Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Харьковской Е.Г.
судей Гричановской Е.В., Песковой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.
при участии в заседании:
- от открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 25.12.2012 N 5421/02-02;
- от индивидуального предпринимателя Глотовой Татьяны Александровны: Фасахова М.А. представитель по доверенности от 22.08.2012, Бычинский С.И. представитель по доверенности от 22.08.2012;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Глотовой Татьяны Александровны
на решение от 07.11.2012
по делу N А73-8357/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей М.Ю. Ульяновой
по заявлению открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к индивидуальному предпринимателю Глотовой Татьяне Александровне
о расторжении договора, освобождении помещения, взыскании 287 024 руб. 02 коп.
третьи лица инспекция Федеральной налоговой службы по Железнодорожному району города Хабаровска
установил:
открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, адрес: 680000, г. Хабаровск, пер.Топографический, 9, далее - ОАО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Глотовой Татьяне Александровне (ОГРНИП 309272429600011, адрес: <...>, далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 48/11, обязании освободить функциональное (встроенное) помещение N 1 (1-31), общей площадью 425 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, пер. Молдавский, 7, а также о взыскании основного долга по договору аренды от 04.02.2011 N 48/11 в размере 277 519 руб. 66 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 9 504 руб. 36 коп.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 заявленные обществом требования удовлетворены. Кроме того, с предпринимателя в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 740 руб. 48 коп. и расходы за получение выписки из ЕГРИП в отношении предпринимателя в размере 200 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, на основании чего просили апелляционный суд отменить решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012.
Представитель общества против доводов апелляционной жалобы предпринимателя возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, принятым при всестороннем и полном выяснении судом фактических обстоятельств дела, на основании чего просил решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось с 24.01.2013 на 14.02.2013.
Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя.
Как следует из материалов дела, общество является собственником функционального (встроенного) помещения площадью 425 кв. м, помещение I (1-31), расположенного по адресу: г. Хабаровск, пер.Молдавский, 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2005 серии 27АБ N 038451.
ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и предприниматель Т.А. Глотова (арендатор) 04.02.2011 заключили договор N 48/11 аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого арендодатель передал в пользование указанное функциональное помещение для использование под образование, культуру, искусство (детский театр, детская эстрадная студия).
Срок договора установлен сторонами с 04.02.2011 по 23.02.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа государственной власти от 02.03.2011 на тексте документа. Передача арендатору помещения оформлена передаточным актом от 11.01.2011. Договор и акт подписаны сторонами без возражений.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с положениями пункта 2.1. договора аренды от 04.02.2011 за пользование арендованным имуществом предприниматель уплачивает ОАО "ЦИТ" ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца арендную плату за пользование объектом. На момент подписания договора сумма арендной платы в год составляла 657 317 руб. 48 коп., в том числе НДС 18% в размере 97 217 руб. 92 коп., сумма арендной платы в месяц составляла 53 109 руб. 79 коп., в том числе НДС 18% в размере 8 101 руб. 49 коп.
Материалами дела подтверждается, что расчеты ответчик производил не регулярно и не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 277 519 руб. 66 коп. за период с 10.09.2011 по 30.06.2012.
Руководствуясь статьей 330 ГК РФ в связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей ОАО "ЦИТ" начислена неустойка в сумме 9 504 руб. 36 коп. за период с 10.03.2011 по 26.06.2012 в соответствии с представленным расчетом. В период с 10.09.2011 по 30.06.2012 предприниматель не исполняет обязательства по внесению арендных платежей за используемое помещение, что в соответствии с пунктом 6.2.3 договора аренды от 04.02.2011 является основанием для расторжения правоотношений сторон.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ уведомлением от 05.06.2012, полученным предпринимателем 18.06.2012, ОАО "ЦИТ" предложило предпринимателю оплатить задолженность и сообщило, что в случае непогашения долга в течение 5 дней после получения претензии намерено расторгнуть договор аренды в судебном порядке. После истечения срока общество обратилось в суд.
В апелляционной жалобе предприниматель указывает о том, что помещение периодически не использовалось по вине ОАО "ЦИТ", которое передало имущество не в надлежащем состоянии, не заключало договоры на коммунальные услуги, не производило ремонт помещения при протечке потолка. За период временного простоя деятельности предпринимателя арендная плата не должна взиматься. Данные доводы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.
В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
В пункте 3.1.2 договора аренды объектов нежилого фонда от 04.02.2011 N 48/11 установлено, что арендодатель производит капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания в целом.
А предприниматель обязан по пункту 3.2.3 договора аренды поддерживать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный (вызванный неотложной необходимостью) ремонты, нести расходы, связанные с эксплуатацией помещения.
После заключения договора аренды помещения 04.02.2011 течь потолка произошла в мае 2012 года. Повреждения крыши, потолка должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Согласно данным передаточного акта от 11.01.2011 к договору аренды от 04.02.2011 помещение принято арендатором без претензий.
Предпринимателем не представлено доказательств суду об обнаружении им после заключения договора недостатков помещения, препятствующих его использованию и обращения в ОАО "ЦИТ" о повреждениях в 2011 году. Предпринимателем не осуществлялись действия по расторжению договора аренды или внесения в него изменений.
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора аренды от 04.02.2011 предприниматель самостоятельно обязан заключить договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать стоимость таких услуг по заключенным договорам.
Предприниматель считает, что в ее интересах арендодатель обязан был заключать договор с МУП "Водоканал" на основании Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167. Ссылается на письмо ОАО "ЦИТ" от 19.09.2011 N 2909/10-13 заместителю мэра г. Хабаровска по городскому хозяйству. Однако из содержания письма следует, что арендодатель просит оказать помощь в заключении договора между предпринимателем и МУП "Водоканал". Ссылка предпринимателя на то, что Правилами право водопользования предоставляется только собственнику, несостоятельна, так как в них не устанавливается запрета представлять перечисленные в них документы для заключения договора другим помимо собственника лицам, в частности арендаторам объекта недвижимости, в состав которого входят принимающие устройства и сооружения.
В соответствии с положениями статей 309, 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
При указанных выше обстоятельствах апелляционный суд считает удовлетворение требований ОАО "ЦИТ" правомерным.
Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная инстанция не установила оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Г.ХАРЬКОВСКАЯ
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Т.Д.ПЕСКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.02.2013 N 06АП-6171/2012 ПО ДЕЛУ N А73-8357/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2013 г. N 06АП-6171/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Харьковской Е.Г.
судей Гричановской Е.В., Песковой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.
при участии в заседании:
- от открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 25.12.2012 N 5421/02-02;
- от индивидуального предпринимателя Глотовой Татьяны Александровны: Фасахова М.А. представитель по доверенности от 22.08.2012, Бычинский С.И. представитель по доверенности от 22.08.2012;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Глотовой Татьяны Александровны
на решение от 07.11.2012
по делу N А73-8357/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей М.Ю. Ульяновой
по заявлению открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к индивидуальному предпринимателю Глотовой Татьяне Александровне
о расторжении договора, освобождении помещения, взыскании 287 024 руб. 02 коп.
третьи лица инспекция Федеральной налоговой службы по Железнодорожному району города Хабаровска
установил:
открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, адрес: 680000, г. Хабаровск, пер.Топографический, 9, далее - ОАО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Глотовой Татьяне Александровне (ОГРНИП 309272429600011, адрес: <...>, далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 48/11, обязании освободить функциональное (встроенное) помещение N 1 (1-31), общей площадью 425 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, пер. Молдавский, 7, а также о взыскании основного долга по договору аренды от 04.02.2011 N 48/11 в размере 277 519 руб. 66 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 9 504 руб. 36 коп.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 заявленные обществом требования удовлетворены. Кроме того, с предпринимателя в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 740 руб. 48 коп. и расходы за получение выписки из ЕГРИП в отношении предпринимателя в размере 200 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, на основании чего просили апелляционный суд отменить решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012.
Представитель общества против доводов апелляционной жалобы предпринимателя возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, принятым при всестороннем и полном выяснении судом фактических обстоятельств дела, на основании чего просил решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось с 24.01.2013 на 14.02.2013.
Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя.
Как следует из материалов дела, общество является собственником функционального (встроенного) помещения площадью 425 кв. м, помещение I (1-31), расположенного по адресу: г. Хабаровск, пер.Молдавский, 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2005 серии 27АБ N 038451.
ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и предприниматель Т.А. Глотова (арендатор) 04.02.2011 заключили договор N 48/11 аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого арендодатель передал в пользование указанное функциональное помещение для использование под образование, культуру, искусство (детский театр, детская эстрадная студия).
Срок договора установлен сторонами с 04.02.2011 по 23.02.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа государственной власти от 02.03.2011 на тексте документа. Передача арендатору помещения оформлена передаточным актом от 11.01.2011. Договор и акт подписаны сторонами без возражений.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с положениями пункта 2.1. договора аренды от 04.02.2011 за пользование арендованным имуществом предприниматель уплачивает ОАО "ЦИТ" ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца арендную плату за пользование объектом. На момент подписания договора сумма арендной платы в год составляла 657 317 руб. 48 коп., в том числе НДС 18% в размере 97 217 руб. 92 коп., сумма арендной платы в месяц составляла 53 109 руб. 79 коп., в том числе НДС 18% в размере 8 101 руб. 49 коп.
Материалами дела подтверждается, что расчеты ответчик производил не регулярно и не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 277 519 руб. 66 коп. за период с 10.09.2011 по 30.06.2012.
Руководствуясь статьей 330 ГК РФ в связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей ОАО "ЦИТ" начислена неустойка в сумме 9 504 руб. 36 коп. за период с 10.03.2011 по 26.06.2012 в соответствии с представленным расчетом. В период с 10.09.2011 по 30.06.2012 предприниматель не исполняет обязательства по внесению арендных платежей за используемое помещение, что в соответствии с пунктом 6.2.3 договора аренды от 04.02.2011 является основанием для расторжения правоотношений сторон.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ уведомлением от 05.06.2012, полученным предпринимателем 18.06.2012, ОАО "ЦИТ" предложило предпринимателю оплатить задолженность и сообщило, что в случае непогашения долга в течение 5 дней после получения претензии намерено расторгнуть договор аренды в судебном порядке. После истечения срока общество обратилось в суд.
В апелляционной жалобе предприниматель указывает о том, что помещение периодически не использовалось по вине ОАО "ЦИТ", которое передало имущество не в надлежащем состоянии, не заключало договоры на коммунальные услуги, не производило ремонт помещения при протечке потолка. За период временного простоя деятельности предпринимателя арендная плата не должна взиматься. Данные доводы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.
В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
В пункте 3.1.2 договора аренды объектов нежилого фонда от 04.02.2011 N 48/11 установлено, что арендодатель производит капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания в целом.
А предприниматель обязан по пункту 3.2.3 договора аренды поддерживать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный (вызванный неотложной необходимостью) ремонты, нести расходы, связанные с эксплуатацией помещения.
После заключения договора аренды помещения 04.02.2011 течь потолка произошла в мае 2012 года. Повреждения крыши, потолка должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Согласно данным передаточного акта от 11.01.2011 к договору аренды от 04.02.2011 помещение принято арендатором без претензий.
Предпринимателем не представлено доказательств суду об обнаружении им после заключения договора недостатков помещения, препятствующих его использованию и обращения в ОАО "ЦИТ" о повреждениях в 2011 году. Предпринимателем не осуществлялись действия по расторжению договора аренды или внесения в него изменений.
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора аренды от 04.02.2011 предприниматель самостоятельно обязан заключить договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать стоимость таких услуг по заключенным договорам.
Предприниматель считает, что в ее интересах арендодатель обязан был заключать договор с МУП "Водоканал" на основании Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167. Ссылается на письмо ОАО "ЦИТ" от 19.09.2011 N 2909/10-13 заместителю мэра г. Хабаровска по городскому хозяйству. Однако из содержания письма следует, что арендодатель просит оказать помощь в заключении договора между предпринимателем и МУП "Водоканал". Ссылка предпринимателя на то, что Правилами право водопользования предоставляется только собственнику, несостоятельна, так как в них не устанавливается запрета представлять перечисленные в них документы для заключения договора другим помимо собственника лицам, в частности арендаторам объекта недвижимости, в состав которого входят принимающие устройства и сооружения.
В соответствии с положениями статей 309, 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
При указанных выше обстоятельствах апелляционный суд считает удовлетворение требований ОАО "ЦИТ" правомерным.
Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная инстанция не установила оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.11.2012 по делу N А73-8357/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Г.ХАРЬКОВСКАЯ
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Т.Д.ПЕСКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)