Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Мугиновой Р.Х.
Ткачевой А.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х.Г.З. на решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от 08 февраля 2013 года, которым постановлено:
исковые требования Ф.Э.С. удовлетворить.
Признать недействительным заключенный дата между Х.Г.З., Ш. и Х.Т.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес применить последствия недействительности указанной сделки.
Прекратить право собственности Х.Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес прекратить на нее соответствующие записи в ЕГРП.
Признать право собственности за Ф.Э.С. на квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Х.Т.В. к В.Э.С., Х.Г.З., Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия
установила:
В. (Ф.) обратилась в суд иском к Х.Г.З., Ш. об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, мотивировав свои требования тем, что дата между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: адрес. Согласно пункту 6 указанного договора купли-продажи передача квартиры продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами в день сдачи документов в Иглинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы РБ. Ответчики фактически передали истцу квартиру по передаточному акту от дата в день подписания договора купли-продажи, однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данное имущество. Ответчики уклоняются от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, не предоставляют необходимых документов, не устраняют указанные государственным регистратором недостатки, что неоднократно являлось причиной приостановки регистрации заключенного между ними договора купли-продажи. Просила суд обязать ответчиков произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру и зарегистрировать договор купли-продажи указанной квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец Ф.Э.С. уточнила и изменила исковые требования, мотивировав их тем, что ответчики преднамеренно затягивали регистрацию договора купли-продажи квартиры. При этом истец не только выплачивала стоимость данной квартиры, но и оплатила все долги по коммунальным платежам. В ходе судебного разбирательства истцу стало известно, что ответчики перепродали спорную квартиру своей снохе Х.Т.В., используя материнский капитал. Согласно договору купли-продажи от дата ответчик Х.Г.З., действуя за себя лично и по доверенности за Ш., продала Х.Т.В. спорную квартиру за 450 000 рублей. Из пункта 1.4 указанного договора следует, что продавцы гарантируют, что до заключения договора квартира никому продана, иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанным недвижимым имуществом, не имеется. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата Х.Т.В. в настоящее время является собственником спорной квартиры. Ф.Э.С. просила суд признать недействительной сделку купли-продажи квартиры от 07 августа 2012 года, применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности Х.Т.В. на указанную квартиру и прекратить соответствующие записи в ЕГРП; признать за Ф. (В.) Э.С. право собственности на вышеуказанную квартиру.
В ходе судебного разбирательства Х.Т.В. обратилась в суд со встречным иском к Ф. (В.) Э.С., Х.Г.З., Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по тем основаниям, что между ней и Х.Г.З. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. На основании указанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности Х.Т.В. на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата. Однако, в указанной квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, проживает В.Э.С. Требования истца о выселении и нечинении препятствий для пользования и проживания в своей квартире ответчик игнорирует. В настоящее время в спорной квартире проживают неизвестные ей лица, доступа в свою квартиру она не имеет. Считает, что договор купли-продажи квартиры заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи. Невозможность проживать и пользоваться своим недвижимым имуществом нарушает ее права. Просила суд истребовать принадлежащую ей квартиру из чужого незаконного владения.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, Х.Г.З. в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что суд при вынесении решения не дал оценку показаниям В.А.А. и Х.Г.З. о фактически переданной сумме за проданную квартиру, кроме того, судом сделан необоснованный вывод о нежелании зарегистрировать совершенную сделку. Также судом не дана оценка расписке представителя истца В.А.А. о недействительности договора в случае неисполнения обязательств по договору.
Исследовав материалы дела, выслушав Х.Т.В., Х.Г.З., Ш., обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решение суда по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им и иным образом.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии п. 1, 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес, принадлежала ответчикам Х.Г.З. и Ш. на праве собственности на основании договора передачи жилых квартир в совместную собственность от дата N ..., свидетельства о праве на наследство по закону от дата реестровый N ... и соглашения об определении долей, удостоверенного нотариусом ФИО8 от дата реестровый N ... (л.д. 19 - 21).
дата между Х.Г.З., Ш. и В.А.А., действующей на основании доверенности за В.Э.С., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес подписан акт приема-передачи данного недвижимого имущества и денежных средств (л.д. 6, 7).
Из пункта 4 договора купли-продажи следует, что указанная квартира продана продавцами покупателю за ... рублей. Расчет за квартиру должен был быть произведен в день подписания настоящего договора путем передачи денег наличными денежными средствами в полном объеме.
дата сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств, согласно которому продавец передал, покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: адрес, в соответствии с договором купли-продажи, заключенном в простой письменной форме дата (л.д. 6, 7).
Из пункта 3 указанного акта приема-передачи квартиры следует, что деньги за проданную квартиру продавцы от покупателя получили полностью в сумме ... рублей.
Х.Г.З. и В.А.А. дата представили в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес документы для регистрации договора купли-продажи от дата, что усматривается из расписки о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 8).
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от дата усматривается, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была приостановлена на срок до дата в связи с отсутствием нотариально заверенного согласия супруга ФИО4 на покупку квартиры, а также в связи с имеющимися расхождениями в представленных на государственную регистрацию справке N ... от дата и договоре купли-продажи квартиры от дата (л.д. 28 - 30).
Также из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от дата видно, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была приостановлена на срок до дата в связи с непредставлением доверенности, подтверждающей полномочия ФИО2, действовать от имени Ш. и отсутствием адреса проживания Ф.Э.С. в договоре купли-продажи.
Также было установлено, что в настоящее время собственником спорной квартиры является Х.Т.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Указанная государственная регистрация права собственности Х.Т.В. на спорную квартиру произведена дата на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Х.Г.З., действующей за себя и за Ш., и Х.Т.В. дата (л.д. 131 - 133).
Удовлетворяя исковые требования Ф. (В.) Э.С., суд исходил из того, что на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Х.Г.З., Ш. и В.А.А., действующей на основании доверенности за В.Э.С., последняя приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес. При этом по передаточному акту Х.Г.З., действующая за себя и за Ш., передала В.А.А., действующей за В.Э.С. названную квартиру, а В.А.А. ее приняла без каких-либо претензий с обоих сторон. Расчет между сторонами произведен полностью в сумме... рублей. Истцом обязательства по договору купли-продажи спорной квартиры исполнены в полном объеме. С требованиями о расторжении договора ответчики в суд не обращались. Несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры от дата в порядке ст. 450 ГК РФ не изменен и не расторгнут, ответчики в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ отказались от исполнения данного договора в одностороннем порядке и заключили сделку об отчуждения спорной квартиры Х.Т.В.
Суд пришел к выводу о том, что Ф. (В.) Э.С. являлась собственником спорной квартиры, поэтому Х.Г.З., Ш. не имели права продавать дата вышеуказанную квартиру Х.Т.В. Спорное имущество выбыло из владения В.Э.С. помимо ее воли, в результате противоправных действий Х.Г.З. Договор купли-продажи квартиры от дата, на основании которого у истца В.Э.С. возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменен и не расторгнут, в ходе судебного разбирательства ответчики его не оспаривали.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из содержания п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N ..., Пленума ВАС РФ N ... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу вышеприведенной нормы права, поскольку сделка купли-продажи квартиры, заключенная дата между Х.Г.З., действующей за себя и за Ш., и В.А.А., действующей на основании доверенности за В.Э.С., не прошла государственную регистрацию, что не оспаривали стороны в суде первой инстанции и подтверждается уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от дата и дата, Ф. (В.) Э.С. не приобрела право собственности на спорную квартиру. Право собственности сохранилось за продавцами Х.Г.З., Ш., которые на законных основаниях распорядились своим имуществом.
Довод апелляционной жалобы о том, что Х.Г.З., Ш. уклоняются от регистрации договора купли-продажи спорной квартиры Судебная коллегия считает несостоятельным.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Однако Ф. (В.) Э.С. обратившись дата в суд с иском к Х.Г.З., Ш. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры от дата, впоследствии изменила свои исковые требования, просила признать сделку купли-продажи от дата недействительной и применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Х.Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес признать право собственности на данную квартиру за Ф. (В.) Э.С. В дальнейшем поддержала в суде свои измененные исковые требования, что подтверждается материалами дела (л.д. 117, 175).
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований судом сделан необоснованный вывод о том, что ответчики Х.Г.З. и Ш., в силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обладая правом собственности на спорное недвижимое имущество, не имели права на совершение сделки - заключение договора купли-продажи от дата. Следовательно, Х.Т.В. по указанному договору купли-продажи не приобрела право собственности на спорное жилое помещение и ее зарегистрированное право в ЕГРП на данное имущество подлежит прекращению.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Таким образом, предметом доказывания по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения выступает: установление наличия оснований возникновения права собственности у истца на истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, незаконности владения ответчиком этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика.
Поскольку сделка купли-продажи квартиры, заключенная между Х.Г.З., Ш. и Х.Т.В. в соответствии с законом, прошла государственную регистрацию, следовательно, Х.Т.В. как собственник спорного имущества вправе его истребовать из чужого владения, следовательно ее иск обоснован и подлежит удовлетворению.
Из вышеизложенного следует, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием отмены решения суда.
Поскольку обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения спора установлены, то Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Ф. (В.) Э.С. и удовлетворении встречных исковых требований Х.Т.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от 08 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ф.Э.С. о признании сделки купли-продажи от дата недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности Х.Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, признании права собственности на данную квартиру за Ф. (В.) Э.С. отказать.
Исковые требования Х.Т.В. к В.Э.С., Х.Г.З., Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
А.А.ТКАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5903/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N 33-5903/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Мугиновой Р.Х.
Ткачевой А.А.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х.Г.З. на решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от 08 февраля 2013 года, которым постановлено:
исковые требования Ф.Э.С. удовлетворить.
Признать недействительным заключенный дата между Х.Г.З., Ш. и Х.Т.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес применить последствия недействительности указанной сделки.
Прекратить право собственности Х.Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес прекратить на нее соответствующие записи в ЕГРП.
Признать право собственности за Ф.Э.С. на квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Х.Т.В. к В.Э.С., Х.Г.З., Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия
установила:
В. (Ф.) обратилась в суд иском к Х.Г.З., Ш. об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, мотивировав свои требования тем, что дата между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: адрес. Согласно пункту 6 указанного договора купли-продажи передача квартиры продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами в день сдачи документов в Иглинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы РБ. Ответчики фактически передали истцу квартиру по передаточному акту от дата в день подписания договора купли-продажи, однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данное имущество. Ответчики уклоняются от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, не предоставляют необходимых документов, не устраняют указанные государственным регистратором недостатки, что неоднократно являлось причиной приостановки регистрации заключенного между ними договора купли-продажи. Просила суд обязать ответчиков произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру и зарегистрировать договор купли-продажи указанной квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец Ф.Э.С. уточнила и изменила исковые требования, мотивировав их тем, что ответчики преднамеренно затягивали регистрацию договора купли-продажи квартиры. При этом истец не только выплачивала стоимость данной квартиры, но и оплатила все долги по коммунальным платежам. В ходе судебного разбирательства истцу стало известно, что ответчики перепродали спорную квартиру своей снохе Х.Т.В., используя материнский капитал. Согласно договору купли-продажи от дата ответчик Х.Г.З., действуя за себя лично и по доверенности за Ш., продала Х.Т.В. спорную квартиру за 450 000 рублей. Из пункта 1.4 указанного договора следует, что продавцы гарантируют, что до заключения договора квартира никому продана, иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанным недвижимым имуществом, не имеется. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата Х.Т.В. в настоящее время является собственником спорной квартиры. Ф.Э.С. просила суд признать недействительной сделку купли-продажи квартиры от 07 августа 2012 года, применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности Х.Т.В. на указанную квартиру и прекратить соответствующие записи в ЕГРП; признать за Ф. (В.) Э.С. право собственности на вышеуказанную квартиру.
В ходе судебного разбирательства Х.Т.В. обратилась в суд со встречным иском к Ф. (В.) Э.С., Х.Г.З., Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по тем основаниям, что между ней и Х.Г.З. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. На основании указанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности Х.Т.В. на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата. Однако, в указанной квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, проживает В.Э.С. Требования истца о выселении и нечинении препятствий для пользования и проживания в своей квартире ответчик игнорирует. В настоящее время в спорной квартире проживают неизвестные ей лица, доступа в свою квартиру она не имеет. Считает, что договор купли-продажи квартиры заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи. Невозможность проживать и пользоваться своим недвижимым имуществом нарушает ее права. Просила суд истребовать принадлежащую ей квартиру из чужого незаконного владения.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, Х.Г.З. в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что суд при вынесении решения не дал оценку показаниям В.А.А. и Х.Г.З. о фактически переданной сумме за проданную квартиру, кроме того, судом сделан необоснованный вывод о нежелании зарегистрировать совершенную сделку. Также судом не дана оценка расписке представителя истца В.А.А. о недействительности договора в случае неисполнения обязательств по договору.
Исследовав материалы дела, выслушав Х.Т.В., Х.Г.З., Ш., обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решение суда по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им и иным образом.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии п. 1, 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес, принадлежала ответчикам Х.Г.З. и Ш. на праве собственности на основании договора передачи жилых квартир в совместную собственность от дата N ..., свидетельства о праве на наследство по закону от дата реестровый N ... и соглашения об определении долей, удостоверенного нотариусом ФИО8 от дата реестровый N ... (л.д. 19 - 21).
дата между Х.Г.З., Ш. и В.А.А., действующей на основании доверенности за В.Э.С., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес подписан акт приема-передачи данного недвижимого имущества и денежных средств (л.д. 6, 7).
Из пункта 4 договора купли-продажи следует, что указанная квартира продана продавцами покупателю за ... рублей. Расчет за квартиру должен был быть произведен в день подписания настоящего договора путем передачи денег наличными денежными средствами в полном объеме.
дата сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств, согласно которому продавец передал, покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: адрес, в соответствии с договором купли-продажи, заключенном в простой письменной форме дата (л.д. 6, 7).
Из пункта 3 указанного акта приема-передачи квартиры следует, что деньги за проданную квартиру продавцы от покупателя получили полностью в сумме ... рублей.
Х.Г.З. и В.А.А. дата представили в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес документы для регистрации договора купли-продажи от дата, что усматривается из расписки о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 8).
Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от дата усматривается, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была приостановлена на срок до дата в связи с отсутствием нотариально заверенного согласия супруга ФИО4 на покупку квартиры, а также в связи с имеющимися расхождениями в представленных на государственную регистрацию справке N ... от дата и договоре купли-продажи квартиры от дата (л.д. 28 - 30).
Также из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от дата видно, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была приостановлена на срок до дата в связи с непредставлением доверенности, подтверждающей полномочия ФИО2, действовать от имени Ш. и отсутствием адреса проживания Ф.Э.С. в договоре купли-продажи.
Также было установлено, что в настоящее время собственником спорной квартиры является Х.Т.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Указанная государственная регистрация права собственности Х.Т.В. на спорную квартиру произведена дата на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Х.Г.З., действующей за себя и за Ш., и Х.Т.В. дата (л.д. 131 - 133).
Удовлетворяя исковые требования Ф. (В.) Э.С., суд исходил из того, что на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Х.Г.З., Ш. и В.А.А., действующей на основании доверенности за В.Э.С., последняя приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес. При этом по передаточному акту Х.Г.З., действующая за себя и за Ш., передала В.А.А., действующей за В.Э.С. названную квартиру, а В.А.А. ее приняла без каких-либо претензий с обоих сторон. Расчет между сторонами произведен полностью в сумме... рублей. Истцом обязательства по договору купли-продажи спорной квартиры исполнены в полном объеме. С требованиями о расторжении договора ответчики в суд не обращались. Несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры от дата в порядке ст. 450 ГК РФ не изменен и не расторгнут, ответчики в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ отказались от исполнения данного договора в одностороннем порядке и заключили сделку об отчуждения спорной квартиры Х.Т.В.
Суд пришел к выводу о том, что Ф. (В.) Э.С. являлась собственником спорной квартиры, поэтому Х.Г.З., Ш. не имели права продавать дата вышеуказанную квартиру Х.Т.В. Спорное имущество выбыло из владения В.Э.С. помимо ее воли, в результате противоправных действий Х.Г.З. Договор купли-продажи квартиры от дата, на основании которого у истца В.Э.С. возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменен и не расторгнут, в ходе судебного разбирательства ответчики его не оспаривали.
Между тем, судом не учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из содержания п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N ..., Пленума ВАС РФ N ... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу вышеприведенной нормы права, поскольку сделка купли-продажи квартиры, заключенная дата между Х.Г.З., действующей за себя и за Ш., и В.А.А., действующей на основании доверенности за В.Э.С., не прошла государственную регистрацию, что не оспаривали стороны в суде первой инстанции и подтверждается уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от дата и дата, Ф. (В.) Э.С. не приобрела право собственности на спорную квартиру. Право собственности сохранилось за продавцами Х.Г.З., Ш., которые на законных основаниях распорядились своим имуществом.
Довод апелляционной жалобы о том, что Х.Г.З., Ш. уклоняются от регистрации договора купли-продажи спорной квартиры Судебная коллегия считает несостоятельным.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Однако Ф. (В.) Э.С. обратившись дата в суд с иском к Х.Г.З., Ш. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры от дата, впоследствии изменила свои исковые требования, просила признать сделку купли-продажи от дата недействительной и применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Х.Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес признать право собственности на данную квартиру за Ф. (В.) Э.С. В дальнейшем поддержала в суде свои измененные исковые требования, что подтверждается материалами дела (л.д. 117, 175).
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований судом сделан необоснованный вывод о том, что ответчики Х.Г.З. и Ш., в силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обладая правом собственности на спорное недвижимое имущество, не имели права на совершение сделки - заключение договора купли-продажи от дата. Следовательно, Х.Т.В. по указанному договору купли-продажи не приобрела право собственности на спорное жилое помещение и ее зарегистрированное право в ЕГРП на данное имущество подлежит прекращению.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Таким образом, предметом доказывания по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения выступает: установление наличия оснований возникновения права собственности у истца на истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, незаконности владения ответчиком этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика.
Поскольку сделка купли-продажи квартиры, заключенная между Х.Г.З., Ш. и Х.Т.В. в соответствии с законом, прошла государственную регистрацию, следовательно, Х.Т.В. как собственник спорного имущества вправе его истребовать из чужого владения, следовательно ее иск обоснован и подлежит удовлетворению.
Из вышеизложенного следует, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием отмены решения суда.
Поскольку обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения спора установлены, то Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Ф. (В.) Э.С. и удовлетворении встречных исковых требований Х.Т.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Иглинского районного суда Республики Башкортостан от 08 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ф.Э.С. о признании сделки купли-продажи от дата недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности Х.Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, признании права собственности на данную квартиру за Ф. (В.) Э.С. отказать.
Исковые требования Х.Т.В. к В.Э.С., Х.Г.З., Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
А.А.ТКАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)