Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции: Самороковская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Андреевой И.Ю., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андреевой И.Ю. дело по апелляционной жалобе Х.А.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2013 года, которым постановлено:
В иске Х.А.Н. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Х.М., * года рождения и Х.А.Т., * года рождения к Х.Т.Д., ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры - отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Никулинского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2012 года и снять арест с квартиры * дома 1 по ул. * г. Москвы и снять запрет по производству действий по регистрации перехода права собственности на указанную квартиру и регистрацию сделок по данной квартире, снять запрет Отделению по району "Раменки" Управления Федеральной миграционной службы по Москве производить действия по регистрации граждан по месту жительства или по месту пребывания по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. * с момента вступления решения суда в законную силу.
установила:
Х.А.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Х.М., * года рождения и Х.А.Т., * года рождения обратилась в суд с иском к Х.Т.Д., ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. *. Исковые требования истец основывает на ст. ст. 558, 292, 166 - 168, 432 ГК РФ, 65 СК РФ. В обоснование исковых требований Х.А.Н. ссылалась на то, что Х.А.Н. (истица) и Х.Т.Д. (ответчик), состояли в зарегистрированном браке с * года по * года. От брака имеют несовершеннолетних детей Х.М.. 26.09.* года рождения, и Х.А.Т., 14.02.* года рождения. Дети являются инвалидами детства, сыну Марату инвалидность установлена до совершеннолетия, т.е. до * года, а дочери Агате- до * года. Дети зарегистрированы и проживали с момента своего рождения и до августа 2012 года в квартире * дома 1 по ул. * в г. Москве, принадлежащей на праве собственности Х.Т.Д. В октябре 2012 года истцу стало известно о том, что ответчик 23 августа 2012 года продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. * ответчику ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - Мосреактив". В оспариваемом договоре купли-продажи спорной квартиры не указаны несовершеннолетние дети как лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 23.08.2012 года не соответствует требованиям закона, а именно ст. 558 ГК РФ и является ничтожной сделкой. Кроме того, сделка должна быть признана недействительной и по тем основаниям, что при продаже квартиры были нарушены положения ст. 292 ГК РФ, что привело к нарушению жилищных прав несовершеннолетних детей-инвалидов, для которых спорная квартира являлась постоянным и единственным местом жительства. В спорной квартире несовершеннолетние дети были зарегистрированы и проживали с момента своего рождения по соглашению родителей. Квартира состоит из 5 жилых комнат и ее площадь составляет *5 кв. м. Дети имеют изолированные комнаты, обустроенные соответственно их возрасту, а также особенностям состояния здоровья.
В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, указав, что в нарушение ст. 558 ГК РФ в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры не указаны несовершеннолетние дети как лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Кроме того, договор купли-продажи спорной квартиры, содержит незаконный пункт 7 о том, несовершеннолетние дети должны сняться с регистрационного учета в течение 6-ти месяцев и зарегистрироваться по месту жительства по другому адресу. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи спорной квартиры от 23.08.2012 года не соответствует требованиям закона, а именно ст. 558 ГК РФ и является ничтожной сделкой. Кроме того, спорный договор купли-продажи нарушает и права истца. В частности, нарушено ее право как матери детей совместно с ответчиком определять место жительства несовершеннолетних детей (ст. 65 ч. 3 СК РФ). Истцу ничего не было известно о перемене места жительства детей, изложенном в п. 7 оспариваемого договора купли-продажи квартиры * в доме 1 по ул. * в г. Москве, заключенном 23 августа 2012 года между Х.Т.Д. и ЗАО "Химические реактивы", препараты, своего согласия на его заключение, с учетом интересов детей, истец не давала и с этим договором по указанным основаниям не согласна.
В судебном заседании представители истцов Б.Е. и Б.А. исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Х.Т.Д. - В. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" - П. в судебном заседании также просила отказать в удовлетворении заявленных требований, представила суду письменные возражения на иск приобщенные к материалам дела.
Представитель третьего лица муниципалитета внутригородского муниципального образования Раменки в г. Москве К.М. в судебном заседании рассмотрение вопроса оставил на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дне слушания дела, дело рассмотрено судом в его отсутствие.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит Х.А.Н. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что судом допущены нарушения норм права, неправильно установлены фактические обстоятельств по делу.
Истец Х.А.Н. и ее представитель по доверенности К.О. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика Х.Т.Д. по доверенности Н., а также представитель ответчика ЗАО "Мосреактив" по доверенности П. в заседании судебной коллегии с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили оставить решение суда без изменения.
Ответчик и представители третьих лиц в заседание судебной коллегии не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещались, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрена совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пункт 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. *, принадлежало ответчику Х.Т.Д. на праве собственности на основании договора долевого инвестирования строительства жилого комплекса от 25 марта 2000 года и свидетельства о государственной регистрации права от 17 сентября 2001 года (л.д. 131).
Х.А.Н. (истица) и Х.Т.Д. (ответчик), состояли в зарегистрированном браке с * года по * года (л.д. 15).
Приобретена данная квартира ответчиком Х.Т.Д. до вступления с Истицей Х.А.Н. в брак, т.е. режим общей собственности на него не распространялся.
Истица Х.А.Н. в спорной квартире никогда не была зарегистрирована.
От брака, стороны имеют несовершеннолетних детей Х.М.. 26.09.* года рождения, и Х.А.Т., 14.02.* года рождения (л.д. 30, 31).
Дети зарегистрированы и проживали с момента своего рождения и до 31 июля 2012 года в квартире * дома 1 по ул. * в г. Москве, принадлежащей на праве собственности Х.Т.Д. (л.д. 25) и соответственно имели право пользования данным жилым помещением.
Решением мирового судьи судебного участка N 14 района Зюзино г. Москвы от 05 сентября 2012 года, брак между истицей и ответчиком был расторгнут (л.д. 5).
23.08.2012 года между Х.Т.Д. и ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" заключен договор купли- продажи квартиры по адресу: город Москва, ул. *, д. 1, кв. * (л.д. 126-130), согласно условий которого Х.Т.Д. продавал, а ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" приобрел вышеуказанную квартиру.
Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 30 августа 2012 года, о чем *. было выдано свидетельство * и внесена в ЕГРП запись о регистрации N *.
Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, приведены в мотивировочной части решения суда и, оснований считать их неправильными не имеется.
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Следовательно, предполагается добросовестность приобретателя спорной квартиры, пока не будет доказано обратное.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что довод истца о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
С учетом названных норм права, а также руководствуясь положениями п. 1 ст. 56 ГК РФ истец должен не просто указать - сделка недействительна в силу допущенных нарушений ст. 558 ГК РФ и ст. 292 ГК РФ, но также обосновать применимость данных статей в настоящем деле.
Так, согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, ключевым моментом для обязательности применения ст. 558 ГК РФ является наличие лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем.
Законодателем к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением при его отчуждении, относятся: - граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 586 ГК РФ, 34 ЖК РФ); - граждане, которым право пользования жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (п. 2 ***7 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ); - лица, пользующиеся жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования (ссудополучатели) (ст. 700 ГК РФ); - наниматели по договору найма (ст. 674 ГК РФ) и др.
Истец самостоятельного права пользования спорным жилым помещением не приобретала и не приобрела, в связи с чем, к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, не относится.
Согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Таким образом, несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, в отношении которой обладают правом пользования их родители, то есть право пользования несовершеннолетними детьми жилыми помещениями производно от права пользования данным помещением их родителей.
Разрешая спор, суд указал, что ответчик Х.Т.Д., руководствуясь положениями Семейного кодекса РФ, закрепляющими обязанность родителей соблюдать и защищать интересы детей (ст. ст. 63, 64, 65 СК РФ), при распоряжении собственностью позаботился о правах и интересах своих несовершеннолетних детей, прежде всего о праве детей на жилище, и зарегистрировал детей по новому месту жительства г. Москва, ул. *, д. 4, кв. 84, тем самым предоставил право пользования новым жилым помещением (л.д. 25).
В апелляционной жалобе истец указывает, что вывод суда о регистрации несовершеннолетних по адресу: г. Москва, ул. *, д. 4, кв. 84, не соответствует материалам дела. В обоснование данных доводов заявитель ссылается на имеющуюся в материалах дела копию решения Никулинского районного суда г. Москвы от 03.04.2013 года, которым Х.Т.Д. отказано в удовлетворении заявления об оспаривании решения УФМС России. Вместе с тем, как следует из текста решения Никулинского районного суда г. Москвы от 03.04.2013 года, мать несовершеннолетних - истец по настоящему иску сама обратилась с заявлением, в котором выразила несогласие на перемену места жительства и регистрацию несовершеннолетних детей в связи с чем УФМС России отказано Х.Т.Д. в удовлетворении его заявления в части снятия с регистрационного учета несовершеннолетних детей.
С учетом изложенного, суд правильно пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 23.08.2012 года не может быть признан недействительным по основаниям его несоответствия ст. 558 ГК РФ.
В качестве обоснования исковых требований Х.А.Н. также указывала на нарушение Х.Т.Д. и ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" при заключении договора купли-продажи квартиры положений ст. 292 ГК РФ, однако, каких либо доводов относительно заявленных требований не указала, не мотивировала, в чем же выразилось данное нарушение.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Положениями ст. 30 ЖК РФ предусмотрено право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, а также право предоставлять жилое помещение в пользование другим лицам на каком-либо законном основании.
Таким образом, нормы гражданского и жилищного законодательства не исключают права собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением. Х.Т.Д. воспользовался своими правами как собственник помещения и произвел отчуждение принадлежащего ему имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.* N 13-П, пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.
Следовательно, п. 4 ст. 292 ГК РФ признан неконституционным в части правоприменительной деятельности (при разрешении конкретных дел). Содержащаяся в Постановлении позиция не обязывает органы опеки и попечительства до момента признания сделки по отчуждению жилого помещения нарушающей права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего давать согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, находящиеся на попечении родителей.
Соответственно, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры само по себе не свидетельствует о том, что договор купли-продажи заключен с нарушением закона.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Никулинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.А.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N 11-25822/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-25822/13
Судья первой инстанции: Самороковская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Андреевой И.Ю., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андреевой И.Ю. дело по апелляционной жалобе Х.А.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2013 года, которым постановлено:
В иске Х.А.Н. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Х.М., * года рождения и Х.А.Т., * года рождения к Х.Т.Д., ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры - отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Никулинского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2012 года и снять арест с квартиры * дома 1 по ул. * г. Москвы и снять запрет по производству действий по регистрации перехода права собственности на указанную квартиру и регистрацию сделок по данной квартире, снять запрет Отделению по району "Раменки" Управления Федеральной миграционной службы по Москве производить действия по регистрации граждан по месту жительства или по месту пребывания по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. * с момента вступления решения суда в законную силу.
установила:
Х.А.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Х.М., * года рождения и Х.А.Т., * года рождения обратилась в суд с иском к Х.Т.Д., ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. *. Исковые требования истец основывает на ст. ст. 558, 292, 166 - 168, 432 ГК РФ, 65 СК РФ. В обоснование исковых требований Х.А.Н. ссылалась на то, что Х.А.Н. (истица) и Х.Т.Д. (ответчик), состояли в зарегистрированном браке с * года по * года. От брака имеют несовершеннолетних детей Х.М.. 26.09.* года рождения, и Х.А.Т., 14.02.* года рождения. Дети являются инвалидами детства, сыну Марату инвалидность установлена до совершеннолетия, т.е. до * года, а дочери Агате- до * года. Дети зарегистрированы и проживали с момента своего рождения и до августа 2012 года в квартире * дома 1 по ул. * в г. Москве, принадлежащей на праве собственности Х.Т.Д. В октябре 2012 года истцу стало известно о том, что ответчик 23 августа 2012 года продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. * ответчику ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - Мосреактив". В оспариваемом договоре купли-продажи спорной квартиры не указаны несовершеннолетние дети как лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 23.08.2012 года не соответствует требованиям закона, а именно ст. 558 ГК РФ и является ничтожной сделкой. Кроме того, сделка должна быть признана недействительной и по тем основаниям, что при продаже квартиры были нарушены положения ст. 292 ГК РФ, что привело к нарушению жилищных прав несовершеннолетних детей-инвалидов, для которых спорная квартира являлась постоянным и единственным местом жительства. В спорной квартире несовершеннолетние дети были зарегистрированы и проживали с момента своего рождения по соглашению родителей. Квартира состоит из 5 жилых комнат и ее площадь составляет *5 кв. м. Дети имеют изолированные комнаты, обустроенные соответственно их возрасту, а также особенностям состояния здоровья.
В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, указав, что в нарушение ст. 558 ГК РФ в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры не указаны несовершеннолетние дети как лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Кроме того, договор купли-продажи спорной квартиры, содержит незаконный пункт 7 о том, несовершеннолетние дети должны сняться с регистрационного учета в течение 6-ти месяцев и зарегистрироваться по месту жительства по другому адресу. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи спорной квартиры от 23.08.2012 года не соответствует требованиям закона, а именно ст. 558 ГК РФ и является ничтожной сделкой. Кроме того, спорный договор купли-продажи нарушает и права истца. В частности, нарушено ее право как матери детей совместно с ответчиком определять место жительства несовершеннолетних детей (ст. 65 ч. 3 СК РФ). Истцу ничего не было известно о перемене места жительства детей, изложенном в п. 7 оспариваемого договора купли-продажи квартиры * в доме 1 по ул. * в г. Москве, заключенном 23 августа 2012 года между Х.Т.Д. и ЗАО "Химические реактивы", препараты, своего согласия на его заключение, с учетом интересов детей, истец не давала и с этим договором по указанным основаниям не согласна.
В судебном заседании представители истцов Б.Е. и Б.А. исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Х.Т.Д. - В. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" - П. в судебном заседании также просила отказать в удовлетворении заявленных требований, представила суду письменные возражения на иск приобщенные к материалам дела.
Представитель третьего лица муниципалитета внутригородского муниципального образования Раменки в г. Москве К.М. в судебном заседании рассмотрение вопроса оставил на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дне слушания дела, дело рассмотрено судом в его отсутствие.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит Х.А.Н. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что судом допущены нарушения норм права, неправильно установлены фактические обстоятельств по делу.
Истец Х.А.Н. и ее представитель по доверенности К.О. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика Х.Т.Д. по доверенности Н., а также представитель ответчика ЗАО "Мосреактив" по доверенности П. в заседании судебной коллегии с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили оставить решение суда без изменения.
Ответчик и представители третьих лиц в заседание судебной коллегии не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещались, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрена совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пункт 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, дом 1, кв. *, принадлежало ответчику Х.Т.Д. на праве собственности на основании договора долевого инвестирования строительства жилого комплекса от 25 марта 2000 года и свидетельства о государственной регистрации права от 17 сентября 2001 года (л.д. 131).
Х.А.Н. (истица) и Х.Т.Д. (ответчик), состояли в зарегистрированном браке с * года по * года (л.д. 15).
Приобретена данная квартира ответчиком Х.Т.Д. до вступления с Истицей Х.А.Н. в брак, т.е. режим общей собственности на него не распространялся.
Истица Х.А.Н. в спорной квартире никогда не была зарегистрирована.
От брака, стороны имеют несовершеннолетних детей Х.М.. 26.09.* года рождения, и Х.А.Т., 14.02.* года рождения (л.д. 30, 31).
Дети зарегистрированы и проживали с момента своего рождения и до 31 июля 2012 года в квартире * дома 1 по ул. * в г. Москве, принадлежащей на праве собственности Х.Т.Д. (л.д. 25) и соответственно имели право пользования данным жилым помещением.
Решением мирового судьи судебного участка N 14 района Зюзино г. Москвы от 05 сентября 2012 года, брак между истицей и ответчиком был расторгнут (л.д. 5).
23.08.2012 года между Х.Т.Д. и ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" заключен договор купли- продажи квартиры по адресу: город Москва, ул. *, д. 1, кв. * (л.д. 126-130), согласно условий которого Х.Т.Д. продавал, а ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" приобрел вышеуказанную квартиру.
Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 30 августа 2012 года, о чем *. было выдано свидетельство * и внесена в ЕГРП запись о регистрации N *.
Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание, приведены в мотивировочной части решения суда и, оснований считать их неправильными не имеется.
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Следовательно, предполагается добросовестность приобретателя спорной квартиры, пока не будет доказано обратное.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что довод истца о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
С учетом названных норм права, а также руководствуясь положениями п. 1 ст. 56 ГК РФ истец должен не просто указать - сделка недействительна в силу допущенных нарушений ст. 558 ГК РФ и ст. 292 ГК РФ, но также обосновать применимость данных статей в настоящем деле.
Так, согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, ключевым моментом для обязательности применения ст. 558 ГК РФ является наличие лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем.
Законодателем к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением при его отчуждении, относятся: - граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 586 ГК РФ, 34 ЖК РФ); - граждане, которым право пользования жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (п. 2 ***7 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ); - лица, пользующиеся жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования (ссудополучатели) (ст. 700 ГК РФ); - наниматели по договору найма (ст. 674 ГК РФ) и др.
Истец самостоятельного права пользования спорным жилым помещением не приобретала и не приобрела, в связи с чем, к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, не относится.
Согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Таким образом, несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, в отношении которой обладают правом пользования их родители, то есть право пользования несовершеннолетними детьми жилыми помещениями производно от права пользования данным помещением их родителей.
Разрешая спор, суд указал, что ответчик Х.Т.Д., руководствуясь положениями Семейного кодекса РФ, закрепляющими обязанность родителей соблюдать и защищать интересы детей (ст. ст. 63, 64, 65 СК РФ), при распоряжении собственностью позаботился о правах и интересах своих несовершеннолетних детей, прежде всего о праве детей на жилище, и зарегистрировал детей по новому месту жительства г. Москва, ул. *, д. 4, кв. 84, тем самым предоставил право пользования новым жилым помещением (л.д. 25).
В апелляционной жалобе истец указывает, что вывод суда о регистрации несовершеннолетних по адресу: г. Москва, ул. *, д. 4, кв. 84, не соответствует материалам дела. В обоснование данных доводов заявитель ссылается на имеющуюся в материалах дела копию решения Никулинского районного суда г. Москвы от 03.04.2013 года, которым Х.Т.Д. отказано в удовлетворении заявления об оспаривании решения УФМС России. Вместе с тем, как следует из текста решения Никулинского районного суда г. Москвы от 03.04.2013 года, мать несовершеннолетних - истец по настоящему иску сама обратилась с заявлением, в котором выразила несогласие на перемену места жительства и регистрацию несовершеннолетних детей в связи с чем УФМС России отказано Х.Т.Д. в удовлетворении его заявления в части снятия с регистрационного учета несовершеннолетних детей.
С учетом изложенного, суд правильно пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 23.08.2012 года не может быть признан недействительным по основаниям его несоответствия ст. 558 ГК РФ.
В качестве обоснования исковых требований Х.А.Н. также указывала на нарушение Х.Т.Д. и ЗАО "Химические реактивы, препараты, особо чистые вещества" - "Мосреактив" при заключении договора купли-продажи квартиры положений ст. 292 ГК РФ, однако, каких либо доводов относительно заявленных требований не указала, не мотивировала, в чем же выразилось данное нарушение.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Положениями ст. 30 ЖК РФ предусмотрено право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, а также право предоставлять жилое помещение в пользование другим лицам на каком-либо законном основании.
Таким образом, нормы гражданского и жилищного законодательства не исключают права собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением. Х.Т.Д. воспользовался своими правами как собственник помещения и произвел отчуждение принадлежащего ему имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.* N 13-П, пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.
Следовательно, п. 4 ст. 292 ГК РФ признан неконституционным в части правоприменительной деятельности (при разрешении конкретных дел). Содержащаяся в Постановлении позиция не обязывает органы опеки и попечительства до момента признания сделки по отчуждению жилого помещения нарушающей права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего давать согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, находящиеся на попечении родителей.
Соответственно, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры само по себе не свидетельствует о том, что договор купли-продажи заключен с нарушением закона.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Никулинского районного суда г. Москвы от 03 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.А.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)