Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 6 июня 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей О.Ю. Киреевой
О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания помощником Сластиной Е.С.
при участии сторон:
от истца: Синицына А.В. по дов. N 70 от 14.01.2013 г.
от ответчика: Казанцевой Я.В. по дов. N 1390 от 09.08.2011 г., Никитиной В.П. по дов. от 01.05.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МУ "Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года
по делу N А27-17688/2012 (судья Новожилова И.А.)
по иску Муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" (в интересах муниципального образования "Беловский городской округ"), г. Белово
к ООО "Водоснабжение", г. Белово
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ОАО "Кузбасская энергетическая сбытовая компания"
о расторжении договоров аренды и возврате арендованного имущества
установил:
МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" в интересах муниципального образования "Беловский городской округ" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Водоснабжение" о расторжении договора аренды муниципального оборудования от 1 ноября 2005 года N 11/05, об обязании вернуть муниципальное оборудование Муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово", переданное в аренду по договору от 1 ноября 2005 года N 11/05 (692 позиции) (дело N А27-17688/2012) и с иском о расторжении договора аренды объектов муниципального нежилого фонда от 01 марта 2007 года N 02-07/07, об обязании вернуть объекты муниципального нежилого фонда Муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово", переданные в аренду по договору от 1 марта 2007 года N 02-07/07 (89 позиции).
Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 2 ноября 2012 суд объединил дело N А27-17688/2012 и дело N А27-17690/2012 в одно производство для совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А27-17688/2012.
Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ОАО "Кузбасская энергетическая сбытовая компания".
ООО "Водоснабжение" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области со встречным иском к МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" об обязании произвести зачет затрат по восстановлению муниципального имущества за счет средств амортизационных отчислений на сумму 9 280 558,78 рублей в счет арендной платы по договору аренды муниципального оборудования от 1 ноября 2005 года N 11/05.
До принятия решения по существу ООО "Водоснабжение" заявлен отказ от встречных исковых требований.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 в удовлетворении иска МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" отказано, производство по встречному иску ООО "Водоснабжение" прекращено.
Не согласившись с решением суда от 11 марта 2013 года, МУ "Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что представляя интересы Беловского городского округа, как собственника муниципального имущества МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" действует обоснованно в рамках своих полномочий, установленных актами, определяющими статус этого органа, выводы суда первой инстанции в этой части считает необоснованными. Считает, что ненадлежащее состояние части водопроводных сетей не подтверждено документально. Амортизационные отчисления, предусмотренные пунктами 2.2.4, 2.2.5, являются составной частью арендной платы, и подлежали внесению арендодателю, комбинированный способ внесения арендной платы полностью соответствует принятому на территории г. Белово акту органа муниципальной власти. Поскольку в договоре от 1 марта 2007 года N 02-07/07 имеется условие, устанавливающее дополнительное основание для расторжения договора, считает, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о необходимости доказывания существенности нарушения. Установленные судом нарушения норм пожарной безопасности являются достаточным основанием для расторжения договора вне зависимости от устранимости и существенности. Кроме того, ссылается на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в отношении договоров аренды, считая, что у ответчика имелось достаточно времени для устранения нарушений.
ООО "Водоснабжение" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом не были переданы МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" в отношении спорных договоров аренды. Акт технического состояния и целевого использования водопроводных сетей от 09.06.2012 г. со стороны ООО "Водоснабжение" не подписан, не направлялся в адрес общества. Из акта невозможно определить какой метод (способ) либо прибор использовала комиссия с целью выявления и определения не функционирующих водопроводных сетей, но при этом в акте содержится вывод о том, что данные сети не участвуют в системе водоснабжения города. Считает, что суд правомерно пришел к выводу о том, что истец не представил достаточных документальных доказательств того, что водопроводные сети находятся в нерабочем состоянии. Судом первой инстанции была дана надлежащая и правомерная оценка доводу истца, касающегося не выполнения обязанности по внесению арендной платы в виде амортизационных отчислений. Обязанности оплаты исчисленных амортизационных отчислений арендодателю в твердой денежной сумме ответчик не имеет, при условии произведенных, согласованных неотделимых улучшений арендованного имущества, пополнение либо восстановление. Истцом не представлено доказательств того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды от 1 марта 2007 года N 02-07/07, в части пожарной безопасности и нарушения сроков внесения платежей за электроэнергию, причинили значительный ущерб. Считает, обоснованным вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 1 ноября 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово (арендодатель) и ООО "Водоснабжение" (арендатор) заключен договор аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 г. N 11/05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное оборудование согласно приложению N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Балансовая стоимость арендованного оборудования по состоянию на 01.11.2005 составляет 241559849,36 руб. Пунктом 4.1 договора аренды N 11/05 установлен срок действия договора с 01.11.2005 по 31.10.2030 г. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
1 марта 2007 года между Муниципальным образованием Беловского городского округа "город Белово" в лице председателя муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово (арендодатель) и ООО "Водоснабжение" (арендатор) заключен договор аренды объектов муниципального нежилого фонда N 02-07/07, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование для удовлетворения нужд потребителей в услугах водоснабжения муниципальное имущество (далее - "имущество"), перечень и балансовая стоимость которого указана в акте приема-передачи имущества (приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора и может изменяться по согласованию сторон путем оформления дополнительных соглашений к договору. В пункте 1.2 договора аренды N 02-07/07 установлен срок действия договора с 01.03.2007 г. по 28.02.2032 г.
По условиям пунктов 3.1 и 3.3 договора аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05 за пользование муниципальным оборудованием по договору арендатор уплачивает арендную плату, которая складывается из: отчислений в размере 5 000 рублей в год без учета НДС; амортизационных отчислений, исчисленных в соответствии с пунктами 2.2.4, 2.2.5 настоящего договора. По условиям пунктов пунктам 4.1, 4.3 и 4.4 договора аренды от 1 марта 2007 года N 02-07/07 арендная плата за пользование муниципальным имуществом складывается из: годовой арендной платы в сумме 56855 руб. (ежемесячная арендная плата составляет 4 737 руб.); амортизационных отчислений, исчисленных в соответствии с пунктами 3.2.13 и 3.2.14 настоящего договора. Срок внесения годовой арендной платы - до 31 числа последнего месяца отчетного года.
Ссылаясь на то, что арендатор допустил неоднократные нарушения условий договоров аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05, 1 марта 2007 года N 02-07/07, истец обратился с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды муниципального оборудования от 1 ноября 2005 года N 11/05, об обязании вернуть муниципальное оборудование муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово" (692 позиции), о расторжении договора аренды объектов муниципального нежилого фонда от 01 марта 2007 года N 02-07/07, об обязании вернуть объекты муниципального нежилого фонда муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово" (89 позиции).
Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем по договору выступает лицо, обладающее правом распоряжаться соответствующим имуществом. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 124 Кодекса).
В соответствии Порядком управления и распоряжения муниципальной собственностью города Белово, утвержденным решением Беловского городского Совета народных депутатов от 28.02.2008 N 66/320-н, уставом муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово", утвержденным распоряжением главы г. Белово от 14.01.2008 N 19-р (пункты 2.2, 2.3 устава), распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово от 13.03.2008 N 18-р, функции по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Белово, в том числе представлению интересов муниципального образования в суде по названным вопросам, переданы от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово - МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово
В связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на обращение с настоящим иском и отсутствие доказательств перехода к истцу прав и обязанностей арендодателя, суд апелляционной инстанции считает не соответствующим обстоятельствам дела. Между тем, ошибочность указанного вывода суда не привело к принятию неправильного решения.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пунктам 1, 2 части 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут как при существенном нарушении договора другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Указанное обстоятельство подлежит доказыванию истцом.
В пункте 4.3 договора аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05 предусмотрены случаи досрочного расторжения договора, а именно когда арендатор использует оборудование не по целевому назначению (пункт 4.3.1); систематически (два и более раза) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором (пункт 4.3.2); умышленно ухудшает состояние оборудования и не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 2.2.11 договора (пункт 4.3.3).В пункте 7.2 договора аренды от 01 марта 2007 года N 02-07/07 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут, в том числе, в случае, когда арендатор: использует объект не по указанному в договоре назначению (пункт 7.2.1); систематически (два и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором; не выполняет требования пункта 3.2.7 настоящего договора (пункт 7.2.3); умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта, инженерного оборудования, а также не выполняет требование пожарной безопасности, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 3.2.11, 3.2.12 договора (пункт 7.2.4 договора); не вносит по истечении установленных соответствующими договорами сроков оплату коммунальных услуг, эксплуатационных расходов, страховые и иные платежи (пункт 7.2.5); не использует либо не передает объект или его часть по любым видам договоров и сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя, что признано актом созданной арендодателем комиссии (пункт 7.2.6) и пр.
В обоснование заявленных истцом требований представлены акт технического состояния водопроводных сетей, переданных по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 ООО "Водоснабжение" от 09.06.2012 г., акты технического состояния и целевого использования муниципального имущества, переданного, в том числе по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05, здания станции г/у N 5 (инв. N 347) (акт от 27.06.2012), здания насосной станции гидроузла N 7 (инв. N 3451) (акт от 26.06.2012).
Судом первой инстанции исследованы указанные акты и установлено, что здании насосной станции гидроузла N 7 находится 10 насосов и 13 задвижек к ним, 6 задвижек неисправны, 4 насоса являются рабочими: насос 1 Д 530/63 2282 18, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 10; насос ЦН-400-105, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 9; насос 1 Д 500/63 УХЛ, двигатель к насосу 4 ЦН 280 S4 (132 кВт), инв. N 8; насос ЦН 400-105, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 7; насос с инв. N 6 и двигатель к нему, без технических характеристик, отключен от питания, кабель обрезан, двигатель отключен от насоса; насос с инв. N 5 разукомплектован; на насосе с инв. N 4 отсутствует крыльчатка, насос разобран, электрический двигатель отсутствует; на насосах с инв. N N 3, 2, 1 отсутствуют электрические двигатели; на 6 задвижках диаметром 600 мм отсутствуют электродвигатели на приводах; на 7 задвижках диаметром 500 мм отсутствуют какие-либо провода. Из акта от 27.06.2012 следует, что в здании станции г/у N 5 (инв. N 347) установлено 5 насосов (насос с электродвигателем 4А МНУ-225 (инв. N 5065), насос с электродвигателем 5 AM S2 (инв. N 5066); насос с электродвигателем 20 М 243 (инв. N 5064); насос с электродвигателем 8А02-280 М 4 М2-5 (инв. N 6022); к насосу с электродвигателем 2ВР-280 S4 (инв. N 5045) подведен кабель электроснабжения; 1 насос демонтирован; на электрическом тельфере (инв. N 0231), грузоподъемность 10 т. отсутствует цепь на приводе; выявлены нарушения Правил технической эксплуатации систем и сооружений коммунального водоснабжения и канализации.
Актом от 09.06.2012 г. выявлены водопроводные сети, находящиеся в нерабочем состоянии: из 58 870 м переданных в аренду водопроводных сетей п. Бабанаково, находятся в нерабочем состоянии 12 029 м водопроводных сетей; из 80 907,7 м переданных в аренду водопроводных сетей пгт. Новый городок, находятся в нерабочем состоянии 18 346,2 м водопроводных сетей; из 79 376,7 м переданных в аренду водопроводных сетей г. Белово, находятся в нерабочем состоянии 1 527 м водопроводных сетей. Указанные водопроводные сети, находящиеся в нерабочем состоянии, не участвуют в системе водоснабжения города, подлежат списанию.
Между тем, согласно перечню муниципального имущества, являющегося Приложением к договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 под инвентарными номерами 10, 9, 8, 7 обозначены следующие объекты: под инв. N 10 выпуск русловой (N п/п 121) и сети канализационные (N п/п 718), под инв. N 9 сети водопроводные (N п/п 613), под инв. N 8 отстойник вторичный (N п/п 484) и сети канализационные (N п/п 716, 717), под инв. N 7 дорога щебеночная (N п/п 149) и сети водопроводные (N п/п 612), под инв. N 6 трубопровод сетей (N п/п 955), под инв. N N 2, 3 резервуары чистой воды (N п/п 591, 592).
Согласно инвентарной карточке учета основных средств от 26.06.2003 N 653 под инвентарным номером 9 обозначена сеть водопроводная по дому 5-54 по ул. Тухачевского в п. Новый Городок (том 9 л.д. 94).
Сопоставив имущество, указанное в акте от 26.06.2012 с имуществом, описанным в приложении к договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 по наименованию судом установлено, что насос 1 Д 530/63 2282 18, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 10, насос 1 Д 500/63 УХЛ, двигатель к насосу 4 ЦН 280 S4 (132 кВт), инв. N 8; насосы с инв. N 6, 5, 4, 3, 2, 1 ООО "Водоснабжение" по договору аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05 либо по дополнительным соглашениям не передавались.
Насос ЦН-400-105 (инв. N 1587) дополнительным соглашением N 11 от 28.06.2007 исключен из перечня муниципального имущества, переданного в аренду ООО "Водоснабжение", в связи с произведенным списанием (том 3 л.д. 13 - 14).
Идентифицировать задвижки диаметром 600 мм не представляется возможным, поскольку по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 ООО "Водоснабжение" были переданы задвижки чугунные Д 600 в количестве 5 шт., с инвентарными номерами 3323 - 3325, 3329 - 3331, исключенные из перечня муниципального имущества, переданного в аренду ООО "Водоснабжение", в связи с произведенным списанием дополнительным соглашением от 29.12.2006 N 6 и задвижки ДУ - 600 мм в количестве 4 шт., с инвентарными номерами 3967 (исключена из перечня муниципального имущества, в связи с произведенным списанием дополнительным соглашением от 29.12.2006 N 6), 4021 - 4023 (исключены из перечня муниципального имущества ООО "Водоснабжение" дополнительным соглашением от 24.12.2010 N 45).
Задвижки диаметром 500 мм в аренду ООО "Водоснабжение" не передавались.
Доказательств того, что вышеуказанные насосы и задвижки являются составной частью сложного объекта, используемого по назначению как единого комплекса, истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
Таким образом, поскольку идентифицировать объекты, в отношении которых проводилась проверка технического состояния и целевого использования муниципального имущества, по наименованию, инвентарному номеру, с объектами, переданными в аренду ООО "Водоснабжение" по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 не представляется возможным, суд приходит к выводу, что указанные в акте проверки от 26.06.2012 и в исковом заявлении нарушения были установлены в отношении объектов, которые предметом договора аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05, не являлись.
Насосы с инвентарными номерами 5064, 5065, 5066, 6022 ООО "Водоснабжение" по договору аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05 либо по дополнительным соглашениям к договору не передавались, а приобреталось за счет собственных средств арендатора, что подтверждается инвентарными карточками, счетами-фактурами, товарными накладными (том 8 л.д. 103 - 112) и в силу пункта 2.2.9 договора аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05 являются собственностью арендатора.
Идентифицировать 1 (один) демонтированный насос как объект, переданный ООО "Водоснабжение" по договору аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05, не представляется возможным, в связи с отсутствием его идентификационных признаков.
Указанные обстоятельства соответствуют обстоятельствам дела и подтверждаются материалами дела.
Между тем, судом первой инстанции правомерно пришел к выводу о том что, истцом в нарушении требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств в каком состоянии были переданы водопроводные сети, указанные в акте технического состояния и целевого использования водопроводных сетей от 09.06.2012 г.
В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Акт приема передач не содержит сведений о техническом состоянии водопроводных сетей, что делает не возможным определить их фактическое состояние. Все нарушения, на которых основывает истец иск не являются существенными и не носят не устранимого характера.
Отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении технической экспертизы на предмет определения исправного состояния водопроводной сети, указанной в акте технического состояния водопроводных сетей, переданных по договору аренды N 11/05 от 1 ноября 2005 года, судом апелляционной инстанции признается обоснованным, поскольку поставленный истцом на разрешение эксперта вопрос касается обязанности арендатора поддерживать оборудования в исправном состоянии и по своему характеру является вопросом права, который может быть разрешен судом по результатам оценки представленных участвующими в деле лицами доказательств и не требует специальных познаний.
К тому же в силу положений статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы по ходатайству участвующего в деле лица является правом арбитражного суда, который самостоятельно определяет, требуются ли специальные познания в оценке представленных доказательств и доводов.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 8 Постановления от 20.12.2006 г N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", определяя круг и содержания вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относится к исключительно компетенции суда.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что допущенные ответчиком нарушениями условий договора аренды от 01.03.2007 г N 02-07/07, касающиеся не соблюдение требований пожарной безопасности и санитарных правил, истцу причинили такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать. К тому же, все выявленные нарушения носят устранимый характер, и большая часть нарушений арендатором устранена на момент рассмотрения дела, о чем свидетельствует акт проверки от 09.10.2012 года N 379, акт проверки работоспособности автоматической установки сигнализации от 25.02.2013 года.
Более того, нарушение которые не устранены на момент рассмотрения дела в суде, касаются нарушений норм санитарного законодательства, а именно не получение положительного санитарно-эпидемиологического заключения на проекты зон санитарной охраны водопроводных сооружений и связанны с необходимостью выполнения значительного объема работ. Согласно решению Беловского городского суда Кемеровской области от 15.01.2013 года ответчик выполняет мероприятия по его устранению, в связи с чем, установлен срок до 31.12.2013 года.
Истец ошибочно считает, что нарушение ответчиком сроков оплаты электроэнергии может являть основанием для досрочного расторжения договора аренды от 1 марта 2007 года, поскольку указанное нарушение нельзя отнести к числу существенных нарушений. Истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды от 01.03.2007 г N 02-07/07, касающиеся нарушение сроков внесения платежей за электроэнергию, истцу причинили такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать.
Доводы подателя жалобы в части установления комбинированного способа внесения арендной платы, и взыскание отдельной платы в виде амортизационных отчислений, подлежат отклонению.
Согласно условиям договора аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05 (пункт 3.1.) арендная плата состоит из твердой денежной части и амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления исчисляются в соответствии с пунктами 2.2.4., 2.2.5 договора.
Пункт 3.6 решения Беловского Городского Совета Народных Депутатов от 31.01.2008 года N 65/309-н "Об утверждении положения о предоставлении в пользование объектов муниципального имущества города Белово в новой редакции" предусматривает возможность возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотренного договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и не отделимые произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
При рассмотрении настоящего дела суд правомерно пришел к выводу, что арендатор в рамках исполнения договора аренды от 1 ноября 2005 года выполнял работы по улучшению арендованного имущества. Работы принимались, неотделимые улучшения засчитывались в счет арендной платы в части амортизационных отчислений, которые оформлялись в виде дополнительных соглашений и принимались арендодателем, а затем передавались арендатору по акту приема передач основных средств. По существу отношений сторон, амортизационные отчисления, предусмотренные пунктами 2.2.4., 2.2.5 договора аренды являются частью арендной платы.
Ссылка истца на Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.07.2012 г. не состоятельна, поскольку предметом рассмотрения в рамках указанного дела порядок изменения арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Суд правомерно пришел к выводу о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок, поскольку в уведомлении от 20.07.2012 года N 2224 отсутствуют сведения о нарушении арендатором обязательств по договору аренды N 11/05, которые подлежали бы устранению в разумный срок. Сведения о конкретных нарушениях обязательств по договору аренды N 11/05, их описания, перечень оборудования "требующего ремонта" арендодателем не указаны и не установлен разумный срок, для их устранения.
Письмом от 20.07.2012 года арендодатель установил ответчику срок до 01.08.2012 года подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 11/05 о расторжении договора. Учитывая специфику объектов, переданных в арендное пользование по спорным договорам аренды, указанный в письме срок был объективно недостаточным для того, что устранить установленные в письме нарушения и осуществить все необходимые действия, в связи с чем, указанное уведомление не может служить основанием для расторжения договора N 11/05.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2013 ПО ДЕЛУ N А27-17688/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. по делу N А27-17688/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 6 июня 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей О.Ю. Киреевой
О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания помощником Сластиной Е.С.
при участии сторон:
от истца: Синицына А.В. по дов. N 70 от 14.01.2013 г.
от ответчика: Казанцевой Я.В. по дов. N 1390 от 09.08.2011 г., Никитиной В.П. по дов. от 01.05.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МУ "Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года
по делу N А27-17688/2012 (судья Новожилова И.А.)
по иску Муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" (в интересах муниципального образования "Беловский городской округ"), г. Белово
к ООО "Водоснабжение", г. Белово
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ОАО "Кузбасская энергетическая сбытовая компания"
о расторжении договоров аренды и возврате арендованного имущества
установил:
МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" в интересах муниципального образования "Беловский городской округ" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Водоснабжение" о расторжении договора аренды муниципального оборудования от 1 ноября 2005 года N 11/05, об обязании вернуть муниципальное оборудование Муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово", переданное в аренду по договору от 1 ноября 2005 года N 11/05 (692 позиции) (дело N А27-17688/2012) и с иском о расторжении договора аренды объектов муниципального нежилого фонда от 01 марта 2007 года N 02-07/07, об обязании вернуть объекты муниципального нежилого фонда Муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово", переданные в аренду по договору от 1 марта 2007 года N 02-07/07 (89 позиции).
Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 2 ноября 2012 суд объединил дело N А27-17688/2012 и дело N А27-17690/2012 в одно производство для совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А27-17688/2012.
Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ОАО "Кузбасская энергетическая сбытовая компания".
ООО "Водоснабжение" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области со встречным иском к МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" об обязании произвести зачет затрат по восстановлению муниципального имущества за счет средств амортизационных отчислений на сумму 9 280 558,78 рублей в счет арендной платы по договору аренды муниципального оборудования от 1 ноября 2005 года N 11/05.
До принятия решения по существу ООО "Водоснабжение" заявлен отказ от встречных исковых требований.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 в удовлетворении иска МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" отказано, производство по встречному иску ООО "Водоснабжение" прекращено.
Не согласившись с решением суда от 11 марта 2013 года, МУ "Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что представляя интересы Беловского городского округа, как собственника муниципального имущества МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" действует обоснованно в рамках своих полномочий, установленных актами, определяющими статус этого органа, выводы суда первой инстанции в этой части считает необоснованными. Считает, что ненадлежащее состояние части водопроводных сетей не подтверждено документально. Амортизационные отчисления, предусмотренные пунктами 2.2.4, 2.2.5, являются составной частью арендной платы, и подлежали внесению арендодателю, комбинированный способ внесения арендной платы полностью соответствует принятому на территории г. Белово акту органа муниципальной власти. Поскольку в договоре от 1 марта 2007 года N 02-07/07 имеется условие, устанавливающее дополнительное основание для расторжения договора, считает, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о необходимости доказывания существенности нарушения. Установленные судом нарушения норм пожарной безопасности являются достаточным основанием для расторжения договора вне зависимости от устранимости и существенности. Кроме того, ссылается на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в отношении договоров аренды, считая, что у ответчика имелось достаточно времени для устранения нарушений.
ООО "Водоснабжение" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом не были переданы МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" в отношении спорных договоров аренды. Акт технического состояния и целевого использования водопроводных сетей от 09.06.2012 г. со стороны ООО "Водоснабжение" не подписан, не направлялся в адрес общества. Из акта невозможно определить какой метод (способ) либо прибор использовала комиссия с целью выявления и определения не функционирующих водопроводных сетей, но при этом в акте содержится вывод о том, что данные сети не участвуют в системе водоснабжения города. Считает, что суд правомерно пришел к выводу о том, что истец не представил достаточных документальных доказательств того, что водопроводные сети находятся в нерабочем состоянии. Судом первой инстанции была дана надлежащая и правомерная оценка доводу истца, касающегося не выполнения обязанности по внесению арендной платы в виде амортизационных отчислений. Обязанности оплаты исчисленных амортизационных отчислений арендодателю в твердой денежной сумме ответчик не имеет, при условии произведенных, согласованных неотделимых улучшений арендованного имущества, пополнение либо восстановление. Истцом не представлено доказательств того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды от 1 марта 2007 года N 02-07/07, в части пожарной безопасности и нарушения сроков внесения платежей за электроэнергию, причинили значительный ущерб. Считает, обоснованным вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 1 ноября 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово (арендодатель) и ООО "Водоснабжение" (арендатор) заключен договор аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 г. N 11/05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное оборудование согласно приложению N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Балансовая стоимость арендованного оборудования по состоянию на 01.11.2005 составляет 241559849,36 руб. Пунктом 4.1 договора аренды N 11/05 установлен срок действия договора с 01.11.2005 по 31.10.2030 г. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
1 марта 2007 года между Муниципальным образованием Беловского городского округа "город Белово" в лице председателя муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово (арендодатель) и ООО "Водоснабжение" (арендатор) заключен договор аренды объектов муниципального нежилого фонда N 02-07/07, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование для удовлетворения нужд потребителей в услугах водоснабжения муниципальное имущество (далее - "имущество"), перечень и балансовая стоимость которого указана в акте приема-передачи имущества (приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора и может изменяться по согласованию сторон путем оформления дополнительных соглашений к договору. В пункте 1.2 договора аренды N 02-07/07 установлен срок действия договора с 01.03.2007 г. по 28.02.2032 г.
По условиям пунктов 3.1 и 3.3 договора аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05 за пользование муниципальным оборудованием по договору арендатор уплачивает арендную плату, которая складывается из: отчислений в размере 5 000 рублей в год без учета НДС; амортизационных отчислений, исчисленных в соответствии с пунктами 2.2.4, 2.2.5 настоящего договора. По условиям пунктов пунктам 4.1, 4.3 и 4.4 договора аренды от 1 марта 2007 года N 02-07/07 арендная плата за пользование муниципальным имуществом складывается из: годовой арендной платы в сумме 56855 руб. (ежемесячная арендная плата составляет 4 737 руб.); амортизационных отчислений, исчисленных в соответствии с пунктами 3.2.13 и 3.2.14 настоящего договора. Срок внесения годовой арендной платы - до 31 числа последнего месяца отчетного года.
Ссылаясь на то, что арендатор допустил неоднократные нарушения условий договоров аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05, 1 марта 2007 года N 02-07/07, истец обратился с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды муниципального оборудования от 1 ноября 2005 года N 11/05, об обязании вернуть муниципальное оборудование муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово" (692 позиции), о расторжении договора аренды объектов муниципального нежилого фонда от 01 марта 2007 года N 02-07/07, об обязании вернуть объекты муниципального нежилого фонда муниципальному образованию Беловского городского округа "Город Белово" (89 позиции).
Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем по договору выступает лицо, обладающее правом распоряжаться соответствующим имуществом. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 124 Кодекса).
В соответствии Порядком управления и распоряжения муниципальной собственностью города Белово, утвержденным решением Беловского городского Совета народных депутатов от 28.02.2008 N 66/320-н, уставом муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово", утвержденным распоряжением главы г. Белово от 14.01.2008 N 19-р (пункты 2.2, 2.3 устава), распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово от 13.03.2008 N 18-р, функции по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Белово, в том числе представлению интересов муниципального образования в суде по названным вопросам, переданы от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Белово - МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово
В связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на обращение с настоящим иском и отсутствие доказательств перехода к истцу прав и обязанностей арендодателя, суд апелляционной инстанции считает не соответствующим обстоятельствам дела. Между тем, ошибочность указанного вывода суда не привело к принятию неправильного решения.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пунктам 1, 2 части 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут как при существенном нарушении договора другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Указанное обстоятельство подлежит доказыванию истцом.
В пункте 4.3 договора аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05 предусмотрены случаи досрочного расторжения договора, а именно когда арендатор использует оборудование не по целевому назначению (пункт 4.3.1); систематически (два и более раза) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором (пункт 4.3.2); умышленно ухудшает состояние оборудования и не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 2.2.11 договора (пункт 4.3.3).В пункте 7.2 договора аренды от 01 марта 2007 года N 02-07/07 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут, в том числе, в случае, когда арендатор: использует объект не по указанному в договоре назначению (пункт 7.2.1); систематически (два и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором; не выполняет требования пункта 3.2.7 настоящего договора (пункт 7.2.3); умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта, инженерного оборудования, а также не выполняет требование пожарной безопасности, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 3.2.11, 3.2.12 договора (пункт 7.2.4 договора); не вносит по истечении установленных соответствующими договорами сроков оплату коммунальных услуг, эксплуатационных расходов, страховые и иные платежи (пункт 7.2.5); не использует либо не передает объект или его часть по любым видам договоров и сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя, что признано актом созданной арендодателем комиссии (пункт 7.2.6) и пр.
В обоснование заявленных истцом требований представлены акт технического состояния водопроводных сетей, переданных по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 ООО "Водоснабжение" от 09.06.2012 г., акты технического состояния и целевого использования муниципального имущества, переданного, в том числе по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05, здания станции г/у N 5 (инв. N 347) (акт от 27.06.2012), здания насосной станции гидроузла N 7 (инв. N 3451) (акт от 26.06.2012).
Судом первой инстанции исследованы указанные акты и установлено, что здании насосной станции гидроузла N 7 находится 10 насосов и 13 задвижек к ним, 6 задвижек неисправны, 4 насоса являются рабочими: насос 1 Д 530/63 2282 18, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 10; насос ЦН-400-105, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 9; насос 1 Д 500/63 УХЛ, двигатель к насосу 4 ЦН 280 S4 (132 кВт), инв. N 8; насос ЦН 400-105, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 7; насос с инв. N 6 и двигатель к нему, без технических характеристик, отключен от питания, кабель обрезан, двигатель отключен от насоса; насос с инв. N 5 разукомплектован; на насосе с инв. N 4 отсутствует крыльчатка, насос разобран, электрический двигатель отсутствует; на насосах с инв. N N 3, 2, 1 отсутствуют электрические двигатели; на 6 задвижках диаметром 600 мм отсутствуют электродвигатели на приводах; на 7 задвижках диаметром 500 мм отсутствуют какие-либо провода. Из акта от 27.06.2012 следует, что в здании станции г/у N 5 (инв. N 347) установлено 5 насосов (насос с электродвигателем 4А МНУ-225 (инв. N 5065), насос с электродвигателем 5 AM S2 (инв. N 5066); насос с электродвигателем 20 М 243 (инв. N 5064); насос с электродвигателем 8А02-280 М 4 М2-5 (инв. N 6022); к насосу с электродвигателем 2ВР-280 S4 (инв. N 5045) подведен кабель электроснабжения; 1 насос демонтирован; на электрическом тельфере (инв. N 0231), грузоподъемность 10 т. отсутствует цепь на приводе; выявлены нарушения Правил технической эксплуатации систем и сооружений коммунального водоснабжения и канализации.
Актом от 09.06.2012 г. выявлены водопроводные сети, находящиеся в нерабочем состоянии: из 58 870 м переданных в аренду водопроводных сетей п. Бабанаково, находятся в нерабочем состоянии 12 029 м водопроводных сетей; из 80 907,7 м переданных в аренду водопроводных сетей пгт. Новый городок, находятся в нерабочем состоянии 18 346,2 м водопроводных сетей; из 79 376,7 м переданных в аренду водопроводных сетей г. Белово, находятся в нерабочем состоянии 1 527 м водопроводных сетей. Указанные водопроводные сети, находящиеся в нерабочем состоянии, не участвуют в системе водоснабжения города, подлежат списанию.
Между тем, согласно перечню муниципального имущества, являющегося Приложением к договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 под инвентарными номерами 10, 9, 8, 7 обозначены следующие объекты: под инв. N 10 выпуск русловой (N п/п 121) и сети канализационные (N п/п 718), под инв. N 9 сети водопроводные (N п/п 613), под инв. N 8 отстойник вторичный (N п/п 484) и сети канализационные (N п/п 716, 717), под инв. N 7 дорога щебеночная (N п/п 149) и сети водопроводные (N п/п 612), под инв. N 6 трубопровод сетей (N п/п 955), под инв. N N 2, 3 резервуары чистой воды (N п/п 591, 592).
Согласно инвентарной карточке учета основных средств от 26.06.2003 N 653 под инвентарным номером 9 обозначена сеть водопроводная по дому 5-54 по ул. Тухачевского в п. Новый Городок (том 9 л.д. 94).
Сопоставив имущество, указанное в акте от 26.06.2012 с имуществом, описанным в приложении к договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 по наименованию судом установлено, что насос 1 Д 530/63 2282 18, двигатель к насосу 4 АН 280 S4 (132 кВт), инв. N 10, насос 1 Д 500/63 УХЛ, двигатель к насосу 4 ЦН 280 S4 (132 кВт), инв. N 8; насосы с инв. N 6, 5, 4, 3, 2, 1 ООО "Водоснабжение" по договору аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05 либо по дополнительным соглашениям не передавались.
Насос ЦН-400-105 (инв. N 1587) дополнительным соглашением N 11 от 28.06.2007 исключен из перечня муниципального имущества, переданного в аренду ООО "Водоснабжение", в связи с произведенным списанием (том 3 л.д. 13 - 14).
Идентифицировать задвижки диаметром 600 мм не представляется возможным, поскольку по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 ООО "Водоснабжение" были переданы задвижки чугунные Д 600 в количестве 5 шт., с инвентарными номерами 3323 - 3325, 3329 - 3331, исключенные из перечня муниципального имущества, переданного в аренду ООО "Водоснабжение", в связи с произведенным списанием дополнительным соглашением от 29.12.2006 N 6 и задвижки ДУ - 600 мм в количестве 4 шт., с инвентарными номерами 3967 (исключена из перечня муниципального имущества, в связи с произведенным списанием дополнительным соглашением от 29.12.2006 N 6), 4021 - 4023 (исключены из перечня муниципального имущества ООО "Водоснабжение" дополнительным соглашением от 24.12.2010 N 45).
Задвижки диаметром 500 мм в аренду ООО "Водоснабжение" не передавались.
Доказательств того, что вышеуказанные насосы и задвижки являются составной частью сложного объекта, используемого по назначению как единого комплекса, истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
Таким образом, поскольку идентифицировать объекты, в отношении которых проводилась проверка технического состояния и целевого использования муниципального имущества, по наименованию, инвентарному номеру, с объектами, переданными в аренду ООО "Водоснабжение" по договору аренды от 01.11.2005 N 11/05 не представляется возможным, суд приходит к выводу, что указанные в акте проверки от 26.06.2012 и в исковом заявлении нарушения были установлены в отношении объектов, которые предметом договора аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05, не являлись.
Насосы с инвентарными номерами 5064, 5065, 5066, 6022 ООО "Водоснабжение" по договору аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05 либо по дополнительным соглашениям к договору не передавались, а приобреталось за счет собственных средств арендатора, что подтверждается инвентарными карточками, счетами-фактурами, товарными накладными (том 8 л.д. 103 - 112) и в силу пункта 2.2.9 договора аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05 являются собственностью арендатора.
Идентифицировать 1 (один) демонтированный насос как объект, переданный ООО "Водоснабжение" по договору аренды муниципального оборудования от 01.11.2005 N 11/05, не представляется возможным, в связи с отсутствием его идентификационных признаков.
Указанные обстоятельства соответствуют обстоятельствам дела и подтверждаются материалами дела.
Между тем, судом первой инстанции правомерно пришел к выводу о том что, истцом в нарушении требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств в каком состоянии были переданы водопроводные сети, указанные в акте технического состояния и целевого использования водопроводных сетей от 09.06.2012 г.
В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Акт приема передач не содержит сведений о техническом состоянии водопроводных сетей, что делает не возможным определить их фактическое состояние. Все нарушения, на которых основывает истец иск не являются существенными и не носят не устранимого характера.
Отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении технической экспертизы на предмет определения исправного состояния водопроводной сети, указанной в акте технического состояния водопроводных сетей, переданных по договору аренды N 11/05 от 1 ноября 2005 года, судом апелляционной инстанции признается обоснованным, поскольку поставленный истцом на разрешение эксперта вопрос касается обязанности арендатора поддерживать оборудования в исправном состоянии и по своему характеру является вопросом права, который может быть разрешен судом по результатам оценки представленных участвующими в деле лицами доказательств и не требует специальных познаний.
К тому же в силу положений статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы по ходатайству участвующего в деле лица является правом арбитражного суда, который самостоятельно определяет, требуются ли специальные познания в оценке представленных доказательств и доводов.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 8 Постановления от 20.12.2006 г N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", определяя круг и содержания вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относится к исключительно компетенции суда.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что допущенные ответчиком нарушениями условий договора аренды от 01.03.2007 г N 02-07/07, касающиеся не соблюдение требований пожарной безопасности и санитарных правил, истцу причинили такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать. К тому же, все выявленные нарушения носят устранимый характер, и большая часть нарушений арендатором устранена на момент рассмотрения дела, о чем свидетельствует акт проверки от 09.10.2012 года N 379, акт проверки работоспособности автоматической установки сигнализации от 25.02.2013 года.
Более того, нарушение которые не устранены на момент рассмотрения дела в суде, касаются нарушений норм санитарного законодательства, а именно не получение положительного санитарно-эпидемиологического заключения на проекты зон санитарной охраны водопроводных сооружений и связанны с необходимостью выполнения значительного объема работ. Согласно решению Беловского городского суда Кемеровской области от 15.01.2013 года ответчик выполняет мероприятия по его устранению, в связи с чем, установлен срок до 31.12.2013 года.
Истец ошибочно считает, что нарушение ответчиком сроков оплаты электроэнергии может являть основанием для досрочного расторжения договора аренды от 1 марта 2007 года, поскольку указанное нарушение нельзя отнести к числу существенных нарушений. Истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды от 01.03.2007 г N 02-07/07, касающиеся нарушение сроков внесения платежей за электроэнергию, истцу причинили такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать.
Доводы подателя жалобы в части установления комбинированного способа внесения арендной платы, и взыскание отдельной платы в виде амортизационных отчислений, подлежат отклонению.
Согласно условиям договора аренды от 1 ноября 2005 года N 11/05 (пункт 3.1.) арендная плата состоит из твердой денежной части и амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления исчисляются в соответствии с пунктами 2.2.4., 2.2.5 договора.
Пункт 3.6 решения Беловского Городского Совета Народных Депутатов от 31.01.2008 года N 65/309-н "Об утверждении положения о предоставлении в пользование объектов муниципального имущества города Белово в новой редакции" предусматривает возможность возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотренного договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и не отделимые произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
При рассмотрении настоящего дела суд правомерно пришел к выводу, что арендатор в рамках исполнения договора аренды от 1 ноября 2005 года выполнял работы по улучшению арендованного имущества. Работы принимались, неотделимые улучшения засчитывались в счет арендной платы в части амортизационных отчислений, которые оформлялись в виде дополнительных соглашений и принимались арендодателем, а затем передавались арендатору по акту приема передач основных средств. По существу отношений сторон, амортизационные отчисления, предусмотренные пунктами 2.2.4., 2.2.5 договора аренды являются частью арендной платы.
Ссылка истца на Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.07.2012 г. не состоятельна, поскольку предметом рассмотрения в рамках указанного дела порядок изменения арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Суд правомерно пришел к выводу о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок, поскольку в уведомлении от 20.07.2012 года N 2224 отсутствуют сведения о нарушении арендатором обязательств по договору аренды N 11/05, которые подлежали бы устранению в разумный срок. Сведения о конкретных нарушениях обязательств по договору аренды N 11/05, их описания, перечень оборудования "требующего ремонта" арендодателем не указаны и не установлен разумный срок, для их устранения.
Письмом от 20.07.2012 года арендодатель установил ответчику срок до 01.08.2012 года подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 11/05 о расторжении договора. Учитывая специфику объектов, переданных в арендное пользование по спорным договорам аренды, указанный в письме срок был объективно недостаточным для того, что устранить установленные в письме нарушения и осуществить все необходимые действия, в связи с чем, указанное уведомление не может служить основанием для расторжения договора N 11/05.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)