Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дербенева А.А.,
судей Чучуновой Н.С., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от истца - Департамент земельных ресурсов города Москвы - Монахова А.А., доверенность от 24.12.2012 N 55-И-7690/12;
- от ответчика - ООО "Стиль КР и Ко" - Торопыгина А.И., доверенность от 15.02.2012 б/н;
- от третьего лица - Правительство Москвы - Монахова А.А., доверенность от 08.06.2012 N 4-47-514/2;
- рассмотрев в судебном заседании 22 января 2013 года
кассационную жалобу ООО "Стиль КР и Ко"
на решение от 03 июля 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Лиловой О.Г.,
на постановление от 24 сентября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
к ООО "Стиль КР и Ко" (ОГРН 1077758540419, ИНН 7727622039)
о расторжении договора аренды
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - Департамент, арендодатель, истец) предъявил иск в арбитражный суд к ООО "Стиль КР и Ко" (далее по тексту - Общество, арендатор, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26 февраля 2010 года М-06-034642, заключенного между Департаментом и Обществом, по адресу: город Москва, ул. Рокотова, вл. 10 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2009 года, исковые требования удовлетворены; договор аренды земельного участка от 26 февраля 2010 года М-06-034642, заключенный между Департаментом и Обществом по адресу: город Москва, ул. Рокотова, вл. 10 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра расторгнут; взыскана с ООО "Стиль КР и Ко" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 4.000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, обжалуемыми судебными актами неправильно определены обстоятельства дела; представленные в материалы дела доказательства ответчика не были приняты во внимание; суды неправильно применили нормы материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды в обжалуемых судебных актах не дали надлежащей оценки действиям Общества, направленным на освоение земельного участка, а также обстоятельствам, которые не позволили Обществу приступить к непосредственному строительству в установленный двухлетний срок. Суды необоснованно пришли к выводу о том, что Общество виновно в отсутствии построенного объекта на отведенном земельном участке, не применили подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащий применению. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды ошибочно включили срок, в течение которого Общество разрабатывало проект строительства, в срок, в течение которого должен был быть освоен земельный участок; время, затраченное на проектирование, исключается из времени на освоение земельного участка. Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды не учли бездействие Москомархитектуры, в то время как именно бездействием Москомархитектуры для Общества было создано препятствие, не позволившее получить в сентябре 2011 года разрешение на строительство и построить объект к истечению двухлетнего срока освоения земельного участка. Следовательно, по мнению заявителя кассационной жалобы, вывод судов о наличии вины Общества в нарушении сроков освоения земельного участка, противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Также заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанции подпункта 4 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Исходя из статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не принимает представленные сторонами доказательства, которые не представлялись в судебное разбирательство при рассмотрении дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций. Правила, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, не применяются при рассмотрении дела в арбитражном суде кассационной инстанции, если в главе 35 данного Кодекса не предусмотрено иное.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции возвращает ответчику - ООО "Стиль КР и Ко" представленные 21 января 2013 года в Федеральный арбитражный суд Московского округа письменные дополнения к кассационной жалобе на 7 листах.
Отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец - Департамент земельных ресурсов города Москвы и Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - Департамент земельных ресурсов города Москвы и третье лицо = Правительство Москвы возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 15 января 2013 года на 15 часов 15 минут 22 января 2013 года в Федеральном арбитражном суде Московского округа (127994, город Москва, ГСП-4, ул. Селезневская, дом 9), зал 12.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 26 февраля 2010 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N М-06-034642 долгосрочной аренды земельного участка (далее по тексту - договор аренды) предметом которого является земельный участок площадью 1.800 кв. м, кадастровый номер 77:06:0009006:1001, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий адресные ориентиры: город Москва, ул. Рокотова, вл. 10, предоставленный в пользование на условиях аренды для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и бытового обслуживания).
Государственная регистрация договора аренды произведена 19 мая 2010 года.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды, договор заключен сроком до 15 декабря 2058 года.
Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (п. 2.2 договора аренды).
Пунктом 4.5 раздела 4 "Особые условия" договора аренды арендатору предписано осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта 990 кв. м, этажность: 2 этажа наземных + технический этаж + подземный.
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе не освоения и или не использования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, не исполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 33-ИТ6-993/11 от 15 декабря 2011 года в связи с не исполнением арендатором условий раздела 4 договора аренды, в соответствии с которыми арендатор был обязан осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году, а также о необходимости предоставления документов, подтверждающих выполнение раздела 4 "Особые условия" договора аренды.
Доказательств выполнения работ по строительству объекта ответчиком не представлено.
Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что поскольку ответчик существенно нарушил условия договора аренды и не осуществил строительство объекта, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Между тем, судами обеих инстанций не было учтено следующее.
Суды правильно применили для разрешения настоящего спора пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Также суды правильно указали на то, что в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с из целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды правильно установили, что ответчик не исполнил пункт 4.5 договора аренды, т.е. не осуществил проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году.
Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды дает право арендодателю требовать расторжения договора досрочно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.
Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.
Суды, удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды, исходили из того, что ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта, не имея разрешения на строительство и намереваясь получить его в срок, достаточный для строительства и ввода в эксплуатацию объекта в 2011 году.
В то же время, суды не дали надлежащей оценки всем возражениям ответчика относительно удовлетворения иска и представленным им доказательствам, которые, по мнению заявителя кассационной жалобы, могут свидетельствовать об обстоятельствах, исключающих вину ответчика в несоблюдении условий договора аренды по строительству и вводу в эксплуатацию объекта в 2011 году.
Исходя из статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона, действовавшей на период заключения договора аренды) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (далее по тексту - ГПЗУ) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По мнению заявителя кассационной жалобы, ответчик своевременно предпринимал надлежащие меры для получения разрешения на строительство, без которого выполнение арендатором обязательства по договору аренды по строительству и вводу в эксплуатацию объекта в 2011 году является невыполнимым. Не получение как градостроительного плана земельного участка, так и разрешения на строительство ответчик связывает с бездействием структур Правительства Москвы. Поскольку Департамент земельных ресурсов города Москвы, являющийся арендодателем по договору аренды, также входит в структуру Правительства Москвы, указанное обстоятельство, по мнению ответчика, исключает его ответственность за неисполнение вышеназванного условия договора аренды.
Так, заявитель кассационной жалобы указывает, что 08 июня 2010 года Общество обратилось в Москомархитектуру с заявлением о подготовке и выдаче ГПЗУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Москвы от 19 мая 2009 года N 455-ПП "О совершенствовании процедуры разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков".
В приеме документов Обществу со ссылкой на пункт 3.3 Приложения N 3 к постановлению Правительства Москвы от 19 мая 2009 года N 455-ПП было отказано, поскольку земельный участок по ул. Рокотова, вл. 10 расположен на жилой территории, проект межевания которой Правительством Москвы не разработан и не утвержден.
07 февраля 2010 года Общество обратилось в Управление Москомархитектуры по ЮЗАО города Москвы с целью выяснения вопроса о наличии проекта межевания территории, на которой расположен земельный участок, и возможности выпуска ГПЗУ.
Письмом от 30 декабря 2010 года за N ЮЗАО-02-807/0-1 указанное Управление сообщило Обществу о том, что проект межевания интересующей заявителя территории отсутствует.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, для получения разрешения на строительство у Общества имелся полный пакет документов, кроме ГПЗУ.
Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что Общество предпринимало необходимые меры для получения ГПЗУ в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП "О порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков", которым утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в городе Москве.
В установленный вышеприведенным Регламентом срок, а именно, - 18 сентября 2011 года, Москомархитектура не выдала Обществу ГПЗУ, что не позволило арендатору получить разрешение на строительство и в соответствии с условиями договора аренды построить объект.
Поскольку решением суда удовлетворено требование Департамента (арендатора) о расторжении с Обществом (арендатор) договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора по осуществлению проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию в 2011 году объекта недвижимости, суду надлежало в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать и оценить все доказательства, а также установить обстоятельства и дать оценку всем доводам ответчика о том, что им предпринимались все надлежащие и необходимые действия для получения ГПЗУ и разрешения на строительство, а неполучение данных документов обусловило невозможность исполнить соответствующие обязательства по договору аренды.
Установление данных обстоятельств имеет существенное значение для решения вопроса об ответственности Общества за нарушение обязательства по договору аренды по строительству и вводу в эксплуатацию в 2011 году объекта недвижимости на арендуемом земельном участке.
Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 года по делу N А40-20647/12-1-82, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А40-20647/12-1-82
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А40-20647/12-1-82
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дербенева А.А.,
судей Чучуновой Н.С., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от истца - Департамент земельных ресурсов города Москвы - Монахова А.А., доверенность от 24.12.2012 N 55-И-7690/12;
- от ответчика - ООО "Стиль КР и Ко" - Торопыгина А.И., доверенность от 15.02.2012 б/н;
- от третьего лица - Правительство Москвы - Монахова А.А., доверенность от 08.06.2012 N 4-47-514/2;
- рассмотрев в судебном заседании 22 января 2013 года
кассационную жалобу ООО "Стиль КР и Ко"
на решение от 03 июля 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Лиловой О.Г.,
на постановление от 24 сентября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
к ООО "Стиль КР и Ко" (ОГРН 1077758540419, ИНН 7727622039)
о расторжении договора аренды
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - Департамент, арендодатель, истец) предъявил иск в арбитражный суд к ООО "Стиль КР и Ко" (далее по тексту - Общество, арендатор, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26 февраля 2010 года М-06-034642, заключенного между Департаментом и Обществом, по адресу: город Москва, ул. Рокотова, вл. 10 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2009 года, исковые требования удовлетворены; договор аренды земельного участка от 26 февраля 2010 года М-06-034642, заключенный между Департаментом и Обществом по адресу: город Москва, ул. Рокотова, вл. 10 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра расторгнут; взыскана с ООО "Стиль КР и Ко" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 4.000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, обжалуемыми судебными актами неправильно определены обстоятельства дела; представленные в материалы дела доказательства ответчика не были приняты во внимание; суды неправильно применили нормы материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды в обжалуемых судебных актах не дали надлежащей оценки действиям Общества, направленным на освоение земельного участка, а также обстоятельствам, которые не позволили Обществу приступить к непосредственному строительству в установленный двухлетний срок. Суды необоснованно пришли к выводу о том, что Общество виновно в отсутствии построенного объекта на отведенном земельном участке, не применили подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащий применению. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды ошибочно включили срок, в течение которого Общество разрабатывало проект строительства, в срок, в течение которого должен был быть освоен земельный участок; время, затраченное на проектирование, исключается из времени на освоение земельного участка. Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды не учли бездействие Москомархитектуры, в то время как именно бездействием Москомархитектуры для Общества было создано препятствие, не позволившее получить в сентябре 2011 года разрешение на строительство и построить объект к истечению двухлетнего срока освоения земельного участка. Следовательно, по мнению заявителя кассационной жалобы, вывод судов о наличии вины Общества в нарушении сроков освоения земельного участка, противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Также заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанции подпункта 4 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Исходя из статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не принимает представленные сторонами доказательства, которые не представлялись в судебное разбирательство при рассмотрении дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций. Правила, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, не применяются при рассмотрении дела в арбитражном суде кассационной инстанции, если в главе 35 данного Кодекса не предусмотрено иное.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции возвращает ответчику - ООО "Стиль КР и Ко" представленные 21 января 2013 года в Федеральный арбитражный суд Московского округа письменные дополнения к кассационной жалобе на 7 листах.
Отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец - Департамент земельных ресурсов города Москвы и Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - Департамент земельных ресурсов города Москвы и третье лицо = Правительство Москвы возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 15 января 2013 года на 15 часов 15 минут 22 января 2013 года в Федеральном арбитражном суде Московского округа (127994, город Москва, ГСП-4, ул. Селезневская, дом 9), зал 12.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 26 февраля 2010 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N М-06-034642 долгосрочной аренды земельного участка (далее по тексту - договор аренды) предметом которого является земельный участок площадью 1.800 кв. м, кадастровый номер 77:06:0009006:1001, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий адресные ориентиры: город Москва, ул. Рокотова, вл. 10, предоставленный в пользование на условиях аренды для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и бытового обслуживания).
Государственная регистрация договора аренды произведена 19 мая 2010 года.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды, договор заключен сроком до 15 декабря 2058 года.
Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (п. 2.2 договора аренды).
Пунктом 4.5 раздела 4 "Особые условия" договора аренды арендатору предписано осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта 990 кв. м, этажность: 2 этажа наземных + технический этаж + подземный.
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе не освоения и или не использования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, не исполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 33-ИТ6-993/11 от 15 декабря 2011 года в связи с не исполнением арендатором условий раздела 4 договора аренды, в соответствии с которыми арендатор был обязан осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году, а также о необходимости предоставления документов, подтверждающих выполнение раздела 4 "Особые условия" договора аренды.
Доказательств выполнения работ по строительству объекта ответчиком не представлено.
Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что поскольку ответчик существенно нарушил условия договора аренды и не осуществил строительство объекта, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Между тем, судами обеих инстанций не было учтено следующее.
Суды правильно применили для разрешения настоящего спора пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Также суды правильно указали на то, что в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с из целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды правильно установили, что ответчик не исполнил пункт 4.5 договора аренды, т.е. не осуществил проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году.
Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды дает право арендодателю требовать расторжения договора досрочно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.
Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.
Суды, удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды, исходили из того, что ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта, не имея разрешения на строительство и намереваясь получить его в срок, достаточный для строительства и ввода в эксплуатацию объекта в 2011 году.
В то же время, суды не дали надлежащей оценки всем возражениям ответчика относительно удовлетворения иска и представленным им доказательствам, которые, по мнению заявителя кассационной жалобы, могут свидетельствовать об обстоятельствах, исключающих вину ответчика в несоблюдении условий договора аренды по строительству и вводу в эксплуатацию объекта в 2011 году.
Исходя из статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона, действовавшей на период заключения договора аренды) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (далее по тексту - ГПЗУ) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По мнению заявителя кассационной жалобы, ответчик своевременно предпринимал надлежащие меры для получения разрешения на строительство, без которого выполнение арендатором обязательства по договору аренды по строительству и вводу в эксплуатацию объекта в 2011 году является невыполнимым. Не получение как градостроительного плана земельного участка, так и разрешения на строительство ответчик связывает с бездействием структур Правительства Москвы. Поскольку Департамент земельных ресурсов города Москвы, являющийся арендодателем по договору аренды, также входит в структуру Правительства Москвы, указанное обстоятельство, по мнению ответчика, исключает его ответственность за неисполнение вышеназванного условия договора аренды.
Так, заявитель кассационной жалобы указывает, что 08 июня 2010 года Общество обратилось в Москомархитектуру с заявлением о подготовке и выдаче ГПЗУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Москвы от 19 мая 2009 года N 455-ПП "О совершенствовании процедуры разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков".
В приеме документов Обществу со ссылкой на пункт 3.3 Приложения N 3 к постановлению Правительства Москвы от 19 мая 2009 года N 455-ПП было отказано, поскольку земельный участок по ул. Рокотова, вл. 10 расположен на жилой территории, проект межевания которой Правительством Москвы не разработан и не утвержден.
07 февраля 2010 года Общество обратилось в Управление Москомархитектуры по ЮЗАО города Москвы с целью выяснения вопроса о наличии проекта межевания территории, на которой расположен земельный участок, и возможности выпуска ГПЗУ.
Письмом от 30 декабря 2010 года за N ЮЗАО-02-807/0-1 указанное Управление сообщило Обществу о том, что проект межевания интересующей заявителя территории отсутствует.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, для получения разрешения на строительство у Общества имелся полный пакет документов, кроме ГПЗУ.
Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что Общество предпринимало необходимые меры для получения ГПЗУ в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП "О порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков", которым утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в городе Москве.
В установленный вышеприведенным Регламентом срок, а именно, - 18 сентября 2011 года, Москомархитектура не выдала Обществу ГПЗУ, что не позволило арендатору получить разрешение на строительство и в соответствии с условиями договора аренды построить объект.
Поскольку решением суда удовлетворено требование Департамента (арендатора) о расторжении с Обществом (арендатор) договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора по осуществлению проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию в 2011 году объекта недвижимости, суду надлежало в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать и оценить все доказательства, а также установить обстоятельства и дать оценку всем доводам ответчика о том, что им предпринимались все надлежащие и необходимые действия для получения ГПЗУ и разрешения на строительство, а неполучение данных документов обусловило невозможность исполнить соответствующие обязательства по договору аренды.
Установление данных обстоятельств имеет существенное значение для решения вопроса об ответственности Общества за нарушение обязательства по договору аренды по строительству и вводу в эксплуатацию в 2011 году объекта недвижимости на арендуемом земельном участке.
Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 года по делу N А40-20647/12-1-82, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)