Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:
от истца - представители Грахова С.В. по доверенности от 21.09.2012 и Петухов В.В. по доверенности от 19.08.2011 (после перерыва),
от 1-ого ответчика - представитель Прилепкина М.В. по доверенности от 10.01.2013,
от 2-ого ответчика - представитель Герасимов П.П. по доверенности от 07.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 января 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 по делу N А55-16903/2012, принятое судьей Ануфриевой А.Э.
по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" (ОГРН 1026303462085), с. Большая Глушица, Большеглушицкий район, Самарская область,
к муниципальному учреждению администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области (ОГРН 1026303462481), с. Большая Глушица, Большеглушицкий район, Самарская область,
и обществу с ограниченной ответственностью "Злак" (ОГРН 1036302280651), с. Августовка, Большечерниговский район, Самарская область,
о признании права аренды,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Михайловское" (далее - истец, СПК "Михайловское") обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к муниципальному учреждению администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области (далее - ответчик 1, администрация) о признании права аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21 120 321 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.08.2012 по ходатайству истца к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Злак" (далее - ответчик 2, ООО "Злак").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что земельный участок из арендного пользования СПК "Михайловское" администрации по акту приема-передачи не возвращался и до настоящего времени в силу требований действующего законодательства находится в пользовании истца. По мнению заявителя, администрация не отказывала СПК "Михайловское" в продлении срока действия договора аренды и не требовала возврата земельного участка, а своими действиями выразило желание продлить взаимоотношения сторон по договору аренды земельного участка от 21.11.2006.
В дополнении к апелляционной жалобе истец указал, что поскольку земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен, используется СПК "Михайловское", уведомление о прекращении договора аренды в адрес арендатора не направлялось, соглашение о расторжение договора не подписано, договор аренды в соответствии со статьей 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок, действующим в настоящее время. При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения исковых требований.
Председатель СПК "Михайловское" просил судебное заседание, назначенное на 17.01.2013, отложить в связи с его болезнью. От представителя истца также поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом судебном процессе.
17.01.2013 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12 час. 20 мин. 24.01.2013. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
24.01.2013 представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель муниципального учреждения администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Злак" с доводами апелляционной жалобы также не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители истца заявили ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство, не находит правовых оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его удовлетворения, поскольку обстоятельства, указанные в первоначальных требованиях (о признании права аренды на основании договора аренды от 21.11.2006 г.) и уточненные требования СПК "Михайловское" о переводе на себя прав арендатора по договору аренды земельного участка от 10.05.2011, заключенного между ответчиками с учетом подлежащих применению норм материального права, различны и свидетельствуют об одновременном изменении истцом предмета и основания иска.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что уточненные требования не могут быть приняты, а дело подлежит рассмотрению с учетом первоначально заявленного иска, является правильным. При этом положения части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не нарушены.
Представители истца заявили ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Самарской области дела N А55-465/2013.
Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство, с учетом позиций участников процесса, не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку предметом спора по делу N А55-465/2013 являются требования СПК "Михайловское" о переводе на себя прав арендатора по договору аренды земельного участка от 10.05.2011, заключенного между ответчиками, в то время как предметом настоящего спора является требование СПК "Михайловское" о признании права аренды на спорный земельный участок. Следовательно, спор по делу N А55-465/2013 никак не препятствует рассмотрению настоящего дела, поскольку непосредственно с ним не связан.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, отзыва ответчика, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 21.11.2006 между администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области (арендодатель) и СПК "Михайловское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21 120 321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, сроком на 3 года - с 21.11.2006 по 21.11.2009 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.11.2006.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
Пунктом 11.3 договора установлено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.11.2006 СПК "Михайловское" 25.12.2009 обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды на вышеназванный земельный участок (л.д. 73).
31.05.2010 администрацией принято постановление N 652 о заключении с истцом нового договора на тот же земельный участок на срок 10 лет (л.д. 17), на основании которого администрация изготовила и вручила истцу 16.08.2010 проект договора аренды от 31.05.2010, о чем имеется отметка в журнале регистрации заявлений о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 18 - 22, 76).
Поскольку истец подписанный договор аренды администрации не вернул, об акцепте не сообщил и государственную регистрацию договора не произвел, администрация 17.02.2011 обратилась в Большеглушицкий отдел Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка по договору от 21.11.2006 года (л.д. 74), который в свою очередь 01.03.2011 произвел государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды.
04.04.2011 администрация письмом N 1274 сообщила истцу о снятии ограничения (аренды) с земельного участка по договору от 21.11.2006. Данное письмо вручено ответчику 06.04.2011, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление.
16.03.2011 администрацией опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в газете "Волжская коммуна" N 86 (27521).
Протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности муниципального района Большеглушицкий земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 21.04.2011, администрации рекомендовано предоставить на праве аренды спорный земельный участок сроком на 10 лет ООО "Злак", подавшему единственную заявку.
10.05.2011 на основании указанного протокола администрацией и ООО "Злак" заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23.
Земельный участок передан ООО "Злак" по акту приема-передачи от 10.05.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
15.07.2011 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации имеющегося у него договора от 31.05.2010, однако в регистрации было отказано в связи с государственной регистрацией договора аренды на данный земельный участок с другим лицом, о чем имеется сообщение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266 (л.д. 23).
Истец, полагая, что договор аренды от 21.11.2006 после истечения срока действия был возобновлен сторонами не неопределенный срок, поскольку СПК "Михайловское" продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и по акту приема-передачи предмет аренды администрации не возвратил, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах (конкурсах, аукционах).
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно пункту 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действующей на момент окончания действия договора от 21.11.2006, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановление администрации от 31.05.2010 N 652 о заключении нового договора аренды земельного участка с истцом и договор, подписанный администрацией и истцом 31.05.2010 без проведения торгов, нарушают указанные нормы земельного и антимонопольного законодательства, поскольку предоставляет истцу необоснованное преимущественное право на заключение договора аренды.
На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договор аренды спорного земельного участка от 31.05.2010, заключенный истцом и администрацией на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Довод истца о возобновлении договора аренды от 21.11.2006 на неопределенный срок отклоняется судебной коллегией. Поскольку в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Упомянутые положения Федерального закона "О защите конкуренции" (статья 17.1) введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009.
По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку заявление о заключении нового договора истцом было подано лишь 25.12.2009, т.е. после истечения срока его действия, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что СПК "Михайловское" не соблюдены императивные требования абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о письменном уведомлении арендодателя о желании продлить договора в разумный срок до окончания его действия, в связи с чем у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, истец ненадлежащим образом выполнял обязанности по внесению арендной платы по договору от 21.11.2006 в течение всего срока его действия, что подтверждается актом сверки расчетов, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2011 по делу N А55-267/2011, которым с СПК "Михайловское" в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 104 645 руб. 30 коп. за период с 16.09.2009 по 15.11.2009.
В таком случае не имеется достаточных оснований для признания истца субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя апелляционной жалобы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
В удовлетворении ходатайства сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции - отказать.
В удовлетворении ходатайства сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-465/2013 - отказать.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 по делу N А55-16903/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2013 ПО ДЕЛУ N А55-16903/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. по делу N А55-16903/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:
от истца - представители Грахова С.В. по доверенности от 21.09.2012 и Петухов В.В. по доверенности от 19.08.2011 (после перерыва),
от 1-ого ответчика - представитель Прилепкина М.В. по доверенности от 10.01.2013,
от 2-ого ответчика - представитель Герасимов П.П. по доверенности от 07.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 января 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 по делу N А55-16903/2012, принятое судьей Ануфриевой А.Э.
по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" (ОГРН 1026303462085), с. Большая Глушица, Большеглушицкий район, Самарская область,
к муниципальному учреждению администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области (ОГРН 1026303462481), с. Большая Глушица, Большеглушицкий район, Самарская область,
и обществу с ограниченной ответственностью "Злак" (ОГРН 1036302280651), с. Августовка, Большечерниговский район, Самарская область,
о признании права аренды,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Михайловское" (далее - истец, СПК "Михайловское") обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к муниципальному учреждению администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области (далее - ответчик 1, администрация) о признании права аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21 120 321 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.08.2012 по ходатайству истца к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Злак" (далее - ответчик 2, ООО "Злак").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что земельный участок из арендного пользования СПК "Михайловское" администрации по акту приема-передачи не возвращался и до настоящего времени в силу требований действующего законодательства находится в пользовании истца. По мнению заявителя, администрация не отказывала СПК "Михайловское" в продлении срока действия договора аренды и не требовала возврата земельного участка, а своими действиями выразило желание продлить взаимоотношения сторон по договору аренды земельного участка от 21.11.2006.
В дополнении к апелляционной жалобе истец указал, что поскольку земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен, используется СПК "Михайловское", уведомление о прекращении договора аренды в адрес арендатора не направлялось, соглашение о расторжение договора не подписано, договор аренды в соответствии со статьей 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок, действующим в настоящее время. При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения исковых требований.
Председатель СПК "Михайловское" просил судебное заседание, назначенное на 17.01.2013, отложить в связи с его болезнью. От представителя истца также поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом судебном процессе.
17.01.2013 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12 час. 20 мин. 24.01.2013. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
24.01.2013 представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель муниципального учреждения администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Злак" с доводами апелляционной жалобы также не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители истца заявили ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство, не находит правовых оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его удовлетворения, поскольку обстоятельства, указанные в первоначальных требованиях (о признании права аренды на основании договора аренды от 21.11.2006 г.) и уточненные требования СПК "Михайловское" о переводе на себя прав арендатора по договору аренды земельного участка от 10.05.2011, заключенного между ответчиками с учетом подлежащих применению норм материального права, различны и свидетельствуют об одновременном изменении истцом предмета и основания иска.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что уточненные требования не могут быть приняты, а дело подлежит рассмотрению с учетом первоначально заявленного иска, является правильным. При этом положения части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не нарушены.
Представители истца заявили ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Самарской области дела N А55-465/2013.
Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство, с учетом позиций участников процесса, не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку предметом спора по делу N А55-465/2013 являются требования СПК "Михайловское" о переводе на себя прав арендатора по договору аренды земельного участка от 10.05.2011, заключенного между ответчиками, в то время как предметом настоящего спора является требование СПК "Михайловское" о признании права аренды на спорный земельный участок. Следовательно, спор по делу N А55-465/2013 никак не препятствует рассмотрению настоящего дела, поскольку непосредственно с ним не связан.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, отзыва ответчика, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 21.11.2006 между администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области (арендодатель) и СПК "Михайловское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21 120 321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, сроком на 3 года - с 21.11.2006 по 21.11.2009 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.11.2006.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
Пунктом 11.3 договора установлено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.11.2006 СПК "Михайловское" 25.12.2009 обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды на вышеназванный земельный участок (л.д. 73).
31.05.2010 администрацией принято постановление N 652 о заключении с истцом нового договора на тот же земельный участок на срок 10 лет (л.д. 17), на основании которого администрация изготовила и вручила истцу 16.08.2010 проект договора аренды от 31.05.2010, о чем имеется отметка в журнале регистрации заявлений о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 18 - 22, 76).
Поскольку истец подписанный договор аренды администрации не вернул, об акцепте не сообщил и государственную регистрацию договора не произвел, администрация 17.02.2011 обратилась в Большеглушицкий отдел Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка по договору от 21.11.2006 года (л.д. 74), который в свою очередь 01.03.2011 произвел государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды.
04.04.2011 администрация письмом N 1274 сообщила истцу о снятии ограничения (аренды) с земельного участка по договору от 21.11.2006. Данное письмо вручено ответчику 06.04.2011, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление.
16.03.2011 администрацией опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в газете "Волжская коммуна" N 86 (27521).
Протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности муниципального района Большеглушицкий земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 21.04.2011, администрации рекомендовано предоставить на праве аренды спорный земельный участок сроком на 10 лет ООО "Злак", подавшему единственную заявку.
10.05.2011 на основании указанного протокола администрацией и ООО "Злак" заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23.
Земельный участок передан ООО "Злак" по акту приема-передачи от 10.05.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
15.07.2011 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации имеющегося у него договора от 31.05.2010, однако в регистрации было отказано в связи с государственной регистрацией договора аренды на данный земельный участок с другим лицом, о чем имеется сообщение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266 (л.д. 23).
Истец, полагая, что договор аренды от 21.11.2006 после истечения срока действия был возобновлен сторонами не неопределенный срок, поскольку СПК "Михайловское" продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и по акту приема-передачи предмет аренды администрации не возвратил, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах (конкурсах, аукционах).
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно пункту 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действующей на момент окончания действия договора от 21.11.2006, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановление администрации от 31.05.2010 N 652 о заключении нового договора аренды земельного участка с истцом и договор, подписанный администрацией и истцом 31.05.2010 без проведения торгов, нарушают указанные нормы земельного и антимонопольного законодательства, поскольку предоставляет истцу необоснованное преимущественное право на заключение договора аренды.
На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договор аренды спорного земельного участка от 31.05.2010, заключенный истцом и администрацией на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Довод истца о возобновлении договора аренды от 21.11.2006 на неопределенный срок отклоняется судебной коллегией. Поскольку в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Упомянутые положения Федерального закона "О защите конкуренции" (статья 17.1) введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009.
По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку заявление о заключении нового договора истцом было подано лишь 25.12.2009, т.е. после истечения срока его действия, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что СПК "Михайловское" не соблюдены императивные требования абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о письменном уведомлении арендодателя о желании продлить договора в разумный срок до окончания его действия, в связи с чем у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, истец ненадлежащим образом выполнял обязанности по внесению арендной платы по договору от 21.11.2006 в течение всего срока его действия, что подтверждается актом сверки расчетов, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2011 по делу N А55-267/2011, которым с СПК "Михайловское" в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 104 645 руб. 30 коп. за период с 16.09.2009 по 15.11.2009.
В таком случае не имеется достаточных оснований для признания истца субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя апелляционной жалобы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
В удовлетворении ходатайства сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции - отказать.
В удовлетворении ходатайства сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-465/2013 - отказать.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 по делу N А55-16903/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)