Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышевой И.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" на решение Арбитражного суда Курганской области от 13.12.2012 по делу N А34-2545/2012 (судья Тюрина И.Г.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" - Штангеев Сергей Владиславович (доверенность б/н от 14.05.2012, паспорт).
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на Интернет - сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.
В порядке ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Суспициной Л.А., отсутствующей по уважительной причине (в связи с нахождением в очередном отпуске), на судью Ермолаеву Л.П., после чего рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражным судом апелляционной инстанции установлено следующее:
Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" (далее - ООО "Курган-Фильм", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с марта 2009 года по апрель 2011 года и октябрь 2011 года, в общей сумме 6 376 679 руб. 40 коп., неустойки за период с 11.11.2008 по 31.12.2011 в размере 3 168 278 руб. 10 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, т. 1 л.д. 100, 126, т. 2 л.д. 54).
Решением суда от 13.12.2012 (резолютивная часть от 06.12.2012) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 6 093 812 руб. 60 коп. основного долга, 1 437 683 руб. 30 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 67-74).
В апелляционной жалобе ООО "Курган-Фильм" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы за пользование встроенным помещением, расположенным в подвале здания кинотеатра, общей площадью 57, 5 кв. м, поскольку дополнительное соглашение от 25.02.2011, которым были внесены изменения в предмет договора в части указанного помещения, не было зарегистрировано в установленном порядке, ввиду чего не является заключенным и не порождает правовых последствий.
Кроме того, по утверждению апеллянта, в нарушение ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не мотивирован вывод об обоснованности отнесения истцом 25 платежей, произведенных ответчиком сверх арендной платы в 2011 году, в счет оплаты задолженности, образовавшейся за предыдущие периоды.
Истцом представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела без его участия, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции с учетом мнения явившегося представителя ответчика.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана (правопреемником которого является Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана) (арендодатель) и ООО "Курган-Фильм" (арендатор) заключен договор N 8/56-08 аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 (т. 1 л.д. 14-20), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату муниципальные нежилые помещения в здании кинотеатра "Россия", по адресу: г. Курган, ул. Володарского, 75, в том числе: на 1 этаже NN 2,4-22,24-26,28-32, на 2 этаже NN 4,7,8,10,11, на 3 этаже NN 1,3-7, общей площадью 1273,1 кв. м на срок с 01.07.2008 по 31.12.2028; на 1 этаже NN 1,3,23,27, на 2 этаже N 1-3,5,6,9, на 3 этаже NN 2,8, в подвале NN 20,21,23-28,30 общей площадью 298,6 кв. м на срок с 01.03.2009 по 31.12.2028, для целевого использования: под организацию культурно-развлекательного центра, киновидеопоказа, услуг общественного питания и иных видов деятельности, связанных с киновидеопоказом (пункты 1.1, 1.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует штамп на договоре (т. 1 л.д. 129), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
В материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения на дату 24.09.2008 (т. 1 л.д. 27-34).
Переданные в аренду помещения принадлежат муниципальному образованию город Курган, от имени которого действует истец, на праве муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 45 РП 015916, выданным 19.05.1999, запись регистрации N 45-01.01-01.1999-0259.01 (т. 1 л.д. 26).
Согласно пункту 2.4 договора приемка или сдача помещения арендатором производится в присутствии полномочных представителей сторон с составлением акта приема-передачи.
Арендованные помещения были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи от 21.01.2009, от 01.03.2009 (т. 1 л.д. 21-22).
Согласно п. 5.1 договора аренды размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим порядком начисления, утвержденным органом местного самоуправления г. Кургана. Перечисление арендных платежей производится арендатором ежемесячно в бюджет города не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (п. 5.3 договора).
При принятии правового акта органа местного самоуправления об общем изменении ставок арендной платы за пользование нежилым муниципальным имуществом размер арендной платы по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке. В случае изменения размера арендной платы в период действия договора, ее начисление по новым ставкам производится с момента принятия соответствующего решения органа местного самоуправления об их изменении (пункты 5.4, 5.5 договора).
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 21.01.2009 пункт 1.1. договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное арендное пользование за плату муниципальные нежилые помещения в здании кинотеатра "Россия" (Лит.А), общей площадью 1583,5 кв. м, действительной стоимостью в ценах 2007 года 2374106,29 руб., далее "ОБЪЕКТ", по адресу: город Курган, ул. Володарского, 75, в том числе: 1.1.1. на первом этаже NN 1,3-7,9-12,14-17, на втором этаже NN 1-3,5,11,13,14,
на третьем этаже NN 1,3,4,6 общей площадью 1278, 2 кв. м, на срок с 01.07.2008 по 31.12.2028; пункт 1.1.2 изложен в следующей редакции: на первом этаже NN 2,8,13,18, на втором этаже NN 4,6-10,12,15, на третьем этаже NN 2,5, в подвале NN 7-15, общей площадью 305,3 кв. м, на срок с 01.03.2009 по 31.12.2028" (т. 1 л.д. 44). Указанное дополнительное соглашение утверждено приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана N 82 от 02.02.2009 (т. 1 л.д. 43). Произведена государственная регистрация соглашения, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144). Условиями соглашения составление передаточного акта не предусмотрено.
Дополнительным соглашением N 2 от 26.06.2009 стороны договорились абзац первый пункта 5.3 статьи 5 договора аренды после слов "следующего за расчетным" дополнить словами, если иное не установлено дополнительным соглашением, заключенным Администрацией города Кургана с Арендатором"; Приложение N 1 изложить в редакции согласно приложению к настоящему дополнительному соглашению. Указанное дополнительное соглашение утверждено приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана N 865 от 26.06.2009 (т. 2 л.д. 41-43). Произведена государственная регистрация соглашения, о чем свидетельствует штамп на соглашении (т. 2 л.д. 42 оборот), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
Дополнительным соглашением N 3 от 29.09.2009 стороны согласовали, что ООО "Курган-фильм" производит перечисление арендной платы по договору аренды N 8/56-08 от 30.06.2008 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в размере 4061934 руб. в срок до 01.07.2010. Указанное дополнительное соглашение утверждено постановлением Администрации города Кургана N 9494 от 14.10.2009 (т. 2 л.д. 44, 45). Произведена государственная регистрация соглашения, о чем свидетельствует штамп на соглашении (т. 2 л.д. 45 оборот), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
Дополнительным соглашением от 25.02.2011 внесены изменения в пункт 1 договора аренды N 8/56-08 от 30.06.2008, добавлен п. 1.1.3.: "встроенное нежилое помещение в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, на срок с 01.03.2011 по 31.12.2028". Указанное дополнительное соглашение утверждено приказом Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана N 102 от 25.02.2011 (т. 1 л.д. 23, 24).
Акт приема-передачи указанного в дополнительном соглашении от 25.02.2011 помещения в материалы дела не представлен. Однако, в деле имеется акт проверки использования помещения муниципального нежилого фонда от 06.11.2012, из которого следует, что ответчик использует помещения в полном объеме согласно условиям договора аренды и всем дополнительным соглашениям к нему, в том числе дополнительного соглашения от 25.02.2011. Общая площадь используемых ответчиком помещений по указанному акту составляет 1641,0 кв. м, что соответствует суммарной площади всех помещений, переданных по основному договору и всем перечисленным выше соглашениям, включая соглашение от 25.02.2011. Замечаний, возражений со стороны арендатора указанный акт не содержит, подписан директором общества Жигулиным А.В. без каких-либо оговорок (т. 2 л.д. 57).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств в части внесения платы за пользование арендованными помещениями, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендных платежей по заключенному договору аренды.
Суд установил факт передачи всех помещений арендатору, ввиду чего отклонил доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за встроенное помещение в подвале здания кинотеатра общей площадью 57, 5 кв. м по причине отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которым внесены изменения в договор в части включения в состав арендуемого имущества указанного помещения.
Суд с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к выводу о наличии оснований для перерыва срока исковой давности по требованию о взыскании основного долга, поскольку ответчик, подписав акт сверки от 24.02.2012, по мнению суда, совершил действия, свидетельствующие о признании долга.
Суд также пришел к выводу о несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки, ввиду чего на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил ее размер до минимально возможной величины (двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации).
В удовлетворении требований о взыскании неустойки за период с 11.11.2008 по 31.12.2008 суд отказал по причине истечения срока исковой давности взыскания за данный период.
Суд апелляционной инстанции считает, что отдельные выводы суда первой инстанции являются неверными, однако, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, исходя из следующего.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оценив договор аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 на предмет его заключенности, принимая во внимание документально подтвержденный факт передачи ответчику обозначенного в договоре имущества по актам (т. 1 л.д. 21, 22), на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.
Оцениваемый договор долгосрочной аренды был заключен сторонами на срок, превышающий один год, и был зарегистрирован в установленном порядке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2009, о чем свидетельствует штамп на договоре (т. 1 л.д. 129), выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
Соответственно, с даты государственной регистрации данный договор долгосрочной аренды является заключенным с позиций п. 2 ст. 651 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Судом первой инстанции установлено, что к указанному договору аренды сторонами было подписано несколько дополнительных соглашений.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы три из четырех дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08, а именно: дополнительное соглашение от 21.01.2009, дополнительное соглашение N 2 от 26.06.2009 и дополнительное соглашение N 3 от 29.09.2009, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды и перечисленные выше три дополнительных соглашения к нему являются действительными, заключенными, факт передачи ответчику помещений, перечисленных в данных соглашениях, документально подтвержден, в связи с чем указанный договор и зарегистрированные в ЕГРП дополнительные соглашения к нему порождают для арендатора обязанность по уплате арендных платежей за используемые помещения, за неисполнение, ненадлежащее или несвоевременное исполнение которой арендатор несет неблагоприятные последствия в виде начисления договорной пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки согласно пункту 6.1 договора.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.02.2011, которым были внесены изменения в пункт 1 договора аренды N 8/56-08 от 30.06.2008 и добавлен пункт 1.1.3.: "встроенное нежилое помещение в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, на срок с 01.03.2011 по 31.12.2028", в связи с чем суд апелляционной инстанции признает обоснованным довод апеллянта о том, что в части аренды помещения, указанного в данном дополнительном соглашении, договор нельзя признать заключенным с позиций п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Незаключенный договор не влечет возникновения каких-либо правоотношений, в связи с чем вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания арендной платы за пользование встроенным нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м и о наличии оснований для начисления договорных пени за неуплату арендных платежей за пользование данным помещением общей площадью 57,5 кв. м по п. 6.1 договора аренды следует признать ошибочным и подлежащим исключению из мотивировочной части решения.
Суд апелляционной инстанции признает обоснованной позицию подателя апелляционной жалобы в данной части.
Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации неверный вывод суда первой инстанции в части признания установленными оснований для взыскания арендной платы и договорной пени за пользование встроенным нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м не привел к принятию неверного решения по делу, поскольку факт пользования ответчиком встроенным нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м документально подтвержден актом проверки использования помещения муниципального нежилого фонда от 06.11.2012, согласно которому ответчик использует помещения, общая площадь которых составляет 1641,0 кв. м, что соответствует суммарной площади всех помещений, переданных по основному договору и всем перечисленным выше соглашениям, включая соглашение от 25.02.2011 (т. 2 л.д. 57). Данная площадь помещений согласована сторонами также в двусторонних расчетах суммы арендной платы к договору N 8/56-08 от 30.06.2008 (т. 1 л.д. 25,38-42).
По этой причине коллегия судей приходит к выводу о том, что плата за пользование спорным помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, обоснованно была взыскана судом первой инстанции в качестве основного долга, но квалифицировать ее, с учетом вывода о незаключенности дополнительного соглашения от 25.02.2011, следует не в качестве арендной платы, а в качестве неосновательного обогащения, взыскиваемого по правилам гл. 60 ГК РФ.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Материалами дела подтверждается использование ответчиком указанного выше помещения общей площадью, равной 57,5 кв. м, без надлежащей оплаты и в отсутствие заключенного договора, что является основанием для взыскания суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование данным помещением (т. 2 л.д. 57).
Сумма неосновательного обогащения за фактическое пользование ответчиком помещением N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м подлежит расчету в соответствии с порядком расчета арендной платы, согласованным сторонами в п.п. 5.1 - 5.5 договора N 8/56-08 от 30.06.2008, расчете суммы арендной платы к договору N 8/56-08 от 30.06.2008, и "Положениями о порядке взимания и размерах арендных платежей за пользование муниципальным имуществом", утвержденными решениями Курганской городской Думы N 331 от 15.11.2006 и N 370 от 24.12.2008 (т. 1 л.д. 25, 46-52).
Доводов, свидетельствующих о несогласии апеллянта с методикой расчета платежей, в апелляционной жалобе не приведено.
Исходя из принципа состязательности арбитражного процесса, предусмотренного ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции принимает представленный истцом по определению суда апелляционной инстанции расчет задолженности за фактическое пользование помещением NN 1-4, общей площадью 57,5 кв. м в качестве расчета суммы неосновательного обогащения, поскольку данный расчет соответствует указанной выше методике, согласованной истцом и ответчиком в рамках договора аренды по пользованию иными помещениями, и приходит к выводу о том, что сумма, исчисленная на основании согласованной сторонами методики расчета арендных платежей, в размере 19 970 руб. 60 коп. подлежит взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
Каких-либо доводов относительно обоснованности начисления арендной платы за пользование прочими помещениями, перечисленными в самом договоре аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 и дополнительных соглашениях к нему от 21.01.2009, N 2 от 26.06.2009 и N 3 от 29.09.2009 в апелляционной жалобе не содержится, несмотря на то, что решение оспаривается в полном объеме.
Ссылка апеллянта на необоснованное отнесение истцом 25 платежей, произведенных ответчиком сверх арендной платы в 2011 году, в счет оплаты задолженности, образовавшейся за предыдущие периоды, отклоняется коллегией судей апелляционного суда в силу следующего.
В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Указанная норма закона определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.
В п. 6.1 договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 сторонами согласовано, что в случае невнесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, им уплачивается пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Вносимая в дальнейшем арендная плата поступает в зачет неоплаченного периода.
Согласовав данное условие договора аренды без замечаний, ответчик тем самым предоставил арендодателю право на отнесение платежей в хронологическом порядке в счет оплаты как задолженности, так и договорной пени, образовавшейся (начисленной) за предыдущие периоды.
При таких обстоятельствах коллегия судей апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе учесть поступившие платежи в хронологическом порядке в счет погашения задолженности по арендной плате и договорных пени, начисленных за предыдущие периоды, применительно к положениям пункта 6.1 договора, а неоплаченными следует признать периоды, срок оплаты по которым наступил позднее и которые включены в предмет иска по настоящему делу.
Оснований для переоценки соответствующего вывода суда первой инстанции не имеется.
В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с марта 2009 года по апрель 2011 года и октябрь 2011 года.- (с учетом уточнения по сумме основного долга-т. 1 л.д. 126).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности, образовавшейся по июнь 2009 года (т. 1 л.д. 82).
Судом первой инстанции указанный довод признан обоснованным, вместе с тем, суд усмотрел основания для перерыва срока исковой давности (ст. 203 ГК РФ).
Указанный вывод коллегия судей находит неосновательным в силу следующего.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Кодекса).
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Признавая обоснованным довод ответчика о пропуске срока исковой давности по платежам, начисленным до 01.06.2009, суд первой инстанции исходил из сроков наступления обязанности ответчика по уплате арендных платежей, согласованных сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08.
При этом судом не учтено, что условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения N 3 от 29.09.2009 срок оплаты арендных платежей за 2009 год был изменен и было предусмотрено, что ООО "Курган-Фильм" производит перечисление арендной платы по договору аренды N 8/56-08 от 30.06.2008 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в размере 4061934 руб. в срок до 01.07.2010 (т. 2 л.д. 45 оборот).
Таким образом, срок исполнения обязательств по внесению арендной платы, начисленной за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, наступил 01.07.2010, вследствие чего срок исковой давности взыскания задолженности за 2009 год следует исчислять с 02.07.2010 на основании ст. 196, п. 2 ст. 200 ГК РФ, поскольку именно с указанной даты истек срок внесения арендной платы за 2009 год и было нарушено право истца на получение арендных платежей за данный период.
Исчисленный с 02.07.2010 срок исковой давности на момент обращения истца в суд (30.05.2012) не истек, что исключает возможность применения исковой давности к рассматриваемым правоотношениям.
Вместе с тем, ошибочные выводы суда в данной части не привели к принятию неверного решения, поскольку исковая давность к сумме основного долга судом применена не была по иному основанию (суд пришел к выводу о перерыве данного срока).
Учитывая все перечисленные выше обстоятельства и принимая во внимание то, что в резолютивной части решения суда первой инстанции содержится указание на взыскание суммы основного долга без конкретизации оснований взыскания (арендные платежи, неосновательное обогащение и т.д.), при этом подлежащая взысканию сумма задолженности в итоге определена верно, суд апелляционной инстанции признает взыскание судом первой инстанции с ответчика основного долга в размере 6 093 812 руб. 60 коп. законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность взыскания с ответчика неустойки, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для начисления и взыскания договорной неустойки на основании пункта 6.1 договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 в отношении арендуемых ответчиком помещений, за исключением помещения N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, находившегося в пользовании ответчика без договора по изложенным выше причинам.
При определении подлежащей взысканию суммы пени суд обоснованно признал пропущенным срок исковой давности в отношении договорных пени, начисленных за период с 11.11.2008 по 31.12.2008 (согласно уточненному расчету-т.2 л.д. 55,56), поскольку условиями дополнительного соглашения N 3 от 29.09.2009 изменялся лишь срок наступления обязательств по внесению арендной платы за 2009 год.
Из уточненного расчета пени, которым руководствовался суд при вынесении решения (т. 2 л.д. 55,56), следует, что за период с 31.12.2008 до 01.07.2010 договорная неустойка ответчику не начислялась, что соответствует условиям упомянутого выше дополнительного соглашения N 3 от 29.09.2008.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно определил период начисления договорной неустойки с 01.07.2010 по 31.12.2011.
Вместе с тем, принимая во внимание вывод о незаключенности дополнительного соглашения к договору от 25.02.2011 в части предоставления арендатору в пользование встроенного нежилого помещения в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, оснований для начисления договорной неустойки на сумму неосновательного обогащения, подлежащего взысканию за пользование данным помещением, не имеется.
С учетом изложенного, коллегия судей суда апелляционной инстанции признает обоснованным довод апеллянта о неправомерном начислении договорной неустойки по п. 6.1 договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 за пользование помещением N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, в связи с чем сумма неустойки, начисленной за пользование данным помещением, в размере 4 908 руб. 64 коп. подлежит исключению из суммы взыскиваемой договорной неустойки (данная сумма неустойки определена на основании расчета, представленного истцом по определению суда апелляционной инстанции).
Таким образом, сумма договорной неустойки, подлежащая взысканию по данному делу, за вычетом неустойки, начисленной за пределами срока исковой давности (с 11.11.2008 по 31.12.2008-т.2 л.д. 55) и за вычетом неустойки, начисленной за пользование помещением N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, составит 3 151 242 руб. 40 коп. (3 168 278 руб. 10 коп. (общая сумма согласно расчету)-6929 руб. 75 коп. (неустойка с 11.11.2008 по 08.12.2008) -5 197 руб. 31 коп. (неустойка с 11.12.2008 по 31.12.2008)- 4 908 руб. 64 коп. (неустойка, начисленная истцом на сумму неосновательного обогащения)).
В указанной сумме требования истца о взыскании договорных пени являются обоснованными.
Вместе с тем, коллегия судей считает, что неверное включение судом первой инстанции в расчет задолженности, на которую начислены договорные пени, суммы неосновательного обогащения, в рассматриваемой ситуации не привело к принятию неправильного решения, поскольку в итоге размер фактически взысканной судом неустойки был определен с учетом произведенного уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ и составил всего 1 437 683 руб. 30 коп.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в рассматриваемой ситуации суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения обязательств, то есть до минимальной величины, до которой допускается снижение неустойки в обычной ситуации в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолкованной применительно к п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
При этом законодатель не предусмотрел какого-либо определенного порядка расчета неустойки при ее снижении, в связи с чем по усмотрению суда допускается снижение неустойки как расчетным путем, так и до определенной суммы.
Из анализа ст. 333 ГК РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сумма неустойки, уменьшенная в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, не может быть ниже суммы неустойки, исчисленной с применением двукратной учетной ставки банка, но может данную сумму превышать.
С учетом установленного минимального предела снижения неустойки суд в каждом конкретном случае самостоятельно по внутреннему убеждению определяет порядок уменьшения неустойки и окончательную сумму подлежащей взысканию договорной неустойки.
В рассматриваемой ситуации при исключении из состава задолженности, на которую подлежат начислению договорные пени, суммы неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м (19 970 руб. 60 коп.) и начисленных на данную сумму пени в размере 4 908 руб. 64 коп. сумма подлежащей взысканию с ответчика договорной неустойки, как указано выше, составит 3 151 242 руб. 40 коп., что значительно превышает сумму взысканной судом первой инстанции с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму договорной неустойки - 1 437 683 руб. 30 коп.
Соответственно, включение неосновательного обогащения в расчет договорной пени не привело к завышению фактически взысканной с ответчика суммы пени.
Фактически взысканная судом первой инстанции сумма неустойки, по мнению коллегии судей, с одной стороны является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств и компенсирует убытки истца, вызванные неполучением арендных платежей. С другой стороны, взыскание неустойки в указанной сумме обеспечивает защиту интересов ответчика, существенно ограничивая установленные договором пределы его ответственности за неисполнение денежного обязательства. Истцом правомерность снижения неустойки до указанной в решении суда суммы не оспаривается.
Снижение неустойки произведено судом первой инстанции с соблюдением установленных законом оснований и порядка ее уменьшения.
Уменьшив сумму подлежащей взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции обеспечил тем самым соблюдение баланса частных интересов истца и ответчика, что соответствует основным задачам судопроизводства в арбитражных судах, закрепленным в ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Взысканная сумма пени немного превышает минимальный размер, в пределах которого могут быть снижены договорные пени, то есть сумму неустойки, исчисленной с применением двукратной учетной ставки банка, (в результате исключения судом апелляционной инстанции из расчета неустойки суммы неосновательного обогащения), но это соответствует положениям ст. 333 ГК РФ, истолкованной применительно к п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", предоставляющей суду право уменьшить неустойку до определенной суммы, превышающей минимальный размер.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с той суммой, до которой был уменьшен размер подлежащей взысканию неустойки судом первой инстанции.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что необоснованное включение судом первой инстанции в расчет договорной неустойки суммы неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м в итоге не привело к принятию неверного решения, поскольку фактически взысканная с ответчика сумма договорных пени с учетом уменьшения была определена правильно.
В связи с изложенным, решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 13.12.2012 по делу N А34-2545/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2013 N 18АП-500/2013 ПО ДЕЛУ N А34-2545/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2013 г. N 18АП-500/2013
Дело N А34-2545/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышевой И.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" на решение Арбитражного суда Курганской области от 13.12.2012 по делу N А34-2545/2012 (судья Тюрина И.Г.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" - Штангеев Сергей Владиславович (доверенность б/н от 14.05.2012, паспорт).
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на Интернет - сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.
В порядке ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Суспициной Л.А., отсутствующей по уважительной причине (в связи с нахождением в очередном отпуске), на судью Ермолаеву Л.П., после чего рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражным судом апелляционной инстанции установлено следующее:
Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" (далее - ООО "Курган-Фильм", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с марта 2009 года по апрель 2011 года и октябрь 2011 года, в общей сумме 6 376 679 руб. 40 коп., неустойки за период с 11.11.2008 по 31.12.2011 в размере 3 168 278 руб. 10 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, т. 1 л.д. 100, 126, т. 2 л.д. 54).
Решением суда от 13.12.2012 (резолютивная часть от 06.12.2012) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 6 093 812 руб. 60 коп. основного долга, 1 437 683 руб. 30 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 67-74).
В апелляционной жалобе ООО "Курган-Фильм" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы за пользование встроенным помещением, расположенным в подвале здания кинотеатра, общей площадью 57, 5 кв. м, поскольку дополнительное соглашение от 25.02.2011, которым были внесены изменения в предмет договора в части указанного помещения, не было зарегистрировано в установленном порядке, ввиду чего не является заключенным и не порождает правовых последствий.
Кроме того, по утверждению апеллянта, в нарушение ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не мотивирован вывод об обоснованности отнесения истцом 25 платежей, произведенных ответчиком сверх арендной платы в 2011 году, в счет оплаты задолженности, образовавшейся за предыдущие периоды.
Истцом представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела без его участия, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции с учетом мнения явившегося представителя ответчика.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана (правопреемником которого является Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана) (арендодатель) и ООО "Курган-Фильм" (арендатор) заключен договор N 8/56-08 аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 (т. 1 л.д. 14-20), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное арендное пользование за плату муниципальные нежилые помещения в здании кинотеатра "Россия", по адресу: г. Курган, ул. Володарского, 75, в том числе: на 1 этаже NN 2,4-22,24-26,28-32, на 2 этаже NN 4,7,8,10,11, на 3 этаже NN 1,3-7, общей площадью 1273,1 кв. м на срок с 01.07.2008 по 31.12.2028; на 1 этаже NN 1,3,23,27, на 2 этаже N 1-3,5,6,9, на 3 этаже NN 2,8, в подвале NN 20,21,23-28,30 общей площадью 298,6 кв. м на срок с 01.03.2009 по 31.12.2028, для целевого использования: под организацию культурно-развлекательного центра, киновидеопоказа, услуг общественного питания и иных видов деятельности, связанных с киновидеопоказом (пункты 1.1, 1.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует штамп на договоре (т. 1 л.д. 129), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
В материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения на дату 24.09.2008 (т. 1 л.д. 27-34).
Переданные в аренду помещения принадлежат муниципальному образованию город Курган, от имени которого действует истец, на праве муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 45 РП 015916, выданным 19.05.1999, запись регистрации N 45-01.01-01.1999-0259.01 (т. 1 л.д. 26).
Согласно пункту 2.4 договора приемка или сдача помещения арендатором производится в присутствии полномочных представителей сторон с составлением акта приема-передачи.
Арендованные помещения были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи от 21.01.2009, от 01.03.2009 (т. 1 л.д. 21-22).
Согласно п. 5.1 договора аренды размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим порядком начисления, утвержденным органом местного самоуправления г. Кургана. Перечисление арендных платежей производится арендатором ежемесячно в бюджет города не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (п. 5.3 договора).
При принятии правового акта органа местного самоуправления об общем изменении ставок арендной платы за пользование нежилым муниципальным имуществом размер арендной платы по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке. В случае изменения размера арендной платы в период действия договора, ее начисление по новым ставкам производится с момента принятия соответствующего решения органа местного самоуправления об их изменении (пункты 5.4, 5.5 договора).
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 21.01.2009 пункт 1.1. договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное арендное пользование за плату муниципальные нежилые помещения в здании кинотеатра "Россия" (Лит.А), общей площадью 1583,5 кв. м, действительной стоимостью в ценах 2007 года 2374106,29 руб., далее "ОБЪЕКТ", по адресу: город Курган, ул. Володарского, 75, в том числе: 1.1.1. на первом этаже NN 1,3-7,9-12,14-17, на втором этаже NN 1-3,5,11,13,14,
на третьем этаже NN 1,3,4,6 общей площадью 1278, 2 кв. м, на срок с 01.07.2008 по 31.12.2028; пункт 1.1.2 изложен в следующей редакции: на первом этаже NN 2,8,13,18, на втором этаже NN 4,6-10,12,15, на третьем этаже NN 2,5, в подвале NN 7-15, общей площадью 305,3 кв. м, на срок с 01.03.2009 по 31.12.2028" (т. 1 л.д. 44). Указанное дополнительное соглашение утверждено приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана N 82 от 02.02.2009 (т. 1 л.д. 43). Произведена государственная регистрация соглашения, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144). Условиями соглашения составление передаточного акта не предусмотрено.
Дополнительным соглашением N 2 от 26.06.2009 стороны договорились абзац первый пункта 5.3 статьи 5 договора аренды после слов "следующего за расчетным" дополнить словами, если иное не установлено дополнительным соглашением, заключенным Администрацией города Кургана с Арендатором"; Приложение N 1 изложить в редакции согласно приложению к настоящему дополнительному соглашению. Указанное дополнительное соглашение утверждено приказом Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана N 865 от 26.06.2009 (т. 2 л.д. 41-43). Произведена государственная регистрация соглашения, о чем свидетельствует штамп на соглашении (т. 2 л.д. 42 оборот), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
Дополнительным соглашением N 3 от 29.09.2009 стороны согласовали, что ООО "Курган-фильм" производит перечисление арендной платы по договору аренды N 8/56-08 от 30.06.2008 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в размере 4061934 руб. в срок до 01.07.2010. Указанное дополнительное соглашение утверждено постановлением Администрации города Кургана N 9494 от 14.10.2009 (т. 2 л.д. 44, 45). Произведена государственная регистрация соглашения, о чем свидетельствует штамп на соглашении (т. 2 л.д. 45 оборот), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
Дополнительным соглашением от 25.02.2011 внесены изменения в пункт 1 договора аренды N 8/56-08 от 30.06.2008, добавлен п. 1.1.3.: "встроенное нежилое помещение в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, на срок с 01.03.2011 по 31.12.2028". Указанное дополнительное соглашение утверждено приказом Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана N 102 от 25.02.2011 (т. 1 л.д. 23, 24).
Акт приема-передачи указанного в дополнительном соглашении от 25.02.2011 помещения в материалы дела не представлен. Однако, в деле имеется акт проверки использования помещения муниципального нежилого фонда от 06.11.2012, из которого следует, что ответчик использует помещения в полном объеме согласно условиям договора аренды и всем дополнительным соглашениям к нему, в том числе дополнительного соглашения от 25.02.2011. Общая площадь используемых ответчиком помещений по указанному акту составляет 1641,0 кв. м, что соответствует суммарной площади всех помещений, переданных по основному договору и всем перечисленным выше соглашениям, включая соглашение от 25.02.2011. Замечаний, возражений со стороны арендатора указанный акт не содержит, подписан директором общества Жигулиным А.В. без каких-либо оговорок (т. 2 л.д. 57).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств в части внесения платы за пользование арендованными помещениями, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендных платежей по заключенному договору аренды.
Суд установил факт передачи всех помещений арендатору, ввиду чего отклонил доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за встроенное помещение в подвале здания кинотеатра общей площадью 57, 5 кв. м по причине отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которым внесены изменения в договор в части включения в состав арендуемого имущества указанного помещения.
Суд с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к выводу о наличии оснований для перерыва срока исковой давности по требованию о взыскании основного долга, поскольку ответчик, подписав акт сверки от 24.02.2012, по мнению суда, совершил действия, свидетельствующие о признании долга.
Суд также пришел к выводу о несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки, ввиду чего на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил ее размер до минимально возможной величины (двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации).
В удовлетворении требований о взыскании неустойки за период с 11.11.2008 по 31.12.2008 суд отказал по причине истечения срока исковой давности взыскания за данный период.
Суд апелляционной инстанции считает, что отдельные выводы суда первой инстанции являются неверными, однако, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, исходя из следующего.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оценив договор аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 на предмет его заключенности, принимая во внимание документально подтвержденный факт передачи ответчику обозначенного в договоре имущества по актам (т. 1 л.д. 21, 22), на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.
Оцениваемый договор долгосрочной аренды был заключен сторонами на срок, превышающий один год, и был зарегистрирован в установленном порядке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2009, о чем свидетельствует штамп на договоре (т. 1 л.д. 129), выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144).
Соответственно, с даты государственной регистрации данный договор долгосрочной аренды является заключенным с позиций п. 2 ст. 651 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Судом первой инстанции установлено, что к указанному договору аренды сторонами было подписано несколько дополнительных соглашений.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы три из четырех дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08, а именно: дополнительное соглашение от 21.01.2009, дополнительное соглашение N 2 от 26.06.2009 и дополнительное соглашение N 3 от 29.09.2009, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды и перечисленные выше три дополнительных соглашения к нему являются действительными, заключенными, факт передачи ответчику помещений, перечисленных в данных соглашениях, документально подтвержден, в связи с чем указанный договор и зарегистрированные в ЕГРП дополнительные соглашения к нему порождают для арендатора обязанность по уплате арендных платежей за используемые помещения, за неисполнение, ненадлежащее или несвоевременное исполнение которой арендатор несет неблагоприятные последствия в виде начисления договорной пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки согласно пункту 6.1 договора.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.02.2011, которым были внесены изменения в пункт 1 договора аренды N 8/56-08 от 30.06.2008 и добавлен пункт 1.1.3.: "встроенное нежилое помещение в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, на срок с 01.03.2011 по 31.12.2028", в связи с чем суд апелляционной инстанции признает обоснованным довод апеллянта о том, что в части аренды помещения, указанного в данном дополнительном соглашении, договор нельзя признать заключенным с позиций п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Незаключенный договор не влечет возникновения каких-либо правоотношений, в связи с чем вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания арендной платы за пользование встроенным нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м и о наличии оснований для начисления договорных пени за неуплату арендных платежей за пользование данным помещением общей площадью 57,5 кв. м по п. 6.1 договора аренды следует признать ошибочным и подлежащим исключению из мотивировочной части решения.
Суд апелляционной инстанции признает обоснованной позицию подателя апелляционной жалобы в данной части.
Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации неверный вывод суда первой инстанции в части признания установленными оснований для взыскания арендной платы и договорной пени за пользование встроенным нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м не привел к принятию неверного решения по делу, поскольку факт пользования ответчиком встроенным нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м документально подтвержден актом проверки использования помещения муниципального нежилого фонда от 06.11.2012, согласно которому ответчик использует помещения, общая площадь которых составляет 1641,0 кв. м, что соответствует суммарной площади всех помещений, переданных по основному договору и всем перечисленным выше соглашениям, включая соглашение от 25.02.2011 (т. 2 л.д. 57). Данная площадь помещений согласована сторонами также в двусторонних расчетах суммы арендной платы к договору N 8/56-08 от 30.06.2008 (т. 1 л.д. 25,38-42).
По этой причине коллегия судей приходит к выводу о том, что плата за пользование спорным помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, обоснованно была взыскана судом первой инстанции в качестве основного долга, но квалифицировать ее, с учетом вывода о незаключенности дополнительного соглашения от 25.02.2011, следует не в качестве арендной платы, а в качестве неосновательного обогащения, взыскиваемого по правилам гл. 60 ГК РФ.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Материалами дела подтверждается использование ответчиком указанного выше помещения общей площадью, равной 57,5 кв. м, без надлежащей оплаты и в отсутствие заключенного договора, что является основанием для взыскания суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование данным помещением (т. 2 л.д. 57).
Сумма неосновательного обогащения за фактическое пользование ответчиком помещением N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м подлежит расчету в соответствии с порядком расчета арендной платы, согласованным сторонами в п.п. 5.1 - 5.5 договора N 8/56-08 от 30.06.2008, расчете суммы арендной платы к договору N 8/56-08 от 30.06.2008, и "Положениями о порядке взимания и размерах арендных платежей за пользование муниципальным имуществом", утвержденными решениями Курганской городской Думы N 331 от 15.11.2006 и N 370 от 24.12.2008 (т. 1 л.д. 25, 46-52).
Доводов, свидетельствующих о несогласии апеллянта с методикой расчета платежей, в апелляционной жалобе не приведено.
Исходя из принципа состязательности арбитражного процесса, предусмотренного ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции принимает представленный истцом по определению суда апелляционной инстанции расчет задолженности за фактическое пользование помещением NN 1-4, общей площадью 57,5 кв. м в качестве расчета суммы неосновательного обогащения, поскольку данный расчет соответствует указанной выше методике, согласованной истцом и ответчиком в рамках договора аренды по пользованию иными помещениями, и приходит к выводу о том, что сумма, исчисленная на основании согласованной сторонами методики расчета арендных платежей, в размере 19 970 руб. 60 коп. подлежит взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
Каких-либо доводов относительно обоснованности начисления арендной платы за пользование прочими помещениями, перечисленными в самом договоре аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 и дополнительных соглашениях к нему от 21.01.2009, N 2 от 26.06.2009 и N 3 от 29.09.2009 в апелляционной жалобе не содержится, несмотря на то, что решение оспаривается в полном объеме.
Ссылка апеллянта на необоснованное отнесение истцом 25 платежей, произведенных ответчиком сверх арендной платы в 2011 году, в счет оплаты задолженности, образовавшейся за предыдущие периоды, отклоняется коллегией судей апелляционного суда в силу следующего.
В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Указанная норма закона определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.
В п. 6.1 договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 сторонами согласовано, что в случае невнесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, им уплачивается пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Вносимая в дальнейшем арендная плата поступает в зачет неоплаченного периода.
Согласовав данное условие договора аренды без замечаний, ответчик тем самым предоставил арендодателю право на отнесение платежей в хронологическом порядке в счет оплаты как задолженности, так и договорной пени, образовавшейся (начисленной) за предыдущие периоды.
При таких обстоятельствах коллегия судей апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе учесть поступившие платежи в хронологическом порядке в счет погашения задолженности по арендной плате и договорных пени, начисленных за предыдущие периоды, применительно к положениям пункта 6.1 договора, а неоплаченными следует признать периоды, срок оплаты по которым наступил позднее и которые включены в предмет иска по настоящему делу.
Оснований для переоценки соответствующего вывода суда первой инстанции не имеется.
В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с марта 2009 года по апрель 2011 года и октябрь 2011 года.- (с учетом уточнения по сумме основного долга-т. 1 л.д. 126).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности, образовавшейся по июнь 2009 года (т. 1 л.д. 82).
Судом первой инстанции указанный довод признан обоснованным, вместе с тем, суд усмотрел основания для перерыва срока исковой давности (ст. 203 ГК РФ).
Указанный вывод коллегия судей находит неосновательным в силу следующего.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Кодекса).
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Признавая обоснованным довод ответчика о пропуске срока исковой давности по платежам, начисленным до 01.06.2009, суд первой инстанции исходил из сроков наступления обязанности ответчика по уплате арендных платежей, согласованных сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08.
При этом судом не учтено, что условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения N 3 от 29.09.2009 срок оплаты арендных платежей за 2009 год был изменен и было предусмотрено, что ООО "Курган-Фильм" производит перечисление арендной платы по договору аренды N 8/56-08 от 30.06.2008 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в размере 4061934 руб. в срок до 01.07.2010 (т. 2 л.д. 45 оборот).
Таким образом, срок исполнения обязательств по внесению арендной платы, начисленной за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, наступил 01.07.2010, вследствие чего срок исковой давности взыскания задолженности за 2009 год следует исчислять с 02.07.2010 на основании ст. 196, п. 2 ст. 200 ГК РФ, поскольку именно с указанной даты истек срок внесения арендной платы за 2009 год и было нарушено право истца на получение арендных платежей за данный период.
Исчисленный с 02.07.2010 срок исковой давности на момент обращения истца в суд (30.05.2012) не истек, что исключает возможность применения исковой давности к рассматриваемым правоотношениям.
Вместе с тем, ошибочные выводы суда в данной части не привели к принятию неверного решения, поскольку исковая давность к сумме основного долга судом применена не была по иному основанию (суд пришел к выводу о перерыве данного срока).
Учитывая все перечисленные выше обстоятельства и принимая во внимание то, что в резолютивной части решения суда первой инстанции содержится указание на взыскание суммы основного долга без конкретизации оснований взыскания (арендные платежи, неосновательное обогащение и т.д.), при этом подлежащая взысканию сумма задолженности в итоге определена верно, суд апелляционной инстанции признает взыскание судом первой инстанции с ответчика основного долга в размере 6 093 812 руб. 60 коп. законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность взыскания с ответчика неустойки, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для начисления и взыскания договорной неустойки на основании пункта 6.1 договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 в отношении арендуемых ответчиком помещений, за исключением помещения N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, находившегося в пользовании ответчика без договора по изложенным выше причинам.
При определении подлежащей взысканию суммы пени суд обоснованно признал пропущенным срок исковой давности в отношении договорных пени, начисленных за период с 11.11.2008 по 31.12.2008 (согласно уточненному расчету-т.2 л.д. 55,56), поскольку условиями дополнительного соглашения N 3 от 29.09.2009 изменялся лишь срок наступления обязательств по внесению арендной платы за 2009 год.
Из уточненного расчета пени, которым руководствовался суд при вынесении решения (т. 2 л.д. 55,56), следует, что за период с 31.12.2008 до 01.07.2010 договорная неустойка ответчику не начислялась, что соответствует условиям упомянутого выше дополнительного соглашения N 3 от 29.09.2008.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно определил период начисления договорной неустойки с 01.07.2010 по 31.12.2011.
Вместе с тем, принимая во внимание вывод о незаключенности дополнительного соглашения к договору от 25.02.2011 в части предоставления арендатору в пользование встроенного нежилого помещения в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, оснований для начисления договорной неустойки на сумму неосновательного обогащения, подлежащего взысканию за пользование данным помещением, не имеется.
С учетом изложенного, коллегия судей суда апелляционной инстанции признает обоснованным довод апеллянта о неправомерном начислении договорной неустойки по п. 6.1 договора аренды нежилого помещения (строения, здания) муниципальной казны от 30.06.2008 N 8/56-08 за пользование помещением N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, в связи с чем сумма неустойки, начисленной за пользование данным помещением, в размере 4 908 руб. 64 коп. подлежит исключению из суммы взыскиваемой договорной неустойки (данная сумма неустойки определена на основании расчета, представленного истцом по определению суда апелляционной инстанции).
Таким образом, сумма договорной неустойки, подлежащая взысканию по данному делу, за вычетом неустойки, начисленной за пределами срока исковой давности (с 11.11.2008 по 31.12.2008-т.2 л.д. 55) и за вычетом неустойки, начисленной за пользование помещением N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м, составит 3 151 242 руб. 40 коп. (3 168 278 руб. 10 коп. (общая сумма согласно расчету)-6929 руб. 75 коп. (неустойка с 11.11.2008 по 08.12.2008) -5 197 руб. 31 коп. (неустойка с 11.12.2008 по 31.12.2008)- 4 908 руб. 64 коп. (неустойка, начисленная истцом на сумму неосновательного обогащения)).
В указанной сумме требования истца о взыскании договорных пени являются обоснованными.
Вместе с тем, коллегия судей считает, что неверное включение судом первой инстанции в расчет задолженности, на которую начислены договорные пени, суммы неосновательного обогащения, в рассматриваемой ситуации не привело к принятию неправильного решения, поскольку в итоге размер фактически взысканной судом неустойки был определен с учетом произведенного уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ и составил всего 1 437 683 руб. 30 коп.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в рассматриваемой ситуации суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения обязательств, то есть до минимальной величины, до которой допускается снижение неустойки в обычной ситуации в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолкованной применительно к п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
При этом законодатель не предусмотрел какого-либо определенного порядка расчета неустойки при ее снижении, в связи с чем по усмотрению суда допускается снижение неустойки как расчетным путем, так и до определенной суммы.
Из анализа ст. 333 ГК РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сумма неустойки, уменьшенная в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, не может быть ниже суммы неустойки, исчисленной с применением двукратной учетной ставки банка, но может данную сумму превышать.
С учетом установленного минимального предела снижения неустойки суд в каждом конкретном случае самостоятельно по внутреннему убеждению определяет порядок уменьшения неустойки и окончательную сумму подлежащей взысканию договорной неустойки.
В рассматриваемой ситуации при исключении из состава задолженности, на которую подлежат начислению договорные пени, суммы неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м (19 970 руб. 60 коп.) и начисленных на данную сумму пени в размере 4 908 руб. 64 коп. сумма подлежащей взысканию с ответчика договорной неустойки, как указано выше, составит 3 151 242 руб. 40 коп., что значительно превышает сумму взысканной судом первой инстанции с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму договорной неустойки - 1 437 683 руб. 30 коп.
Соответственно, включение неосновательного обогащения в расчет договорной пени не привело к завышению фактически взысканной с ответчика суммы пени.
Фактически взысканная судом первой инстанции сумма неустойки, по мнению коллегии судей, с одной стороны является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств и компенсирует убытки истца, вызванные неполучением арендных платежей. С другой стороны, взыскание неустойки в указанной сумме обеспечивает защиту интересов ответчика, существенно ограничивая установленные договором пределы его ответственности за неисполнение денежного обязательства. Истцом правомерность снижения неустойки до указанной в решении суда суммы не оспаривается.
Снижение неустойки произведено судом первой инстанции с соблюдением установленных законом оснований и порядка ее уменьшения.
Уменьшив сумму подлежащей взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции обеспечил тем самым соблюдение баланса частных интересов истца и ответчика, что соответствует основным задачам судопроизводства в арбитражных судах, закрепленным в ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Взысканная сумма пени немного превышает минимальный размер, в пределах которого могут быть снижены договорные пени, то есть сумму неустойки, исчисленной с применением двукратной учетной ставки банка, (в результате исключения судом апелляционной инстанции из расчета неустойки суммы неосновательного обогащения), но это соответствует положениям ст. 333 ГК РФ, истолкованной применительно к п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", предоставляющей суду право уменьшить неустойку до определенной суммы, превышающей минимальный размер.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с той суммой, до которой был уменьшен размер подлежащей взысканию неустойки судом первой инстанции.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что необоснованное включение судом первой инстанции в расчет договорной неустойки суммы неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением в подвале здания кинотеатра N 1-4, общей площадью 57,5 кв. м в итоге не привело к принятию неверного решения, поскольку фактически взысканная с ответчика сумма договорных пени с учетом уменьшения была определена правильно.
В связи с изложенным, решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 13.12.2012 по делу N А34-2545/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества ограниченной ответственностью "Курган-Фильм" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.А.МАЛЫШЕВА
И.А.МАЛЫШЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)