Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сухорукова Е.Н.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ковешниковой Е.А.,
судей Рожковой Т.В., Малининой О.Н.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф., действующей также в интересах несовершеннолетних детей Ф.С., ***, Ф.П., к К.Г., К.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности на дом и земельный участок, признании права на жилье за несовершеннолетними и по иску К.А. к Ф., Ф.В., Ф.С., Ф.Е., Ф.П. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи по апелляционным жалобам К.А. и его представителя Ч., по апелляционной жалобе Ф., действующей также в интересах несовершеннолетних детей Ф.С., Ф.Е., Ф.П., на решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года.
Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., апелляционная инстанция
установила:
Ф. обратилась в Мичуринский городской суд с иском к К.Г. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, указывая, что между ней и К.Г. состоялось соглашение о купле-продаже принадлежащих К.Г. земельного участка площадью *** га и расположенного на нем жилого дома площадью *** кв. м по адресу: Тамбовская область, *** район, с. ***, ул. ***, д. ***. Она заплатила К.Г. за дом и земельный участок деньги в сумме *** рублей, о чем К.Г. написал ей расписку. К.Г. были переданы Ф. все документы на дом и земельный участок, кроме того передан во владение дом и земельный участок - по заявлению К.Г. она и вся ее семья были вселены в дом и зарегистрированы по месту жительства. На момент приобретения жилой дом находился в крайне запущенном состоянии, нуждался в капитальном ремонте и восстановлении. К.Г. ее заверил, что после передачи ему денег за имущество Ф. сразу станет собственницей дома. Согласно прилагаемой расписке от *** года К.Г. обязался до *** года оформить и отдать документы в регистрационную палату на куплю-продажу дома. Впоследствии по обоюдному соглашению Ф. и К.Г. неоднократно откладывали срок передачи документов в регистрационную палату в связи с материальными трудностями обеих сторон.
В течение семи лет Ф. со своей семьей проживают и пользуются домом. Ф. пыталась найти К.Г. для оформления документов на дом, но по месту жительства К.Г. двери никто не открывает.
В ходе разбирательства дела Ф. уточнила заявленные требования, указала в качестве ответчика К.Г. и К.А., и просила признать за ней право собственности на названные жилой дом и земельный участок, признать недействительным договор купли-продажи этого же дома и земельного участка, заключенный между ответчиками, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи регистрации в ЕГРП о праве К.А. на дом и земельный участок и признать за ее несовершеннолетними детьми Ф.С. и Ф.П. право проживания в доме. В заявлении Ф. помимо ранее указанного сообщила, что фактически между нею и К.Г. состоялась сделка купли-продажи дома и земельного участка, однако от заключения договора надлежащим образом К.Г. уклоняется. Также выяснилось, что К.Г. ***. продал названные дом и земельный участок К.А. за ***. умышленно завысив цену, в этом договоре К.Г. и К.А. разрешили вопрос о ее правах и правах ее семьи, указав на то, что К.Г. обязан снять их с регистрационного учета из дома.
Требования в уточненном виде были приняты к производству Мичуринского городского суда, а затем переданы для рассмотрения в Мичуринский районный суд Тамбовской области.
К.А. обратился в суд со встречным иском к Ф., Ф.В., Ф.С., Ф.Е., Ф.П. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, указывая, что является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: *** область, *** район, с. ***, ул. ***, д. ***. Сделка между ним и К.Г. совершена надлежащим образом, сделки между К.Г. и Ф. не было, т.к. договор купли-продажи в надлежащей форме не заключался, расписка от *** не является ни предварительным договором, ни соглашением, а лишь подтверждает получение денег от Ф. К.Г., при этом деньги получила жена К.Г., а не он сам. Со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ просит прекратить семье Ф-ко право пользования домом.
Впоследствии К.А. дополнил встречный иск и указал, что просит к сделке между Ф. и К.Г. по купле-продаже дома и земельного участка в 2003 г. применить последствия недействительности ничтожной сделки, т.к. сделка ничтожна в связи с несоблюдением письменной формы сделки.
Решением Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года иск Ф. удовлетворен частично: признан недействительным заключенный договор купли-продажи от *** года жилого дома и земельного участка, расположенных по ул. *** в с. *** *** района между К.Г. и К.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области обязано аннулировать записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от *** о праве собственности К.А. на жилой дом и земельный участок по ул. *** *** с. *** *** района Тамбовской области.
В признании права собственности на жилой дом *** по ул. *** с. *** *** района и земельный участок при данном доме Ф. отказано. За Ф.С., Ф. и Ф.П. признано право проживания в доме *** по ул. *** с. *** *** района.
К.А. в удовлетворении иска о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета Ф., Ф.В., Ф.С., Ф.Е., Ф.П. и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка между Ф. и К.Г. отказано.
В апелляционной жалобе представитель К.А. - Ч. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года отменить в части признания недействительным договора купли-продажи от *** между К.Г. и К.А., признания за несовершеннолетними детьми Ф. права проживания в доме, в части отказа в удовлетворении требований о прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета семьи Ф-ко и об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В жалобе указывает, что суд, признавая договор от ***. недействительным, не указал чем п. 8 договора противоречит закону и на каком основании договор признан недействительным, суд должен был руководствоваться п. 2 ст. 292 ГК РФ и прекратить право проживания Ф-ко в доме, суд в решении не указал нормы материального права.
В апелляционной жалобе К.А. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года отменить в той же части, что и его представитель, указывает, что доказательств заключения сделки между Ф. и К.Г. не имеется, наличие в договоре одного пункта, признанного недействительным, влечет его исключение из условий договора, но не недействительность всего договора, выводы суда о недействительности договора купли-продажи от *** отсутствуют, как и норма права на основании которой договор можно было бы считать недействительным, незаконно сохранено право пользования домом за несовершеннолетними, поскольку Ф-ко не являются собственниками дома, суд вышел за пределы исковых требований признав договор недействительным в связи с наличием в нем пункта противоречащего закону, таких оснований истцом не заявлялось, суд нарушил и нормы процессуального права.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении ее иска о признании права собственности на дом и земельный участок, т.к. она в суде доказала заключение договора купли-продажи с К.Г., она передала деньги за дом, вселилась в него, К.Г. зарегистрировал семью в доме, передал подлинники документов на имущество. Суд установив, что сделка исполнена обеими сторонами, но К.Г. уклоняется от надлежащего оформления сделки, в иске почему-то отказал.
В возражениях на апелляционную жалобу Ф. представитель К.А. - Ч. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года в части отказа Ф. в удовлетворении требований о признании права собственности на жилой дом и земельный участок оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителя К.А. - Ч., поддержавшего свою и своего доверителя жалобы, представителя Ф. - Ю., поддержавшего жалобу своего доверителя, К.Г. и его представителя К.Т., поддержавших жалобы К.А. и Ч., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, апелляционная инстанция приходит к следующему выводу.
Отказывая в удовлетворении требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что спорные дом и земельный участок К.Г. не принадлежали, а расписка, представленная Ф. не свидетельствует о заключении договора купли-продажи дома и земельного участка, т.к. ее составляла супруга К.Г. - К.Т., не имевшая доверенности от мужа, в расписке не указано за что переданы деньги и не упоминается земельный участок.
С указанным выводом суда первой инстанции нельзя согласиться.
В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
При таком положении, учитывая, что отец К.Г. - К.В. умер ***., а К.Г. принял наследство после его смерти в установленный законом срок, о чем свидетельствуют материалы дела (свидетельство о праве на наследство по закону и т.п.), К.Г. в декабре *** года, несмотря на то, что свои права наследника оформил лишь ***., обладал спорным имуществом на праве собственности.
Подвергая сомнению расписку, составленную от имени К.Г. ***. в подтверждение состоявшегося между К.Г. и Ф. соглашения о купле-продаже спорного имущества, суд первой инстанции не указал в решении о том, какие же между сторонами в реальности сложились правоотношения в отношении спорного имущества.
Вместе с тем с учетом требований п. 2 ст. 218, ст. ст. 550, 552, 554, 556 Гражданского кодекса РФ, текста расписки, получения денежных средств К.Г. в полном объеме (подтвердил получение денег супругой), передачи спорного имущества во владение и пользование Ф., ее супругу и детям, передачи подлинников документов на спорное имущество, регистрации по месту жительства в спорном доме Ф. и членов ее семьи как посторонних К.Г. людей (не членов семьи и родственников), проживания семьи Ф-ко в доме более семи лет, оплаты Ф. не только коммунальных услуг, но и соответствующих налогов, проведения Ф. благоустройства дома, непредъявления К.Г. требований Ф. о прекращении правоотношений и освобождении дома, у суда не имелось правовых оснований считать, что между Ф. и К.Г. письменной сделки купли-продажи спорного дома и земельного участка не было.
Обстоятельства продажи дома и земельного участка К.Г. и их покупки Ф. помимо расписки подтверждаются показаниями свидетелей, а также объяснениями представителя третьего лица администрации *** сельсовета - главой сельсовета Ч.Н.
Именно наличие дефектов оформления договора и продажа К.Г. спорного имущества третьему лицу явилась основанием для обращения Ф. с иском в суд за защитой своего права собственности.
То обстоятельство, что Ф. на основании постановления администрации Тамбовской области от 24.01.2008 г. получила единовременную выплату на улучшение жилищных условий, однако не оформила сделку надлежащим образом, никак не опровергает заключение между К.Г. и Ф. сделки по купле-продаже дома и земельного участка.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество (п. п. 58, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").
С учетом вышеизложенного после исполнения сделки обеими сторонами в полном объеме у Ф. возникло право собственности на дом и земельный участок в с. *** *** Тамбовской области по ул. ***.
Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Ф. о признании права собственности на указанные дом и земельный участок подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с принятием в этой части нового решения о признании за Ф. права собственности на спорные дом и земельный участок.
Признавая недействительным договор купли-продажи спорных земельного участка и дома, имевший место ***. между К.Г. и К.А., суд первой инстанции не привел нормы материального права, которая бы позволяла признать названный договор недействительным по основанию, указанному судом - наличие в договоре пункта, не соответствующего закону.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным, т.е. принятым при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным, т.е. когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В части выводов суда о признании недействительным договора купли-продажи спорных земельного участка и дома, имевшего место ***., вышеуказанные требования закона судом первой инстанции не соблюдены в связи с чем в этой части обжалуемое решение также подлежит отмене с вынесением апелляционной инстанцией нового решения.
Как следует из вышеизложенного по состоянию на ***. К.Г. права собственности на дом и земельный участок в с. *** района Тамбовской области по ул. ***, не имел.
Следовательно, К.Г. не имел права распоряжаться названным имуществом, т.к. в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ лишь собственнику в полной мере принадлежит право распоряжения свои имуществом.
Так как К.Г. не имел права распоряжаться домом и земельным участком в с. *** Тамбовской области по ул. ***, то договор купли-продажи этих земельного участка и дома, заключенный *** К.Г. и К.А. не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной сделкой, не влекущей юридических последствий.
Довод представителя К.А. Ч. о том, что К.А. является добросовестным приобретателем, не может повлиять на выводы апелляционной инстанции, поскольку опровергается материалами дела.
К.А. знал, что в спорном доме длительное время проживала и проживает семья Ф., т.е. дом не являлся свободным от проживания и обременен правами названной семьи. Соседями семьи Ф-ко являются родители К.А., который не раз бывал в доме родителей и видел семью Ф-ко в спорном доме.
В этой ситуации при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при совершении такого приобретения, К.А. имел возможность выяснить основания проживания в спорном доме у Ф., а не только у К.Г.
Несмотря на наличие акта приема-передачи спорного дома от К.Г. К.А., К.А. не владеет спорным домом, поскольку в нем продолжает проживать Ф. с семьей.
Обязывая Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи регистрации в ЕГРП от ***. о праве собственности К.А. на спорные жилой дом и земельный участок, суд первой инстанции не учел, что спор по данному вопросу отсутствует, Управление никем из лиц, участвующих в деле, не указано в качестве ответчика, сведений о нарушении Управлением чьих-либо прав и законных интересов в материалах дела не имеется.
При таком положении решение суда в части обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи регистрации в ЕГРП о праве К.А. подлежит отмене без принятия нового решения, поскольку судом разрешался не только вопрос об оспаривании сделки, но и разрешен вопрос о праве собственности Ф. на предмет сделки, что является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП и дополнительного судебного решения не требует.
За Ф. признано право собственности на спорный дом, ее несовершеннолетние дети Ф.С., Ф.Е. и Ф.П. проживают вместе с матерью, в этой связи оснований для удовлетворения в этой части апелляционной жалобы К.А. и его представителя Ч. и отмены состоявшегося решения не имеется.
Заявляя встречный иск о применении к сделке между Ф. и К.Г. последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права пользования спорным домом Ф., Ф.В. и их несовершеннолетних детей, снятии их с регистрационного учета, К.А. обосновал свои требования п. 2 ст. 292 ГК РФ, а также обстоятельством несоблюдения формы сделки.
В силу вышеизложенного, учитывая также, что семья Ф. не является членами семьи К.Г., а, следовательно, п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ не может быть применен в данном деле, апелляционная инстанция считает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований К.А. в полном объеме верным.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф. о признании права собственности на дом и земельный участок, в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ***., об обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок К.А., отменить.
Признать за Ф., родившейся *** года в ***, право собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью дома *** кв. м, площадью дома *** кв. м, в том числе жилой площадью - *** кв. м (кадастровый N ***, инвентарный N ***) и на земельный участок площадью *** кв. м для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов (кадастровый N ***), расположенные в селе *** *** района Тамбовской области по улице ***.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся в селе *** *** района Тамбовской области по улице *** заключенный ***. между К.Г. и К.А.
В остальной части это же решение оставить без изменения - апелляционные жалобы К.А. и его представителя Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1023/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2012 г. по делу N 33-1023/2012
Судья: Сухорукова Е.Н.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ковешниковой Е.А.,
судей Рожковой Т.В., Малининой О.Н.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф., действующей также в интересах несовершеннолетних детей Ф.С., ***, Ф.П., к К.Г., К.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности на дом и земельный участок, признании права на жилье за несовершеннолетними и по иску К.А. к Ф., Ф.В., Ф.С., Ф.Е., Ф.П. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи по апелляционным жалобам К.А. и его представителя Ч., по апелляционной жалобе Ф., действующей также в интересах несовершеннолетних детей Ф.С., Ф.Е., Ф.П., на решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года.
Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., апелляционная инстанция
установила:
Ф. обратилась в Мичуринский городской суд с иском к К.Г. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, указывая, что между ней и К.Г. состоялось соглашение о купле-продаже принадлежащих К.Г. земельного участка площадью *** га и расположенного на нем жилого дома площадью *** кв. м по адресу: Тамбовская область, *** район, с. ***, ул. ***, д. ***. Она заплатила К.Г. за дом и земельный участок деньги в сумме *** рублей, о чем К.Г. написал ей расписку. К.Г. были переданы Ф. все документы на дом и земельный участок, кроме того передан во владение дом и земельный участок - по заявлению К.Г. она и вся ее семья были вселены в дом и зарегистрированы по месту жительства. На момент приобретения жилой дом находился в крайне запущенном состоянии, нуждался в капитальном ремонте и восстановлении. К.Г. ее заверил, что после передачи ему денег за имущество Ф. сразу станет собственницей дома. Согласно прилагаемой расписке от *** года К.Г. обязался до *** года оформить и отдать документы в регистрационную палату на куплю-продажу дома. Впоследствии по обоюдному соглашению Ф. и К.Г. неоднократно откладывали срок передачи документов в регистрационную палату в связи с материальными трудностями обеих сторон.
В течение семи лет Ф. со своей семьей проживают и пользуются домом. Ф. пыталась найти К.Г. для оформления документов на дом, но по месту жительства К.Г. двери никто не открывает.
В ходе разбирательства дела Ф. уточнила заявленные требования, указала в качестве ответчика К.Г. и К.А., и просила признать за ней право собственности на названные жилой дом и земельный участок, признать недействительным договор купли-продажи этого же дома и земельного участка, заключенный между ответчиками, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи регистрации в ЕГРП о праве К.А. на дом и земельный участок и признать за ее несовершеннолетними детьми Ф.С. и Ф.П. право проживания в доме. В заявлении Ф. помимо ранее указанного сообщила, что фактически между нею и К.Г. состоялась сделка купли-продажи дома и земельного участка, однако от заключения договора надлежащим образом К.Г. уклоняется. Также выяснилось, что К.Г. ***. продал названные дом и земельный участок К.А. за ***. умышленно завысив цену, в этом договоре К.Г. и К.А. разрешили вопрос о ее правах и правах ее семьи, указав на то, что К.Г. обязан снять их с регистрационного учета из дома.
Требования в уточненном виде были приняты к производству Мичуринского городского суда, а затем переданы для рассмотрения в Мичуринский районный суд Тамбовской области.
К.А. обратился в суд со встречным иском к Ф., Ф.В., Ф.С., Ф.Е., Ф.П. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, указывая, что является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: *** область, *** район, с. ***, ул. ***, д. ***. Сделка между ним и К.Г. совершена надлежащим образом, сделки между К.Г. и Ф. не было, т.к. договор купли-продажи в надлежащей форме не заключался, расписка от *** не является ни предварительным договором, ни соглашением, а лишь подтверждает получение денег от Ф. К.Г., при этом деньги получила жена К.Г., а не он сам. Со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ просит прекратить семье Ф-ко право пользования домом.
Впоследствии К.А. дополнил встречный иск и указал, что просит к сделке между Ф. и К.Г. по купле-продаже дома и земельного участка в 2003 г. применить последствия недействительности ничтожной сделки, т.к. сделка ничтожна в связи с несоблюдением письменной формы сделки.
Решением Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года иск Ф. удовлетворен частично: признан недействительным заключенный договор купли-продажи от *** года жилого дома и земельного участка, расположенных по ул. *** в с. *** *** района между К.Г. и К.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области обязано аннулировать записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от *** о праве собственности К.А. на жилой дом и земельный участок по ул. *** *** с. *** *** района Тамбовской области.
В признании права собственности на жилой дом *** по ул. *** с. *** *** района и земельный участок при данном доме Ф. отказано. За Ф.С., Ф. и Ф.П. признано право проживания в доме *** по ул. *** с. *** *** района.
К.А. в удовлетворении иска о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета Ф., Ф.В., Ф.С., Ф.Е., Ф.П. и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка между Ф. и К.Г. отказано.
В апелляционной жалобе представитель К.А. - Ч. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года отменить в части признания недействительным договора купли-продажи от *** между К.Г. и К.А., признания за несовершеннолетними детьми Ф. права проживания в доме, в части отказа в удовлетворении требований о прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета семьи Ф-ко и об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В жалобе указывает, что суд, признавая договор от ***. недействительным, не указал чем п. 8 договора противоречит закону и на каком основании договор признан недействительным, суд должен был руководствоваться п. 2 ст. 292 ГК РФ и прекратить право проживания Ф-ко в доме, суд в решении не указал нормы материального права.
В апелляционной жалобе К.А. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года отменить в той же части, что и его представитель, указывает, что доказательств заключения сделки между Ф. и К.Г. не имеется, наличие в договоре одного пункта, признанного недействительным, влечет его исключение из условий договора, но не недействительность всего договора, выводы суда о недействительности договора купли-продажи от *** отсутствуют, как и норма права на основании которой договор можно было бы считать недействительным, незаконно сохранено право пользования домом за несовершеннолетними, поскольку Ф-ко не являются собственниками дома, суд вышел за пределы исковых требований признав договор недействительным в связи с наличием в нем пункта противоречащего закону, таких оснований истцом не заявлялось, суд нарушил и нормы процессуального права.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении ее иска о признании права собственности на дом и земельный участок, т.к. она в суде доказала заключение договора купли-продажи с К.Г., она передала деньги за дом, вселилась в него, К.Г. зарегистрировал семью в доме, передал подлинники документов на имущество. Суд установив, что сделка исполнена обеими сторонами, но К.Г. уклоняется от надлежащего оформления сделки, в иске почему-то отказал.
В возражениях на апелляционную жалобу Ф. представитель К.А. - Ч. просит решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года в части отказа Ф. в удовлетворении требований о признании права собственности на жилой дом и земельный участок оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителя К.А. - Ч., поддержавшего свою и своего доверителя жалобы, представителя Ф. - Ю., поддержавшего жалобу своего доверителя, К.Г. и его представителя К.Т., поддержавших жалобы К.А. и Ч., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, апелляционная инстанция приходит к следующему выводу.
Отказывая в удовлетворении требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что спорные дом и земельный участок К.Г. не принадлежали, а расписка, представленная Ф. не свидетельствует о заключении договора купли-продажи дома и земельного участка, т.к. ее составляла супруга К.Г. - К.Т., не имевшая доверенности от мужа, в расписке не указано за что переданы деньги и не упоминается земельный участок.
С указанным выводом суда первой инстанции нельзя согласиться.
В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
При таком положении, учитывая, что отец К.Г. - К.В. умер ***., а К.Г. принял наследство после его смерти в установленный законом срок, о чем свидетельствуют материалы дела (свидетельство о праве на наследство по закону и т.п.), К.Г. в декабре *** года, несмотря на то, что свои права наследника оформил лишь ***., обладал спорным имуществом на праве собственности.
Подвергая сомнению расписку, составленную от имени К.Г. ***. в подтверждение состоявшегося между К.Г. и Ф. соглашения о купле-продаже спорного имущества, суд первой инстанции не указал в решении о том, какие же между сторонами в реальности сложились правоотношения в отношении спорного имущества.
Вместе с тем с учетом требований п. 2 ст. 218, ст. ст. 550, 552, 554, 556 Гражданского кодекса РФ, текста расписки, получения денежных средств К.Г. в полном объеме (подтвердил получение денег супругой), передачи спорного имущества во владение и пользование Ф., ее супругу и детям, передачи подлинников документов на спорное имущество, регистрации по месту жительства в спорном доме Ф. и членов ее семьи как посторонних К.Г. людей (не членов семьи и родственников), проживания семьи Ф-ко в доме более семи лет, оплаты Ф. не только коммунальных услуг, но и соответствующих налогов, проведения Ф. благоустройства дома, непредъявления К.Г. требований Ф. о прекращении правоотношений и освобождении дома, у суда не имелось правовых оснований считать, что между Ф. и К.Г. письменной сделки купли-продажи спорного дома и земельного участка не было.
Обстоятельства продажи дома и земельного участка К.Г. и их покупки Ф. помимо расписки подтверждаются показаниями свидетелей, а также объяснениями представителя третьего лица администрации *** сельсовета - главой сельсовета Ч.Н.
Именно наличие дефектов оформления договора и продажа К.Г. спорного имущества третьему лицу явилась основанием для обращения Ф. с иском в суд за защитой своего права собственности.
То обстоятельство, что Ф. на основании постановления администрации Тамбовской области от 24.01.2008 г. получила единовременную выплату на улучшение жилищных условий, однако не оформила сделку надлежащим образом, никак не опровергает заключение между К.Г. и Ф. сделки по купле-продаже дома и земельного участка.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество (п. п. 58, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").
С учетом вышеизложенного после исполнения сделки обеими сторонами в полном объеме у Ф. возникло право собственности на дом и земельный участок в с. *** *** Тамбовской области по ул. ***.
Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Ф. о признании права собственности на указанные дом и земельный участок подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с принятием в этой части нового решения о признании за Ф. права собственности на спорные дом и земельный участок.
Признавая недействительным договор купли-продажи спорных земельного участка и дома, имевший место ***. между К.Г. и К.А., суд первой инстанции не привел нормы материального права, которая бы позволяла признать названный договор недействительным по основанию, указанному судом - наличие в договоре пункта, не соответствующего закону.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным, т.е. принятым при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным, т.е. когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В части выводов суда о признании недействительным договора купли-продажи спорных земельного участка и дома, имевшего место ***., вышеуказанные требования закона судом первой инстанции не соблюдены в связи с чем в этой части обжалуемое решение также подлежит отмене с вынесением апелляционной инстанцией нового решения.
Как следует из вышеизложенного по состоянию на ***. К.Г. права собственности на дом и земельный участок в с. *** района Тамбовской области по ул. ***, не имел.
Следовательно, К.Г. не имел права распоряжаться названным имуществом, т.к. в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ лишь собственнику в полной мере принадлежит право распоряжения свои имуществом.
Так как К.Г. не имел права распоряжаться домом и земельным участком в с. *** Тамбовской области по ул. ***, то договор купли-продажи этих земельного участка и дома, заключенный *** К.Г. и К.А. не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной сделкой, не влекущей юридических последствий.
Довод представителя К.А. Ч. о том, что К.А. является добросовестным приобретателем, не может повлиять на выводы апелляционной инстанции, поскольку опровергается материалами дела.
К.А. знал, что в спорном доме длительное время проживала и проживает семья Ф., т.е. дом не являлся свободным от проживания и обременен правами названной семьи. Соседями семьи Ф-ко являются родители К.А., который не раз бывал в доме родителей и видел семью Ф-ко в спорном доме.
В этой ситуации при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при совершении такого приобретения, К.А. имел возможность выяснить основания проживания в спорном доме у Ф., а не только у К.Г.
Несмотря на наличие акта приема-передачи спорного дома от К.Г. К.А., К.А. не владеет спорным домом, поскольку в нем продолжает проживать Ф. с семьей.
Обязывая Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи регистрации в ЕГРП от ***. о праве собственности К.А. на спорные жилой дом и земельный участок, суд первой инстанции не учел, что спор по данному вопросу отсутствует, Управление никем из лиц, участвующих в деле, не указано в качестве ответчика, сведений о нарушении Управлением чьих-либо прав и законных интересов в материалах дела не имеется.
При таком положении решение суда в части обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи регистрации в ЕГРП о праве К.А. подлежит отмене без принятия нового решения, поскольку судом разрешался не только вопрос об оспаривании сделки, но и разрешен вопрос о праве собственности Ф. на предмет сделки, что является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП и дополнительного судебного решения не требует.
За Ф. признано право собственности на спорный дом, ее несовершеннолетние дети Ф.С., Ф.Е. и Ф.П. проживают вместе с матерью, в этой связи оснований для удовлетворения в этой части апелляционной жалобы К.А. и его представителя Ч. и отмены состоявшегося решения не имеется.
Заявляя встречный иск о применении к сделке между Ф. и К.Г. последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права пользования спорным домом Ф., Ф.В. и их несовершеннолетних детей, снятии их с регистрационного учета, К.А. обосновал свои требования п. 2 ст. 292 ГК РФ, а также обстоятельством несоблюдения формы сделки.
В силу вышеизложенного, учитывая также, что семья Ф. не является членами семьи К.Г., а, следовательно, п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ не может быть применен в данном деле, апелляционная инстанция считает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований К.А. в полном объеме верным.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Мичуринского районного суда Тамбовской области от 26 января 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф. о признании права собственности на дом и земельный участок, в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ***., об обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области аннулировать записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок К.А., отменить.
Признать за Ф., родившейся *** года в ***, право собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью дома *** кв. м, площадью дома *** кв. м, в том числе жилой площадью - *** кв. м (кадастровый N ***, инвентарный N ***) и на земельный участок площадью *** кв. м для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов (кадастровый N ***), расположенные в селе *** *** района Тамбовской области по улице ***.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся в селе *** *** района Тамбовской области по улице *** заключенный ***. между К.Г. и К.А.
В остальной части это же решение оставить без изменения - апелляционные жалобы К.А. и его представителя Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)