Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,
при участии:
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Невареных Е.Д. - представителя по доверенности N 267 от 02.08.2012;
- от ООО "Тайфун": Лаврова К.В. - представителя по доверенности б/н от 14.01.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тайфун" (ОГРН 1033600017197, ИНН 3662066182) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2012 по делу N А14-13644/2012 (судья Кривотулова Т.И.) по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к обществу с ограниченной ответственностью "Тайфун" (ОГРН 1033600017197, ИНН 3662066182) о взыскании 1 247 601 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате, пени в размере 422 628 руб. 63 коп., задолженности за фактическое использование земельного участка в размере 188 719 руб. 55 коп., процентов в размере 30 765 руб. 06 коп., расторжении договора аренды, обязании возвратить занимаемый земельный участок,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тайфун" (далее - ООО "Тайфун", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 1 247 601 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате, пени в размере 422 628 руб. 63 коп., задолженности за фактическое использование земельного участка в размере 188 719 руб. 55 коп., процентов в размере 30 765 руб. 06 коп., расторжении договора аренды, об обязании возвратить занимаемый земельный участок.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО "Тайфун" 982 585 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, 115 946 руб. 69 коп. пени, 188 719 руб. 55 коп. задолженности за фактическое использование земельного участка, 30 765 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжения договора аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010 года, обязания ООО "Тайфун" вернуть земельный участок площадью 4 445 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 34б. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, ООО "Тайфун" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, взыскание задолженности по договору аренды возможно лишь с 25.07.2011, взыскание задолженности за фактическое использование земельного участка не законно (с учетом дополнений).
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 30.05.2013 года представитель ООО "Тайфун" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда в части удовлетворения исковых требований первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ДИЗО Воронежской области с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыв и пояснениях, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4445 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, д. 34б, кадастровый номер 36:34:0211002:56, сроком на 5 лет, для организации автостоянки (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).
На основании пункта 3.2 договора размер ежегодной арендной платы за землю составляет 248 587 руб. 51 коп. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.4, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой публикации в средствах массовой информации. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта-приема передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. По окончанию установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день (пункты 3.2 - 3.6 договора).
Пунктом 3.7 договора установлено, что кроме внесения арендной платы, согласно п. 3.2 договора, арендатор обязуется: оплатить за фактическое использование земельного участка за период с 13.11.2007 по 04.05.2010, что составляет 614 998 руб. 69 коп. в месячный срок с момента подписания договора аренды.
По акту приема-передачи от 05.05.2010 арендованный земельный участок был передан арендатору.
Дополнительным соглашением от 15.11.2010 к договору аренды земельного участка от 05.05.2010 N 1276-10/гз стороны уточнили кадастровый номер арендуемого земельного участка - 36:34:0211002:71.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2011, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.02.2012 N 01/023/2012-721.
Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение N 12-6749з от 02.07.2012, в котором предлагалось в течение 5 календарных дней с момента получения настоящего уведомления-предупреждения в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате, за фактическое пользование, пени и процентам за пользование чужими денежными средствами. В случае непогашения задолженности или погашения ее не в полном размере предлагалось расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Арендодатель просил сообщить о принятом решении в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в течение 5 календарных дней с момента получения настоящего уведомления-предупреждения.
Неисполнение обязанности по оплате пользования земельным участком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка от 05.05.2010 N 1276-10/гз.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст. вышеуказанного Федерального закона N 137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011 года, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 года N 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.
При таких обстоятельствах, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 года N 12404/09).
Постановлением Администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области", а затем Постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области" были установлены размеры кадастровой стоимости земли в Воронежской области; Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка были внесены в кадастр недвижимости 04.03.2011, новая кадастровая стоимость составляет 29 242 543 руб. 75 коп.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).
На основании ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25 Земельного кодекса РФ).
На основании изложенного суд первой инстанции сделал вывод, что договор аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010, и, как следствие, соглашение о начислении пени, был заключен в дату государственной регистрации договора, то есть 05.07.2011, и удовлетворил требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 05.05.2010 по 30.06.2012 в размере 982 585 руб. 23 коп., пени за период с 25.07.2011 по 25.06.2012 в размере 115 946 руб. 69 коп. В удовлетворении остальной части данных требований отказано.
При принятии решения (25.12.2012) суд руководствовался существовавшей в тот период судебной практикой, впоследствии изменившейся в результате принятия Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 г.
Довод заявителя жалобы о незаконном удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности за фактическое пользование земельным участком подлежит отклонению по следующим основаниям.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 3.7 договора предусмотрена обязанность ответчика по оплате за фактическое использование земельного участка за период с 13.11.2007 по 04.05.2010 в размере 614 998 руб. 69 коп. в месячный срок с момента подписания договора аренды.
Доказательств оплаты фактического использования земельного участка судам первой и апелляционной инстанций не представлено.
По правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности удовлетворения судом первой инстанции требований истца о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка за период с 01.08.2009 по 04.05.2010 в размере 188 719 руб. 55 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.06.2010 по 25.06.2012 в размере 30 765 руб. 06 коп.
При обращении в арбитражный суд с иском истцом были также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010, понуждении возвратить занимаемый земельный участок площадью 4445 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 34б.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, и по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, а также в иных случаях, предусмотренных договором (ст. 619 Гражданского кодекса РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом арендодатель также вправе требовать расторжения договора по основаниям, изложенным в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из ч. 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Информационном письме от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", ненадлежащее исполнение условий договора субаренды по оплате арендных платежей в установленный договором срок является существенным нарушением договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.
Материалами дела подтверждено наличие задолженности на стороне ответчика и соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, а именно, направление уведомления-требования N 17-6749з от 02.07.2012.
Вместе с тем, из пунктов 1.1 и 3.1 договора аренды следует, что арендованный участок был передан до 13.11.2012 (срок заключения договора).
Истец обратился с рассматриваемыми требованиями 25.07.2012, т.е. до истечения срока действия договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2012 года по делу N А14-13644/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тайфун" (ОГРН 1033600017197, ИНН 3662066182) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А14-13644/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. по делу N А14-13644/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,
при участии:
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Невареных Е.Д. - представителя по доверенности N 267 от 02.08.2012;
- от ООО "Тайфун": Лаврова К.В. - представителя по доверенности б/н от 14.01.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тайфун" (ОГРН 1033600017197, ИНН 3662066182) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2012 по делу N А14-13644/2012 (судья Кривотулова Т.И.) по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к обществу с ограниченной ответственностью "Тайфун" (ОГРН 1033600017197, ИНН 3662066182) о взыскании 1 247 601 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате, пени в размере 422 628 руб. 63 коп., задолженности за фактическое использование земельного участка в размере 188 719 руб. 55 коп., процентов в размере 30 765 руб. 06 коп., расторжении договора аренды, обязании возвратить занимаемый земельный участок,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тайфун" (далее - ООО "Тайфун", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 1 247 601 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате, пени в размере 422 628 руб. 63 коп., задолженности за фактическое использование земельного участка в размере 188 719 руб. 55 коп., процентов в размере 30 765 руб. 06 коп., расторжении договора аренды, об обязании возвратить занимаемый земельный участок.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО "Тайфун" 982 585 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, 115 946 руб. 69 коп. пени, 188 719 руб. 55 коп. задолженности за фактическое использование земельного участка, 30 765 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжения договора аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010 года, обязания ООО "Тайфун" вернуть земельный участок площадью 4 445 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 34б. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, ООО "Тайфун" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, взыскание задолженности по договору аренды возможно лишь с 25.07.2011, взыскание задолженности за фактическое использование земельного участка не законно (с учетом дополнений).
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 30.05.2013 года представитель ООО "Тайфун" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда в части удовлетворения исковых требований первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ДИЗО Воронежской области с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыв и пояснениях, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4445 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, д. 34б, кадастровый номер 36:34:0211002:56, сроком на 5 лет, для организации автостоянки (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).
На основании пункта 3.2 договора размер ежегодной арендной платы за землю составляет 248 587 руб. 51 коп. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.4, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой публикации в средствах массовой информации. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта-приема передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. По окончанию установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день (пункты 3.2 - 3.6 договора).
Пунктом 3.7 договора установлено, что кроме внесения арендной платы, согласно п. 3.2 договора, арендатор обязуется: оплатить за фактическое использование земельного участка за период с 13.11.2007 по 04.05.2010, что составляет 614 998 руб. 69 коп. в месячный срок с момента подписания договора аренды.
По акту приема-передачи от 05.05.2010 арендованный земельный участок был передан арендатору.
Дополнительным соглашением от 15.11.2010 к договору аренды земельного участка от 05.05.2010 N 1276-10/гз стороны уточнили кадастровый номер арендуемого земельного участка - 36:34:0211002:71.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2011, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.02.2012 N 01/023/2012-721.
Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение N 12-6749з от 02.07.2012, в котором предлагалось в течение 5 календарных дней с момента получения настоящего уведомления-предупреждения в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате, за фактическое пользование, пени и процентам за пользование чужими денежными средствами. В случае непогашения задолженности или погашения ее не в полном размере предлагалось расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Арендодатель просил сообщить о принятом решении в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в течение 5 календарных дней с момента получения настоящего уведомления-предупреждения.
Неисполнение обязанности по оплате пользования земельным участком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка от 05.05.2010 N 1276-10/гз.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст. вышеуказанного Федерального закона N 137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011 года, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 года N 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.
При таких обстоятельствах, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 года N 12404/09).
Постановлением Администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области", а затем Постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области" были установлены размеры кадастровой стоимости земли в Воронежской области; Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка были внесены в кадастр недвижимости 04.03.2011, новая кадастровая стоимость составляет 29 242 543 руб. 75 коп.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).
На основании ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25 Земельного кодекса РФ).
На основании изложенного суд первой инстанции сделал вывод, что договор аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010, и, как следствие, соглашение о начислении пени, был заключен в дату государственной регистрации договора, то есть 05.07.2011, и удовлетворил требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 05.05.2010 по 30.06.2012 в размере 982 585 руб. 23 коп., пени за период с 25.07.2011 по 25.06.2012 в размере 115 946 руб. 69 коп. В удовлетворении остальной части данных требований отказано.
При принятии решения (25.12.2012) суд руководствовался существовавшей в тот период судебной практикой, впоследствии изменившейся в результате принятия Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 г.
Довод заявителя жалобы о незаконном удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности за фактическое пользование земельным участком подлежит отклонению по следующим основаниям.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 3.7 договора предусмотрена обязанность ответчика по оплате за фактическое использование земельного участка за период с 13.11.2007 по 04.05.2010 в размере 614 998 руб. 69 коп. в месячный срок с момента подписания договора аренды.
Доказательств оплаты фактического использования земельного участка судам первой и апелляционной инстанций не представлено.
По правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности удовлетворения судом первой инстанции требований истца о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка за период с 01.08.2009 по 04.05.2010 в размере 188 719 руб. 55 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.06.2010 по 25.06.2012 в размере 30 765 руб. 06 коп.
При обращении в арбитражный суд с иском истцом были также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка N 1276-10/гз от 05.05.2010, понуждении возвратить занимаемый земельный участок площадью 4445 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Антонова-Овсеенко, 34б.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, и по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, а также в иных случаях, предусмотренных договором (ст. 619 Гражданского кодекса РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом арендодатель также вправе требовать расторжения договора по основаниям, изложенным в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из ч. 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Информационном письме от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", ненадлежащее исполнение условий договора субаренды по оплате арендных платежей в установленный договором срок является существенным нарушением договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.
Материалами дела подтверждено наличие задолженности на стороне ответчика и соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, а именно, направление уведомления-требования N 17-6749з от 02.07.2012.
Вместе с тем, из пунктов 1.1 и 3.1 договора аренды следует, что арендованный участок был передан до 13.11.2012 (срок заключения договора).
Истец обратился с рассматриваемыми требованиями 25.07.2012, т.е. до истечения срока действия договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2012 года по делу N А14-13644/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тайфун" (ОГРН 1033600017197, ИНН 3662066182) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)