Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Исматов Т.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей областного суда Ивановой В.П., Утенко Р.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании 13 июня 2012 г. дело по апелляционной жалобе Б. на решение Черлакского районного суда Омской области от 26 марта 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении заявления Б., Б.Н., Б.А., Б.Ю., Б.Т., К., К.О. отказать полностью".
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия,
установила:
Б., Б.Н., Б.А., Б.Ю., Б.Т., К., К.О. обратились в суд иском к ЗАО "Память М.", ООО "М." о расторжении договора аренды, прекращении обременения. Истцы указали, что - г. Управлением ФРС Черлакского района Омской области было зарегистрировано их право истцов на общедолевую собственность на земельный участок площадью - га с кадастровым номером -, предоставленный под ведение сельскохозяйственного производства. Данный земельный участок на основании договора от - г. находился в аренде в ЗАО "Память М.". Истцы выделили земельные участки в счет земельных долей из вышеуказанного земельного участка и зарегистрировали свое право собственности на отдельные земельные участки. Распорядиться данными участками они не могут, поскольку они обременены правом аренды со стороны ответчика, не дающего согласие на расторжение договора аренды. Истцы полагают, что в случае образования земельных участков договор аренды не пролонгируется, а подлежит заключению вновь, снятие обременения с участков истцов не нарушает прав остальных сособственников земельных участков. Истцы просили договор аренды земельного участка от - г., заключенный с ЗАО "Память М." считать расторгнутым, прекратить обременения в виде аренды (субаренды) в отношении выделенных истцами земельных участков, обязать Черлакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать право собственности истцов на земельные участки без указания обременения права и выдать соответствующие свидетельства.
В судебном заседании Б., представляющий как свои интересы, так и интересы Б.Н., Б.А., Б.Ю., Б.Т., К., К.О., поддержал заявленные требования.
Представитель ответчиков - ЗАО "Память М.", ООО "М." Филиппова Е.В. исковые требования не признала, указав, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка является несогласие участника долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, несогласие с условиями договора аренды. На общем собрании участников долевой собственности такого рода несогласие не заявлялось, арендная плата вносилась арендатором в период действия договора в полном объеме, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, предоставил отзыв на иск, в котором считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Права собственности истцов на выделенные земельные участки зарегистрированы, без переноса существующего ограничения в виде аренды зарегистрировать права на выделенные земельные участки невозможно. Действующее законодательство не содержит самостоятельным основанием для расторжения договора аренды выдел земельного участка в счет земельной доли.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Б., представляющий также интересы соистцов, просит решение суда отменить, указывая на невозможность истцов распорядиться выделенными ими земельными участками. Со ссылкой на нормы ст. 11.5, ст. 11.8 ЗК РФ истцы полагают, что в случае выдела земельных участков договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь и обременение теряется. ЗАО "Память М." заключил договоры субаренды земельного участка с ООО "-". В - года выделились самостоятельные земельные участки - арендодателями, однако ЗАО "Память М." не уточнил стороны и предмет договора аренды. Истцами заявлялось ходатайство об истребовании бухгалтерского баланса ответчика в качестве доказательства недостаточности средств для исполнения обязательств по договору аренды, но суд отказал в его удовлетворении.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Память М." Ф. просила отказать в удовлетворении жалобы, указав на незаконность исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу начальник Черлакского отдела Управления Росреестра по Омской области С. просила отказать в удовлетворении жалобы, поскольку требования истцов не основаны на законе.
В судебном заседании Б. поддержал доводы жалобы и пояснил, что уже после вынесения судебного решения свои земельные участки выделили другие собственники, так что имеется кворум для проведения общего собрания по вопросу расторжения договора аренды.
Представитель ответчика - ЗАО "Память М." Ф. просила в удовлетворении жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы уведомлены надлежаще.
Выслушав доводы сторон, изучив апелляционную жалобу и материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
В судебном заседании установлено, что истцы являлись сособственниками земельного участка, расположенного на территории - сельского округа площадью - га с кадастровым номером -.
- г. участники долевой собственности (- человек) заключили договор аренды указанного земельного участка с ЗАО "Память М." сроком действия - лет. Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
В - г. произошло выделение истцам земельных участков в собственность пропорционально их долям с регистрацией в установленном порядке права собственности Управлением Росреестра по Омской области. При этом в выданных истцам свидетельствах о праве собственности на земельный участки отражено существующее ограничение в виде аренды.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Доказательств наличия оснований, указанных в данной статье истцами не предоставлено. Факт внесения арендной платы арендатором подтверждается представленными представителем ответчика ведомостями на выдачу арендной платы.
В апелляционной жалобе Б. ссылается на то, что ст. 14 ФЗ РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет причитающейся ему земельной доли с правом распоряжения им по своему усмотрению, что, по мнению истца, позволяет участнику требовать расторжения договоров, заключенных в отношении объекта долевой собственности.
Указанные доводы истца основаны на неправильном толковании нормы закона, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка является выражение несогласия участниками долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, выраженное на общем собрании участников долевой собственности.
Выводы суда в данной части согласуются с Письмом Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", содержащим аналогичное трактование нормы права.
В судебном заседании установлено, что общим собранием арендодателей вопрос об изменении условий действующего договора аренды, либо о его расторжении не разрешался, в связи с чем оснований для расторжения договора в судебном порядке по иску нескольких арендодателей не усматривается. Препятствий для проведения общего собрания и принятии решения о расторжении договора аренды арендодателями в настоящее время не имеется, что подтвердил истец в суде апелляционной инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе на нормы ст. 11.5 и п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ не опровергает выводов суда в данной части, поскольку положения нормативного акта не свидетельствуют о возникновении при выделе земельных участков в силу одной лишь этой процедуры у любого бывшего участника долевой собственности права на расторжение договора аренды, заключавшегося в отношении ранее неделимого объекта.
Доводы истцов, что в случае выделения доли в натуре договор аренды земельного участка не пролонгируется, а заключается вновь, основаны на неверном понимании нормы материального права, регламентирующей возможность пролонгации договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Срок действия заключенного в - г. договора аренды не истек, в связи с чем утверждения о невозможности его пролонгации не имеют отношения к предмету спора.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав истцов заключением ЗАО "Память М." договора субаренды земельного участка с ООО "-" являются несостоятельными, поскольку указанный договор заключен в соответствии с требованиями ст. 22 ЗК РФ.
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор был вправе передать участок в субаренду без согласия собственника земельного участия с его уведомлением. Доказательства подобного уведомления в виде объявления в печатном органе суду представлены.
Утверждения истцов, что на ЗАО "Память М." лежит обязанность по организации общего собрания арендаторов для утверждения изменений в договор в связи с выделом из состава участка в натуре - участников долевой собственности, не основаны на законе, равно как и утверждение, что выдел участков в натуре является тождественным расторжению ранее заключенного соглашения.
Истцами не представлено доказательств нарушения ответчиками условий договора в части внесения оплаты за аренду имущества, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании в ЗАО "Память М." бухгалтерского баланса в целях исследования достаточности средств, которыми ответчик может отвечать по своим обязательствам не имелось.
При этом в случае невнесения ответчиком арендной платы может являться самостоятельным основанием для расторжения договора в силу ст. 619 ГК РФ.
Судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черлакского районного суда Омской области от 26 марта 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3277/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2012 г. по делу N 33-3277/2012
Председательствующий: Исматов Т.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей областного суда Ивановой В.П., Утенко Р.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании 13 июня 2012 г. дело по апелляционной жалобе Б. на решение Черлакского районного суда Омской области от 26 марта 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении заявления Б., Б.Н., Б.А., Б.Ю., Б.Т., К., К.О. отказать полностью".
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия,
установила:
Б., Б.Н., Б.А., Б.Ю., Б.Т., К., К.О. обратились в суд иском к ЗАО "Память М.", ООО "М." о расторжении договора аренды, прекращении обременения. Истцы указали, что - г. Управлением ФРС Черлакского района Омской области было зарегистрировано их право истцов на общедолевую собственность на земельный участок площадью - га с кадастровым номером -, предоставленный под ведение сельскохозяйственного производства. Данный земельный участок на основании договора от - г. находился в аренде в ЗАО "Память М.". Истцы выделили земельные участки в счет земельных долей из вышеуказанного земельного участка и зарегистрировали свое право собственности на отдельные земельные участки. Распорядиться данными участками они не могут, поскольку они обременены правом аренды со стороны ответчика, не дающего согласие на расторжение договора аренды. Истцы полагают, что в случае образования земельных участков договор аренды не пролонгируется, а подлежит заключению вновь, снятие обременения с участков истцов не нарушает прав остальных сособственников земельных участков. Истцы просили договор аренды земельного участка от - г., заключенный с ЗАО "Память М." считать расторгнутым, прекратить обременения в виде аренды (субаренды) в отношении выделенных истцами земельных участков, обязать Черлакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать право собственности истцов на земельные участки без указания обременения права и выдать соответствующие свидетельства.
В судебном заседании Б., представляющий как свои интересы, так и интересы Б.Н., Б.А., Б.Ю., Б.Т., К., К.О., поддержал заявленные требования.
Представитель ответчиков - ЗАО "Память М.", ООО "М." Филиппова Е.В. исковые требования не признала, указав, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка является несогласие участника долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, несогласие с условиями договора аренды. На общем собрании участников долевой собственности такого рода несогласие не заявлялось, арендная плата вносилась арендатором в период действия договора в полном объеме, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, предоставил отзыв на иск, в котором считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Права собственности истцов на выделенные земельные участки зарегистрированы, без переноса существующего ограничения в виде аренды зарегистрировать права на выделенные земельные участки невозможно. Действующее законодательство не содержит самостоятельным основанием для расторжения договора аренды выдел земельного участка в счет земельной доли.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Б., представляющий также интересы соистцов, просит решение суда отменить, указывая на невозможность истцов распорядиться выделенными ими земельными участками. Со ссылкой на нормы ст. 11.5, ст. 11.8 ЗК РФ истцы полагают, что в случае выдела земельных участков договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь и обременение теряется. ЗАО "Память М." заключил договоры субаренды земельного участка с ООО "-". В - года выделились самостоятельные земельные участки - арендодателями, однако ЗАО "Память М." не уточнил стороны и предмет договора аренды. Истцами заявлялось ходатайство об истребовании бухгалтерского баланса ответчика в качестве доказательства недостаточности средств для исполнения обязательств по договору аренды, но суд отказал в его удовлетворении.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Память М." Ф. просила отказать в удовлетворении жалобы, указав на незаконность исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу начальник Черлакского отдела Управления Росреестра по Омской области С. просила отказать в удовлетворении жалобы, поскольку требования истцов не основаны на законе.
В судебном заседании Б. поддержал доводы жалобы и пояснил, что уже после вынесения судебного решения свои земельные участки выделили другие собственники, так что имеется кворум для проведения общего собрания по вопросу расторжения договора аренды.
Представитель ответчика - ЗАО "Память М." Ф. просила в удовлетворении жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы уведомлены надлежаще.
Выслушав доводы сторон, изучив апелляционную жалобу и материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
В судебном заседании установлено, что истцы являлись сособственниками земельного участка, расположенного на территории - сельского округа площадью - га с кадастровым номером -.
- г. участники долевой собственности (- человек) заключили договор аренды указанного земельного участка с ЗАО "Память М." сроком действия - лет. Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
В - г. произошло выделение истцам земельных участков в собственность пропорционально их долям с регистрацией в установленном порядке права собственности Управлением Росреестра по Омской области. При этом в выданных истцам свидетельствах о праве собственности на земельный участки отражено существующее ограничение в виде аренды.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Доказательств наличия оснований, указанных в данной статье истцами не предоставлено. Факт внесения арендной платы арендатором подтверждается представленными представителем ответчика ведомостями на выдачу арендной платы.
В апелляционной жалобе Б. ссылается на то, что ст. 14 ФЗ РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет причитающейся ему земельной доли с правом распоряжения им по своему усмотрению, что, по мнению истца, позволяет участнику требовать расторжения договоров, заключенных в отношении объекта долевой собственности.
Указанные доводы истца основаны на неправильном толковании нормы закона, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка является выражение несогласия участниками долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, выраженное на общем собрании участников долевой собственности.
Выводы суда в данной части согласуются с Письмом Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", содержащим аналогичное трактование нормы права.
В судебном заседании установлено, что общим собранием арендодателей вопрос об изменении условий действующего договора аренды, либо о его расторжении не разрешался, в связи с чем оснований для расторжения договора в судебном порядке по иску нескольких арендодателей не усматривается. Препятствий для проведения общего собрания и принятии решения о расторжении договора аренды арендодателями в настоящее время не имеется, что подтвердил истец в суде апелляционной инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе на нормы ст. 11.5 и п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ не опровергает выводов суда в данной части, поскольку положения нормативного акта не свидетельствуют о возникновении при выделе земельных участков в силу одной лишь этой процедуры у любого бывшего участника долевой собственности права на расторжение договора аренды, заключавшегося в отношении ранее неделимого объекта.
Доводы истцов, что в случае выделения доли в натуре договор аренды земельного участка не пролонгируется, а заключается вновь, основаны на неверном понимании нормы материального права, регламентирующей возможность пролонгации договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Срок действия заключенного в - г. договора аренды не истек, в связи с чем утверждения о невозможности его пролонгации не имеют отношения к предмету спора.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав истцов заключением ЗАО "Память М." договора субаренды земельного участка с ООО "-" являются несостоятельными, поскольку указанный договор заключен в соответствии с требованиями ст. 22 ЗК РФ.
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор был вправе передать участок в субаренду без согласия собственника земельного участия с его уведомлением. Доказательства подобного уведомления в виде объявления в печатном органе суду представлены.
Утверждения истцов, что на ЗАО "Память М." лежит обязанность по организации общего собрания арендаторов для утверждения изменений в договор в связи с выделом из состава участка в натуре - участников долевой собственности, не основаны на законе, равно как и утверждение, что выдел участков в натуре является тождественным расторжению ранее заключенного соглашения.
Истцами не представлено доказательств нарушения ответчиками условий договора в части внесения оплаты за аренду имущества, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании в ЗАО "Память М." бухгалтерского баланса в целях исследования достаточности средств, которыми ответчик может отвечать по своим обязательствам не имелось.
При этом в случае невнесения ответчиком арендной платы может являться самостоятельным основанием для расторжения договора в силу ст. 619 ГК РФ.
Судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черлакского районного суда Омской области от 26 марта 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)