Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Павлова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Мариной И.Л. и Бакуменко Т.Н.
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июня 2013 года апелляционную жалобу <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. и Ч.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года по гражданскому делу N 2-1353/13 по заявлению А. на действия <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. по заключению договора купли-продажи квартиры от <дата>.
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В., выслушав объяснения представителя заявителя - Г., представителя заинтересованного лица Ч.А. - Р., представителя заинтересованного лица Выборгского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу - П., судебная коллегия
установила:
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года заявление А. удовлетворено.
Суд признал незаконными действия <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов РФ по Санкт-Петербургу Ю. по заключению и подписанию ею вместо продавца (должника) А. договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от <дата> с покупателем Ч.А.
В апелляционной жалобе <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное, и принять новое решение.
В апелляционной жалобе Ч.А. просит отменить решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года.
Заявитель А. на рассмотрение дела не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени судебного заседания посредством телефонограммы, принятой лично 31 мая 2013 года, доверила представление своих интересов представителю, имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие заявителя.
Заинтересованное лицо Ч.А., извещенный надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителю, имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанного заинтересованного лица.
<...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела посредством факсимильной связи, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанного заинтересованного лица.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда оставить без изменения по следующим основаниям.
Разрешая заявление, суд установил, что <дата> между А. и Ч.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2006 года по гражданскому делу N 2-3383/06 удовлетворен иск А. о расторжении предварительного договора купли-продажи, Ч.А. - отказано в удовлетворении требований об обязании А. заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от <дата>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 года решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2006 года отменено, иск Ч.А. удовлетворен, в удовлетворении иска А. - отказано.
По указанному определению судебной коллегии на А. возложена обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора от <дата>.
Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2010 года А. разъяснен порядок исполнения исполнительного листа, выданного Выборгским районным судом Санкт-Петербурга <дата> по гражданскому делу N 2-3383/06, суд указал на то, что текст договора купли-продажи может быть составлен как сторонами по сделке, так и иными лицами, которым они поручают составление договора.
Судом также разъяснено, что Ч.А. должны быть внесены денежные средства за квартиру в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.
<дата> <...> Выборгского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Ю. от имени продавца А. (должника) с покупателем Ч.А. (взыскателем) был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Полагая незаконным совершение указанных действий со стороны судебного пристава-исполнителя, А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании данных действий, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, должен быть заключен в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дата>, однако судебный пристав-исполнитель Ю. подписала договор купли-продажи, содержащий как условия, которые не предусмотрены предварительным договором, так и условия, изменяющие условия предварительного договора, а также устанавливающие те факты, которые не соответствуют действительности.
В частности, заявитель указывает на то, что согласно пункту 2.1 договора отчуждаемая квартира продана покупателю за <...> долларов США в рублевом эквиваленте, при этом согласно пункту 2.2 договора передача денежных средств продавцу осуществлена через депозит нотариуса. В договоре не указано, по какому курсу и на какую дату осуществлен расчет суммы.
Вместе с тем, покупателем Ч.А. на депозит нотариуса внесена сумма по договору в размере <...> рублей, в то время как на момент заключения договора купли-продажи от <дата> сумма в размере <...> долларов США по курсу ЦБ РФ составляла <...> рублей.
Данное обстоятельство, по мнению А., наносит ей имущественный ущерб.
Кроме того, заявитель ссылалась на то, что в договоре купли-продажи квартиры от <дата> указано, что денежные средства внесены Ч.Е. по квитанции N <...> от <дата>, в то время, как взыскатель внес денежные средства по квитанции N <...> от <дата>.
А. полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о наличии в договоре от <дата> ссылки на несуществующий документ в подтверждение внесения покупателем оплаты за приобретаемый объект недвижимости.
В обоснование заявления А. также ссылалась на то, что за ней зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <...>, а в договоре купли-продажи от <дата> указано, что продается квартира по приведенному адресу общей площадью <...>.
Заявитель также полагала, что пункт 5.3 договора нарушает ее права, поскольку предусматривает, что положения статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к отношениям сторон, то есть, по мнению А., судебный пристав-исполнитель подписал отказ от залога, который допускается только по соглашению сторон, то есть с учетом ее согласия.
Пункт 5.1 договора от <дата>, в котором указано на то, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры, с точки зрения А., также нарушает ее права.
Кроме того, заявитель полагала неправомерным то, что действия судебного пристава-исполнителя по подписанию договора купли-продажи не были оформлены никаким постановлением, а также - совершены при отсутствии уклонения с ее стороны от подписания договора, поскольку А. несколько раз самостоятельно предоставляла судебному приставу-исполнителю различные варианты договоров, которые не были приняты им.
Удовлетворяя заявление А., суд пришел к выводу о том, что заключенный судебным приставом-исполнителем договор купли-продажи квартиры от <дата> составлен не в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дата>, поскольку содержит условия, как не предусмотренные указанным предварительным договором, так и изменяющие его. С учетом указанного, суд признал обоснованными вышеизложенные доводы заявителя, подтверждающие неправомерность оспариваемых действий судебного пристава-исполнителя.
Полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия, принимая во внимание доводы апелляционных жалоб заинтересованных лиц, не находит оснований для признания правомерными всех выводов суда, изложенных в мотивировочной части оспариваемого решения.
Так, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда о несоответствии пунктов 2.1 и 2.2 договора от <дата> условиям предварительного договора, заключенного между сторонами.
Как правомерно указано заявителем, согласно пункту 3 предварительного договора от <дата> сумма, за которую должна быть продана квартира, составляет по соглашению сторон <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от <дата> отчуждаемая квартира продана покупателю на условиях предварительного договора за <...> долларов США в рублевом эквиваленте. Передача денежных средств продавцу в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте осуществлена через депозит нотариуса Санкт-Петербурга, что подтверждается квитанцией N <...> от <дата>.
В материалы дела представлена квитанция N <...> от <дата> о получении нотариусом Санкт-Петербурга Г.П.В. в депозит от Ч.Е. для передачи А. денежной суммы в размере <...> рублей, что соответствует <...> долларов США.
Из квитанции N <...> от <дата> не следует, на какую дату рассчитана приведенная сумма оплаты, причитающаяся А., а также - по какому курсу ЦБ РФ была рассчитана указанная сумма.
Кроме того, денежную сумму в размере <...> рублей, переданную Ч.Е. <дата> нотариусу для внесения в депозит, никак нельзя признать рассчитанной в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора купли-продажи, который, как следует из материалов дела, был заключен судебным приставом-исполнителем <дата>.
Таким образом, содержание пунктов 2.1 и 2.2 договора от <дата> нельзя признать соответствующим условиям предварительного договора от <дата>.
Доводы апелляционных жалоб Ч.Е. и судебного пристава-исполнителя в указанной части сводятся к неправильному толкованию условий предварительного договора, заключенного между сторонами, в связи с чем, не могут быть положены в основу отмены правильного по существу судебного постановления.
Судебная коллегия также полагает обоснованным вывод суда о неправомерном указании судебным приставом-исполнителем в договоре от <дата> того, что передача денежных средств продавцу осуществлена через депозит нотариуса, что подтверждается квитанцией N <...> от <дата>.
В материалах дела имеется квитанция о получении нотариусом от Ч.Е. денежной суммы в размере <...> рублей для внесения в депозит, но указанная квитанция, датированная <дата>, имеет номер N <...>. Учитывая, что данная квитанция является платежным документом, подтверждающим осуществление расчетов между сторонами, судебная коллегия полагает неправомерным указание судебным приставом-исполнителем в договоре от <дата> неверного номера указанной квитанции, поскольку такое существенное отличие реквизитов платежного документа не позволяет говорить об осуществлении надлежащего расчета между сторонами.
Доводы апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя о том, что неверное указание в договоре от <дата> номера квитанции следует считать опиской, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку квитанция с номером N <...> не является тождественной квитанции с номером N <...>, в то время как реквизиты платежных документов должны быть указаны в договоре в точном соответствии с данными, содержащимися в них.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает обоснованным довод апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя о том, что указание в договоре от <дата> общей площади отчуждаемой квартиры на основании данных ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга, не может рассматриваться в качестве несоответствия условиям предварительного договора, в котором не содержится какого-либо указания на площадь квартиры, принадлежащей заявителю.
Действительно в предварительном договоре указан только адрес отчуждаемой заявителем квартиры без указания характеристик жилого помещения, в связи с чем, включение судебным приставом-исполнителем в договор от <дата> общей площади квартиры в соответствии с данными, отличающимися от тех сведений, которые содержатся в свидетельстве о праве собственности на квартиру, не может рассматриваться в качестве изменения предмета договора и не нарушает охраняемых законом прав и интересов А.
С учетом указанного, вывод суда о несоответствии пункта 1.3 договора от <дата> условиям предварительного договора является несостоятельным.
При этом судебная коллегия полагает правомерным вывод суда о необоснованном включении судебным приставом-исполнителем в договор от <дата> пункта 5.3, в соответствии с которым установлено, что стороны пришли к соглашению о неприменении к правоотношениям, возникшим между ними, положений статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в предварительном договоре указанного условия не содержится, в связи с чем, нельзя говорить о достижения между сторонами договора соглашения по данному вопросу.
Доводы апелляционных жалоб Ч.Е. и судебного пристава-исполнителя в указанной части не содержат правовых оснований, подтверждающих неправомерность вывода суда в обжалуемой части.
Вместе с тем, судебная коллегия, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя, не может согласиться с выводом суда о том, что пункт 5.1 договора от <дата> нарушает права А.
Согласно пункту 5.1 договора указанный договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
Как следует из пояснений представителя Ч.Е., данных при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, квартира Ч.Е. до настоящего времени не передана, при этом в указанном жилом помещении никто не проживает.
При данных обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает нарушения прав А. в результате включения в основной договор купли-продажи квартиры условия о том, что данный договор будет являться и актом приема-передачи жилого помещения, так как по существу данное условие направлено на исполнение обязанности продавца (А.) передать квартиру покупателю (Ч.Е.).
Судебная коллегия также полагает необоснованными выводы суда о необходимости вынесения судебным приставом-исполнителем постановления при подписании договора, а также о том, что судебный пристав-исполнитель законом лишен возможности заключения договора купли-продажи квартиры, так как невозможно заключение договора купли-продажи квартиры без личного участия должника.
В обоснование указанной позиции суд ссылается на то, что допустимые законом действия судебного пристава-исполнителя без участия должника возможны лишь в случае уклонения должника (А.) от подписания договора, чего в данном случае суд не установил с учетом того, что в период с <дата> по <дата> заявитель дважды подавала судебному приставу-исполнителю подписанные с ее стороны договоры купли-продажи квартиры, соответствующие предварительному договору.
Как обоснованно указано в апелляционных жалобах Ч.Е. и судебного пристава-исполнителя из определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июня 2008 года по кассационной жалобе Ч.Е. по его иску к А. о признании права собственности на квартиру следует, что право собственности на спорную квартиру может перейти к истцу только на основании договора купли-продажи, который в случае уклонения ответчика от его заключения может быть оформлен от имени продавца судебным приставом-исполнителем, учитывая, что существо решения о понуждении к заключению договора сводится к замене воли уклоняющейся стороны принудительной силой, которой наделено судебное постановление.
Указанная позиция в полном мере согласуется с положениями статьи 105 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в соответствии с которой, в случаях неисполнения должником требований, содержащихся в исполнительном документе, в срок, установленный для добровольного исполнения, а также неисполнения им исполнительного документа, подлежащего немедленному исполнению, в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и устанавливает должнику новый срок для исполнения (часть 1 статьи 105 приведенного закона).
Согласно части 2 статьи 105 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ при неисполнении должником требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях и устанавливает новый срок для исполнения. Если для исполнения указанных требований участие должника необязательно, то судебный пристав-исполнитель организует исполнение в соответствии с правами, предоставленными ему настоящим Федеральным законом.
Как следует из апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя, <дата> в отношении должника А. вынесено постановление о взыскании исполнительского сбора; <дата> вынесено постановление о назначении нового срока исполнения до <дата>; <дата> вынесено постановление о наложении штрафа по административному правонарушению; <дата> повторно вынесено постановление о назначении нового срока исполнения (в течение пяти дней с момента получения постановления); <дата> вынесено постановление о наложении штрафа по административному правонарушению.
Из материалов дела усматривается, что А. в целях исполнения требований исполнительного документа <...> раза представлялись варианты договора купли-продажи спорной квартиры, что не оспаривалось судебным приставом-исполнителем, однако из содержания указанных договоров следует, что они не соответствуют условиям предварительного договора от <дата>, подписанного сторонами.
Так, договор купли-продажи квартиры, представленный судебному приставу-исполнителю А. <дата>, содержит пункт 3, который предусматривает, что в соответствии с условиями предварительного договора от <дата> цена квартиры была согласована в размере <...> долларов США по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора купли-продажи, в то время как цена квартиры по настоящему договору не согласована, так как истекли установленные предварительным договором сроки заключения основного договора.
Указанное условие договора, представленного заявителем, не соответствует пункту 3 предварительного договора от <дата>, в соответствии с которым установлена стоимость отчуждаемой квартиры и порядок расчетов между сторонами, а также - определению судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 года, согласно которому на А. возложена обязанность заключить договор купли-продажи спорной квартиры в соответствии с условиями предварительного договора от <дата>.
В договоре, представленном заявителем судебному приставу-исполнителю <дата>, также содержится условие, которое, как обоснованно установлено судебным приставом-исполнителем, не соответствует условиям предварительного договора от <дата>.
В частности, согласно пункту 5 представленного заявителем договора, продавец не имеет возможности продать покупателю квартиру в состоянии, соответствующем состоянию на дату заключения предварительного договора от <дата>, так как покупателем после <дата> в квартире выполнена самовольная незаконная перепланировка, о чем не было известно по состоянию на <дата>.
Указанное условие не содержится в предварительном договоре от <дата>, согласованном сторонами, а, следовательно, не может быть включено в основной договор, обязанность по заключению которого была возложена на А. судебным постановлением.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает необоснованным вывод суда об отсутствии со стороны заявителя уклонения от заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку совершенные А. действия по представлению судебному приставу-исполнителю вариантов договоров купли-продажи квартиры, не соответствующих условиям предварительного договора от <дата>, нельзя рассматривать в качестве надлежащего выполнения заявителем обязанности по заключению указанного договора в соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 года.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что в данном случае, как обоснованно указано в апелляционных жалобах заинтересованных лиц, судебный пристав-исполнитель имел право на подписание договора купли-продажи квартиры от <дата> вместо продавца (А.), который уклонялся от выполнения указанной обязанности.
Вместе с тем, поскольку договор от <дата>, заключенный за А. судебным приставом-исполнителем, не соответствует условию о цене отчуждаемой квартиры, указанному в пункте 3 предварительного договора от <дата>, а также согласованному сторонами порядку осуществления расчетов, то указанный договор нельзя признать заключенным в соответствии с условиями предварительного договора, как того требует содержание резолютивной части определения судебной коллегии от 16 января 2007 года и исполнительного листа, выданного на принудительное исполнение должником судебного постановления.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что действия судебного пристава-исполнителя по заключению вместо должника (А.) договора купли-продажи квартиры нельзя признать правомерными, в связи с чем, в данном случае имеются основания для удовлетворения заявления А., как обоснованно установлено судом при вынесении обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.06.2013 N 33-8963/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. N 33-8963/2013
Судья: Павлова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Мариной И.Л. и Бакуменко Т.Н.
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июня 2013 года апелляционную жалобу <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. и Ч.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года по гражданскому делу N 2-1353/13 по заявлению А. на действия <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. по заключению договора купли-продажи квартиры от <дата>.
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В., выслушав объяснения представителя заявителя - Г., представителя заинтересованного лица Ч.А. - Р., представителя заинтересованного лица Выборгского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу - П., судебная коллегия
установила:
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года заявление А. удовлетворено.
Суд признал незаконными действия <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов РФ по Санкт-Петербургу Ю. по заключению и подписанию ею вместо продавца (должника) А. договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от <дата> с покупателем Ч.А.
В апелляционной жалобе <...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное, и принять новое решение.
В апелляционной жалобе Ч.А. просит отменить решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года.
Заявитель А. на рассмотрение дела не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени судебного заседания посредством телефонограммы, принятой лично 31 мая 2013 года, доверила представление своих интересов представителю, имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие заявителя.
Заинтересованное лицо Ч.А., извещенный надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителю, имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанного заинтересованного лица.
<...> Выборгского районного отдела судебных приставов Ю. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела посредством факсимильной связи, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанного заинтересованного лица.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда оставить без изменения по следующим основаниям.
Разрешая заявление, суд установил, что <дата> между А. и Ч.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2006 года по гражданскому делу N 2-3383/06 удовлетворен иск А. о расторжении предварительного договора купли-продажи, Ч.А. - отказано в удовлетворении требований об обязании А. заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от <дата>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 года решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2006 года отменено, иск Ч.А. удовлетворен, в удовлетворении иска А. - отказано.
По указанному определению судебной коллегии на А. возложена обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора от <дата>.
Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2010 года А. разъяснен порядок исполнения исполнительного листа, выданного Выборгским районным судом Санкт-Петербурга <дата> по гражданскому делу N 2-3383/06, суд указал на то, что текст договора купли-продажи может быть составлен как сторонами по сделке, так и иными лицами, которым они поручают составление договора.
Судом также разъяснено, что Ч.А. должны быть внесены денежные средства за квартиру в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.
<дата> <...> Выборгского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Ю. от имени продавца А. (должника) с покупателем Ч.А. (взыскателем) был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Полагая незаконным совершение указанных действий со стороны судебного пристава-исполнителя, А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании данных действий, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, должен быть заключен в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дата>, однако судебный пристав-исполнитель Ю. подписала договор купли-продажи, содержащий как условия, которые не предусмотрены предварительным договором, так и условия, изменяющие условия предварительного договора, а также устанавливающие те факты, которые не соответствуют действительности.
В частности, заявитель указывает на то, что согласно пункту 2.1 договора отчуждаемая квартира продана покупателю за <...> долларов США в рублевом эквиваленте, при этом согласно пункту 2.2 договора передача денежных средств продавцу осуществлена через депозит нотариуса. В договоре не указано, по какому курсу и на какую дату осуществлен расчет суммы.
Вместе с тем, покупателем Ч.А. на депозит нотариуса внесена сумма по договору в размере <...> рублей, в то время как на момент заключения договора купли-продажи от <дата> сумма в размере <...> долларов США по курсу ЦБ РФ составляла <...> рублей.
Данное обстоятельство, по мнению А., наносит ей имущественный ущерб.
Кроме того, заявитель ссылалась на то, что в договоре купли-продажи квартиры от <дата> указано, что денежные средства внесены Ч.Е. по квитанции N <...> от <дата>, в то время, как взыскатель внес денежные средства по квитанции N <...> от <дата>.
А. полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о наличии в договоре от <дата> ссылки на несуществующий документ в подтверждение внесения покупателем оплаты за приобретаемый объект недвижимости.
В обоснование заявления А. также ссылалась на то, что за ней зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <...>, а в договоре купли-продажи от <дата> указано, что продается квартира по приведенному адресу общей площадью <...>.
Заявитель также полагала, что пункт 5.3 договора нарушает ее права, поскольку предусматривает, что положения статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к отношениям сторон, то есть, по мнению А., судебный пристав-исполнитель подписал отказ от залога, который допускается только по соглашению сторон, то есть с учетом ее согласия.
Пункт 5.1 договора от <дата>, в котором указано на то, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры, с точки зрения А., также нарушает ее права.
Кроме того, заявитель полагала неправомерным то, что действия судебного пристава-исполнителя по подписанию договора купли-продажи не были оформлены никаким постановлением, а также - совершены при отсутствии уклонения с ее стороны от подписания договора, поскольку А. несколько раз самостоятельно предоставляла судебному приставу-исполнителю различные варианты договоров, которые не были приняты им.
Удовлетворяя заявление А., суд пришел к выводу о том, что заключенный судебным приставом-исполнителем договор купли-продажи квартиры от <дата> составлен не в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дата>, поскольку содержит условия, как не предусмотренные указанным предварительным договором, так и изменяющие его. С учетом указанного, суд признал обоснованными вышеизложенные доводы заявителя, подтверждающие неправомерность оспариваемых действий судебного пристава-исполнителя.
Полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия, принимая во внимание доводы апелляционных жалоб заинтересованных лиц, не находит оснований для признания правомерными всех выводов суда, изложенных в мотивировочной части оспариваемого решения.
Так, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда о несоответствии пунктов 2.1 и 2.2 договора от <дата> условиям предварительного договора, заключенного между сторонами.
Как правомерно указано заявителем, согласно пункту 3 предварительного договора от <дата> сумма, за которую должна быть продана квартира, составляет по соглашению сторон <...> долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от <дата> отчуждаемая квартира продана покупателю на условиях предварительного договора за <...> долларов США в рублевом эквиваленте. Передача денежных средств продавцу в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте осуществлена через депозит нотариуса Санкт-Петербурга, что подтверждается квитанцией N <...> от <дата>.
В материалы дела представлена квитанция N <...> от <дата> о получении нотариусом Санкт-Петербурга Г.П.В. в депозит от Ч.Е. для передачи А. денежной суммы в размере <...> рублей, что соответствует <...> долларов США.
Из квитанции N <...> от <дата> не следует, на какую дату рассчитана приведенная сумма оплаты, причитающаяся А., а также - по какому курсу ЦБ РФ была рассчитана указанная сумма.
Кроме того, денежную сумму в размере <...> рублей, переданную Ч.Е. <дата> нотариусу для внесения в депозит, никак нельзя признать рассчитанной в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора купли-продажи, который, как следует из материалов дела, был заключен судебным приставом-исполнителем <дата>.
Таким образом, содержание пунктов 2.1 и 2.2 договора от <дата> нельзя признать соответствующим условиям предварительного договора от <дата>.
Доводы апелляционных жалоб Ч.Е. и судебного пристава-исполнителя в указанной части сводятся к неправильному толкованию условий предварительного договора, заключенного между сторонами, в связи с чем, не могут быть положены в основу отмены правильного по существу судебного постановления.
Судебная коллегия также полагает обоснованным вывод суда о неправомерном указании судебным приставом-исполнителем в договоре от <дата> того, что передача денежных средств продавцу осуществлена через депозит нотариуса, что подтверждается квитанцией N <...> от <дата>.
В материалах дела имеется квитанция о получении нотариусом от Ч.Е. денежной суммы в размере <...> рублей для внесения в депозит, но указанная квитанция, датированная <дата>, имеет номер N <...>. Учитывая, что данная квитанция является платежным документом, подтверждающим осуществление расчетов между сторонами, судебная коллегия полагает неправомерным указание судебным приставом-исполнителем в договоре от <дата> неверного номера указанной квитанции, поскольку такое существенное отличие реквизитов платежного документа не позволяет говорить об осуществлении надлежащего расчета между сторонами.
Доводы апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя о том, что неверное указание в договоре от <дата> номера квитанции следует считать опиской, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку квитанция с номером N <...> не является тождественной квитанции с номером N <...>, в то время как реквизиты платежных документов должны быть указаны в договоре в точном соответствии с данными, содержащимися в них.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает обоснованным довод апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя о том, что указание в договоре от <дата> общей площади отчуждаемой квартиры на основании данных ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга, не может рассматриваться в качестве несоответствия условиям предварительного договора, в котором не содержится какого-либо указания на площадь квартиры, принадлежащей заявителю.
Действительно в предварительном договоре указан только адрес отчуждаемой заявителем квартиры без указания характеристик жилого помещения, в связи с чем, включение судебным приставом-исполнителем в договор от <дата> общей площади квартиры в соответствии с данными, отличающимися от тех сведений, которые содержатся в свидетельстве о праве собственности на квартиру, не может рассматриваться в качестве изменения предмета договора и не нарушает охраняемых законом прав и интересов А.
С учетом указанного, вывод суда о несоответствии пункта 1.3 договора от <дата> условиям предварительного договора является несостоятельным.
При этом судебная коллегия полагает правомерным вывод суда о необоснованном включении судебным приставом-исполнителем в договор от <дата> пункта 5.3, в соответствии с которым установлено, что стороны пришли к соглашению о неприменении к правоотношениям, возникшим между ними, положений статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в предварительном договоре указанного условия не содержится, в связи с чем, нельзя говорить о достижения между сторонами договора соглашения по данному вопросу.
Доводы апелляционных жалоб Ч.Е. и судебного пристава-исполнителя в указанной части не содержат правовых оснований, подтверждающих неправомерность вывода суда в обжалуемой части.
Вместе с тем, судебная коллегия, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя, не может согласиться с выводом суда о том, что пункт 5.1 договора от <дата> нарушает права А.
Согласно пункту 5.1 договора указанный договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
Как следует из пояснений представителя Ч.Е., данных при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, квартира Ч.Е. до настоящего времени не передана, при этом в указанном жилом помещении никто не проживает.
При данных обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает нарушения прав А. в результате включения в основной договор купли-продажи квартиры условия о том, что данный договор будет являться и актом приема-передачи жилого помещения, так как по существу данное условие направлено на исполнение обязанности продавца (А.) передать квартиру покупателю (Ч.Е.).
Судебная коллегия также полагает необоснованными выводы суда о необходимости вынесения судебным приставом-исполнителем постановления при подписании договора, а также о том, что судебный пристав-исполнитель законом лишен возможности заключения договора купли-продажи квартиры, так как невозможно заключение договора купли-продажи квартиры без личного участия должника.
В обоснование указанной позиции суд ссылается на то, что допустимые законом действия судебного пристава-исполнителя без участия должника возможны лишь в случае уклонения должника (А.) от подписания договора, чего в данном случае суд не установил с учетом того, что в период с <дата> по <дата> заявитель дважды подавала судебному приставу-исполнителю подписанные с ее стороны договоры купли-продажи квартиры, соответствующие предварительному договору.
Как обоснованно указано в апелляционных жалобах Ч.Е. и судебного пристава-исполнителя из определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июня 2008 года по кассационной жалобе Ч.Е. по его иску к А. о признании права собственности на квартиру следует, что право собственности на спорную квартиру может перейти к истцу только на основании договора купли-продажи, который в случае уклонения ответчика от его заключения может быть оформлен от имени продавца судебным приставом-исполнителем, учитывая, что существо решения о понуждении к заключению договора сводится к замене воли уклоняющейся стороны принудительной силой, которой наделено судебное постановление.
Указанная позиция в полном мере согласуется с положениями статьи 105 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в соответствии с которой, в случаях неисполнения должником требований, содержащихся в исполнительном документе, в срок, установленный для добровольного исполнения, а также неисполнения им исполнительного документа, подлежащего немедленному исполнению, в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и устанавливает должнику новый срок для исполнения (часть 1 статьи 105 приведенного закона).
Согласно части 2 статьи 105 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ при неисполнении должником требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях и устанавливает новый срок для исполнения. Если для исполнения указанных требований участие должника необязательно, то судебный пристав-исполнитель организует исполнение в соответствии с правами, предоставленными ему настоящим Федеральным законом.
Как следует из апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя, <дата> в отношении должника А. вынесено постановление о взыскании исполнительского сбора; <дата> вынесено постановление о назначении нового срока исполнения до <дата>; <дата> вынесено постановление о наложении штрафа по административному правонарушению; <дата> повторно вынесено постановление о назначении нового срока исполнения (в течение пяти дней с момента получения постановления); <дата> вынесено постановление о наложении штрафа по административному правонарушению.
Из материалов дела усматривается, что А. в целях исполнения требований исполнительного документа <...> раза представлялись варианты договора купли-продажи спорной квартиры, что не оспаривалось судебным приставом-исполнителем, однако из содержания указанных договоров следует, что они не соответствуют условиям предварительного договора от <дата>, подписанного сторонами.
Так, договор купли-продажи квартиры, представленный судебному приставу-исполнителю А. <дата>, содержит пункт 3, который предусматривает, что в соответствии с условиями предварительного договора от <дата> цена квартиры была согласована в размере <...> долларов США по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора купли-продажи, в то время как цена квартиры по настоящему договору не согласована, так как истекли установленные предварительным договором сроки заключения основного договора.
Указанное условие договора, представленного заявителем, не соответствует пункту 3 предварительного договора от <дата>, в соответствии с которым установлена стоимость отчуждаемой квартиры и порядок расчетов между сторонами, а также - определению судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 года, согласно которому на А. возложена обязанность заключить договор купли-продажи спорной квартиры в соответствии с условиями предварительного договора от <дата>.
В договоре, представленном заявителем судебному приставу-исполнителю <дата>, также содержится условие, которое, как обоснованно установлено судебным приставом-исполнителем, не соответствует условиям предварительного договора от <дата>.
В частности, согласно пункту 5 представленного заявителем договора, продавец не имеет возможности продать покупателю квартиру в состоянии, соответствующем состоянию на дату заключения предварительного договора от <дата>, так как покупателем после <дата> в квартире выполнена самовольная незаконная перепланировка, о чем не было известно по состоянию на <дата>.
Указанное условие не содержится в предварительном договоре от <дата>, согласованном сторонами, а, следовательно, не может быть включено в основной договор, обязанность по заключению которого была возложена на А. судебным постановлением.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает необоснованным вывод суда об отсутствии со стороны заявителя уклонения от заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку совершенные А. действия по представлению судебному приставу-исполнителю вариантов договоров купли-продажи квартиры, не соответствующих условиям предварительного договора от <дата>, нельзя рассматривать в качестве надлежащего выполнения заявителем обязанности по заключению указанного договора в соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 года.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что в данном случае, как обоснованно указано в апелляционных жалобах заинтересованных лиц, судебный пристав-исполнитель имел право на подписание договора купли-продажи квартиры от <дата> вместо продавца (А.), который уклонялся от выполнения указанной обязанности.
Вместе с тем, поскольку договор от <дата>, заключенный за А. судебным приставом-исполнителем, не соответствует условию о цене отчуждаемой квартиры, указанному в пункте 3 предварительного договора от <дата>, а также согласованному сторонами порядку осуществления расчетов, то указанный договор нельзя признать заключенным в соответствии с условиями предварительного договора, как того требует содержание резолютивной части определения судебной коллегии от 16 января 2007 года и исполнительного листа, выданного на принудительное исполнение должником судебного постановления.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что действия судебного пристава-исполнителя по заключению вместо должника (А.) договора купли-продажи квартиры нельзя признать правомерными, в связи с чем, в данном случае имеются основания для удовлетворения заявления А., как обоснованно установлено судом при вынесении обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)