Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей Ждановой Л.И., Захарчука Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.,
при участии:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" (рег. N 07АП-5751/2013) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года (судья Лежнева Н.Д.) по делу N А03-18457/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ОГРН 1112224001020) к индивидуальному предпринимателю Аношкиной Ольге Ивановне (ОГРН 309222421000015) третьи лица: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ" о взыскании 307 467 рублей,
установил:
Закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - истец, ЗАО "Ремитент") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Аношкиной Ольге Ивановне (далее - ответчик, ИП Аношкина О.И.) о взыскании 307 467 руб., сложившихся из суммы основного долга по договору N АА-23/12 от 15.03.2012 в размере 265 000 руб. и неустойки за период с 05.04.2012 г. по 01.12.2012 г. в размере 42 467 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис", г. Барнаул (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ", г. Бийск (далее - ООО "КИТ").
Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование недвижимым имуществом, что привело к образованию задолженности и начислению договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года с Аношкиной Ольги Ивановны в пользу закрытого акционерного общества "Ремитент" взыскано 127 000 руб. платы за пользование помещением, в остальной части иска отказано.
ЗАО "Ремитент" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось с апелляционной жалобой в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушение норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено, что соглашение о расторжении договора подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом; дополнительное соглашение по расторжению договора аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно договор не считается расторгнутым; решение суда от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 не имеет преюдициального значения; ИП Аношкина О.И. действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" не приняла, помещения по акту приема-передачи в ЗАО "Ремитент" не вернула.
ООО "КИТ" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу в котором просит решение суда первой инстанции отменить, по доводам, аналогичным доводам ЗАО "Ремитент".
В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) заключен договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 (т. 1., л.д. 72 - 77). По условиям договора арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1.5. договора установлено, что срок аренды данного договора составляет три года и начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору.
В соответствии с условиями пункта 1.6 арендуемое имущество было передано арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи от 21.04.2010.
По условиям пункта 2.3.1 арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне договора (т. 1. л.д. 142 - 143).
ООО "КИТ" (субарендодатель) и ЗАО "Ремитент" (субарендатор) заключили договор субаренды недвижимого имущества N 34/12 от 15.03.2012 (т. 1, л.д. 134 - 137) сроком на 11 месяцев. По данному договору в субаренду было передано имущество, идентичное имуществу, указанному в договоре аренды N 21/10 от 21.04.2010, заключенному между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор).
Материалами дела и судом первой инстанции так же установлено, что 15.03.2012 ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ИП Аношкина О.И. (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения N АА-23/12 (т. 1., л.д. 8 - 11). По условиям данного договора субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 106 кв. м.
В пункте 1.2 договора указано, что здание, указанное в пункте 1.1, принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012 г., заключенного сроком на 11 месяцев.
Пунктом 1.5 договора установлено, что помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
Арендная плата за пользование объектом в соответствии с пунктом 3.1 договора состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15 марта 2012 г. по 31 июля 2012 г. арендная плата составляет 23 000 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. и составляет 30 000 руб.
Переменная часть арендной платы определяется в соответствии с показаниями приборов учета, установленных на объекте, а в случае их отсутствия пропорционально занимаемым площадям, либо иным согласованным сторонами способом и выставляется субарендатору на основании счетов, подлежащих оплате.
В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
Согласно пункту 5.1 договора в случае возникновения споров по настоящему договору стороны разрешают их путем переговоров и предъявления претензий. Обращению в суд должно предшествовать обязательное предъявление претензии другой стороне настоящего договора. Срок рассмотрения претензии - 10 дней со дня ее получения.
Срок действия договора определен пунктом 7.2 договора и установлен с 15.03.2012 по 31.07.2012.
Субарендатор (ответчик) принял от субарендодателя имущество по договору субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012, что не оспаривается сторонами.
В связи с тем, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнены, задолженность по мнению истца составляет 265 000 рублей, в адрес ИП Аношкиной О.И. была направлена претензия N 106 от 08.11.2012 г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д. 44, т. 1), которая последней оставлена без рассмотрения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части, руководствовался ст. 309, 310, 608, 615, 423 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что договор субаренды недвижимого имущества N 34/12, заключенный между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", а также договор субаренды нежилого помещения N АА-23/12, заключенный ЗАО "Ремитент" с ИП Аношкиной О.И., были подписаны после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожной сделки - договора субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012 г. составил три месяца, в связи с чем ответчик как фактический пользователь помещения обязан возместить истцу стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суд первой инстанции исходил из ничтожности договора субаренды нежилого помещения N АА-23/12 от 15.03.2012.
Апелляционная инстанция считает указанные выводы суда первой инстанции соответствующими действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Превышение срока действия договора субаренды срока действия, установленного договором аренды противоречит требованиям абзаца 2 части 2 статьи 615 ГК РФ в силу положений указанных в статьях 167, 168 ГК РФ влечет признание договора субаренды недействительным (ничтожным) и применение последствий недействительности сделки.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 27 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Кодекса при недействительности сделки сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что недвижимое имущество: здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядок изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 определен в разделе 9 указанного договора, в соответствии с которым любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. Все дополнительные соглашения и приложения, содержащие ссылку на номер и дату настоящего договора и подписанные уполномоченными сторонами, имеют юридическую силу и являются неотъемлемыми частями настоящего договора.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение, в соответствии с которым договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон. Соглашение со стороны ООО "КИТ" подписано Буянкиным А.В.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012 г. (л.д. 146, т. 1) лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10.02.2012 г. являлся Буянкин А.В.
В соответствии с приказом от N 9 от 12.03.2012 Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора ООО "КИТ" с 12.03.2012 г. с правом первой подписи всех финансово-платежных документов ООО "КИТ" (л.д. 145, т. 2). Данный приказ ответчиком и третьим лицом не оспорен.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика и ООО "КИТ" о том, что соглашение о расторжении договора подписано от имени ООО "КИТ" неполномочным лицом Буянкиным А.В., судом первой инстанции отклонено обоснованно.
В соответствии с решением суда от 31.01.2013 г. по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 установлено, что находящиеся в аренде здания были освобождены ООО "КИТ" 15.06.2012. Данное решение суда вступило в законную силу.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Сторонами по делу N А03-12451/2012 являлись ОАО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ", при этом в рамках дела рассматривались правоотношения, возникшие между сторонами по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010. Учитывая, что в рамках данного спора рассматриваются правоотношения, возникшие из договора субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012, который в свою очередь был заключен в соответствии с договор субаренды недвижимого имущества N 34/12 от 15.03.2012, сторонами по которому являются ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", принимая во внимание, что договор субаренды имеет производный характер от договора аренды в силу абзаца 2 части 2 статьи 615 ГК РФ, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что факты установленные решением суда от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 не могут быть приняты во внимание в рамках рассматриваемого дела, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Оценивая в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 заключенный между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ" был расторгнут 10.02.2012.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что аренды говор не может считаться расторгнутым в силу наличия записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежит отклонению, так как сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, по смыслу статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.
Поскольку договор субаренды недвижимого имущества N 34/12, заключенный между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", а также договор субаренды нежилого помещения N АА-23/12, заключенный ЗАО "Ремитент" с ИП Аношкиной О.И., были подписаны 15.03.2012 то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, с учетом положений абзаца 2 части 2 статьи 615 ГК РФ указанные обстоятельства влекут недействительность (ничтожность) данных договоров.
Учитывая изложенное, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ИП Аношкина О.И. действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" не приняла, помещения по акту приема-передачи в ЗАО "Ремитент" не вернула судом апелляционной инстанции отклоняются в силу ничтожности договора субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012.
Поскольку решением суда от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 установлено, что фактическое пользование арендованным имуществом ООО "КИТ" не осуществлялось с 15.06.2012, принимая во внимание, что в соответствии с соглашением от 10.02.2012, подписанным сторонами, договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 расторгается с момента подписания настоящего соглашения, период фактического пользования ИП Аношкиной О.И. спорным помещением на основании ничтожной сделки составляет три месяца.
Таким образом, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 и исходя из того, что период пользования спорным помещением составил три месяца, а также исходя из размера арендной платы и произведенных ответчиком оплат, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено исковое требование о взыскании с ИП Аношкиной О.И. долга в размере 127 000 руб.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт принят на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводы суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не являются обоснованными, сводятся к несогласию со сделанными судом первой инстанции выводами, что само по себе не является основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года по делу N А03-18457/2012 и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы - закрытое акционерное общества "Ремитент".
Руководствуясь статьей 110, 156, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года по делу N А03-18457/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.Г.ШАТОХИНА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2013 ПО ДЕЛУ N А03-18457/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. по делу N А03-18457/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей Ждановой Л.И., Захарчука Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.,
при участии:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" (рег. N 07АП-5751/2013) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года (судья Лежнева Н.Д.) по делу N А03-18457/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ОГРН 1112224001020) к индивидуальному предпринимателю Аношкиной Ольге Ивановне (ОГРН 309222421000015) третьи лица: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ" о взыскании 307 467 рублей,
установил:
Закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - истец, ЗАО "Ремитент") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Аношкиной Ольге Ивановне (далее - ответчик, ИП Аношкина О.И.) о взыскании 307 467 руб., сложившихся из суммы основного долга по договору N АА-23/12 от 15.03.2012 в размере 265 000 руб. и неустойки за период с 05.04.2012 г. по 01.12.2012 г. в размере 42 467 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис", г. Барнаул (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ", г. Бийск (далее - ООО "КИТ").
Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование недвижимым имуществом, что привело к образованию задолженности и начислению договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года с Аношкиной Ольги Ивановны в пользу закрытого акционерного общества "Ремитент" взыскано 127 000 руб. платы за пользование помещением, в остальной части иска отказано.
ЗАО "Ремитент" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось с апелляционной жалобой в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушение норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено, что соглашение о расторжении договора подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом; дополнительное соглашение по расторжению договора аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно договор не считается расторгнутым; решение суда от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 не имеет преюдициального значения; ИП Аношкина О.И. действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" не приняла, помещения по акту приема-передачи в ЗАО "Ремитент" не вернула.
ООО "КИТ" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу в котором просит решение суда первой инстанции отменить, по доводам, аналогичным доводам ЗАО "Ремитент".
В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) заключен договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 (т. 1., л.д. 72 - 77). По условиям договора арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1.5. договора установлено, что срок аренды данного договора составляет три года и начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору.
В соответствии с условиями пункта 1.6 арендуемое имущество было передано арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи от 21.04.2010.
По условиям пункта 2.3.1 арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Договор аренды N 21/10 от 21.04.2010 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне договора (т. 1. л.д. 142 - 143).
ООО "КИТ" (субарендодатель) и ЗАО "Ремитент" (субарендатор) заключили договор субаренды недвижимого имущества N 34/12 от 15.03.2012 (т. 1, л.д. 134 - 137) сроком на 11 месяцев. По данному договору в субаренду было передано имущество, идентичное имуществу, указанному в договоре аренды N 21/10 от 21.04.2010, заключенному между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор).
Материалами дела и судом первой инстанции так же установлено, что 15.03.2012 ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) и ИП Аношкина О.И. (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения N АА-23/12 (т. 1., л.д. 8 - 11). По условиям данного договора субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 106 кв. м.
В пункте 1.2 договора указано, что здание, указанное в пункте 1.1, принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012 г., заключенного сроком на 11 месяцев.
Пунктом 1.5 договора установлено, что помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
Арендная плата за пользование объектом в соответствии с пунктом 3.1 договора состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15 марта 2012 г. по 31 июля 2012 г. арендная плата составляет 23 000 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. и составляет 30 000 руб.
Переменная часть арендной платы определяется в соответствии с показаниями приборов учета, установленных на объекте, а в случае их отсутствия пропорционально занимаемым площадям, либо иным согласованным сторонами способом и выставляется субарендатору на основании счетов, подлежащих оплате.
В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
Согласно пункту 5.1 договора в случае возникновения споров по настоящему договору стороны разрешают их путем переговоров и предъявления претензий. Обращению в суд должно предшествовать обязательное предъявление претензии другой стороне настоящего договора. Срок рассмотрения претензии - 10 дней со дня ее получения.
Срок действия договора определен пунктом 7.2 договора и установлен с 15.03.2012 по 31.07.2012.
Субарендатор (ответчик) принял от субарендодателя имущество по договору субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012, что не оспаривается сторонами.
В связи с тем, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнены, задолженность по мнению истца составляет 265 000 рублей, в адрес ИП Аношкиной О.И. была направлена претензия N 106 от 08.11.2012 г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д. 44, т. 1), которая последней оставлена без рассмотрения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части, руководствовался ст. 309, 310, 608, 615, 423 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что договор субаренды недвижимого имущества N 34/12, заключенный между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", а также договор субаренды нежилого помещения N АА-23/12, заключенный ЗАО "Ремитент" с ИП Аношкиной О.И., были подписаны после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожной сделки - договора субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012 г. составил три месяца, в связи с чем ответчик как фактический пользователь помещения обязан возместить истцу стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суд первой инстанции исходил из ничтожности договора субаренды нежилого помещения N АА-23/12 от 15.03.2012.
Апелляционная инстанция считает указанные выводы суда первой инстанции соответствующими действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Превышение срока действия договора субаренды срока действия, установленного договором аренды противоречит требованиям абзаца 2 части 2 статьи 615 ГК РФ в силу положений указанных в статьях 167, 168 ГК РФ влечет признание договора субаренды недействительным (ничтожным) и применение последствий недействительности сделки.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 27 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Кодекса при недействительности сделки сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что недвижимое имущество: здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядок изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 определен в разделе 9 указанного договора, в соответствии с которым любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. Все дополнительные соглашения и приложения, содержащие ссылку на номер и дату настоящего договора и подписанные уполномоченными сторонами, имеют юридическую силу и являются неотъемлемыми частями настоящего договора.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение, в соответствии с которым договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон. Соглашение со стороны ООО "КИТ" подписано Буянкиным А.В.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012 г. (л.д. 146, т. 1) лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10.02.2012 г. являлся Буянкин А.В.
В соответствии с приказом от N 9 от 12.03.2012 Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора ООО "КИТ" с 12.03.2012 г. с правом первой подписи всех финансово-платежных документов ООО "КИТ" (л.д. 145, т. 2). Данный приказ ответчиком и третьим лицом не оспорен.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика и ООО "КИТ" о том, что соглашение о расторжении договора подписано от имени ООО "КИТ" неполномочным лицом Буянкиным А.В., судом первой инстанции отклонено обоснованно.
В соответствии с решением суда от 31.01.2013 г. по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 установлено, что находящиеся в аренде здания были освобождены ООО "КИТ" 15.06.2012. Данное решение суда вступило в законную силу.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Сторонами по делу N А03-12451/2012 являлись ОАО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ", при этом в рамках дела рассматривались правоотношения, возникшие между сторонами по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010. Учитывая, что в рамках данного спора рассматриваются правоотношения, возникшие из договора субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012, который в свою очередь был заключен в соответствии с договор субаренды недвижимого имущества N 34/12 от 15.03.2012, сторонами по которому являются ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", принимая во внимание, что договор субаренды имеет производный характер от договора аренды в силу абзаца 2 части 2 статьи 615 ГК РФ, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что факты установленные решением суда от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 не могут быть приняты во внимание в рамках рассматриваемого дела, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Оценивая в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 заключенный между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ" был расторгнут 10.02.2012.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что аренды говор не может считаться расторгнутым в силу наличия записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежит отклонению, так как сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, по смыслу статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.
Поскольку договор субаренды недвижимого имущества N 34/12, заключенный между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент", а также договор субаренды нежилого помещения N АА-23/12, заключенный ЗАО "Ремитент" с ИП Аношкиной О.И., были подписаны 15.03.2012 то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, с учетом положений абзаца 2 части 2 статьи 615 ГК РФ указанные обстоятельства влекут недействительность (ничтожность) данных договоров.
Учитывая изложенное, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ИП Аношкина О.И. действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" не приняла, помещения по акту приема-передачи в ЗАО "Ремитент" не вернула судом апелляционной инстанции отклоняются в силу ничтожности договора субаренды N АА-23/12 от 15.03.2012.
Поскольку решением суда от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 установлено, что фактическое пользование арендованным имуществом ООО "КИТ" не осуществлялось с 15.06.2012, принимая во внимание, что в соответствии с соглашением от 10.02.2012, подписанным сторонами, договор аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 расторгается с момента подписания настоящего соглашения, период фактического пользования ИП Аношкиной О.И. спорным помещением на основании ничтожной сделки составляет три месяца.
Таким образом, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 и исходя из того, что период пользования спорным помещением составил три месяца, а также исходя из размера арендной платы и произведенных ответчиком оплат, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено исковое требование о взыскании с ИП Аношкиной О.И. долга в размере 127 000 руб.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт принят на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводы суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не являются обоснованными, сводятся к несогласию со сделанными судом первой инстанции выводами, что само по себе не является основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года по делу N А03-18457/2012 и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы - закрытое акционерное общества "Ремитент".
Руководствуясь статьей 110, 156, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года по делу N А03-18457/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.Г.ШАТОХИНА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.И.ЗАХАРЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)