Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ермилова В.А.
Докладчик Галкина Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кузнецова Ю.И.,
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске дело по апелляционной жалобе П. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П. к С. о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов, отказать".
Заслушав доклад судьи Галкиной Л.Н., судебная коллегия
П. обратился в суд с иском к С. о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска ссылается на то, что 01 марта 2012 года между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***. По указанному договору наймодатель обязался оплачивать коммунальные платежи, кроме электроэнергии, не позднее 25 числа каждого календарного месяца, а также включать в счет оплаты за наем сумму потраченную нанимателем на ремонт жилого помещения. При первоначальном осмотре квартира была непригодна для проживания, в связи с чем им было принято решение о ее ремонте, о чем было сообщено ответчику. Стоимость работ по ремонту квартиры составила *** руб. Кроме этого, им была уплачена задолженность по коммунальным платежам - *** руб. *** коп., а также задолженность за электроэнергию в размере *** руб. *** коп. 01 сентября 2012 года срок найма жилого помещения истек. Ответчик потребовал от него оплаты за наем квартиры *** руб., отказавшись возместить расходы на ремонт и оплату долга за коммунальные платежи. Считает, что с учетом вычета оплаты за наем квартиры задолженность ответчика перед ним составляет *** руб. *** коп. Просил взыскать с ответчика указанную сумму, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
В судебном заседании истец П. требования искового заявления поддержал, привел доводы, аналогичные изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что какого-либо соглашения с ответчиком о том, что он произведет ремонт квартиры, и данная сумма ему будет возмещена, не было. Ремонт он начал производить в связи с тем, что квартира была не пригодна для проживания. Он отремонтировал печь, электропроводку, оклеил стены обоями, произвел ремонт полов, установил стекла в трех окнах, отремонтировал кровлю. Конкретный объем работ с ответчиком он не оговаривал.
Ответчик С. в судебном заседании иск не признала и пояснила, что с просьбой предоставить квартиру для проживания истец к ней обратился в июле 2011 года. Она разрешила истцу проживать в квартире и передала ключи. Истец видел состояние квартиры, сказал, что сделает в квартире ремонт. О том, что именно истец будет ремонтировать и что сумму за ремонт он предъявит ей, они не договаривались. Никаких соглашений по данному вопросу она с истцом не заключала, и ремонт истцом был произведен по собственной инициативе. В марте 2012 года между нею и П. был составлен договор найма. С июля 2011 года до 1 марта 2012 года истец за наем квартиры ничего не платил. Фактически до настоящего времени П. за наем квартиры ей ничего не оплатил, она с истца сумму за наем квартиры за 6 месяцев, по *** руб. в месяц, не требовала. Договор найма с истцом был заключен до 1 сентября 2012 года, после чего истец освободил квартиру. На момент освобождения квартиры в ней был произведен только косметический ремонт.
Представитель ответчика К. иск считал необоснованным и пояснил, что истец по собственной инициативе начал производить ремонт данного жилого помещения, о чем его ответчик не просила.
Суд вынес указанное решение, с которым не согласился П.
В апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на то, что суд не принял во внимание условие, изложенное в договоре найма от 1 марта 2012 года, о включении в счет оплаты за найм жилого помещения суммы, потраченной нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи и суммы потраченной нанимателем на ремонт указанного жилого помещения.
Необходимость ремонта квартиры была определена сторонами, в связи с чем, в договор найма были включены данные условия.
Кроме того, указал, что в силу ст. 623 ГК РФ он имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений в квартире, с учетом неудовлетворительного состояния жилого помещения на дату передачи его в наем, нуждаемости его в ремонте.
Состояние квартиры, необходимость ее ремонта, его объемы подтверждены показаниями свидетелей. Стоимость проведенного ремонта подтверждена представленными договорами подряда и товарными чеками на приобретенные материалы.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодатель обязан предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. ст. 671, 674, 676 ГК РФ).
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
В соответствии со ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судом установлено, что ответчик С. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ***.
01 марта 2012 года между С. и П. был заключен договор найма указанной квартиры, по условиям которого, наймодатель - С. обязалась, в том числе оплачивать коммунальные платежи (кроме электроэнергии) не позднее 25 числа каждого календарного месяца; включить в счет оплаты за наем жилого помещения сумму потраченную нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи и сумму потраченную нанимателем на ремонт указанного жилого помещения. В свою очередь, наниматель - П. обязался вносить месячную оплату за наем жилого помещения, определенную сторонами Договора в 2500 руб., не позднее 30 числа каждого календарного месяца.
П. на ремонт спорного жилого помещения было затрачено *** руб., на оплату долга за электроэнергию - *** руб., на оплату долга за коммунальные услуги - *** руб. *** коп.
01 сентября 2012 года истец освободил квартиру по истечении срока договора найма.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из того, что истец добровольно, по собственной инициативе произвел текущий ремонт жилого помещения, поэтому правовых оснований для взыскания с ответчика расходов на ремонтно-строительные работы не имеется.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО и ФИО пояснили суду, что в квартире, которую снимал истец, были выбиты стекла, разобрана печь. По поручению П. в квартире отремонтированы полы, печь, перекрыта крыша листами шифера, проведена проводка, вставлены стекла в окна.
Исходя из содержания и смысла указанной нормы ст. 623 ГК РФ применительно к настоящему спору П. как наниматель, имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только в случае, если эти улучшения им были произведены с согласия наймодателя.
Между тем, таких обстоятельств судом по делу не установлено.
Ни в суд первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию истец не представил доказательств того, что указанные работы, их объем и стоимость с наймодателем были согласованы.
Кроме того, согласно Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, работы, указанные в договорах подряда, относятся к работам текущего ремонта жилого помещения.
В силу ст. 681 ГК РФ истец был обязан производить работы по текущему ремонту жилого помещения за свой счет, поэтому правовых оснований для взыскания с ответчика расходов истца на ремонтно-строительные работы квартиры у суда не имелось.
Условиями договора найма жилого помещения не предусмотрена обязанность наймодателя в полном объеме возмещать нанимателю затраты, понесенные последним на оплату долга за коммунальные платежи и на ремонт жилья, поскольку затраченные им денежные суммы подлежали только зачету в счет оплаты за наем жилого помещения.
Истцом П. не оспаривалось то обстоятельство, что за период срока договора найма жилого помещения, оплата за наем жилого помещения наймодателю не производилась, то есть со стороны ответчика не было допущено виновных действий, повлекших нарушение прав истца.
С учетом изложенного, судом при разрешении возникшего спора, правильно применены к спорным правоотношениям нормы материального и процессуального права, не допущено их нарушений или неправильного применения, правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана им надлежащая оценка, в связи с этим судебная коллегия оснований для отмены решения суда в пределах доводов кассационной жалобы не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1059
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. по делу N 33-1059
Судья Ермилова В.А.
Докладчик Галкина Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кузнецова Ю.И.,
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске дело по апелляционной жалобе П. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П. к С. о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов, отказать".
Заслушав доклад судьи Галкиной Л.Н., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к С. о возмещении затрат, связанных с ремонтом жилого помещения, оплатой коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска ссылается на то, что 01 марта 2012 года между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***. По указанному договору наймодатель обязался оплачивать коммунальные платежи, кроме электроэнергии, не позднее 25 числа каждого календарного месяца, а также включать в счет оплаты за наем сумму потраченную нанимателем на ремонт жилого помещения. При первоначальном осмотре квартира была непригодна для проживания, в связи с чем им было принято решение о ее ремонте, о чем было сообщено ответчику. Стоимость работ по ремонту квартиры составила *** руб. Кроме этого, им была уплачена задолженность по коммунальным платежам - *** руб. *** коп., а также задолженность за электроэнергию в размере *** руб. *** коп. 01 сентября 2012 года срок найма жилого помещения истек. Ответчик потребовал от него оплаты за наем квартиры *** руб., отказавшись возместить расходы на ремонт и оплату долга за коммунальные платежи. Считает, что с учетом вычета оплаты за наем квартиры задолженность ответчика перед ним составляет *** руб. *** коп. Просил взыскать с ответчика указанную сумму, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
В судебном заседании истец П. требования искового заявления поддержал, привел доводы, аналогичные изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что какого-либо соглашения с ответчиком о том, что он произведет ремонт квартиры, и данная сумма ему будет возмещена, не было. Ремонт он начал производить в связи с тем, что квартира была не пригодна для проживания. Он отремонтировал печь, электропроводку, оклеил стены обоями, произвел ремонт полов, установил стекла в трех окнах, отремонтировал кровлю. Конкретный объем работ с ответчиком он не оговаривал.
Ответчик С. в судебном заседании иск не признала и пояснила, что с просьбой предоставить квартиру для проживания истец к ней обратился в июле 2011 года. Она разрешила истцу проживать в квартире и передала ключи. Истец видел состояние квартиры, сказал, что сделает в квартире ремонт. О том, что именно истец будет ремонтировать и что сумму за ремонт он предъявит ей, они не договаривались. Никаких соглашений по данному вопросу она с истцом не заключала, и ремонт истцом был произведен по собственной инициативе. В марте 2012 года между нею и П. был составлен договор найма. С июля 2011 года до 1 марта 2012 года истец за наем квартиры ничего не платил. Фактически до настоящего времени П. за наем квартиры ей ничего не оплатил, она с истца сумму за наем квартиры за 6 месяцев, по *** руб. в месяц, не требовала. Договор найма с истцом был заключен до 1 сентября 2012 года, после чего истец освободил квартиру. На момент освобождения квартиры в ней был произведен только косметический ремонт.
Представитель ответчика К. иск считал необоснованным и пояснил, что истец по собственной инициативе начал производить ремонт данного жилого помещения, о чем его ответчик не просила.
Суд вынес указанное решение, с которым не согласился П.
В апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на то, что суд не принял во внимание условие, изложенное в договоре найма от 1 марта 2012 года, о включении в счет оплаты за найм жилого помещения суммы, потраченной нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи и суммы потраченной нанимателем на ремонт указанного жилого помещения.
Необходимость ремонта квартиры была определена сторонами, в связи с чем, в договор найма были включены данные условия.
Кроме того, указал, что в силу ст. 623 ГК РФ он имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений в квартире, с учетом неудовлетворительного состояния жилого помещения на дату передачи его в наем, нуждаемости его в ремонте.
Состояние квартиры, необходимость ее ремонта, его объемы подтверждены показаниями свидетелей. Стоимость проведенного ремонта подтверждена представленными договорами подряда и товарными чеками на приобретенные материалы.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодатель обязан предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. ст. 671, 674, 676 ГК РФ).
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
В соответствии со ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судом установлено, что ответчик С. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ***.
01 марта 2012 года между С. и П. был заключен договор найма указанной квартиры, по условиям которого, наймодатель - С. обязалась, в том числе оплачивать коммунальные платежи (кроме электроэнергии) не позднее 25 числа каждого календарного месяца; включить в счет оплаты за наем жилого помещения сумму потраченную нанимателем на оплату долга за коммунальные платежи и сумму потраченную нанимателем на ремонт указанного жилого помещения. В свою очередь, наниматель - П. обязался вносить месячную оплату за наем жилого помещения, определенную сторонами Договора в 2500 руб., не позднее 30 числа каждого календарного месяца.
П. на ремонт спорного жилого помещения было затрачено *** руб., на оплату долга за электроэнергию - *** руб., на оплату долга за коммунальные услуги - *** руб. *** коп.
01 сентября 2012 года истец освободил квартиру по истечении срока договора найма.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из того, что истец добровольно, по собственной инициативе произвел текущий ремонт жилого помещения, поэтому правовых оснований для взыскания с ответчика расходов на ремонтно-строительные работы не имеется.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО и ФИО пояснили суду, что в квартире, которую снимал истец, были выбиты стекла, разобрана печь. По поручению П. в квартире отремонтированы полы, печь, перекрыта крыша листами шифера, проведена проводка, вставлены стекла в окна.
Исходя из содержания и смысла указанной нормы ст. 623 ГК РФ применительно к настоящему спору П. как наниматель, имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только в случае, если эти улучшения им были произведены с согласия наймодателя.
Между тем, таких обстоятельств судом по делу не установлено.
Ни в суд первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию истец не представил доказательств того, что указанные работы, их объем и стоимость с наймодателем были согласованы.
Кроме того, согласно Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, работы, указанные в договорах подряда, относятся к работам текущего ремонта жилого помещения.
В силу ст. 681 ГК РФ истец был обязан производить работы по текущему ремонту жилого помещения за свой счет, поэтому правовых оснований для взыскания с ответчика расходов истца на ремонтно-строительные работы квартиры у суда не имелось.
Условиями договора найма жилого помещения не предусмотрена обязанность наймодателя в полном объеме возмещать нанимателю затраты, понесенные последним на оплату долга за коммунальные платежи и на ремонт жилья, поскольку затраченные им денежные суммы подлежали только зачету в счет оплаты за наем жилого помещения.
Истцом П. не оспаривалось то обстоятельство, что за период срока договора найма жилого помещения, оплата за наем жилого помещения наймодателю не производилась, то есть со стороны ответчика не было допущено виновных действий, повлекших нарушение прав истца.
С учетом изложенного, судом при разрешении возникшего спора, правильно применены к спорным правоотношениям нормы материального и процессуального права, не допущено их нарушений или неправильного применения, правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана им надлежащая оценка, в связи с этим судебная коллегия оснований для отмены решения суда в пределах доводов кассационной жалобы не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.И.КУЗНЕЦОВ
Ю.И.КУЗНЕЦОВ
Судья
Л.Н.ГАЛКИНА
Т.Н.РУДЬ
Л.Н.ГАЛКИНА
Т.Н.РУДЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)