитал общества в 2004 году, в дальнейшем был осуществлен кадастровый учет земельного участка, необходимого для использования производственной базы, и в отношении данного земельного участка был заключен договор аренды. В 2010 году все объекты недвижимости, составляющие производственную базу, были переданы в уставный капитал ООО "Профиль-ПВХ".
Доказательств того, что ООО "Профиль-ПВХ" были переданы не все производственные объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, и что по состоянию на 2010 год на участке имелись иные объекты, кроме переданных ответчику, ООО "Профиль-ПВХ" в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило ни в суде первой инстанции, ни с апелляционной жалобой. Ссылка ответчика на пункт 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 в отсутствие доказательств реального наличия на земельном участке иных объектов недвижимости, не принадлежащих ответчику, является формальной.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения в обжалуемой части, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика - ООО "Профиль-ПВХ".
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 апреля 2013 года по делу N А27-21925/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2013 ПО ДЕЛУ N А27-21925/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2013 г. по делу N А27-21925/2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Скороходовой
при участии представителя ответчика: Голдина К.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ" (апелляционное производство N 07АП-4435/13)
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 16 апреля 2013 года по делу N А27-21925/2012 (судья Н.А. Аникина)
по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "КРУ "Строй-Сервис",
о взыскании 7 127 360,93 рублей,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профиль-ПВХ" (далее - ООО "Профиль-ПВХ") о взыскании 7 127 360,93 рублей, в том числе: 6 976 632,20 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838, 150 728,73 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.12.2012.
До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований до 8 152 982,86 рублей, в том числе: 7 819 906,04 рублей основного долга, 333 076,82 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.03.2013 (т. 1, л.д. 108 - 109).
Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 24.09.2010 по 31.03.2013; права и обязанности арендатора перешли к ответчику в силу закона в связи с приобретением им объектов недвижимости, находящихся на земельном участке.
Определением суда от 06.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "КРУ "Строй-Сервис" (далее - ООО "КРУ "Строй-Сервис").
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16 апреля 2013 года иск удовлетворен частично, с ООО "Профиль-ПВХ" в пользу Комитета взыскано 3 637 938,94 рублей, в том числе: 3 507 646,14 рублей основного долга, 130 292,80 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не оспаривая выводы суда в части отказа в иске, ООО "Профиль-ПВХ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что по условиям договора от 14.10.2005 N 05-0838, заключенного на срок с 14.10.2005 по 30.09.2006, его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 20.01.2005. Таким образом, действие договора распространено на срок более года, вследствие чего он подлежал государственной регистрации, однако такую регистрацию не прошел и является незаключенным. Обязательным являлось также и осуществление государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренде.
Заявитель апелляционной жалобы также считает недопустимым определение площади земельного участка и размера арендной платы исходя из условий договора аренды от 14.10.2005 N 05-0838. Новый собственник недвижимости, не заключавший договор аренды, приобретает право на использование только части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, при этом не является обязательным сохранение тех же границ и площади участка, которые указаны в договоре аренды. Суд не исследовал вопрос обоснованности определения площади земельного участка, указанной в договоре аренды, с учетом норм отвода земель для конкретных видов деятельности, так как виды деятельности прежнего и нового собственника могут отличаться. Судом также не учтено, что согласно пункту 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 на земельном участке находится 19 объектов недвижимости (согласно количеству литер), в то время как за ответчиком зарегистрировано право собственности на 8 объектов.
Комитет представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. При исчислении срока аренды в целях определения того, подлежит ли договор аренды государственной регистрации, период времени, на который распространено действие договора аренды до его заключения, не учитывается. При переходе права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, к новому собственнику перешло право пользования на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника. При заключении договора аренды участок был сформирован для использования производственной базы и ответчик, являясь собственником производственной базы, не может использовать меньший земельный участок. Утверждения ответчика о том, что на земельном участке находится 19 объектов недвижимости, а за ним зарегистрировано право собственности только на 8 объектов, противоречат материалам дела.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, уточняя требование по жалобе, просил в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате полностью отказать.
Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей названных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и ООО "КРУ "Строй-Сервис" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838 (с протоколом согласования разногласий), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 77008 кв. м из земель поселений, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, жилой район Кедровка, ул. Советская, 11 (кадастровый квартал 06/:01:022), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (т. 1, л.д. 8 - 13).
Согласно пунктам 1.2, 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 земельный участок предоставлен арендатору для размещения производственной базы N 1. На земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: нежилые здания (литеры А, А1, А2, А3, Б, В, Г, Д, Е, Е1, З, З1, З2, И, К, К1, Л, М, М1).
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 14.10.2005 N 05-0838 срок его действия установлен с момента его заключения до 30.09.2006.
В силу пунктов 3.1, 3.3, 3.5 договора от 14.10.2005 N 05-0838 арендная плата за земельный участок указана в протоколе определения величины арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и (или) иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, а также в случае изменения вида деятельности арендатора в рамках целей использования в соответствии с пунктом 1.2 договора. Условия договора об изменении арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности арендатора. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата, на расчетный счет федерального казначейства.
Уведомлениями N 9-6-01/81 от 11.01.2010, N 9-6-12/2420 от 30.12.2010, N 9-6-4/539 от 07.11.2011 арендодатель извещал арендатора об изменении размера арендной платы (т. 1, л.д. 16 - 20).
Впоследствии объекты недвижимости, составляющие производственную базу и находящиеся на арендованном земельном участке, переданы обществом "КРУ "Строй-Сервис" по акту приема-передачи от 29.07.2010 в уставный капитал ООО "Профиль-ПВХ" (т. 1, л.д. 117 - 127).
В связи с передачей объектов недвижимости в уставный капитал за ООО "Профиль-ПВХ" 24.09.2010 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из ЕГРП.
В период с 01.03.2012 по 31.03.2013 ООО "Профиль-ПВХ" пользовалось земельным участком, предоставленным ранее ООО "КРУ "Строй-Сервис" в аренду, однако плату за землю не вносило.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования Комитета в части взыскания 3 507 646,14 рублей основного долга за период с 01.03.2012 по 31.03.2013 и 130 292,80 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.03.2013, суд первой инстанции исходил из того, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости ранее заключенный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, и установил, что ответчиком арендная плата за спорный период не уплачивалась.
Выводы суда соответствуют действующему гражданскому законодательству и обстоятельствам дела.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Профиль-ПВХ" на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ООО "КРУ "Строй-Сервис", договор аренды земельного участка от 14.10.2005 N 05-0838 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязанностей, которые имелись у прежнего собственника.
При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.
В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что суду следовало установить, какова площадь земельного участка, используемого именно ООО "Профиль-ПВХ", подлежат отклонению, поскольку ответчик пользуется земельным участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник, заключивший договор аренды от 14.10.2005 N 05-0838. В случае, если ответчику необходим земельный участок меньшей площади, он имел возможность инициировать внесение изменений в договор аренды, однако этого ответчиком сделано не было.
Обстоятельства, касающиеся обоснованности определения площади земельного участка с учетом норм отвода земель, не имеют отношения к предмету настоящего спора и не подлежали исследованию судом первой инстанции.
При отсутствии доказательств внесения в спорный период арендной платы за пользование земельным участком суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Профиль-ПВХ" в пользу ООО "КРУ "Строй-Сервис" 3 507 646,14 рублей основного долга за период с 01.03.2012 по 31.03.2013 и 130 292,80 рублей неустойки за период с 11.10.2012 по 31.03.2013.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды от 14.10.2005 N 05-0838 ввиду отсутствия его государственной регистрации, основан на неправильном толковании заявителем норм материального права.
Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды недвижимости применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Договор аренды от 14.10.2005 N 05-0838 заключен на срок менее одного года, в связи с чем государственная регистрация его не требовалась независимо от того, что стороны распространили действие договора на отношения, существовавшие до его заключения.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на невозможность определения того, какой земельный участок был предоставлен в аренду, несостоятельна.
Границы арендуемого земельного участка указаны в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, являющемся приложением к договору аренды (т. 1, л.д. 13). Утверждение ответчика о том, что кадастровый план отсутствует к материалам дела, не соответствует действительности.
Кроме того, в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Довод апелляционной жалобы о том, что за ответчиком зарегистрировано право собственности только на часть объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке и указанных в пункте 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838, отклонен по следующим основаниям.
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик, извещенный надлежащим образом о наличии судебного разбирательства, не оспаривал утверждения истца о том, что объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, переданы в собственность ООО "Профиль-ПВХ". В частности, ответчик не ссылался на то, что некоторые объекты недвижимости, для использования которых земельный участок был предоставлен в аренду, находятся в собственности других лиц.
При этом из буквального содержания пункта 1.2 договора от 14.10.2005 N 05-0838 следует, что земельный участок передан в аренду для размещения производственной базы, а не конкретных зданий. В договоре не указано, что производственная база включает в себя 19 объектов недвижимости; указано лишь, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, условные обозначения которых перечислены в пункте 1.4.
Согласно аудиозаписи судебных заседаний представитель ООО "КРУ "Строй-Сервис" (прежний собственник) в судебном заседании, состоявшемся 21.03.2013, пояснил, что объекты недвижимости, составляющие производственную базу, были включены в уставный капитал общества в 2004 году, в дальнейшем был осуществлен кадастровый учет земельного участка, необходимого для использования производственной базы, и в отношении данного земельного участка был заключен договор аренды. В 2010 году все объекты недвижимости, составляющие производственную базу, были переданы в уставный капитал ООО "Профиль-ПВХ".
Доказательств того, что ООО "Профиль-ПВХ" были переданы не все производственные объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, и что по состоянию на 2010 год на участке имелись иные объекты, кроме переданных ответчику, ООО "Профиль-ПВХ" в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило ни в суде первой инстанции, ни с апелляционной жалобой. Ссылка ответчика на пункт 1.4 договора от 14.10.2005 N 05-0838 в отсутствие доказательств реального наличия на земельном участке иных объектов недвижимости, не принадлежащих ответчику, является формальной.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения в обжалуемой части, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика - ООО "Профиль-ПВХ".
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 апреля 2013 года по делу N А27-21925/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)