Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации муниципального образования Гулькевичский район - Сотниковой О.В. (доверенность от 24.10.2013), закрытого акционерного общества "Племзавод "Гулькевичский" - Головко Н.И. (доверенность от 09.01.2013), от третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Кивоенко Т.И. (доверенность от 24.10.2013), в отсутствие истцов: индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьева Павла Петровича, индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьева Виталия Павловича, третьего лица - администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-10371/2012, установил следующее.
Индивидуальные предприниматели главы КФХ Игнатьев П.П. и Игнатьев В.П. (далее - предприниматели, Игнатьев П.П., Игнатьев В.П.) обратились в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Гулькевичский район (далее - администрация района), ЗАО "Племзавод "Гульквичский" (далее - племзавод) со следующими требованиями:
- - признать недействительным отказ администрации от 06.02.2012 N 134 в выделении Игнатьеву В.П. земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701003:4 площадью 655 262 кв. м; 23:06:0701004:0001 площадью 774 652 кв. м; 23:06:0701005:0001 площадью 7 065 164 кв. м; 23:06:0701006:1 площадью 4 955 149,41 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1 935 583,88 кв. м;
- - признать недействительным отказ администрации от 02.04.2012 N 111-1623/12-01-19 в выделении Игнатьеву П.П. земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1 053 301 кв. м; 23:06:1301012:0005 площадью 178 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0009 площадью 189 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0010 площадью 252 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0007 площадью 334 тыс. кв. м;
- - признать недействительным постановление главы муниципального образования Гулькевичский район от 15.06.2012 N 800 "Об установлении юридических прав на земельный участок площадью 189 444 кв. м, расположенный примерно в 5495 м от ориентира по направлению на северо-восток, ориентир - здание школы N 26, почтовый адрес ориентира: ул. Красная, 59, х. Новокрасный, Гулькевичский район, Краснодарский край" (далее - постановление от 15.06.2012 N 800);
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.06.2012 N 8806000068 и регистрацию этого договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-808;
- - признать недействительным постановление главы муниципального образования Гулькевичский район от 15.06.2012 N 801 "Об установлении юридических прав на земельные участки площадью 37 тыс. кв. м, 178 тыс. кв. м, 334 тыс. кв. м, 249 191 кв. м, расположенные на территории Пушкинского сельского поселения Гулькевичского района Краснодарского края" (далее - постановление от 15.06.2012 N 801);
- - признать недействительными договоры аренды от 25.06.2012 N 8806000070 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-811), от 25.06.2012 N 8806000071 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-810), от 25.06.2012 N 8806000072 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-812);
- - обязать администрацию выделить Игнатьеву В.П. для создания крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001 площадью 774 652 кв. м; 23:06:0701007:1 площадью 1 935 583,88 кв. м;
- - обязать администрацию выделить Игнатьеву П.П. для расширения крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1 053 301 кв. м; 23:06:1301012:0005 площадью 178 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0009 площадью 189 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0010 площадью 252 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0007 площадью 334 тыс. кв. м (т. 2, л.д. 4-9).
К участию в деле в качестве ответчика привлечен племзавод; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация края).
Решением от 05.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.07.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на момент обращения предпринимателей с соответствующими заявлениями спорные земельные участки находились в аренде у племзавода (повторно переданы в аренду на основании договоров от 25.06.2012). Племзавод имеет преимущественное право на заключение договоров аренды, поскольку земельные участки использовались ранее на основании заключенных договоров аренды (1999 года).
Определением суда кассационной инстанции от 18.09.2013 возвращена кассационная жалоба истца - Игнатьева П.П. ввиду пропуска срока на ее подачу.
В кассационной жалобе третье лицо - департамент просит судебные акты обеих инстанций отменить в части отказа в признании недействительными постановления от 15.06.2012 N 800; договора аренды земельного участка от 25.06.2012 N 8806000068 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-808); постановления от 15.06.2012 N 801; договоров аренды от 25.06.2012 N 8806000070 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-811), от 25.06.2012 N 8806000071 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-810), от 25.06.2012 N 8806000072 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-812).
Податель жалобы считает, что договоры аренды земельных участков, заключенные администрацией и племзаводом на новый срок, без проведения торгов, являются ничтожными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Постановления от 15.06.2012 N 800 и 801 - недействительными, противоречащими положениям Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101). Продолжение арендных отношений законодательно закреплено путем заключения нового договора. Вывод судов о том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право его заключения на новый срок без проведения торгов, неправомерен.
В отзыве на кассационную жалобу племзавод просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что на момент обращения предпринимателей в администрацию испрашиваемые участки находились в аренде у племзавода на основании договоров аренды 1999 года, что и явилось основанием для оспариваемого отказа. Эти договоры заключены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), ввиду чего не содержали указания на кадастровые номера объектов. Данные договоры фактически исполнялись, арендная плата вносилась. Администрация не имела возможности предоставить в аренду спорные участки, поскольку они уже фактически использовались, заявители претендовали на землю, не свободную от прав третьих лиц. Оспариваемые договоры аренды заключены в соответствии с нормами действующего законодательства в результате реализации племзаводом преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок.
Позицию племзавода разделяет администрация, что отражено в ее отзыве.
В судебном заседании представители племзавода и администрации поддержали доводы, изложенные в отзывах. В судебном заседании от 29.10.2013 объявлялся перерыв до 01.11.2013 до 14 часов 05 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя департамента.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на жалобу, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба департамента не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 19.03.2012 Игнатьев П.П. обратился с заявлением в администрацию района на основании статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74) о предоставлении в аренду сроком на 49 лет для расширения крестьянского (фермерского) хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005, 23:06:1301012:0009, 23:06:1301012:0010, 3:06:1301012:0007, расположенных по адресу: Краснодарский край, район Гулькевичский, с/п Пушкинское, х. Новокрасный (т. 1, л.д. 32) и 23:06:0701000:0005 - п. Комсомольский (т. 1, л.д. 31).
Администрация в ответе от 02.04.2012 N 111-1623/12-01-19 отказала предпринимателю, указав, что земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005; 23:06:1301012:0009; 23:06:1301012:0010 (ошибочно указано 12); 23:06:1301012:0007, а также с кадастровым номером 23:06:0701000:0005 из фонда перераспределения предоставлены в аренду племзаводу; земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902216:175 используется для расширения кладбища (т. 1, л.д. 30).
30 января 2012 года Игнатьев В.П. обратился с заявлением о предоставлении земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001, 23:06:0701005:0001, 23:06:0701006:1, 23:06:0701007:1, 23:06:0701003:4, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Гулькевичи, район Гулькевичский с/п Отрадо-Кубанское, (т. 1, л.д. 42, 44, 46, 48).
Администрация отказала в предоставлении испрашиваемых участков со ссылкой на то, что участок площадью 23:06:0701003:4 входит в состав земельного участка 23:06:0000000:66 и является общей долевой собственностью членов племзавода, земельный участок 23:06:1102010:482 находится в долевой собственности членов ООО "ПК "Наша Родина", участок 23:06:1102010:557 сформирован под пастбища, земельные участки 23:06:0701004:1, 23:06:0701005:1, 23:06:0701006:1, 23:060701007:1 предоставлены в аренду племзаводу.
На основании постановления от 15.06.2012 N 800 администрация (арендодатель) и племзавод (арендатор) заключили договор аренды от 25.06.2012 N 8806000068 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:0009, т. 1, л.д. 127-130).
На основании постановления от 15.06.2012 N 801 администрация (арендодатель) и племзавод (арендатор) заключили договоры аренды от 25.06.2012 N 8806000070 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:5, т. 1, л.д. 135), N 8806000071 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:7, т. 1, л.д. 143), N 8806000072 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:10, т. 1, л.д. 119).
Полагая, что отказ администрации в предоставлении испрашиваемых участков незаконен, нарушает права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, предприниматели обратились в арбитражный суд за судебной защитой.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе департамент указывает, что не согласен с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении требований (с учетом изменения их предмета) о признании недействительными постановлений администрации от 15.06.2012 N 800, 801 и договоров аренды от 25.06.2012 N 8806000070, 8806000071, 8806000072. Податель жалобы считает, что оспариваемые договоры могли быть заключены администрацией только по итогам публичных торгов.
Из материалов дела следует, что спорные участки образованы из земельных участков площадью 88,4 га и 14,92 га, используемых племзаводом на основании договоров аренды от 22.02.1999 N 32 и от 31.05.1999 N 89, поставлены на кадастровый учет в апреле, мае 2004 года (т. 2, л.д. 25-39). Суды правомерно указали на отсутствие оснований считать данные договоры незаключенными. Данный подход соответствует судебной практике (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08).
По истечении срока действия договоров от 22.02.1999 N 32 и от 31.05.1999 N 89 арендатор продолжал пользоваться земельными участками, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса они возобновлены на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, судебные инстанции правомерно указали, что специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
Таким образом, сам по себе раздел земельных участков площадью 88,4 га и 14,92 га с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договоров аренды от 22.02.1999 N 32 и от 31.05.1999 N 89.
Таким образом, поскольку спорные земельные участки находились в законном владении арендатора - племзавода (являлись не свободными), они не могли быть предоставлены предпринимателям для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства с использованием установленной процедуры (статья 12 Закона N 74). С учетом изложенного отказ администрации в удовлетворении заявлений предпринимателей является правомерным. Поскольку главы хозяйств не заявляли о предоставлении земельных участков посредством публичных процедур, признание недействительными постановлений и договоров аренды (2012 года) не устранит законных оснований владения племзавода (договоры аренды 1999 года) и не восстановит права истцов.
На основании изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В то же время, проверяя решение суда в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключением договоров аренды N 8806000070, 8806000071, 8806000072 администрация и племзавод внесли изменения в ранее заключенные договоры (N 32, 89).
Однако, данный вывод не может быть признан правомерным, и в указанной части коллегия кассационного суда соглашается с доводом кассационной жалобы о том, что заключение новых договоров 2012 года возможно только по итогам торгов. Соответствующие выводы надлежит исключить из мотивировочной части судебных актов.
Данный ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов, в удовлетворении заявленных требований предпринимателям отказано правомерно.
Поскольку департамент не лишен возможности предъявления самостоятельных требований по указанным основаниям, соответствующие доводы кассационной жалобы надлежит отклонить.
С учетом изложенного основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 по делу N А32-10371/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-10371/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2013 г. по делу N А32-10371/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации муниципального образования Гулькевичский район - Сотниковой О.В. (доверенность от 24.10.2013), закрытого акционерного общества "Племзавод "Гулькевичский" - Головко Н.И. (доверенность от 09.01.2013), от третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Кивоенко Т.И. (доверенность от 24.10.2013), в отсутствие истцов: индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьева Павла Петровича, индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьева Виталия Павловича, третьего лица - администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-10371/2012, установил следующее.
Индивидуальные предприниматели главы КФХ Игнатьев П.П. и Игнатьев В.П. (далее - предприниматели, Игнатьев П.П., Игнатьев В.П.) обратились в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Гулькевичский район (далее - администрация района), ЗАО "Племзавод "Гульквичский" (далее - племзавод) со следующими требованиями:
- - признать недействительным отказ администрации от 06.02.2012 N 134 в выделении Игнатьеву В.П. земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701003:4 площадью 655 262 кв. м; 23:06:0701004:0001 площадью 774 652 кв. м; 23:06:0701005:0001 площадью 7 065 164 кв. м; 23:06:0701006:1 площадью 4 955 149,41 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1 935 583,88 кв. м;
- - признать недействительным отказ администрации от 02.04.2012 N 111-1623/12-01-19 в выделении Игнатьеву П.П. земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1 053 301 кв. м; 23:06:1301012:0005 площадью 178 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0009 площадью 189 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0010 площадью 252 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0007 площадью 334 тыс. кв. м;
- - признать недействительным постановление главы муниципального образования Гулькевичский район от 15.06.2012 N 800 "Об установлении юридических прав на земельный участок площадью 189 444 кв. м, расположенный примерно в 5495 м от ориентира по направлению на северо-восток, ориентир - здание школы N 26, почтовый адрес ориентира: ул. Красная, 59, х. Новокрасный, Гулькевичский район, Краснодарский край" (далее - постановление от 15.06.2012 N 800);
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.06.2012 N 8806000068 и регистрацию этого договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-808;
- - признать недействительным постановление главы муниципального образования Гулькевичский район от 15.06.2012 N 801 "Об установлении юридических прав на земельные участки площадью 37 тыс. кв. м, 178 тыс. кв. м, 334 тыс. кв. м, 249 191 кв. м, расположенные на территории Пушкинского сельского поселения Гулькевичского района Краснодарского края" (далее - постановление от 15.06.2012 N 801);
- - признать недействительными договоры аренды от 25.06.2012 N 8806000070 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-811), от 25.06.2012 N 8806000071 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-810), от 25.06.2012 N 8806000072 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-812);
- - обязать администрацию выделить Игнатьеву В.П. для создания крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001 площадью 774 652 кв. м; 23:06:0701007:1 площадью 1 935 583,88 кв. м;
- - обязать администрацию выделить Игнатьеву П.П. для расширения крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1 053 301 кв. м; 23:06:1301012:0005 площадью 178 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0009 площадью 189 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0010 площадью 252 тыс. кв. м; 23:06:1301012:0007 площадью 334 тыс. кв. м (т. 2, л.д. 4-9).
К участию в деле в качестве ответчика привлечен племзавод; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация края).
Решением от 05.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.07.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на момент обращения предпринимателей с соответствующими заявлениями спорные земельные участки находились в аренде у племзавода (повторно переданы в аренду на основании договоров от 25.06.2012). Племзавод имеет преимущественное право на заключение договоров аренды, поскольку земельные участки использовались ранее на основании заключенных договоров аренды (1999 года).
Определением суда кассационной инстанции от 18.09.2013 возвращена кассационная жалоба истца - Игнатьева П.П. ввиду пропуска срока на ее подачу.
В кассационной жалобе третье лицо - департамент просит судебные акты обеих инстанций отменить в части отказа в признании недействительными постановления от 15.06.2012 N 800; договора аренды земельного участка от 25.06.2012 N 8806000068 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-808); постановления от 15.06.2012 N 801; договоров аренды от 25.06.2012 N 8806000070 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-811), от 25.06.2012 N 8806000071 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-810), от 25.06.2012 N 8806000072 (регистрация от 17.07.2012 N 23-23-15/2003/2012-812).
Податель жалобы считает, что договоры аренды земельных участков, заключенные администрацией и племзаводом на новый срок, без проведения торгов, являются ничтожными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Постановления от 15.06.2012 N 800 и 801 - недействительными, противоречащими положениям Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101). Продолжение арендных отношений законодательно закреплено путем заключения нового договора. Вывод судов о том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право его заключения на новый срок без проведения торгов, неправомерен.
В отзыве на кассационную жалобу племзавод просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что на момент обращения предпринимателей в администрацию испрашиваемые участки находились в аренде у племзавода на основании договоров аренды 1999 года, что и явилось основанием для оспариваемого отказа. Эти договоры заключены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), ввиду чего не содержали указания на кадастровые номера объектов. Данные договоры фактически исполнялись, арендная плата вносилась. Администрация не имела возможности предоставить в аренду спорные участки, поскольку они уже фактически использовались, заявители претендовали на землю, не свободную от прав третьих лиц. Оспариваемые договоры аренды заключены в соответствии с нормами действующего законодательства в результате реализации племзаводом преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок.
Позицию племзавода разделяет администрация, что отражено в ее отзыве.
В судебном заседании представители племзавода и администрации поддержали доводы, изложенные в отзывах. В судебном заседании от 29.10.2013 объявлялся перерыв до 01.11.2013 до 14 часов 05 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя департамента.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на жалобу, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба департамента не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 19.03.2012 Игнатьев П.П. обратился с заявлением в администрацию района на основании статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74) о предоставлении в аренду сроком на 49 лет для расширения крестьянского (фермерского) хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005, 23:06:1301012:0009, 23:06:1301012:0010, 3:06:1301012:0007, расположенных по адресу: Краснодарский край, район Гулькевичский, с/п Пушкинское, х. Новокрасный (т. 1, л.д. 32) и 23:06:0701000:0005 - п. Комсомольский (т. 1, л.д. 31).
Администрация в ответе от 02.04.2012 N 111-1623/12-01-19 отказала предпринимателю, указав, что земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005; 23:06:1301012:0009; 23:06:1301012:0010 (ошибочно указано 12); 23:06:1301012:0007, а также с кадастровым номером 23:06:0701000:0005 из фонда перераспределения предоставлены в аренду племзаводу; земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902216:175 используется для расширения кладбища (т. 1, л.д. 30).
30 января 2012 года Игнатьев В.П. обратился с заявлением о предоставлении земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001, 23:06:0701005:0001, 23:06:0701006:1, 23:06:0701007:1, 23:06:0701003:4, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Гулькевичи, район Гулькевичский с/п Отрадо-Кубанское, (т. 1, л.д. 42, 44, 46, 48).
Администрация отказала в предоставлении испрашиваемых участков со ссылкой на то, что участок площадью 23:06:0701003:4 входит в состав земельного участка 23:06:0000000:66 и является общей долевой собственностью членов племзавода, земельный участок 23:06:1102010:482 находится в долевой собственности членов ООО "ПК "Наша Родина", участок 23:06:1102010:557 сформирован под пастбища, земельные участки 23:06:0701004:1, 23:06:0701005:1, 23:06:0701006:1, 23:060701007:1 предоставлены в аренду племзаводу.
На основании постановления от 15.06.2012 N 800 администрация (арендодатель) и племзавод (арендатор) заключили договор аренды от 25.06.2012 N 8806000068 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:0009, т. 1, л.д. 127-130).
На основании постановления от 15.06.2012 N 801 администрация (арендодатель) и племзавод (арендатор) заключили договоры аренды от 25.06.2012 N 8806000070 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:5, т. 1, л.д. 135), N 8806000071 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:7, т. 1, л.д. 143), N 8806000072 (кадастровый номер земельного участка 23:06:1301012:10, т. 1, л.д. 119).
Полагая, что отказ администрации в предоставлении испрашиваемых участков незаконен, нарушает права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, предприниматели обратились в арбитражный суд за судебной защитой.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе департамент указывает, что не согласен с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении требований (с учетом изменения их предмета) о признании недействительными постановлений администрации от 15.06.2012 N 800, 801 и договоров аренды от 25.06.2012 N 8806000070, 8806000071, 8806000072. Податель жалобы считает, что оспариваемые договоры могли быть заключены администрацией только по итогам публичных торгов.
Из материалов дела следует, что спорные участки образованы из земельных участков площадью 88,4 га и 14,92 га, используемых племзаводом на основании договоров аренды от 22.02.1999 N 32 и от 31.05.1999 N 89, поставлены на кадастровый учет в апреле, мае 2004 года (т. 2, л.д. 25-39). Суды правомерно указали на отсутствие оснований считать данные договоры незаключенными. Данный подход соответствует судебной практике (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08).
По истечении срока действия договоров от 22.02.1999 N 32 и от 31.05.1999 N 89 арендатор продолжал пользоваться земельными участками, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса они возобновлены на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, судебные инстанции правомерно указали, что специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
Таким образом, сам по себе раздел земельных участков площадью 88,4 га и 14,92 га с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договоров аренды от 22.02.1999 N 32 и от 31.05.1999 N 89.
Таким образом, поскольку спорные земельные участки находились в законном владении арендатора - племзавода (являлись не свободными), они не могли быть предоставлены предпринимателям для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства с использованием установленной процедуры (статья 12 Закона N 74). С учетом изложенного отказ администрации в удовлетворении заявлений предпринимателей является правомерным. Поскольку главы хозяйств не заявляли о предоставлении земельных участков посредством публичных процедур, признание недействительными постановлений и договоров аренды (2012 года) не устранит законных оснований владения племзавода (договоры аренды 1999 года) и не восстановит права истцов.
На основании изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В то же время, проверяя решение суда в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключением договоров аренды N 8806000070, 8806000071, 8806000072 администрация и племзавод внесли изменения в ранее заключенные договоры (N 32, 89).
Однако, данный вывод не может быть признан правомерным, и в указанной части коллегия кассационного суда соглашается с доводом кассационной жалобы о том, что заключение новых договоров 2012 года возможно только по итогам торгов. Соответствующие выводы надлежит исключить из мотивировочной части судебных актов.
Данный ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов, в удовлетворении заявленных требований предпринимателям отказано правомерно.
Поскольку департамент не лишен возможности предъявления самостоятельных требований по указанным основаниям, соответствующие доводы кассационной жалобы надлежит отклонить.
С учетом изложенного основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 по делу N А32-10371/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)