Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Тарасенко Т.И.,
при участии в заседании:
от истца - Федерального государственного учреждения "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" (ИНН: 5054086684, ОГРН: 1065018010386): Костенко А.В., представитель по доверенности б/н от 01.11.2012 г.
от ответчика - Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области (ИНН: 5054003335, ОГРН: 1065018004512): представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица - Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 7704252261, ОГРН: 1037700255284): Корзинкин А.А., представитель по доверенности N 212/2/202 от 20.05.2013 г.
- от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН: 7716642273, ОГРН: 1097746296977): представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании дело N А41-26636/12, по иску Федерального государственного учреждения "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" к Муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области с участием в качестве третьих лиц: Министерства обороны Российской Федерации, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области о взыскании денежных средств и выселении
установил:
федеральное государственное учреждение "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" (далее - ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области (далее - МУП "ЖКО" г. Юбилейного Московской области) о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 934,2 кв. м, по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 и взыскании денежных средств в сумме 5 256 293 рубля 26 копеек, из них: 4 731 131 рубль 05 копеек платы за пользование имуществом и 525 162 рубля 21 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами (том 1 л.д. 5 - 9).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет иска, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 1 л.д. 143 - 147).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, МУП "ЖКО" г. Юбилейного Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 2 л.д. 2 - 3).
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса в связи с тем, что дело N А41-26636/12 рассмотрено по существу без привлечения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области - арендодателя по спорному договору (том 2 л.д. 28).
Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 года решение суда первой инстанции от 14 сентября 2012 года по делу N А41-26636/12 отменено. В иске отказано (л.д. 58 - 60, т. 2).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2013 года указанное постановление отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д. 87 - 120, т. 2).
При новом рассмотрении дела А41-26636/12 в суде апелляционной инстанции представитель истца просил удовлетворить заявленные исковые требования.
Представитель третьего лица Министерства обороны Российской Федерации поддержал позицию истца.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика и третьего лица ТУ Росимущества в Московской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав и оценив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что суд кассационной инстанции в своем постановлении указал на необходимость при новом рассмотрении настоящего дела установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу в отмененной части, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска в соответствующей части.
Как следует из материалов дела, 26 декабря 2008 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, являющемся собственником арендуемых помещений и выгодоприобретателем по настоящему договору (арендодателем), правопредшественником истца - ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" (балансодержателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за предприятием на праве оперативного управления N 65-002-08-У (далее по тексту - договор аренды), по условиям которого арендодатель уполномочивает балансодержателя сдать в аренду арендатору нежилые помещения общей площадью 934,2 кв. м согласно приложению N 1 к настоящему договору, расположенные в зданиях по адресу: 141090, Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 для использования под стоянку автотранспорта на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д. 10 - 15, т. 1).
Из содержащегося в материалах дела Свидетельства о государственной регистрации права серии 50 НГ N 677106 от 23.10.2009 г. следует, что собственником объекта аренды, а именно: гараж спецтехники N 1, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 934,2 кв. м, инв. N 46:493:004:000119250:0001, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3, является Российская Федерация (том 1 л.д. 45).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии 50 НД N 190822 от 19.11.2009 г. указанный объект закреплен за ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" на праве оперативного управления (том 1 л.д. 46).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование указанные нежилые помещения на срок до 20.12.2009 г.
Срок действия договора стороны установили с 26.12.2008 г. по 20.12.2009 г. (п. 2.2 договора аренды).
Согласно п. 3.2.3 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в установленный настоящим договором срок.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что согласно расчету (приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в п. 1.1 договора помещения составляет 200308 руб. 05 коп. Арендатор должен самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях.
Арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результатов оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды (п. 4.2 договора аренды).
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений вышеуказанные помещения переданы балансодержателем арендатору (л.д. 18).
Обстоятельство исполнения истцом своих обязательств по договору в спорном периоде ответчиком не оспорено, однако арендная плата им не была оплачена в полном объеме.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии об уплате арендных платежей за фактическое пользование спорным имуществом и освобождении данного имущества, однако данные претензии ответчиком оставлялись без ответа.
13 октября 2010 года от генерального директора МУП "ЖКО" Дунина В.В. истцу поступило гарантийное письмо с графиком погашения образовавшейся задолженности в размере 1925277 руб. 00 коп. и актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 11 октября 2010 года (л.д. 32, т. 1).
Ответчик 23 декабря 2010 года и 13 января 2011 года перечислил двумя платежами сумму задолженности в размере 1000000 руб. (л.д. 42, 44, т. 1).
Впоследствии стороны подписали также Акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 29 мая 2012 года, в котором ответчик подтвердил наличие образовавшейся задолженности в сумме 4 731 129 рублей 85 копеек (л.д. 130, т. 1).
Однако оплата ответчиком за пользование им спорным нежилым помещением не производилась.
При этом из материалов дела следует, что уведомлением от 25 июня 2012 года N Ш1/20146 истец в связи с невнесением ответчиком арендной платы в сумме 5256293 руб. 26 коп. по состоянию на 01 июня 2012 года известил последнего о расторжении договора аренды от 26.12.2008 г. N 65-002-08-У с момента получения им данного уведомления (л.д. 134, т. 1).
Впоследствии сторонами был подписан акт о расторжении договора (л.д. 135, т. 1).
В этой связи истец обратился в суд первой инстанции с настоящими исковыми требованиями о взыскании арендной платы по договору аренды N 65-002-08-у от 26 декабря 2008 года и выселении ответчика в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, исходил из доказанности материалами дела и фактически установленными обстоятельствами по делу факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по спорному договору аренды.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что у ТУ Росимущества в Московской области (арендодателя) и ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" (балансодержателя) в декабре 2008 года отсутствовало право на распоряжение спорным имуществом, оценив при этом договор аренды от 26 декабря 2008 года N 65-002-08-у как ничтожный и не соответствующий статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда апелляционной инстанции, сослался на то, что выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении, противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права.
При новом рассмотрении, учитывая указания суда кассационной инстанции, которые обязательны при новом рассмотрении дела судами нижестоящих инстанций, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 г. N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" истец является структурным подразделением Министерства обороны Российской Федерации, а Министерство обороны РФ - федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляющим полномочия собственника имущества.
На основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N 648 от 17.08.2006 г. и передаточного акта от 17.03.2006 г. спорное помещение - гараж спецтехники N 1, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 934,2 кв. м, инв. N 46:493:004:000119250:0001, лит. А по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 было передано в оперативное управление правопредшественнику истца - ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-НД N 190822 от 19.11.2009 г. (л.д. 46, т. 1).
Учитывая то, что ответчик не оспаривал право собственности Российской Федерации на переданное ему в аренду имущество, а также право истца на оперативное управление объектом аренды; а находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, ответчик не представлял доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое имущество, в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях ТУ Росимущества в Московской области и Учреждение предоставили имущество в аренду.
Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имуществ на вещном праве иным, помимо Российской Федерации в лице Минобороны России (право собственности) и Учреждению (право оперативного управления) лицам, в деле отсутствуют.
Эти обстоятельства свидетельствуют о наличии у ТУ Росимущества в Московской области (арендодателя) и ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" (балансодержателя) права на распоряжение спорным имуществом в декабре 2008 года.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судами первой и кассационной инстанций, а также следует из материалов дела, указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом были не исполнены.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Срок действия договора аренды истек 20 декабря 2009 года, однако ответчик не освободил арендуемые помещения и продолжает ими пользоваться по настоящее время.
Кроме того, судом установлено, что после истечения срока действия договора аренды ответчиком производилась частичная оплата в рамках этого договора, в связи с чем, пункт 6.6 договора, в котором установлено, что если арендатор письменно не уведомил арендодателя и балансодержателя о желании заключить договор аренды на новый срок, то настоящий договор по истечении его срока прекращается, в данном случае является неприменимым.
Таким образом, действия ответчика о перечислении арендных платежей и принятие их истцом, а также направление истцом уведомления о расторжении договора аренды только 25 июня 2012 года, свидетельствуют о том, что между сторонами после 20 декабря 2009 года по 25 июня 2012 года были возобновлены арендные правоотношения на основании ранее заключенного договора аренды.
Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору аренды ответчиком в материалы дела не представлено.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).
При таких обстоятельствах истцом правомерно заявлено требование о взыскании суммы основного долга.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки уплаты арендной платы, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также является правомерным.
Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом и является правильным, в связи с чем, требования истца в данной части также подлежат удовлетворению согласно статье 395 ГК РФ и пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 г.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 6.3 Договора стороны предусмотрели, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, в том числе при невыполнении Арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Уведомлением от 25 июня 2012 года Арендодатель уведомил Арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Договор аренды считается расторгнутым с момента получения Арендатором настоящего уведомления. Одновременно Арендодатель предложил ответчику освободить занимаемые помещения в пятидневный срок со дня получения уведомления. Однако на момент рассмотрения настоящего спора ответчик занимаемые помещения не освободил.
В статье 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, ответчик обязан возвратить истцу переданные им в аренду нежилые помещения в установленном законом порядке.
Следовательно, требование о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 934,2 кв. м, по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3, заявленное истцом в рамках настоящего дела, также подлежит удовлетворению.
Согласно абзацу второму части 6.1 статьи 268 АПК РФ на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
С учетом того, что решение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2012 года принято с нарушением пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, а именно было принято о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (ТУ Росимущества в Московской области), оно подлежит отмене.
Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2012 года по делу N А41-26636/12 отменить.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области в пользу Федерального государственного учреждения "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" сумму задолженности в размере 4 731 131 рубль 05 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 525 162 рубля 21 копейку.
Обязать Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области освободить занимаемые им нежилые помещения по адресу: 141090, Московская область, город Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 общей площадью 934,2 кв. м.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области в доход Федерального бюджета сумму госпошлины в размере 59 281 рубль 46 копеек.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А41-26636/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А41-26636/12
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Тарасенко Т.И.,
при участии в заседании:
от истца - Федерального государственного учреждения "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" (ИНН: 5054086684, ОГРН: 1065018010386): Костенко А.В., представитель по доверенности б/н от 01.11.2012 г.
от ответчика - Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области (ИНН: 5054003335, ОГРН: 1065018004512): представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица - Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 7704252261, ОГРН: 1037700255284): Корзинкин А.А., представитель по доверенности N 212/2/202 от 20.05.2013 г.
- от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН: 7716642273, ОГРН: 1097746296977): представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании дело N А41-26636/12, по иску Федерального государственного учреждения "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" к Муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области с участием в качестве третьих лиц: Министерства обороны Российской Федерации, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области о взыскании денежных средств и выселении
установил:
федеральное государственное учреждение "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" (далее - ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области (далее - МУП "ЖКО" г. Юбилейного Московской области) о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 934,2 кв. м, по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 и взыскании денежных средств в сумме 5 256 293 рубля 26 копеек, из них: 4 731 131 рубль 05 копеек платы за пользование имуществом и 525 162 рубля 21 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами (том 1 л.д. 5 - 9).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет иска, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 1 л.д. 143 - 147).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, МУП "ЖКО" г. Юбилейного Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 2 л.д. 2 - 3).
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса в связи с тем, что дело N А41-26636/12 рассмотрено по существу без привлечения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области - арендодателя по спорному договору (том 2 л.д. 28).
Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 года решение суда первой инстанции от 14 сентября 2012 года по делу N А41-26636/12 отменено. В иске отказано (л.д. 58 - 60, т. 2).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2013 года указанное постановление отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д. 87 - 120, т. 2).
При новом рассмотрении дела А41-26636/12 в суде апелляционной инстанции представитель истца просил удовлетворить заявленные исковые требования.
Представитель третьего лица Министерства обороны Российской Федерации поддержал позицию истца.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика и третьего лица ТУ Росимущества в Московской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав и оценив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что суд кассационной инстанции в своем постановлении указал на необходимость при новом рассмотрении настоящего дела установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу в отмененной части, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска в соответствующей части.
Как следует из материалов дела, 26 декабря 2008 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, являющемся собственником арендуемых помещений и выгодоприобретателем по настоящему договору (арендодателем), правопредшественником истца - ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" (балансодержателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за предприятием на праве оперативного управления N 65-002-08-У (далее по тексту - договор аренды), по условиям которого арендодатель уполномочивает балансодержателя сдать в аренду арендатору нежилые помещения общей площадью 934,2 кв. м согласно приложению N 1 к настоящему договору, расположенные в зданиях по адресу: 141090, Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 для использования под стоянку автотранспорта на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д. 10 - 15, т. 1).
Из содержащегося в материалах дела Свидетельства о государственной регистрации права серии 50 НГ N 677106 от 23.10.2009 г. следует, что собственником объекта аренды, а именно: гараж спецтехники N 1, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 934,2 кв. м, инв. N 46:493:004:000119250:0001, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3, является Российская Федерация (том 1 л.д. 45).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии 50 НД N 190822 от 19.11.2009 г. указанный объект закреплен за ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" на праве оперативного управления (том 1 л.д. 46).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование указанные нежилые помещения на срок до 20.12.2009 г.
Срок действия договора стороны установили с 26.12.2008 г. по 20.12.2009 г. (п. 2.2 договора аренды).
Согласно п. 3.2.3 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в установленный настоящим договором срок.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что согласно расчету (приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в п. 1.1 договора помещения составляет 200308 руб. 05 коп. Арендатор должен самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях.
Арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результатов оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды (п. 4.2 договора аренды).
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений вышеуказанные помещения переданы балансодержателем арендатору (л.д. 18).
Обстоятельство исполнения истцом своих обязательств по договору в спорном периоде ответчиком не оспорено, однако арендная плата им не была оплачена в полном объеме.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии об уплате арендных платежей за фактическое пользование спорным имуществом и освобождении данного имущества, однако данные претензии ответчиком оставлялись без ответа.
13 октября 2010 года от генерального директора МУП "ЖКО" Дунина В.В. истцу поступило гарантийное письмо с графиком погашения образовавшейся задолженности в размере 1925277 руб. 00 коп. и актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 11 октября 2010 года (л.д. 32, т. 1).
Ответчик 23 декабря 2010 года и 13 января 2011 года перечислил двумя платежами сумму задолженности в размере 1000000 руб. (л.д. 42, 44, т. 1).
Впоследствии стороны подписали также Акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 29 мая 2012 года, в котором ответчик подтвердил наличие образовавшейся задолженности в сумме 4 731 129 рублей 85 копеек (л.д. 130, т. 1).
Однако оплата ответчиком за пользование им спорным нежилым помещением не производилась.
При этом из материалов дела следует, что уведомлением от 25 июня 2012 года N Ш1/20146 истец в связи с невнесением ответчиком арендной платы в сумме 5256293 руб. 26 коп. по состоянию на 01 июня 2012 года известил последнего о расторжении договора аренды от 26.12.2008 г. N 65-002-08-У с момента получения им данного уведомления (л.д. 134, т. 1).
Впоследствии сторонами был подписан акт о расторжении договора (л.д. 135, т. 1).
В этой связи истец обратился в суд первой инстанции с настоящими исковыми требованиями о взыскании арендной платы по договору аренды N 65-002-08-у от 26 декабря 2008 года и выселении ответчика в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, исходил из доказанности материалами дела и фактически установленными обстоятельствами по делу факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по спорному договору аренды.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что у ТУ Росимущества в Московской области (арендодателя) и ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" (балансодержателя) в декабре 2008 года отсутствовало право на распоряжение спорным имуществом, оценив при этом договор аренды от 26 декабря 2008 года N 65-002-08-у как ничтожный и не соответствующий статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда апелляционной инстанции, сослался на то, что выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении, противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права.
При новом рассмотрении, учитывая указания суда кассационной инстанции, которые обязательны при новом рассмотрении дела судами нижестоящих инстанций, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 г. N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" истец является структурным подразделением Министерства обороны Российской Федерации, а Министерство обороны РФ - федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляющим полномочия собственника имущества.
На основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N 648 от 17.08.2006 г. и передаточного акта от 17.03.2006 г. спорное помещение - гараж спецтехники N 1, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 934,2 кв. м, инв. N 46:493:004:000119250:0001, лит. А по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 было передано в оперативное управление правопредшественнику истца - ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-НД N 190822 от 19.11.2009 г. (л.д. 46, т. 1).
Учитывая то, что ответчик не оспаривал право собственности Российской Федерации на переданное ему в аренду имущество, а также право истца на оперативное управление объектом аренды; а находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, ответчик не представлял доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое имущество, в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях ТУ Росимущества в Московской области и Учреждение предоставили имущество в аренду.
Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имуществ на вещном праве иным, помимо Российской Федерации в лице Минобороны России (право собственности) и Учреждению (право оперативного управления) лицам, в деле отсутствуют.
Эти обстоятельства свидетельствуют о наличии у ТУ Росимущества в Московской области (арендодателя) и ФГУ "4 ЦНИИ Минобороны России" (балансодержателя) права на распоряжение спорным имуществом в декабре 2008 года.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судами первой и кассационной инстанций, а также следует из материалов дела, указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом были не исполнены.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Срок действия договора аренды истек 20 декабря 2009 года, однако ответчик не освободил арендуемые помещения и продолжает ими пользоваться по настоящее время.
Кроме того, судом установлено, что после истечения срока действия договора аренды ответчиком производилась частичная оплата в рамках этого договора, в связи с чем, пункт 6.6 договора, в котором установлено, что если арендатор письменно не уведомил арендодателя и балансодержателя о желании заключить договор аренды на новый срок, то настоящий договор по истечении его срока прекращается, в данном случае является неприменимым.
Таким образом, действия ответчика о перечислении арендных платежей и принятие их истцом, а также направление истцом уведомления о расторжении договора аренды только 25 июня 2012 года, свидетельствуют о том, что между сторонами после 20 декабря 2009 года по 25 июня 2012 года были возобновлены арендные правоотношения на основании ранее заключенного договора аренды.
Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору аренды ответчиком в материалы дела не представлено.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).
При таких обстоятельствах истцом правомерно заявлено требование о взыскании суммы основного долга.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки уплаты арендной платы, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также является правомерным.
Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом и является правильным, в связи с чем, требования истца в данной части также подлежат удовлетворению согласно статье 395 ГК РФ и пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 г.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 6.3 Договора стороны предусмотрели, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, в том числе при невыполнении Арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Уведомлением от 25 июня 2012 года Арендодатель уведомил Арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Договор аренды считается расторгнутым с момента получения Арендатором настоящего уведомления. Одновременно Арендодатель предложил ответчику освободить занимаемые помещения в пятидневный срок со дня получения уведомления. Однако на момент рассмотрения настоящего спора ответчик занимаемые помещения не освободил.
В статье 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, ответчик обязан возвратить истцу переданные им в аренду нежилые помещения в установленном законом порядке.
Следовательно, требование о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений общей площадью 934,2 кв. м, по адресу: Московская область, г. Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3, заявленное истцом в рамках настоящего дела, также подлежит удовлетворению.
Согласно абзацу второму части 6.1 статьи 268 АПК РФ на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
С учетом того, что решение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2012 года принято с нарушением пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, а именно было принято о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (ТУ Росимущества в Московской области), оно подлежит отмене.
Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2012 года по делу N А41-26636/12 отменить.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области в пользу Федерального государственного учреждения "4 Центральный научно-исследовательский институт Минобороны России" сумму задолженности в размере 4 731 131 рубль 05 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 525 162 рубля 21 копейку.
Обязать Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области освободить занимаемые им нежилые помещения по адресу: 141090, Московская область, город Юбилейный, Гаражный тупик, д. 3 общей площадью 934,2 кв. м.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное объединение" города Юбилейного Московской области в доход Федерального бюджета сумму госпошлины в размере 59 281 рубль 46 копеек.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)