Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 27.08.2013 г.
в полном объеме изготовлено 03.09.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры ВАО г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2013 г.,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.
по делу N А40-173359/12
по иску Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1027700559127, 107076, г. Москва, пл. Преображенская, д. 9)
к ООО "АртМаркет" (ОГРН 1075032011515, 143005, МО, г. Одинцово, Можайское ш., д. 22Б),
с участием третьего лица Управы района Ивановское г. Москвы,
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: неявка;
- от ответчика: неявка;
- от третьего лица: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "АртМаркет" (арендатор) о:
- - взыскании в связи с ненадлежащим исполнением Договора от 03.11.2011 г. N А-241 задолженности по оплате в размере 72189,07 руб. за право разместить 2011 - 2012 г.г. (по 28.01.2012 г.) на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, вл. 19, нестационарный торговый объект (торговый модуль по специализации "овощи и фрукты"), и начисленной на нее за период по 28.01.2012 г. договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 37974,80 руб.;
- - расторжении Договора от 03.11.2011 г. N А-241 в связи с допущенной просрочкой в оплате.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2013 г. (т. 1 л.д. 80 - 81) иск в части взыскания оставлен без удовлетворения, иск в части расторжения договора оставлен без рассмотрения.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 85 - 87).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, будучи надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: Истец участвовал в судебном заседании суда первой инстанции; Ответчику, Третьему лицу доставлено определение о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 76, 77); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 94).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 03.11.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "АртМаркет" (арендатор) заключен договор, поименованный "Договором N А-241 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 44 - 49), по которому город Москва обязался предоставить обществу "АртМаркет" право в течение 3-х лет разместить по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, вл. 19, нестационарный торговый объект - торговый модуль по специализации "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Однако Договор от 28.07.2011 г. N А-059 государственную регистрацию не проходил, т.е. не считается заключенным.
По смыслу вышеприведенных норм в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Однако по настоящему делу Договор от 03.11.2011 г. N А-241 никем не исполнялся, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) хотя и удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 50), однако фактически арендатор данной территорией не пользовался.
Как пояснил суду апелляционной инстанции сам арендодатель в исковом заявлении (т. 1 л.д. 6), арендатор нестационарный торговый объект на территории, подлежавшей предоставлению ему по Договору от 03.11.2011 г. N А-241, не разместил.
Следовательно, поскольку по не прошедшему государственную регистрацию, т.е. незаключенному Договору, арендатор не получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку не использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, то и арендодатель не вправе требовать предоставления арендатором встречного исполнения в виде уплаты арендной платы, а также неустойки за просрочку в уплате арендной платы.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности иска в части требований о взыскании.
Если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям, при соблюдении предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка урегулирования спора, расторгнут по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Однако по настоящему делу предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора арендодателем соблюден не был, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об оставлении иска в части требования о судебном расторжении Договора без рассмотрения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2013 г. по делу N А40-173359/12 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.09.2013 ПО ДЕЛУ N А40-173359/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. по делу N А40-173359/12
резолютивная часть объявлена 27.08.2013 г.
в полном объеме изготовлено 03.09.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры ВАО г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2013 г.,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.
по делу N А40-173359/12
по иску Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1027700559127, 107076, г. Москва, пл. Преображенская, д. 9)
к ООО "АртМаркет" (ОГРН 1075032011515, 143005, МО, г. Одинцово, Можайское ш., д. 22Б),
с участием третьего лица Управы района Ивановское г. Москвы,
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: неявка;
- от ответчика: неявка;
- от третьего лица: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "АртМаркет" (арендатор) о:
- - взыскании в связи с ненадлежащим исполнением Договора от 03.11.2011 г. N А-241 задолженности по оплате в размере 72189,07 руб. за право разместить 2011 - 2012 г.г. (по 28.01.2012 г.) на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, вл. 19, нестационарный торговый объект (торговый модуль по специализации "овощи и фрукты"), и начисленной на нее за период по 28.01.2012 г. договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 37974,80 руб.;
- - расторжении Договора от 03.11.2011 г. N А-241 в связи с допущенной просрочкой в оплате.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2013 г. (т. 1 л.д. 80 - 81) иск в части взыскания оставлен без удовлетворения, иск в части расторжения договора оставлен без рассмотрения.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 85 - 87).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, будучи надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: Истец участвовал в судебном заседании суда первой инстанции; Ответчику, Третьему лицу доставлено определение о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 76, 77); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 94).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 03.11.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "АртМаркет" (арендатор) заключен договор, поименованный "Договором N А-241 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 44 - 49), по которому город Москва обязался предоставить обществу "АртМаркет" право в течение 3-х лет разместить по адресу: г. Москва, ул. Магнитогорская, вл. 19, нестационарный торговый объект - торговый модуль по специализации "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Однако Договор от 28.07.2011 г. N А-059 государственную регистрацию не проходил, т.е. не считается заключенным.
По смыслу вышеприведенных норм в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Однако по настоящему делу Договор от 03.11.2011 г. N А-241 никем не исполнялся, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) хотя и удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 50), однако фактически арендатор данной территорией не пользовался.
Как пояснил суду апелляционной инстанции сам арендодатель в исковом заявлении (т. 1 л.д. 6), арендатор нестационарный торговый объект на территории, подлежавшей предоставлению ему по Договору от 03.11.2011 г. N А-241, не разместил.
Следовательно, поскольку по не прошедшему государственную регистрацию, т.е. незаключенному Договору, арендатор не получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку не использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, то и арендодатель не вправе требовать предоставления арендатором встречного исполнения в виде уплаты арендной платы, а также неустойки за просрочку в уплате арендной платы.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности иска в части требований о взыскании.
Если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям, при соблюдении предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка урегулирования спора, расторгнут по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Однако по настоящему делу предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора арендодателем соблюден не был, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об оставлении иска в части требования о судебном расторжении Договора без рассмотрения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2013 г. по делу N А40-173359/12 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)