Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 февраля 2013 г. в зале N 4 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топаз"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2012 года, принятое по делу N А55-22175/2012, судья Бредихина Т.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Топаз" (ОГРН 1116320019815), Самарская область, г. Тольятти,
к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195), г. Москва,
и к обществу с ограниченной ответственностью "СервисКейтеринг" (ОГРН 1126320010497), Самарская область, г. Тольятти,
о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды,
с участием в судебном заседании:
от истца - Зайцев А.С., директор общества, решение участника общества от 13.07.2011 г.,
от ответчиков:
- от ОАО "Сбербанк России" - Спица Д.И., представитель по доверенности от 12.11.2012 г.,
- от ООО "СервисКейтеринг" - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Топаз" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды нежилого помещения площадью 80,13 кв. м (лит. 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75) по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 55.
В обоснование своей просьбы истец указал что 01.08.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды спорного помещения, однако 08.06.2012 г. ответчик уведомил истца о прекращении договора в связи с истечением срока его действия, при этом ответчик намеривается передать помещение в аренду другому лицу с той же целью - под столовую для организации питания сотрудников.
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявлением от 24.10.2012 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд перевести на ООО "Топаз" права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения общей площадью 80,13 кв. м по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 55, заключенному между ОАО "Сбербанк России" в лице Автозаводского отделения N 8213 и ООО "СервисКейтеринг".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2012 г. в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "СервисКейтеринг".
В отзыве на исковое заявление ОАО "Сбербанк России" в лице Автозаводского отделения N 8213 с требованиями истца не согласилось, указав, что по истечении срока действия договора аренды с истцом ответчик не планировал в дальнейшем сдавать помещение в аренду о чем уведомил письмом истца. Ответчик полагает, что у истца не имеется оснований понуждать его к заключению договора. Кроме того ответчик указал, что истец допускал просрочку в оплате арендных платежей за август, сентябрь, ноябрь 2011 г., февраль, март, апрель 2012 г., каждый раз на срок от 1 до 23 дней, а за июнь 2012 года истец арендную плату не оплатил.
Общество с ограниченной ответственностью "СервисКейтеринг" в отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении иска, указав, что договора аренды нежилых помещений между первым и вторым ответчиком не заключалось.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2012 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Топаз" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить требование истца.
В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании у ответчиков договора, на основании которой ООО "СервисКейтеринг" занимает спорное нежилое помещение, договор оказания услуг, на который ссылаются ответчики суду первой инстанции представлен не был.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца Зайцев А.С. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
Представитель первого ответчика (ОАО "Сбербанк России") Спица Д.И. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие второго ответчика (ООО "Сервис-Кейтеринг"), которое о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции было уведомлено надлежащим образом, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
01.08.2011 г. ОАО "Сбербанк России" (арендодатель) и ООО "Топаз" (арендатор) заключили договор аренды недвижимости - нежилого помещения общей площадью 80,13 кв. м, расположенного на первом этаже здания Автозаводского отделения N 8213 Сбербанка России по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 55, лит. (по техпаспорту) 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75. Срок аренды с 01.08.2011 г. по 30.06.2012 г. - согласован сторонами в пункте 2.1 договора. Арендатор вправе использовать помещение только в качестве столовой для работников арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязательств в течение срока действия договора.
Помещение передано арендодателем арендатору по акту (л.д. 19).
Письмом исх. N 21/8883 от 08.06.2012 г. Автозаводское отделение N 8213 Сбербанка России уведомило ООО "Топаз" об истечении 30.06.2012 г. срока действия договора и потребовало возвратить помещение по акту не позднее 01.07.2012 г.
Помещение возвращено истцом ответчику по акту от 30.06.2012 г.
Предъявляя иск, истец, сославшись на пункт 4.2.2 договора, указал, что он имеет преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок, т.к. надлежаще исполнял свои обязательства в течение срока действия договора. При этом истец полагает, что между первым и вторым ответчиками существуют договорные отношения по поводу аренды того же помещения, которое фактически используется для аналогичных целей - организации услуг общественного питания сотрудников Сбербанка.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность к заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Истец полагает, что между первым и вторым ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств указанного обстоятельства не представил.
Доводы ответчиков о наличии между ними договорных отношений по поводу оказания услуг общественного питания не могут быть рассмотрены как доказательство существования между ними арендных отношений и истцом не опровергнуты.
Таким образом, истец не доказал наличие совокупности обстоятельств, являющихся основанием для применения избранного способа защиты - перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, поскольку доказательства наличия такого договора в материалы дела не представлено.
Более того, истец не может быть признан добросовестным арендатором, который надлежаще исполнил свои обязательства по ранее заключенному договору аренды, т.к. утверждения ответчика о несвоевременной оплате арендных платежей за август, сентябрь, ноябрь, 2011 г., февраль, март, апрель 2012 года, а также о невнесении арендных платежей за июнь 2012 года истцом подтверждены в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Таким образом, в силу закона и условий заключенного договора истец не обладает преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора на новый срок, а поэтому и не обладает правом требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по несуществующему договору аренды.
В силу изложенного апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2012 года, принятое по делу N А55-22175/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топаз" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N А55-22175/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N А55-22175/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 февраля 2013 г. в зале N 4 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топаз"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2012 года, принятое по делу N А55-22175/2012, судья Бредихина Т.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Топаз" (ОГРН 1116320019815), Самарская область, г. Тольятти,
к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195), г. Москва,
и к обществу с ограниченной ответственностью "СервисКейтеринг" (ОГРН 1126320010497), Самарская область, г. Тольятти,
о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды,
с участием в судебном заседании:
от истца - Зайцев А.С., директор общества, решение участника общества от 13.07.2011 г.,
от ответчиков:
- от ОАО "Сбербанк России" - Спица Д.И., представитель по доверенности от 12.11.2012 г.,
- от ООО "СервисКейтеринг" - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Топаз" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды нежилого помещения площадью 80,13 кв. м (лит. 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75) по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 55.
В обоснование своей просьбы истец указал что 01.08.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды спорного помещения, однако 08.06.2012 г. ответчик уведомил истца о прекращении договора в связи с истечением срока его действия, при этом ответчик намеривается передать помещение в аренду другому лицу с той же целью - под столовую для организации питания сотрудников.
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявлением от 24.10.2012 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд перевести на ООО "Топаз" права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения общей площадью 80,13 кв. м по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 55, заключенному между ОАО "Сбербанк России" в лице Автозаводского отделения N 8213 и ООО "СервисКейтеринг".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2012 г. в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "СервисКейтеринг".
В отзыве на исковое заявление ОАО "Сбербанк России" в лице Автозаводского отделения N 8213 с требованиями истца не согласилось, указав, что по истечении срока действия договора аренды с истцом ответчик не планировал в дальнейшем сдавать помещение в аренду о чем уведомил письмом истца. Ответчик полагает, что у истца не имеется оснований понуждать его к заключению договора. Кроме того ответчик указал, что истец допускал просрочку в оплате арендных платежей за август, сентябрь, ноябрь 2011 г., февраль, март, апрель 2012 г., каждый раз на срок от 1 до 23 дней, а за июнь 2012 года истец арендную плату не оплатил.
Общество с ограниченной ответственностью "СервисКейтеринг" в отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении иска, указав, что договора аренды нежилых помещений между первым и вторым ответчиком не заключалось.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2012 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Топаз" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить требование истца.
В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании у ответчиков договора, на основании которой ООО "СервисКейтеринг" занимает спорное нежилое помещение, договор оказания услуг, на который ссылаются ответчики суду первой инстанции представлен не был.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца Зайцев А.С. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
Представитель первого ответчика (ОАО "Сбербанк России") Спица Д.И. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие второго ответчика (ООО "Сервис-Кейтеринг"), которое о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции было уведомлено надлежащим образом, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
01.08.2011 г. ОАО "Сбербанк России" (арендодатель) и ООО "Топаз" (арендатор) заключили договор аренды недвижимости - нежилого помещения общей площадью 80,13 кв. м, расположенного на первом этаже здания Автозаводского отделения N 8213 Сбербанка России по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 55, лит. (по техпаспорту) 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75. Срок аренды с 01.08.2011 г. по 30.06.2012 г. - согласован сторонами в пункте 2.1 договора. Арендатор вправе использовать помещение только в качестве столовой для работников арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязательств в течение срока действия договора.
Помещение передано арендодателем арендатору по акту (л.д. 19).
Письмом исх. N 21/8883 от 08.06.2012 г. Автозаводское отделение N 8213 Сбербанка России уведомило ООО "Топаз" об истечении 30.06.2012 г. срока действия договора и потребовало возвратить помещение по акту не позднее 01.07.2012 г.
Помещение возвращено истцом ответчику по акту от 30.06.2012 г.
Предъявляя иск, истец, сославшись на пункт 4.2.2 договора, указал, что он имеет преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок, т.к. надлежаще исполнял свои обязательства в течение срока действия договора. При этом истец полагает, что между первым и вторым ответчиками существуют договорные отношения по поводу аренды того же помещения, которое фактически используется для аналогичных целей - организации услуг общественного питания сотрудников Сбербанка.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность к заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Истец полагает, что между первым и вторым ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств указанного обстоятельства не представил.
Доводы ответчиков о наличии между ними договорных отношений по поводу оказания услуг общественного питания не могут быть рассмотрены как доказательство существования между ними арендных отношений и истцом не опровергнуты.
Таким образом, истец не доказал наличие совокупности обстоятельств, являющихся основанием для применения избранного способа защиты - перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, поскольку доказательства наличия такого договора в материалы дела не представлено.
Более того, истец не может быть признан добросовестным арендатором, который надлежаще исполнил свои обязательства по ранее заключенному договору аренды, т.к. утверждения ответчика о несвоевременной оплате арендных платежей за август, сентябрь, ноябрь, 2011 г., февраль, март, апрель 2012 года, а также о невнесении арендных платежей за июнь 2012 года истцом подтверждены в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Таким образом, в силу закона и условий заключенного договора истец не обладает преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора на новый срок, а поэтому и не обладает правом требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по несуществующему договору аренды.
В силу изложенного апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2012 года, принятое по делу N А55-22175/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топаз" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)