Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Корчагина А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Ильичевой Е.В., Бакуменко Т.Н.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-4450/12 по апелляционной жалобе ...(ЮрЛ1)... на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2012 года по иску К. к ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании права собственности на недвижимое имущество и иску третьего лица ...(ЮрЛ1)... к ...(ЮрЛ3)... о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,
выслушав объяснения представителя ...(ЮрЛ2)..., временного управляющего ...(ЮрЛ3)... М., представителя ...(ЮрЛ3)..., представителя истца К.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ...(ЮрЛ2)... и ...(ЮрЛ3)... о признании за ним права собственности на <...> квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома N 2-203 от 02 ноября 2006 года, заключенному между С. (дольщиком) и ...(ЮрЛ2)... (инвестором), дольщик оплатил строительство указанной квартиры. В соответствии с соглашением от 21 января 2008 года о перемене лиц в обязательстве права дольщика перешли к истцу. Застройщиком жилого дома, квартиру в котором приобрел истец, является ...(ЮрЛ3)... Согласно договору в течение 10 дней с момента получения квартиры по акту приема-передачи от ...(ЮрЛ3)... ...(ЮрЛ2)... должно передать квартиру дольщику, однако, несмотря на то, что дом введен в эксплуатацию 25 января 2012 года, квартира истцу не передана.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в связи с получением сведений из ПИБ истец уточнил требования в отношении размера спорного жилого помещения, указав, что просит признать право собственности на квартиру N <...> площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже.
Ответчик ...(ЮрЛ2)... исковые требования К. полностью признал.
Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года к участию в настоящем деле в качестве третьего лица привлечено ...(ЮрЛ1)... в связи с представлением ответчиком ...(ЮрЛ3)... сведений о передаче спорной квартиры данному лицу.
Третье лицо ...(ЮрЛ1)... предъявило к ...(ЮрЛ3)... самостоятельные требования относительно предмета спора, просило вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ...(ЮрЛ3)... к ...(ЮрЛ1)...
Самостоятельные требования третьего лица относительно предмета спора обоснованы тем, что в соответствии с договором о долевом участии в инвестировании жилого дома N 21 от 18.07.2006 ...(ЮрЛ2)... было обязано осуществить инвестирование строительства в размере <...> руб. в отношении 80 квартир. В связи с удорожанием строительства дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2009 стороны установили объем инвестирования в размере <...> руб. в отношении этих же 80 квартир. В связи с тем что на 24.11.2010 ...(ЮрЛ2)... произвело инвестирование строительства только в размере <...> руб., ...(ЮрЛ3)... было вынуждено 29.12.2009 заключить договор об инвестировании N 05-12/09 с ...(ЮрЛ1)..., которым было произведено инвестирование в размере <...> руб. <...> коп. Договор с ...(ЮрЛ2)... в связи с неисполнением им обязательств по договору был расторгнут в одностороннем внесудебном порядке уведомлением N 21/12 от 01.03.2012. Квартиры, не обремененные правами ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... передало 14.03.2012 по акту приема-передачи ...(ЮрЛ1)... в погашение имеющейся перед последним задолженности. У истца, чьи права производны от прав ...(ЮрЛ2)..., не возникло права на спорную квартиру, т.к. он не участвовал своими денежными средствами в создании спорной квартиры, поскольку денежные средства в недостаточном размере были внесены не истцом, а ...(ЮрЛ2)... до заключения договора с истцом, а в настоящее время спорная квартира передана в собственность ...(ЮрЛ1)... ...(ЮрЛ2)... не привлекало истца для инвестирования строительства, а осуществило незаконную продажу строящихся квартир по цене, в 1,5 раза превышающей стоимость инвестирования.
В связи с непредставлением застройщиком ...(ЮрЛ3)... необходимых документов ...(ЮрЛ1)... не может зарегистрировать свое право собственности на переданную ему квартиру.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2012 года постановлено признать за К. право собственности на <...> квартиру N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже <...> дома по адресу: <адрес>, взыскать с ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... в пользу К. уплаченную истцом при подаче иска государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек с каждого, ...(ЮрЛ1)... в иске к ...(ЮрЛ3)... о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости отказать.
В апелляционной жалобе ...(ЮрЛ1)... просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным, также просит производство по делу прекратить.
В суд апелляционной инстанции представитель ...(ЮрЛ1)... не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции исходил из того, что К. оплатил строительство спорной квартиры, т.е. участвовал в инвестировании ее строительства, в связи с чем приобрел право собственности на данную квартиру.
Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом районного суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как верно установил суд первой инстанции на основании материалов дела, в соответствии с постановлением N 36 Правительства Санкт-Петербурга от 18 января 2005 года "О проектировании строительства жилого дома с пристроенными помещениями и отдельно стоящей полузаглубленной автостоянкой закрытого типа по адресу: <адрес>, между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и ...(ЮрЛ3)... (арендатор) 11 апреля 2005 года был заключен договор аренды земельного участка N 04/ЗК-02072 (И), согласно которому арендатору передан вышеуказанный земельный участок для строительства жилого дома.
Между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)... (инвестор) 18 июля 2006 года заключен договор N 21 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, согласно которому инвестор обязуется оплатить долю инвестирования строительства в размере 80 квартир, общей площадью 4741,14 кв. м, по цене <...> руб. за один квадратный метр, общая стоимость доли составляет <...> руб. (пп. 2.1, 4.2). Оплата доли инвестора производится любым путем в срок до сдачи дома Государственной комиссии по согласованию сторон (п. 3.1). В числе особых условий предусмотрено право сторон привлекать к инвестированию строительства жилого дома третьих сторон для исполнения условий настоящего договора, заключая с ними соответствующие договоры (п. 8.1). Приложением N 1 к договору является квартирография квартир, подлежащих передаче инвестору. Дополнительными соглашениями к договору уточнялся размер инвестиций и количество передаваемых квартир.
Дополнительным соглашением N 2 от 03 декабря 2009 года общая стоимость доли инвестирования инвестора ...(ЮрЛ2)... была определена в <...> руб., что соответствует 14 квартирам общей площадью 794,06 кв. м по цене <...> руб. за один квадратный метр.
Оплата указанного размера инвестирования была произведена инвестором платежными поручениями в период с 31 октября 2006 года по 24 ноября 2010 года.
Между ...(ЮрЛ2)... (инвестор) и С. (дольщик) 02 ноября 2006 года был заключен договор N 2-203 о долевом участии в инвестировании строительства вышеуказанного жилого дома, согласно которому дольщик участвует в инвестировании строительства в размере <...> руб. по цене одного квадратного метра общей площади <...> руб., в связи с чем по окончании строительства жилого дома инвестор обязуется в течение 10 дней с момента получения акта приема-передачи квартиры от ...(ЮрЛ3)... передать дольщику <...> квартиру общей площадью <...> кв. м, с учетом лоджии - <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную в блоке <...>, тип квартиры <...>, подъезд <...>, этаж <...>, оси <...>, условный номер квартиры N <...>.
Предусмотренная договором доля инвестирования внесена дольщиком в кассу инвестора в полном объеме по приходным ордерам N 1563 от 07 ноября 2006 года в размере <...> руб., N 1621 от 22 ноября 2006 года в размере <...> руб., N 1758 от 21 декабря 2006 года в размере <...> руб., N 3 от 09 января 2007 года в размере <...> руб.
Между ...(ЮрЛ2)..., С. и К. 21 января 2008 года было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому права дольщика по договору N 2-203 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 02 ноября 2006 года перешли к К.
По дополнительному соглашению N 1 от 21 января 2008 года в связи с уточнением площади квартиры по результатам обмеров истцом было доплачено ...(ЮрЛ2)... <...> руб.
...(ЮрЛ3)... 25 января 2012 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-0204в-2012, при этом дому был присвоен адрес: <адрес>. До настоящего времени квартира дольщику не передана, что признано ответчиками.
Оценивая изложенные обстоятельства дела на основании положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства С., правопреемником которого является истец, были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенному с ...(ЮрЛ2)..., внесены дополнительные средства по результатам обмеров площади построенной квартиры, в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, ...(ЮрЛ2)... признает за К. права на спорную квартиру, следовательно, К. приобрел право собственности на спорное помещение, так как осуществил инвестирование строительства спорной квартиры надлежащим образом.
Таким образом, К. полностью выполнены обязательства по договору долевого участия, заключенного с ...(ЮрЛ2)..., в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа К. в иске.
Возражая против постановленного решения, ...(ЮрЛ1)... в своей апелляционной жалобе указывает на то, что производство по данному делу подлежало прекращению, т.к. определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 октября 2012 года по делу N А56-43479/2012 в отношении ответчика ...(ЮрЛ3)... введена процедура наблюдения, применены правила о банкротстве застройщика и на основании ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявленные К. по настоящему делу требования подлежали разрешению в рамках дела о банкротстве ...(ЮрЛ3)...
Судебная коллегия не может согласиться с приведенными доводами по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 208.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Из анализа приведенной правовой нормы следует, что, действительно, требования лица к застройщику, которым является ...(ЮрЛ3)..., о признании наличия права собственности в отношении недвижимого имущества могут быть рассмотрены только в рамках дела о банкротстве, вместе с тем, данной нормой предусмотрено рассмотрение этих требований в рамках дела о банкротстве только с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика. Как указывает ...(ЮрЛ1)... в своей апелляционной жалобе, процедура наблюдения в отношении ...(ЮрЛ3)... введена определением от 26 октября 2012 года, тогда как обжалуемое решение по настоящему делу постановлено 18 октября 2012 года, т.е. на момент введения процедуры наблюдения в отношении ответчика ...(ЮрЛ3)... настоящее дело уже было рассмотрено, а следовательно, основания для прекращения производства по делу в связи с его подведомственностью арбитражному суду на момент разрешения заявленных К. требований 18 октября 2012 года отсутствовали.
Пункт 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
При этом суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (ч. 3 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу чч. 1, 2 ст. 27, ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности; в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Как видно из материалов дела, искового заявления, требования К. о признании права собственности на жилое помещение заявлены в интересах данного гражданина, в защиту его жилищных прав, не только к ...(ЮрЛ3)..., в отношении которого введена процедура наблюдения уже после вынесения решения судом, но и к ...(ЮрЛ2)...
Исходя из вышеизложенных конкретных обстоятельств по настоящему гражданскому делу, субъектного состава спорных правоотношений и их характера, предъявление к нескольким ответчикам исковых требований, которые связаны между собой, вследствие чего их рассмотрение целесообразно в одном производстве, настоящее дело подведомственно суду общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для прекращения производства по делу.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить и то, что на момент разрешения дела спорный объект был построен, введен в эксплуатацию, денежные средства за спорный объект истцом внесены, ...(ЮрЛ2)... перечислило их застройщику до окончания строительства, в настоящее время объекту (квартире) присвоен номер - N <...>, данный объект можно индивидуализировать, в силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у К. возникло право собственности на данную квартиру, ввиду чего отношения между заказчиком строительства ...(ЮрЛ2)... и застройщиком ...(ЮрЛ3)... остаются за рамками предмета настоящего спора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что требования истца производны от прав на квартиру ...(ЮрЛ2)..., а последнее не выполнило своих обязательств по договору N 21 от 18 июля 2006 года, заключенному между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)..., по оплате участия в строительстве дома в размере <...> руб., являются несостоятельными по следующим основаниям.
Между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)... 03 декабря 2009 года было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору N 21. Данным дополнительным соглашением его стороны внесли изменения в п. 2.1 договора N 21, устанавливающего размер доли ...(ЮрЛ2)... в инвестировании строительства дома, и установили общую стоимость доли ...(ЮрЛ2)... в инвестировании в размере <...> руб.
То обстоятельство, что данное дополнительное соглашение N 2 действительно было заключено между указанными лицами, проверялось арбитражным судом. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 сентября 2012 года по делу N А56-15003/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании сделки недействительной установлено, что в материалах проверки КУСП-33600 от 14 ноября 2009 года имеются объяснения Ш., согласно которым Ш. не оспаривала факт подписания спорного дополнительного соглашения, а более того, в обоснование своих показаний приобщила копию указанного дополнительного соглашения, в связи с чем суд отнесся критически к свидетельским показаниям Ш., данным ею в судебном заседании в арбитражном суде, в которых она показала, что дополнительное соглашение ею не подписывалось. Кроме того, указанным решением установлено, что из письма ...(ЮрЛ3)... от 03 февраля 2011 года N 9, подписанного Ш., следует, что ...(ЮрЛ3)... намеревалось заключить с ...(ЮрЛ2)... дополнительное соглашение N 3 к договору N 21 о долевом участии в инвестировании строительства от 18 июля 2006 года, в данном письме ...(ЮрЛ3)... в связи с увеличением своих затрат просит произвести доплату из расчета цены одного квадратного метра - <...> руб., общая сумма договора при этом составит <...> руб., а сумма доплаты - <...> руб., что также отражено в п. 1.1 проекта дополнительного соглашения N 3 к договору N 21. При этом, как установил арбитражный суд, если арифметически вычислить разницу между предлагаемой ответчиком общей стоимостью договора в размере <...> руб. и суммой доплаты в размере <...> руб., то получится стоимость договора в размере <...> руб., т.е. стоимость договора в редакции оспариваемого ...(ЮрЛ3)... дополнительного соглашения N 2 от 03 декабря 2009 года к договору N 21. Ссылаясь на установленные обстоятельства, арбитражный суд счел подлежащим отклонению сделанное ...(ЮрЛ3)... заявление о фальсификации доказательств, а именно данного дополнительного соглашения N 2.
Указанное решение вступило в законную силу.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 июля 2012 года по делу N А56-31004/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании недействительным одностороннего зачета встречного однородного требования установлено, что дополнительным соглашением от 03 декабря 2009 года N 2 стороны установили, что общая стоимость доли инвестора составляет <...> руб., а по окончании строительства ...(ЮрЛ3)... обязуется передать ...(ЮрЛ2)... по акту приема-передачи 14 квартир.
В данной части решение от 31 июля 2012 года было проверено вышестоящей инстанцией. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года по делу N А56-31004/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании недействительным одностороннего зачета встречного однородного требования установлено, что наличие на рассмотрении арбитражного суда дела N А56-15003/2012 не исключало возможности ссылки в мотивировочной части решения по настоящему делу на наличие между сторонами договора N 21 и дополнительного соглашения N 2 к нему, исполнение со стороны ...(ЮрЛ2)... по которым явилось основанием для проведения ...(ЮрЛ3)... оспоренной по настоящему делу односторонней сделки по зачету. Указанным постановлением решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 июля 2012 года оставлено без изменения.
В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, дополнительное соглашение N 2 заключено ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)..., денежные средства по указанному дополнительному соглашению в размере <...> руб. в полном объеме ...(ЮрЛ2)... оплатило ...(ЮрЛ3)..., тем самым исполнило со своей стороны обязательства по договору N 21 от 18 июля 2006 года о долевом участии в инвестировании строительства, а следовательно, ответчик ...(ЮрЛ3)... должно выполнить свои обязательства и передать квартиры, в т.ч. спорную квартиру, ...(ЮрЛ2)...
Возражая против постановленного решения, ...(ЮрЛ1)... указывает в своей апелляционной жалобе на то, что ...(ЮрЛ3)... расторгло договор N 21 от 18 июля 2006 года о долевом участии в инвестировании строительства с ...(ЮрЛ2)..., направив последнему соответствующее уведомление. Поскольку договор был расторгнут, то ...(ЮрЛ3)... было вправе передать спорную квартиру ...(ЮрЛ1)...
Данные доводы не являются основанием к отмене решения суда, поскольку не соответствуют действительности.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 сентября 2012 года по делу N А56-15003/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании сделки недействительной, а именно односторонней сделки по расторжению договора N 21 о долевом участии с инвестировании строительства от 18 июня 2006 года, дополнительным соглашением N 2 установлена общая стоимость доли ...(ЮрЛ2)... в инвестировании в размере <...> руб., которые оплачены данным лицом в полном размере, что подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями, следовательно, расторжение ...(ЮрЛ3)... договора в одностороннем порядке по тому основанию, что ...(ЮрЛ2)... не оплатило участие в строительстве дома в размере <...> руб., необоснованно. Иные основания для расторжения договора, а также доказательства направления соответствующего уведомления ...(ЮрЛ2)... ...(ЮрЛ3)... не представило. Поскольку условие о сроке действия договора сторонами не согласовано, договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, в связи с чем отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора ...(ЮрЛ3)... может только при наступлении события, с которым связана возможность отказа от исполнения. Таким образом, отсутствует обстоятельство, при котором ...(ЮрЛ3)... имело право на односторонний отказ от исполнения договора. С учетом изложенного односторонняя сделка о расторжении договора не соответствует требованиям ст. ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанным решением арбитражного суда односторонняя сделка по расторжению ...(ЮрЛ3)... договора N 21 о долевом участии в инвестировании строительства от 18 июня 2006 года, выраженному в письме от 01 марта 2012 года N 21/12, признана недействительной.
Поскольку сделка по расторжению договора N 21 с ...(ЮрЛ2)... признана недействительной, то у ...(ЮрЛ3)... в отношении спорной квартиры имелись обязательства перед ...(ЮрЛ2)..., в связи с чем передача ...(ЮрЛ3)... спорной квартиры ...(ЮрЛ1)... не имела правового основания.
Как видно из материалов дела, акт приемки-передачи между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ1)... подписан 14 марта 2012 года, а акт зачета, на основании которого, как указывает ...(ЮрЛ1)..., передана спорная квартира, подписан 18 апреля 2012 года, т.е. спустя более месяца.
Поскольку со С. договор, предметом которого являлась спорная квартира, был заключен раньше, то за данным первоначальным кредитором, правопреемником которого выступает истец, должно быть признано право на квартиру.
Согласно п. 8.1 договора N 21 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома ...(ЮрЛ2)... было вправе привлекать дольщиков, в т.ч. и С., правопреемником которого по договору N 2-203 от 02 ноября 2006 года на инвестирование строительства спорной квартиры является истец.
На дату подписания акта приемки-передачи, а именно 14 марта 2012 года, договор N 21 действовал.
В силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В рассматриваемом деле первоначальным и кредитором, и истцом является К., ...(ЮрЛ1)... совершило действия, направленные на приобретение спорной квартиры значительно позднее К., в судебном порядке самостоятельные требования относительно предмета спора ...(ЮрЛ1)... заявило лишь в ходе рассмотрения настоящего дела по иску К., ввиду чего приоритет для признания права на спорный объект недвижимости принадлежит К.
По изложенным основаниям самостоятельные требования третьего лица ...(ЮрЛ1)... к ...(ЮрЛ3)... о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не подлежали удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права не являются основанием к отмене постановленного решения.
В силу ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Согласно приведенной норме судебная коллегия полагает, что ссылка суда на ст. ст. 382 - 388 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекла принятия неправильного решения. Ссылаясь на данные правовые нормы, суд первой инстанции указал на отсутствие в договоре N 21 запрета на заключение договоров с дольщиками. Кроме того, как указывалось выше, согласно п. 8.1 договора ...(ЮрЛ2)... было вправе привлекать дольщиков.
...(ЮрЛ1)... ссылается в апелляционной жалобе на то, что в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится дело N А56-60525 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... об обязании передать квартиры по договору долевого участия. Данное обстоятельство не влечет отмену решения суда ввиду следующего. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 декабря 2012 года заявление ...(ЮрЛ2)... оставлено без рассмотрения в связи с введением в отношении ответчика ...(ЮрЛ3)... процедуры наблюдения и необходимостью рассматривать заявленные требования в рамках дела о банкротстве. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 января 2013 года по делу N А56-43479/2012 по заявлению ...(ЮрЛ2)... в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ...(ЮрЛ3)... о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений рассмотрение дела отложено на 31 января 2013 года. Судебная коллегия, принимая во внимание данные постановления арбитражного суда, полагает, что отсутствие на сегодняшний день решения о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов не может влечь негативные последствия для истца К., т.к. судом первой инстанции правомерно установлено наличие оснований для признания за ним права собственности по п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражая против постановленного решения, ...(ЮрЛ1)... в своей апелляционной жалобе, основываясь на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что первым обратилось с требованиями о государственной регистрации права, квартира была передана ему по акту приемки-передачи от ...(ЮрЛ3)..., в связи с чем суд первой инстанции должен был удовлетворить самостоятельные требования ...(ЮрЛ1)...
Указанные доводы не являются основанием к отмене постановленного решения. В п. 61 данного Постановления указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем договор купли-продажи ...(ЮрЛ1)... не представило, ссылка на договор купли-продажи отсутствует и в акте приемки-передачи от 14.03.2012.
Доводы апелляционной жалобы о неприменении судом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" являются несостоятельными ввиду следующего.
В силу ч. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Согласно данной норме Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ не являются обязательными для судов общей юрисдикции.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не влекут отмену постановленного решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 23.01.2013 N 33-702/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. N 33-702/2013
Судья: Корчагина А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Ильичевой Е.В., Бакуменко Т.Н.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-4450/12 по апелляционной жалобе ...(ЮрЛ1)... на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2012 года по иску К. к ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... о признании права собственности на недвижимое имущество и иску третьего лица ...(ЮрЛ1)... к ...(ЮрЛ3)... о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,
выслушав объяснения представителя ...(ЮрЛ2)..., временного управляющего ...(ЮрЛ3)... М., представителя ...(ЮрЛ3)..., представителя истца К.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ...(ЮрЛ2)... и ...(ЮрЛ3)... о признании за ним права собственности на <...> квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома N 2-203 от 02 ноября 2006 года, заключенному между С. (дольщиком) и ...(ЮрЛ2)... (инвестором), дольщик оплатил строительство указанной квартиры. В соответствии с соглашением от 21 января 2008 года о перемене лиц в обязательстве права дольщика перешли к истцу. Застройщиком жилого дома, квартиру в котором приобрел истец, является ...(ЮрЛ3)... Согласно договору в течение 10 дней с момента получения квартиры по акту приема-передачи от ...(ЮрЛ3)... ...(ЮрЛ2)... должно передать квартиру дольщику, однако, несмотря на то, что дом введен в эксплуатацию 25 января 2012 года, квартира истцу не передана.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в связи с получением сведений из ПИБ истец уточнил требования в отношении размера спорного жилого помещения, указав, что просит признать право собственности на квартиру N <...> площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже.
Ответчик ...(ЮрЛ2)... исковые требования К. полностью признал.
Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года к участию в настоящем деле в качестве третьего лица привлечено ...(ЮрЛ1)... в связи с представлением ответчиком ...(ЮрЛ3)... сведений о передаче спорной квартиры данному лицу.
Третье лицо ...(ЮрЛ1)... предъявило к ...(ЮрЛ3)... самостоятельные требования относительно предмета спора, просило вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ...(ЮрЛ3)... к ...(ЮрЛ1)...
Самостоятельные требования третьего лица относительно предмета спора обоснованы тем, что в соответствии с договором о долевом участии в инвестировании жилого дома N 21 от 18.07.2006 ...(ЮрЛ2)... было обязано осуществить инвестирование строительства в размере <...> руб. в отношении 80 квартир. В связи с удорожанием строительства дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2009 стороны установили объем инвестирования в размере <...> руб. в отношении этих же 80 квартир. В связи с тем что на 24.11.2010 ...(ЮрЛ2)... произвело инвестирование строительства только в размере <...> руб., ...(ЮрЛ3)... было вынуждено 29.12.2009 заключить договор об инвестировании N 05-12/09 с ...(ЮрЛ1)..., которым было произведено инвестирование в размере <...> руб. <...> коп. Договор с ...(ЮрЛ2)... в связи с неисполнением им обязательств по договору был расторгнут в одностороннем внесудебном порядке уведомлением N 21/12 от 01.03.2012. Квартиры, не обремененные правами ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... передало 14.03.2012 по акту приема-передачи ...(ЮрЛ1)... в погашение имеющейся перед последним задолженности. У истца, чьи права производны от прав ...(ЮрЛ2)..., не возникло права на спорную квартиру, т.к. он не участвовал своими денежными средствами в создании спорной квартиры, поскольку денежные средства в недостаточном размере были внесены не истцом, а ...(ЮрЛ2)... до заключения договора с истцом, а в настоящее время спорная квартира передана в собственность ...(ЮрЛ1)... ...(ЮрЛ2)... не привлекало истца для инвестирования строительства, а осуществило незаконную продажу строящихся квартир по цене, в 1,5 раза превышающей стоимость инвестирования.
В связи с непредставлением застройщиком ...(ЮрЛ3)... необходимых документов ...(ЮрЛ1)... не может зарегистрировать свое право собственности на переданную ему квартиру.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2012 года постановлено признать за К. право собственности на <...> квартиру N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже <...> дома по адресу: <адрес>, взыскать с ...(ЮрЛ2)..., ...(ЮрЛ3)... в пользу К. уплаченную истцом при подаче иска государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек с каждого, ...(ЮрЛ1)... в иске к ...(ЮрЛ3)... о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости отказать.
В апелляционной жалобе ...(ЮрЛ1)... просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным, также просит производство по делу прекратить.
В суд апелляционной инстанции представитель ...(ЮрЛ1)... не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции исходил из того, что К. оплатил строительство спорной квартиры, т.е. участвовал в инвестировании ее строительства, в связи с чем приобрел право собственности на данную квартиру.
Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом районного суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как верно установил суд первой инстанции на основании материалов дела, в соответствии с постановлением N 36 Правительства Санкт-Петербурга от 18 января 2005 года "О проектировании строительства жилого дома с пристроенными помещениями и отдельно стоящей полузаглубленной автостоянкой закрытого типа по адресу: <адрес>, между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и ...(ЮрЛ3)... (арендатор) 11 апреля 2005 года был заключен договор аренды земельного участка N 04/ЗК-02072 (И), согласно которому арендатору передан вышеуказанный земельный участок для строительства жилого дома.
Между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)... (инвестор) 18 июля 2006 года заключен договор N 21 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, согласно которому инвестор обязуется оплатить долю инвестирования строительства в размере 80 квартир, общей площадью 4741,14 кв. м, по цене <...> руб. за один квадратный метр, общая стоимость доли составляет <...> руб. (пп. 2.1, 4.2). Оплата доли инвестора производится любым путем в срок до сдачи дома Государственной комиссии по согласованию сторон (п. 3.1). В числе особых условий предусмотрено право сторон привлекать к инвестированию строительства жилого дома третьих сторон для исполнения условий настоящего договора, заключая с ними соответствующие договоры (п. 8.1). Приложением N 1 к договору является квартирография квартир, подлежащих передаче инвестору. Дополнительными соглашениями к договору уточнялся размер инвестиций и количество передаваемых квартир.
Дополнительным соглашением N 2 от 03 декабря 2009 года общая стоимость доли инвестирования инвестора ...(ЮрЛ2)... была определена в <...> руб., что соответствует 14 квартирам общей площадью 794,06 кв. м по цене <...> руб. за один квадратный метр.
Оплата указанного размера инвестирования была произведена инвестором платежными поручениями в период с 31 октября 2006 года по 24 ноября 2010 года.
Между ...(ЮрЛ2)... (инвестор) и С. (дольщик) 02 ноября 2006 года был заключен договор N 2-203 о долевом участии в инвестировании строительства вышеуказанного жилого дома, согласно которому дольщик участвует в инвестировании строительства в размере <...> руб. по цене одного квадратного метра общей площади <...> руб., в связи с чем по окончании строительства жилого дома инвестор обязуется в течение 10 дней с момента получения акта приема-передачи квартиры от ...(ЮрЛ3)... передать дольщику <...> квартиру общей площадью <...> кв. м, с учетом лоджии - <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную в блоке <...>, тип квартиры <...>, подъезд <...>, этаж <...>, оси <...>, условный номер квартиры N <...>.
Предусмотренная договором доля инвестирования внесена дольщиком в кассу инвестора в полном объеме по приходным ордерам N 1563 от 07 ноября 2006 года в размере <...> руб., N 1621 от 22 ноября 2006 года в размере <...> руб., N 1758 от 21 декабря 2006 года в размере <...> руб., N 3 от 09 января 2007 года в размере <...> руб.
Между ...(ЮрЛ2)..., С. и К. 21 января 2008 года было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому права дольщика по договору N 2-203 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 02 ноября 2006 года перешли к К.
По дополнительному соглашению N 1 от 21 января 2008 года в связи с уточнением площади квартиры по результатам обмеров истцом было доплачено ...(ЮрЛ2)... <...> руб.
...(ЮрЛ3)... 25 января 2012 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-0204в-2012, при этом дому был присвоен адрес: <адрес>. До настоящего времени квартира дольщику не передана, что признано ответчиками.
Оценивая изложенные обстоятельства дела на основании положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства С., правопреемником которого является истец, были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенному с ...(ЮрЛ2)..., внесены дополнительные средства по результатам обмеров площади построенной квартиры, в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, ...(ЮрЛ2)... признает за К. права на спорную квартиру, следовательно, К. приобрел право собственности на спорное помещение, так как осуществил инвестирование строительства спорной квартиры надлежащим образом.
Таким образом, К. полностью выполнены обязательства по договору долевого участия, заключенного с ...(ЮрЛ2)..., в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа К. в иске.
Возражая против постановленного решения, ...(ЮрЛ1)... в своей апелляционной жалобе указывает на то, что производство по данному делу подлежало прекращению, т.к. определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 октября 2012 года по делу N А56-43479/2012 в отношении ответчика ...(ЮрЛ3)... введена процедура наблюдения, применены правила о банкротстве застройщика и на основании ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявленные К. по настоящему делу требования подлежали разрешению в рамках дела о банкротстве ...(ЮрЛ3)...
Судебная коллегия не может согласиться с приведенными доводами по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 208.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Из анализа приведенной правовой нормы следует, что, действительно, требования лица к застройщику, которым является ...(ЮрЛ3)..., о признании наличия права собственности в отношении недвижимого имущества могут быть рассмотрены только в рамках дела о банкротстве, вместе с тем, данной нормой предусмотрено рассмотрение этих требований в рамках дела о банкротстве только с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика. Как указывает ...(ЮрЛ1)... в своей апелляционной жалобе, процедура наблюдения в отношении ...(ЮрЛ3)... введена определением от 26 октября 2012 года, тогда как обжалуемое решение по настоящему делу постановлено 18 октября 2012 года, т.е. на момент введения процедуры наблюдения в отношении ответчика ...(ЮрЛ3)... настоящее дело уже было рассмотрено, а следовательно, основания для прекращения производства по делу в связи с его подведомственностью арбитражному суду на момент разрешения заявленных К. требований 18 октября 2012 года отсутствовали.
Пункт 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
При этом суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (ч. 3 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу чч. 1, 2 ст. 27, ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности; в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Как видно из материалов дела, искового заявления, требования К. о признании права собственности на жилое помещение заявлены в интересах данного гражданина, в защиту его жилищных прав, не только к ...(ЮрЛ3)..., в отношении которого введена процедура наблюдения уже после вынесения решения судом, но и к ...(ЮрЛ2)...
Исходя из вышеизложенных конкретных обстоятельств по настоящему гражданскому делу, субъектного состава спорных правоотношений и их характера, предъявление к нескольким ответчикам исковых требований, которые связаны между собой, вследствие чего их рассмотрение целесообразно в одном производстве, настоящее дело подведомственно суду общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для прекращения производства по делу.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить и то, что на момент разрешения дела спорный объект был построен, введен в эксплуатацию, денежные средства за спорный объект истцом внесены, ...(ЮрЛ2)... перечислило их застройщику до окончания строительства, в настоящее время объекту (квартире) присвоен номер - N <...>, данный объект можно индивидуализировать, в силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у К. возникло право собственности на данную квартиру, ввиду чего отношения между заказчиком строительства ...(ЮрЛ2)... и застройщиком ...(ЮрЛ3)... остаются за рамками предмета настоящего спора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что требования истца производны от прав на квартиру ...(ЮрЛ2)..., а последнее не выполнило своих обязательств по договору N 21 от 18 июля 2006 года, заключенному между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)..., по оплате участия в строительстве дома в размере <...> руб., являются несостоятельными по следующим основаниям.
Между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)... 03 декабря 2009 года было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору N 21. Данным дополнительным соглашением его стороны внесли изменения в п. 2.1 договора N 21, устанавливающего размер доли ...(ЮрЛ2)... в инвестировании строительства дома, и установили общую стоимость доли ...(ЮрЛ2)... в инвестировании в размере <...> руб.
То обстоятельство, что данное дополнительное соглашение N 2 действительно было заключено между указанными лицами, проверялось арбитражным судом. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 сентября 2012 года по делу N А56-15003/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании сделки недействительной установлено, что в материалах проверки КУСП-33600 от 14 ноября 2009 года имеются объяснения Ш., согласно которым Ш. не оспаривала факт подписания спорного дополнительного соглашения, а более того, в обоснование своих показаний приобщила копию указанного дополнительного соглашения, в связи с чем суд отнесся критически к свидетельским показаниям Ш., данным ею в судебном заседании в арбитражном суде, в которых она показала, что дополнительное соглашение ею не подписывалось. Кроме того, указанным решением установлено, что из письма ...(ЮрЛ3)... от 03 февраля 2011 года N 9, подписанного Ш., следует, что ...(ЮрЛ3)... намеревалось заключить с ...(ЮрЛ2)... дополнительное соглашение N 3 к договору N 21 о долевом участии в инвестировании строительства от 18 июля 2006 года, в данном письме ...(ЮрЛ3)... в связи с увеличением своих затрат просит произвести доплату из расчета цены одного квадратного метра - <...> руб., общая сумма договора при этом составит <...> руб., а сумма доплаты - <...> руб., что также отражено в п. 1.1 проекта дополнительного соглашения N 3 к договору N 21. При этом, как установил арбитражный суд, если арифметически вычислить разницу между предлагаемой ответчиком общей стоимостью договора в размере <...> руб. и суммой доплаты в размере <...> руб., то получится стоимость договора в размере <...> руб., т.е. стоимость договора в редакции оспариваемого ...(ЮрЛ3)... дополнительного соглашения N 2 от 03 декабря 2009 года к договору N 21. Ссылаясь на установленные обстоятельства, арбитражный суд счел подлежащим отклонению сделанное ...(ЮрЛ3)... заявление о фальсификации доказательств, а именно данного дополнительного соглашения N 2.
Указанное решение вступило в законную силу.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 июля 2012 года по делу N А56-31004/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании недействительным одностороннего зачета встречного однородного требования установлено, что дополнительным соглашением от 03 декабря 2009 года N 2 стороны установили, что общая стоимость доли инвестора составляет <...> руб., а по окончании строительства ...(ЮрЛ3)... обязуется передать ...(ЮрЛ2)... по акту приема-передачи 14 квартир.
В данной части решение от 31 июля 2012 года было проверено вышестоящей инстанцией. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года по делу N А56-31004/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании недействительным одностороннего зачета встречного однородного требования установлено, что наличие на рассмотрении арбитражного суда дела N А56-15003/2012 не исключало возможности ссылки в мотивировочной части решения по настоящему делу на наличие между сторонами договора N 21 и дополнительного соглашения N 2 к нему, исполнение со стороны ...(ЮрЛ2)... по которым явилось основанием для проведения ...(ЮрЛ3)... оспоренной по настоящему делу односторонней сделки по зачету. Указанным постановлением решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 июля 2012 года оставлено без изменения.
В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, дополнительное соглашение N 2 заключено ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ2)..., денежные средства по указанному дополнительному соглашению в размере <...> руб. в полном объеме ...(ЮрЛ2)... оплатило ...(ЮрЛ3)..., тем самым исполнило со своей стороны обязательства по договору N 21 от 18 июля 2006 года о долевом участии в инвестировании строительства, а следовательно, ответчик ...(ЮрЛ3)... должно выполнить свои обязательства и передать квартиры, в т.ч. спорную квартиру, ...(ЮрЛ2)...
Возражая против постановленного решения, ...(ЮрЛ1)... указывает в своей апелляционной жалобе на то, что ...(ЮрЛ3)... расторгло договор N 21 от 18 июля 2006 года о долевом участии в инвестировании строительства с ...(ЮрЛ2)..., направив последнему соответствующее уведомление. Поскольку договор был расторгнут, то ...(ЮрЛ3)... было вправе передать спорную квартиру ...(ЮрЛ1)...
Данные доводы не являются основанием к отмене решения суда, поскольку не соответствуют действительности.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 сентября 2012 года по делу N А56-15003/2012 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... о признании сделки недействительной, а именно односторонней сделки по расторжению договора N 21 о долевом участии с инвестировании строительства от 18 июня 2006 года, дополнительным соглашением N 2 установлена общая стоимость доли ...(ЮрЛ2)... в инвестировании в размере <...> руб., которые оплачены данным лицом в полном размере, что подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями, следовательно, расторжение ...(ЮрЛ3)... договора в одностороннем порядке по тому основанию, что ...(ЮрЛ2)... не оплатило участие в строительстве дома в размере <...> руб., необоснованно. Иные основания для расторжения договора, а также доказательства направления соответствующего уведомления ...(ЮрЛ2)... ...(ЮрЛ3)... не представило. Поскольку условие о сроке действия договора сторонами не согласовано, договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, в связи с чем отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора ...(ЮрЛ3)... может только при наступлении события, с которым связана возможность отказа от исполнения. Таким образом, отсутствует обстоятельство, при котором ...(ЮрЛ3)... имело право на односторонний отказ от исполнения договора. С учетом изложенного односторонняя сделка о расторжении договора не соответствует требованиям ст. ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанным решением арбитражного суда односторонняя сделка по расторжению ...(ЮрЛ3)... договора N 21 о долевом участии в инвестировании строительства от 18 июня 2006 года, выраженному в письме от 01 марта 2012 года N 21/12, признана недействительной.
Поскольку сделка по расторжению договора N 21 с ...(ЮрЛ2)... признана недействительной, то у ...(ЮрЛ3)... в отношении спорной квартиры имелись обязательства перед ...(ЮрЛ2)..., в связи с чем передача ...(ЮрЛ3)... спорной квартиры ...(ЮрЛ1)... не имела правового основания.
Как видно из материалов дела, акт приемки-передачи между ...(ЮрЛ3)... и ...(ЮрЛ1)... подписан 14 марта 2012 года, а акт зачета, на основании которого, как указывает ...(ЮрЛ1)..., передана спорная квартира, подписан 18 апреля 2012 года, т.е. спустя более месяца.
Поскольку со С. договор, предметом которого являлась спорная квартира, был заключен раньше, то за данным первоначальным кредитором, правопреемником которого выступает истец, должно быть признано право на квартиру.
Согласно п. 8.1 договора N 21 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома ...(ЮрЛ2)... было вправе привлекать дольщиков, в т.ч. и С., правопреемником которого по договору N 2-203 от 02 ноября 2006 года на инвестирование строительства спорной квартиры является истец.
На дату подписания акта приемки-передачи, а именно 14 марта 2012 года, договор N 21 действовал.
В силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В рассматриваемом деле первоначальным и кредитором, и истцом является К., ...(ЮрЛ1)... совершило действия, направленные на приобретение спорной квартиры значительно позднее К., в судебном порядке самостоятельные требования относительно предмета спора ...(ЮрЛ1)... заявило лишь в ходе рассмотрения настоящего дела по иску К., ввиду чего приоритет для признания права на спорный объект недвижимости принадлежит К.
По изложенным основаниям самостоятельные требования третьего лица ...(ЮрЛ1)... к ...(ЮрЛ3)... о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не подлежали удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права не являются основанием к отмене постановленного решения.
В силу ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Согласно приведенной норме судебная коллегия полагает, что ссылка суда на ст. ст. 382 - 388 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекла принятия неправильного решения. Ссылаясь на данные правовые нормы, суд первой инстанции указал на отсутствие в договоре N 21 запрета на заключение договоров с дольщиками. Кроме того, как указывалось выше, согласно п. 8.1 договора ...(ЮрЛ2)... было вправе привлекать дольщиков.
...(ЮрЛ1)... ссылается в апелляционной жалобе на то, что в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится дело N А56-60525 по иску ...(ЮрЛ2)... к ...(ЮрЛ3)... об обязании передать квартиры по договору долевого участия. Данное обстоятельство не влечет отмену решения суда ввиду следующего. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 декабря 2012 года заявление ...(ЮрЛ2)... оставлено без рассмотрения в связи с введением в отношении ответчика ...(ЮрЛ3)... процедуры наблюдения и необходимостью рассматривать заявленные требования в рамках дела о банкротстве. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 января 2013 года по делу N А56-43479/2012 по заявлению ...(ЮрЛ2)... в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ...(ЮрЛ3)... о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений рассмотрение дела отложено на 31 января 2013 года. Судебная коллегия, принимая во внимание данные постановления арбитражного суда, полагает, что отсутствие на сегодняшний день решения о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов не может влечь негативные последствия для истца К., т.к. судом первой инстанции правомерно установлено наличие оснований для признания за ним права собственности по п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражая против постановленного решения, ...(ЮрЛ1)... в своей апелляционной жалобе, основываясь на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что первым обратилось с требованиями о государственной регистрации права, квартира была передана ему по акту приемки-передачи от ...(ЮрЛ3)..., в связи с чем суд первой инстанции должен был удовлетворить самостоятельные требования ...(ЮрЛ1)...
Указанные доводы не являются основанием к отмене постановленного решения. В п. 61 данного Постановления указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем договор купли-продажи ...(ЮрЛ1)... не представило, ссылка на договор купли-продажи отсутствует и в акте приемки-передачи от 14.03.2012.
Доводы апелляционной жалобы о неприменении судом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" являются несостоятельными ввиду следующего.
В силу ч. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Согласно данной норме Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ не являются обязательными для судов общей юрисдикции.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не влекут отмену постановленного решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)