Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,
при секретаре Д.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Д.С. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения Д.С. и ее представителя Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Д.С. обратилась в суд с иском к ООО "Прима-Строй", ООО "Стоун", ООО "СтройЛайн", ООО "Гарантъ Девелопмент" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 27 апреля 2007 года между ООО "Стоун" (продавец) и ООО "СтройЛайн" (покупатель) был заключен предварительный договор N купли-продажи вышеуказанной квартиры.
7 августа 2009 года между ООО "СтройЛайн" (продавец) и ООО "Прима-Строй" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения.
3 ноября 2009 года между ООО "Прима-Строй" (продавец) и истцом (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. В соответствии с данным договором продавец обязался продать покупателю указанную квартиру.
26 сентября 2011 года между ООО "Прима-Строй" и истцом был подписан акт сверки расчетов по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны подтвердили, что ответчик полностью исполнил обязательства по предварительному договору и оплатил денежные средства в размере <...> рублей.
Д.С. также указала в иске, что все участники строительства исполнили друг перед другом принятые на себя обязательства, в связи с чем, у нее появилось право требовать квартиру от ответчиков. Фактически квартира ей передана, однако ООО "Прима-Строй" уклоняется от подписания акта приема-передачи.
Ответчики ООО "Стоун", ООО "Прима-Строй", ООО "СтройЛайн" заявили о признании искового заявления.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2013 года Д.С. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Д.С. просит решение суда первой инстанции отменить. Полагает, что все необходимые доказательства были представлены. Указывает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание признание ответчиками иска. Ссылается на то, что иначе, чем в судебном порядке, она лишена возможности узаконить свои права на квартиру.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 27 июня 2006 года между ООО "Гарантъ Девелопмент" (получившим разрешение на строительство 17 апреля 2008 года) и ООО "Стоун" был заключен договор об инвестировании строительства, по условиям которого ООО "Стоун" по завершении строительства приобретает право собственности на квартиры и нежилые помещения, перечисленные в приложении N к договору. Как следует из данного приложения, в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "Стоун" в числе прочих помещений входит и двухкомнатная квартира N площадью <...> кв. м, расположенная на <...>-м этаже в первом подъезде корпуса N в строительных осях <...>.
Впоследствии, 24 июля 2007 года ООО "Стоун" заключило предварительный договор купли-продажи жилого помещения с ООО "СтройЛайн", согласно которому ООО "Стоун" обязалось в будущем продать квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, в том числе двухкомнатную квартиру N, площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже в первом подъезде, корпус N, в строительных осях <...>
ООО "Стоун" и ООО "СтройЛайн" согласовали в предварительном договоре обязательства по заключению основного договора в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "Стоун" на квартиры (л.д. 4).
3 декабря 2007 года ООО "Стоун" и ООО "СтройЛайн" составили акт взаимозачета задолженности, в соответствии с которым произвели зачет задолженности ООО "СтройЛайн" по предварительному договору купли-продажи и задолженности ООО "Стоун" по договору подряда (л.д. 8).
Право собственности за ООО "Стоун" не было зарегистрировано, и основной договор купли-продажи между ООО "Стоун" и ООО "СтройЛайн" не был заключен.
Несмотря на это, 7 августа 2009 года, ООО "СтройЛайн" заключило с ООО "Прима-строй" предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, расположенную во N корпусе на <...> этаже с условным номером N, в строительных осях <...> (л.д. 9).
Согласно условиям данного предварительного договора купли-продажи, "СтройЛайн" и ООО "Прима-строй" приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "СтройЛайн" на указанную квартиру (л.д. 9).
20 октября 2009 года ООО "СтройЛайн" и ООО "Прима-строй" составили акт взаимозачета задолженности, в соответствии с которым произвели зачет задолженности ООО "Прима-строй" по предварительному договору купли-продажи и задолженности ООО "СтройЛайн" по договору подряда (л.д. 14).
Право собственности на квартиру за ООО "СтройЛайн" не регистрировалось, основной договор купли-продажи квартиры между ООО "СтройЛайн" и ООО "Прима-строй" не заключался.
Вместе с тем 3 ноября 2009 года ООО "Прима-Строй" и истец по настоящему делу Д.С. заключили предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, расположенную во N корпусе на <...> этаже с условным номером N, в строительных осях <...> (л.д. 15).
По условиям указанного договора, ООО "Прима-Строй" и Д.С. согласовали свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в течение 90 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "Прима-Строй" на квартиру.
Согласно акту сверки расчетов от 26 сентября 2011 года, Д.С. внесла по предварительному договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере <...> рублей (л.д. 18).
Право собственности на спорную квартиру за ООО "Прима-Строй" в установленном порядке не регистрировалось, основной договор между ООО "Прима-Строй" и Д.С. не заключался.
Как следует из материалов дела, 11 сентября 2011 года ООО "Гарантъ Девелопмент" было выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д. 26), и 14 ноября 2011 года квартиры, в том числе и квартира, на которую претендует Д.С., были переданы ООО "Стоун" по акту приема-передачи (л.д. 129 - 131).
Разрешая спорные правоотношения и отказывая Д.С. в признании права собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции правильно исходил, что между сторонами не был заключен основной договор купли-продажи квартиры, и у Д.С. не может возникнуть право собственности на основании предварительного купли-продажи квартиры. Также суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на разночтения в указании месторасположения квартиры.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном применении норм закона и постановлены при правильном определении юридически значимых обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы, предварительный договор порождает для его сторон обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.
Правовые последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора регулируются пунктом 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, то есть, законом предусмотрен конкретный способ защиты прав стороны по предварительному договору, который исключает возможность использования иного способа защиты права, и в частности признания права собственности на вещь.
Кроме того, следует отметить, что необходимым условием возникновения права собственности у стороны по сделке является законное право другой стороны - отчуждателя распоряжаться объектом, в отношении которого заключена сделка. Отсутствие прав на вещь у стороны по сделке (продавца) предопределяет невозможность перехода и возникновения права у другой стороны по сделке (покупателя).
С учетом этого, следует сделать вывод о том, что Д.С. не обладает правом требовать признания права собственности на квартиру, поскольку у отчуждателя по предварительному договору ООО "Прима-Строй" каких-либо прав в отношении квартиры не возникло. В этой связи суд первой инстанции правильно указал в решении, что право получить результат инвестирования и право дальнейшего распоряжения имуществом имеется у ООО "Стоун".
Признание ответчиками иска правильно было отклонено судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 39 ГПК РФ, поскольку это противоречит закону.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным.
Ссылки апелляционной жалобы на сложившуюся в данной сфере отношений практику заключения предварительных договоров, по сути подразумевающих уступку прав, являются несостоятельными и не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Судебная коллегия полагает, что оценивать состоявшиеся предварительные договоры купли-продажи в качестве договоров цессии не имеется оснований, поскольку в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ, содержание всех заключенных в отношении спорной квартиры предварительных договоров купли-продажи позволяет однозначно толковать их условия как содержащие обязательства по заключению основных договоров в будущем, а не как уступку прав требования.
Иные доводы апелляционной жалобы также не содержат оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.05.2013 N 33-2320/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. N 33-2320/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,
при секретаре Д.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Д.С. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения Д.С. и ее представителя Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Д.С. обратилась в суд с иском к ООО "Прима-Строй", ООО "Стоун", ООО "СтройЛайн", ООО "Гарантъ Девелопмент" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 27 апреля 2007 года между ООО "Стоун" (продавец) и ООО "СтройЛайн" (покупатель) был заключен предварительный договор N купли-продажи вышеуказанной квартиры.
7 августа 2009 года между ООО "СтройЛайн" (продавец) и ООО "Прима-Строй" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения.
3 ноября 2009 года между ООО "Прима-Строй" (продавец) и истцом (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. В соответствии с данным договором продавец обязался продать покупателю указанную квартиру.
26 сентября 2011 года между ООО "Прима-Строй" и истцом был подписан акт сверки расчетов по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны подтвердили, что ответчик полностью исполнил обязательства по предварительному договору и оплатил денежные средства в размере <...> рублей.
Д.С. также указала в иске, что все участники строительства исполнили друг перед другом принятые на себя обязательства, в связи с чем, у нее появилось право требовать квартиру от ответчиков. Фактически квартира ей передана, однако ООО "Прима-Строй" уклоняется от подписания акта приема-передачи.
Ответчики ООО "Стоун", ООО "Прима-Строй", ООО "СтройЛайн" заявили о признании искового заявления.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2013 года Д.С. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Д.С. просит решение суда первой инстанции отменить. Полагает, что все необходимые доказательства были представлены. Указывает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание признание ответчиками иска. Ссылается на то, что иначе, чем в судебном порядке, она лишена возможности узаконить свои права на квартиру.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 27 июня 2006 года между ООО "Гарантъ Девелопмент" (получившим разрешение на строительство 17 апреля 2008 года) и ООО "Стоун" был заключен договор об инвестировании строительства, по условиям которого ООО "Стоун" по завершении строительства приобретает право собственности на квартиры и нежилые помещения, перечисленные в приложении N к договору. Как следует из данного приложения, в перечень помещений, подлежащих передаче ООО "Стоун" в числе прочих помещений входит и двухкомнатная квартира N площадью <...> кв. м, расположенная на <...>-м этаже в первом подъезде корпуса N в строительных осях <...>.
Впоследствии, 24 июля 2007 года ООО "Стоун" заключило предварительный договор купли-продажи жилого помещения с ООО "СтройЛайн", согласно которому ООО "Стоун" обязалось в будущем продать квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, в том числе двухкомнатную квартиру N, площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже в первом подъезде, корпус N, в строительных осях <...>
ООО "Стоун" и ООО "СтройЛайн" согласовали в предварительном договоре обязательства по заключению основного договора в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "Стоун" на квартиры (л.д. 4).
3 декабря 2007 года ООО "Стоун" и ООО "СтройЛайн" составили акт взаимозачета задолженности, в соответствии с которым произвели зачет задолженности ООО "СтройЛайн" по предварительному договору купли-продажи и задолженности ООО "Стоун" по договору подряда (л.д. 8).
Право собственности за ООО "Стоун" не было зарегистрировано, и основной договор купли-продажи между ООО "Стоун" и ООО "СтройЛайн" не был заключен.
Несмотря на это, 7 августа 2009 года, ООО "СтройЛайн" заключило с ООО "Прима-строй" предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, расположенную во N корпусе на <...> этаже с условным номером N, в строительных осях <...> (л.д. 9).
Согласно условиям данного предварительного договора купли-продажи, "СтройЛайн" и ООО "Прима-строй" приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "СтройЛайн" на указанную квартиру (л.д. 9).
20 октября 2009 года ООО "СтройЛайн" и ООО "Прима-строй" составили акт взаимозачета задолженности, в соответствии с которым произвели зачет задолженности ООО "Прима-строй" по предварительному договору купли-продажи и задолженности ООО "СтройЛайн" по договору подряда (л.д. 14).
Право собственности на квартиру за ООО "СтройЛайн" не регистрировалось, основной договор купли-продажи квартиры между ООО "СтройЛайн" и ООО "Прима-строй" не заключался.
Вместе с тем 3 ноября 2009 года ООО "Прима-Строй" и истец по настоящему делу Д.С. заключили предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, расположенную во N корпусе на <...> этаже с условным номером N, в строительных осях <...> (л.д. 15).
По условиям указанного договора, ООО "Прима-Строй" и Д.С. согласовали свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в течение 90 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "Прима-Строй" на квартиру.
Согласно акту сверки расчетов от 26 сентября 2011 года, Д.С. внесла по предварительному договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере <...> рублей (л.д. 18).
Право собственности на спорную квартиру за ООО "Прима-Строй" в установленном порядке не регистрировалось, основной договор между ООО "Прима-Строй" и Д.С. не заключался.
Как следует из материалов дела, 11 сентября 2011 года ООО "Гарантъ Девелопмент" было выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д. 26), и 14 ноября 2011 года квартиры, в том числе и квартира, на которую претендует Д.С., были переданы ООО "Стоун" по акту приема-передачи (л.д. 129 - 131).
Разрешая спорные правоотношения и отказывая Д.С. в признании права собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции правильно исходил, что между сторонами не был заключен основной договор купли-продажи квартиры, и у Д.С. не может возникнуть право собственности на основании предварительного купли-продажи квартиры. Также суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на разночтения в указании месторасположения квартиры.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном применении норм закона и постановлены при правильном определении юридически значимых обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы, предварительный договор порождает для его сторон обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.
Правовые последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора регулируются пунктом 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, то есть, законом предусмотрен конкретный способ защиты прав стороны по предварительному договору, который исключает возможность использования иного способа защиты права, и в частности признания права собственности на вещь.
Кроме того, следует отметить, что необходимым условием возникновения права собственности у стороны по сделке является законное право другой стороны - отчуждателя распоряжаться объектом, в отношении которого заключена сделка. Отсутствие прав на вещь у стороны по сделке (продавца) предопределяет невозможность перехода и возникновения права у другой стороны по сделке (покупателя).
С учетом этого, следует сделать вывод о том, что Д.С. не обладает правом требовать признания права собственности на квартиру, поскольку у отчуждателя по предварительному договору ООО "Прима-Строй" каких-либо прав в отношении квартиры не возникло. В этой связи суд первой инстанции правильно указал в решении, что право получить результат инвестирования и право дальнейшего распоряжения имуществом имеется у ООО "Стоун".
Признание ответчиками иска правильно было отклонено судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 39 ГПК РФ, поскольку это противоречит закону.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным.
Ссылки апелляционной жалобы на сложившуюся в данной сфере отношений практику заключения предварительных договоров, по сути подразумевающих уступку прав, являются несостоятельными и не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Судебная коллегия полагает, что оценивать состоявшиеся предварительные договоры купли-продажи в качестве договоров цессии не имеется оснований, поскольку в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ, содержание всех заключенных в отношении спорной квартиры предварительных договоров купли-продажи позволяет однозначно толковать их условия как содержащие обязательства по заключению основных договоров в будущем, а не как уступку прав требования.
Иные доводы апелляционной жалобы также не содержат оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)