Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" Павловская Ю.А. дов. от 19.11.2013 N 5717\\13
от ответчика ООО "ГЛЕН-маркет" (ОГРН 1067746298828) Смеркис А.И. дов. от 20.10.2013 г., Данилина-Пустошинская И.А. дов. от 09.10.2013 г.
от лиц, не привлеченных к участию в деле: 1. ООО "Новый путь" (ИНН 7702756432) - Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г., Золотопупов Е.Г. дов. от 07.11.2013 г.
2. ООО "Медея" (ИНН 7705750774) - Абушенко В.О. дов от 07.11.2013 г. Золотопупов Е.Г. дов. от 07.11.2013 г.
3. ООО "Евроком-Экспресс" (ОГРН - 1057748850048) - Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г., Золотопупов С.Ю. дов. от 07.11.2013 г.
4. ООО "Смарт Лингва" (ИНН 7707723984) - Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г. Золотопупов С.Ю. дов. от 07.11.2013 г.
5. ООО "Строй Арсенал" (ИНН 7731436620) Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г., Золотопупов С.Ю. - дов. от 07.11.2013 г.
рассмотрев 27 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет"
на решение от 16 апреля 2013 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Ким Е.А.,
на постановление от 09 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов"
к ООО "ГЛЕН-маркет"
о расторжении договоров, обязании освободить помещение
установил:
Государственное унитарное предприятие города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ТЛЕН-маркет" о расторжении договоров аренды от 23.05.2006 N 17-00058/06 и 23.05.2006 N 17-00054/06 в связи с передачей арендатором без согласия арендодателя объекта аренды в пользование третьим лицам, истребовании объекта аренды, а именно: нежилые помещения общей площадью 7929,5 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 и 148,6 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 2.
Решением суда от 16 апреля 2013 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ГЛЕН-маркет" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ГЛЕН-маркет" подана жалоба, в которой ответчик просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. отменить по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ООО "Глен-маркет" указал, что судебные акты приняты в отношении прав и обязанностей лиц, не привлеченных к участию в деле.
Основанием для расторжения договоров аренды стало отсутствие, согласно выводов судов арендодателя, государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" на передачу арендованного ответчиком недвижимого имущества в субаренду.
Договоры субаренды были заключены в надлежащем порядке. Право хозяйственного ведения ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" перешло к последнему на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы N 2218-р от 27.09.2011 г.
Руководствуясь ст. 617 ГК РФ в связи с переходом права хозяйственного ведения арендатор и ГУП "УРиРУО" подписали дополнительные соглашения к договорам аренды о замене лица на стороне арендодателя от 8 декабря 2011, которые были зарегистрированы 7 марта 2012 г. Таким образом, права и обязанности арендодателя в рамках договоров аренды у ГУП "УРиУО" возникли только 7 марта 2012 г.
До подписания дополнительного соглашения к договору аренды арендодателем по договору являлся ГУП г. Москвы" Московское имущество". В рамках заключенных договоров аренды ООО "ГЛЕН-маркет" исполнял свои обязательства надлежащим образом в установленные договором сроки. Арендодатель в лице ГУП "Московское имущество" давало согласие на передачу арендуемых помещений в субаренду.
В соответствии с п. 15 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Замена стороны арендодателя в договорах аренды не влечет за собой обязанность арендатора согласовывать факт и условия сдачи помещений в субаренду, в связи с чем у ООО "ГЛЕН-маркет" отсутствовало обязательство вновь согласовывать субаренду с ГУП г. Москвы "УРиРУО".
Если при заключении договоров субаренды арендодатель специально не оговорил предоставление согласования на передачу арендованного имущества с указанием его предельного срока, то возобновление такого договора на неопределенный срок является законным без получения дополнительного согласия арендодателя.
Договор аренды прямо не предусматривал обязанность ответчика получать согласие арендодателя на любые действия, связанные с изменением субарендных отношений.
Расторжение договора аренды повлекло за собой расторжение всех договоров субаренды, заключенных ответчиком.
Вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии причинно-следственной связи между принятием судебного акта о расторжении договоров аренды и досрочным прекращением действия договора субаренды противоречит положениям ч. 1 ст. 618 ГК РФ, так как одним из последствий расторжения договора аренды в судебном порядке является досрочное прекращение действия договора субаренды.
Несмотря на принятие арбитражным судом первой инстанции решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, арбитражным судом апелляционной инстанции в нарушение положений п. 4 ч. 4 ст. 270, ч. 6 и 6.1 ст. 286 АПК РФ решение суда первой инстанции отменено не было.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК РФ основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае являются принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В судебном заседании ООО "ГЛЕН-маркет" поддержал доводы кассационной жалобы и дополнительно указал, что из письма Департамента городского имущества г. Москвы от 31 октября 2013 г. Ю, полученным ООО "ГЛЕН-маркет" в ответ на его заявление о согласовании договоров субаренды, заключенных в отношении отдельных помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8. стр. 1 и стр. 2, следует, что спорное недвижимое имущество находится в хозяйственном ведении не истца, а ГУП "Московское имущество".
Таким образом, ГУП "УРиРУО" должно было доказать наличие у него права в отношении указанных нежилых помещений.
В судебном заседании кассационной инстанции ООО "ГЛЕН-маркет" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Новый путь", ООО "Евроком-экспресс", ООО "Смарт Лингва", ООО "Строй Арсенал", подавшие кассационные жалобы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. поддержали доводы ООО "ГЛЕН-маркет".
Ответчик, Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что поскольку условиями договоров аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 предусмотрено, что передать арендуемые помещения в субаренду арендатор может только с согласия арендодателя, в материалах дела имеется отказ арендодателя от согласования договоров субаренды, то указанные договоры в силу ст. ст. 168, 615 ГК РФ являются ничтожными и не влекут юридических последствий.
Договоры субаренды, заключенные ответчиком в рамках договоров аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 прекращены истечением срока действия, вследствие чего указанные ответчиком лица, не являются субарендаторами.
Согласно акту осмотра от 12.12.2012 г. помещений по адресам: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 и стр. 2 и договорам субаренды на момент рассмотрения спора ответчиком было заключено 51 договор субаренды. Все договоры заключались на срок, не превышающий 11 месяцев.
При расторжении договоров аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 истцом соблюдены интересы субарендаторов.
После вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2013 г. между истцом и находящимися на объекте аренды субарендаторами заключены договоры фактического пользования занимаемыми помещениями. При этом собственник имущества. Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 21.10.2013 г. N 5272 уведомлен о факте заключения договоров фактического пользования и возражения с его стороны не поступили.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г., исходя из следующего.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 23.05.2006 между ГУП города Москвы "Московское имущество" (субъект права хозяйственного ведения) и ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключены:
- договор аренды от 23.05.2006 N 17-00058/06, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.03.2006 по 01.03.2049 нежилые помещения общей площадью нежилые помещения общей площадью 7929,5 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1;
- договор аренды от 23.05.2006 N 17-00054/06, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.03.2006 по 01.03.2049 нежилые помещения общей площадью нежилые помещения общей площадью 148,6 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 2.
По условиям договоров нежилые помещения переданы в аренду для использования под производственно-торговый комплекс.
Объекты, переданные в аренду, являются государственной собственностью г. Москвы, учитываются на балансе ГУП "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения.
Договоры заключены на срок с 1 марта 2006 г. по 11 марта 2049 г.
Арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (п. 5.3.1 договоров).
Согласно п. п. 5.3.2 договоров арендатор не имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование без согласия арендодателя.
По распоряжению Департамента имущества г. Москвы от 27 сентября 2011 г. N 2218-р прекращено право хозяйственного ведения Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" на объекты нежилого фонда:
- - общей площадью 7 929.5 кв. м, расположенный по адресу: ул. Перерва д. 8 стр. 1;
- - общей площадью 148.6 кв. м, расположенный по адресу: ул. Перерва, д. 8, стр. 2.
Право хозяйственного ведения на указанные объекты нежилого фонда переданы Государственному унитарному предприятию г. Москвы" Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (л.д. 47 т. 1).
Согласно указанному распоряжению с ноября 2011 г. все права и обязанности по договорам аренды от 23.05.2006 г. N 17-00054\\06, N 17-00058\\06 по сдаче в аренду недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 7929,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1, и нежилое помещение общей площадью 148,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Перерва. д. 8 стр. 1) переходят от Государственного унитарного предприятия Москвы "Московское имущество" к Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10\\22 "О некоторых вопросах, возникающими в судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абзаца 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
08.12.2011 в ЕГРП зарегистрирован переход права хозяйственного ведения в т.ч. являющиеся объектом аренды по договорам от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06 нежилые помещения от ГУП города Москвы "Московское имущество" к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (л.д. 45-46 т. 1).
В силу ст. 617 ГК РФ с 08.12.2011 у ГУП города Москвы "Московское имущество" прекратились, а у ГУП города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" возникли права и обязанности арендодателя, предусмотренные Договорами аренды от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06.
8 декабря 2011 г. между Государственным унитарным предприятием г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодатель) и ООО "ГЛЕН-маркет (арендатор)" заключили дополнительные соглашения от 08.12.2011 к договорам от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06 (л.д. 41-43 т. 1).
В нарушение п. 5.3.2 Договоров аренды арендатор без согласия арендодателя передал объекты аренды в пользование третьим лицам, - что подтверждается актом осмотра помещений от 12.12.2012 (л.д. 76-83 том 1), актом проверки Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости от 14.12.2012 г. (л.д. 19 т. 1) Из указанных актов следует, что спорных нежилых помещениях на момент проведения проверки находится 51 субарендатор, ни по одному из которых не имеется согласия арендодателя.
Довод ООО "ГЛЕН-маркет" о том, что все договоры субаренды были заключены с согласия с предыдущим арендодателем - ГУП "Московское имущество", опровергается представленными в материалы дела доказательствами, а именно: письмом от 24.01.2013 (л.д. 16-17 том 1), в котором ГУП "Московское имущество" указывает, что согласие на субаренду с организациями, находящимися на спорном объекте, не давало.
Учитывая, что:
- - арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмами исх. от 08.11.2012 N 6239 и N 6239, обстоятельство получения которого арендатором не оспаривается, предупредил последнего о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;
- - арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;
- нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения соответствующих нарушений,
суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том что у арендодателя в силу п. 2 ст. 450; п. 1 ст. 619, ст. 301 ГК РФ возникло право требовать в судебном порядке расторжения договоров аренды, возврата объекта аренды.
Прекращение договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона (ст. 618 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне субарендатора не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела.
Поскольку условиями договоров аренды N от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06 предусмотрено (п. 5.3.2), что передать арендуемые помещения в субаренду арендатор может только с согласия арендодателя, доказательств получения согласия арендодателя на заключение договоров субаренды не имеется, то указанные договоры в силу ст. ст. 168, 615 ГК РФ является ничтожными и не влекут юридических последствий.
Договоры субаренды, заключенные ответчиком в рамках договоров аренды N 17-00054\\06 N 17-00058\\06 прекращены по истечению сроков.
При расторжении договоров аренды истцом соблюдены интересы субарендаторов. После вступления решения Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г. Государственное унитарное предприятие г. Москвы" Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" заключило договоры фактического пользования с субарендаторами помещений.
Доводы ООО "ГЛЕН-маркет" о том, что Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" не является надлежащим истцом, так как право хозяйственного ведения на спорные объекты нежилого фонда принадлежит Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Московское имущество" несостоятельны, так как согласно свидетельствам от 8 декабря 2011 г. право хозяйственного ведения на нежилые помещения площадью 7 929,5 кв. м по адресу: г. Москва. ул. Перерва. д. 8 ст. 1, и площадью 148.6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 2 зарегистрировано до настоящего времени за Государственным унитарным предприятием г. Москвы" "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов".
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение доля дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушения норм процессуального права допущено не было. Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2013 года по делу N А40-173454/12-40-1642, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет" - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения от 16 апреля 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановления от 09 сентября 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-173454/12-40-1642, установленное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2013 года.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2013 N Ф05-14451/2013 ПО ДЕЛУ N А40-173454/12-40-1642
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. по делу N А40-173454/12-40-1642
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" Павловская Ю.А. дов. от 19.11.2013 N 5717\\13
от ответчика ООО "ГЛЕН-маркет" (ОГРН 1067746298828) Смеркис А.И. дов. от 20.10.2013 г., Данилина-Пустошинская И.А. дов. от 09.10.2013 г.
от лиц, не привлеченных к участию в деле: 1. ООО "Новый путь" (ИНН 7702756432) - Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г., Золотопупов Е.Г. дов. от 07.11.2013 г.
2. ООО "Медея" (ИНН 7705750774) - Абушенко В.О. дов от 07.11.2013 г. Золотопупов Е.Г. дов. от 07.11.2013 г.
3. ООО "Евроком-Экспресс" (ОГРН - 1057748850048) - Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г., Золотопупов С.Ю. дов. от 07.11.2013 г.
4. ООО "Смарт Лингва" (ИНН 7707723984) - Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г. Золотопупов С.Ю. дов. от 07.11.2013 г.
5. ООО "Строй Арсенал" (ИНН 7731436620) Абушенко В.О. дов. от 07.11.2013 г., Золотопупов С.Ю. - дов. от 07.11.2013 г.
рассмотрев 27 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет"
на решение от 16 апреля 2013 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Ким Е.А.,
на постановление от 09 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов"
к ООО "ГЛЕН-маркет"
о расторжении договоров, обязании освободить помещение
установил:
Государственное унитарное предприятие города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ТЛЕН-маркет" о расторжении договоров аренды от 23.05.2006 N 17-00058/06 и 23.05.2006 N 17-00054/06 в связи с передачей арендатором без согласия арендодателя объекта аренды в пользование третьим лицам, истребовании объекта аренды, а именно: нежилые помещения общей площадью 7929,5 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 и 148,6 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 2.
Решением суда от 16 апреля 2013 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ГЛЕН-маркет" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ГЛЕН-маркет" подана жалоба, в которой ответчик просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. отменить по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ООО "Глен-маркет" указал, что судебные акты приняты в отношении прав и обязанностей лиц, не привлеченных к участию в деле.
Основанием для расторжения договоров аренды стало отсутствие, согласно выводов судов арендодателя, государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" на передачу арендованного ответчиком недвижимого имущества в субаренду.
Договоры субаренды были заключены в надлежащем порядке. Право хозяйственного ведения ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" перешло к последнему на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы N 2218-р от 27.09.2011 г.
Руководствуясь ст. 617 ГК РФ в связи с переходом права хозяйственного ведения арендатор и ГУП "УРиРУО" подписали дополнительные соглашения к договорам аренды о замене лица на стороне арендодателя от 8 декабря 2011, которые были зарегистрированы 7 марта 2012 г. Таким образом, права и обязанности арендодателя в рамках договоров аренды у ГУП "УРиУО" возникли только 7 марта 2012 г.
До подписания дополнительного соглашения к договору аренды арендодателем по договору являлся ГУП г. Москвы" Московское имущество". В рамках заключенных договоров аренды ООО "ГЛЕН-маркет" исполнял свои обязательства надлежащим образом в установленные договором сроки. Арендодатель в лице ГУП "Московское имущество" давало согласие на передачу арендуемых помещений в субаренду.
В соответствии с п. 15 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Замена стороны арендодателя в договорах аренды не влечет за собой обязанность арендатора согласовывать факт и условия сдачи помещений в субаренду, в связи с чем у ООО "ГЛЕН-маркет" отсутствовало обязательство вновь согласовывать субаренду с ГУП г. Москвы "УРиРУО".
Если при заключении договоров субаренды арендодатель специально не оговорил предоставление согласования на передачу арендованного имущества с указанием его предельного срока, то возобновление такого договора на неопределенный срок является законным без получения дополнительного согласия арендодателя.
Договор аренды прямо не предусматривал обязанность ответчика получать согласие арендодателя на любые действия, связанные с изменением субарендных отношений.
Расторжение договора аренды повлекло за собой расторжение всех договоров субаренды, заключенных ответчиком.
Вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии причинно-следственной связи между принятием судебного акта о расторжении договоров аренды и досрочным прекращением действия договора субаренды противоречит положениям ч. 1 ст. 618 ГК РФ, так как одним из последствий расторжения договора аренды в судебном порядке является досрочное прекращение действия договора субаренды.
Несмотря на принятие арбитражным судом первой инстанции решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, арбитражным судом апелляционной инстанции в нарушение положений п. 4 ч. 4 ст. 270, ч. 6 и 6.1 ст. 286 АПК РФ решение суда первой инстанции отменено не было.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК РФ основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае являются принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В судебном заседании ООО "ГЛЕН-маркет" поддержал доводы кассационной жалобы и дополнительно указал, что из письма Департамента городского имущества г. Москвы от 31 октября 2013 г. Ю, полученным ООО "ГЛЕН-маркет" в ответ на его заявление о согласовании договоров субаренды, заключенных в отношении отдельных помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8. стр. 1 и стр. 2, следует, что спорное недвижимое имущество находится в хозяйственном ведении не истца, а ГУП "Московское имущество".
Таким образом, ГУП "УРиРУО" должно было доказать наличие у него права в отношении указанных нежилых помещений.
В судебном заседании кассационной инстанции ООО "ГЛЕН-маркет" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Новый путь", ООО "Евроком-экспресс", ООО "Смарт Лингва", ООО "Строй Арсенал", подавшие кассационные жалобы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. поддержали доводы ООО "ГЛЕН-маркет".
Ответчик, Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что поскольку условиями договоров аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 предусмотрено, что передать арендуемые помещения в субаренду арендатор может только с согласия арендодателя, в материалах дела имеется отказ арендодателя от согласования договоров субаренды, то указанные договоры в силу ст. ст. 168, 615 ГК РФ являются ничтожными и не влекут юридических последствий.
Договоры субаренды, заключенные ответчиком в рамках договоров аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 прекращены истечением срока действия, вследствие чего указанные ответчиком лица, не являются субарендаторами.
Согласно акту осмотра от 12.12.2012 г. помещений по адресам: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 и стр. 2 и договорам субаренды на момент рассмотрения спора ответчиком было заключено 51 договор субаренды. Все договоры заключались на срок, не превышающий 11 месяцев.
При расторжении договоров аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 истцом соблюдены интересы субарендаторов.
После вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2013 г. между истцом и находящимися на объекте аренды субарендаторами заключены договоры фактического пользования занимаемыми помещениями. При этом собственник имущества. Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 21.10.2013 г. N 5272 уведомлен о факте заключения договоров фактического пользования и возражения с его стороны не поступили.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г., исходя из следующего.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 23.05.2006 между ГУП города Москвы "Московское имущество" (субъект права хозяйственного ведения) и ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключены:
- договор аренды от 23.05.2006 N 17-00058/06, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.03.2006 по 01.03.2049 нежилые помещения общей площадью нежилые помещения общей площадью 7929,5 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1;
- договор аренды от 23.05.2006 N 17-00054/06, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.03.2006 по 01.03.2049 нежилые помещения общей площадью нежилые помещения общей площадью 148,6 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 2.
По условиям договоров нежилые помещения переданы в аренду для использования под производственно-торговый комплекс.
Объекты, переданные в аренду, являются государственной собственностью г. Москвы, учитываются на балансе ГУП "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения.
Договоры заключены на срок с 1 марта 2006 г. по 11 марта 2049 г.
Арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (п. 5.3.1 договоров).
Согласно п. п. 5.3.2 договоров арендатор не имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование без согласия арендодателя.
По распоряжению Департамента имущества г. Москвы от 27 сентября 2011 г. N 2218-р прекращено право хозяйственного ведения Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" на объекты нежилого фонда:
- - общей площадью 7 929.5 кв. м, расположенный по адресу: ул. Перерва д. 8 стр. 1;
- - общей площадью 148.6 кв. м, расположенный по адресу: ул. Перерва, д. 8, стр. 2.
Право хозяйственного ведения на указанные объекты нежилого фонда переданы Государственному унитарному предприятию г. Москвы" Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (л.д. 47 т. 1).
Согласно указанному распоряжению с ноября 2011 г. все права и обязанности по договорам аренды от 23.05.2006 г. N 17-00054\\06, N 17-00058\\06 по сдаче в аренду недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 7929,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1, и нежилое помещение общей площадью 148,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Перерва. д. 8 стр. 1) переходят от Государственного унитарного предприятия Москвы "Московское имущество" к Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10\\22 "О некоторых вопросах, возникающими в судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абзаца 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
08.12.2011 в ЕГРП зарегистрирован переход права хозяйственного ведения в т.ч. являющиеся объектом аренды по договорам от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06 нежилые помещения от ГУП города Москвы "Московское имущество" к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (л.д. 45-46 т. 1).
В силу ст. 617 ГК РФ с 08.12.2011 у ГУП города Москвы "Московское имущество" прекратились, а у ГУП города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" возникли права и обязанности арендодателя, предусмотренные Договорами аренды от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06.
8 декабря 2011 г. между Государственным унитарным предприятием г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодатель) и ООО "ГЛЕН-маркет (арендатор)" заключили дополнительные соглашения от 08.12.2011 к договорам от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06 (л.д. 41-43 т. 1).
В нарушение п. 5.3.2 Договоров аренды арендатор без согласия арендодателя передал объекты аренды в пользование третьим лицам, - что подтверждается актом осмотра помещений от 12.12.2012 (л.д. 76-83 том 1), актом проверки Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости от 14.12.2012 г. (л.д. 19 т. 1) Из указанных актов следует, что спорных нежилых помещениях на момент проведения проверки находится 51 субарендатор, ни по одному из которых не имеется согласия арендодателя.
Довод ООО "ГЛЕН-маркет" о том, что все договоры субаренды были заключены с согласия с предыдущим арендодателем - ГУП "Московское имущество", опровергается представленными в материалы дела доказательствами, а именно: письмом от 24.01.2013 (л.д. 16-17 том 1), в котором ГУП "Московское имущество" указывает, что согласие на субаренду с организациями, находящимися на спорном объекте, не давало.
Учитывая, что:
- - арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмами исх. от 08.11.2012 N 6239 и N 6239, обстоятельство получения которого арендатором не оспаривается, предупредил последнего о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;
- - арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;
- нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения соответствующих нарушений,
суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том что у арендодателя в силу п. 2 ст. 450; п. 1 ст. 619, ст. 301 ГК РФ возникло право требовать в судебном порядке расторжения договоров аренды, возврата объекта аренды.
Прекращение договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона (ст. 618 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне субарендатора не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела.
Поскольку условиями договоров аренды N от 23.05.2006 N 17-00058/06 и N 17-00054/06 предусмотрено (п. 5.3.2), что передать арендуемые помещения в субаренду арендатор может только с согласия арендодателя, доказательств получения согласия арендодателя на заключение договоров субаренды не имеется, то указанные договоры в силу ст. ст. 168, 615 ГК РФ является ничтожными и не влекут юридических последствий.
Договоры субаренды, заключенные ответчиком в рамках договоров аренды N 17-00054\\06 N 17-00058\\06 прекращены по истечению сроков.
При расторжении договоров аренды истцом соблюдены интересы субарендаторов. После вступления решения Арбитражного суда г. Москвы от 16 апреля 2013 г. Государственное унитарное предприятие г. Москвы" Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" заключило договоры фактического пользования с субарендаторами помещений.
Доводы ООО "ГЛЕН-маркет" о том, что Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" не является надлежащим истцом, так как право хозяйственного ведения на спорные объекты нежилого фонда принадлежит Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Московское имущество" несостоятельны, так как согласно свидетельствам от 8 декабря 2011 г. право хозяйственного ведения на нежилые помещения площадью 7 929,5 кв. м по адресу: г. Москва. ул. Перерва. д. 8 ст. 1, и площадью 148.6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 2 зарегистрировано до настоящего времени за Государственным унитарным предприятием г. Москвы" "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов".
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение доля дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушения норм процессуального права допущено не было. Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2013 года по делу N А40-173454/12-40-1642, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет" - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения от 16 апреля 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановления от 09 сентября 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-173454/12-40-1642, установленное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2013 года.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)