Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "01" ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен "06" ноября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Л.Б.
судей: Лыткиной О.В., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Александровой Л.Б.
при участии представителя ООО "Строительная компания "Евро-Люкс": Ишмаметова Р.Х., директора (протокол от 13 января 2006 г. N 1), Шапошниковой О.А., действующей на основании доверенности от 01 февраля 2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (г. Волгоград) на решение арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2008 года по делу А12-11531/08-С6 (судья Наумова М.Ю.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (г. Волгоград)
к Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда (г. Волгоград),
Администрации Волгограда (г. Волгоград),
об оспаривании действий Комитета, направленных на прекращение договора аренды земельного участка,
Третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда (г. Волгоград)
установил:
ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда об оспаривании действий комитета, направленных на прекращение договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. N 7280.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2008 года в удовлетворении требований было отказано.
ООО "СК "Евро-Люкс", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Заявитель полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, противоречат нормам материального права, регулирующего земельные отношения.
Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда представил отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание не явились представители Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, Администрации Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда. О времени и месте рассмотрении дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении почтовых отправлений N 95527, 95528, 95529. Почтовые отправления получены адресатами 13 и 14 октября 2008 г. Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явку своих представителей в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки, не позволяющих явиться в судебное заседание.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела, не препятствует судебному разбирательству в их отсутствие.
При таких обстоятельствах суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, Администрации Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда.
Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав объяснения представителя ООО "СК "Евро-Люкс", обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 28 февраля 2007 г. между Администрацией Волгограда и ООО "СК "Евро-Люкс" на основании постановления Администрации Волгограда N 486 от 28 февраля 2007 г. был заключен договор аренды земельного участка, учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадь. 706 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, сроком на три года.
25 апреля 2008 г. в адрес ООО "СК "Евро-Люкс" Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда направил извещение, в соответствии с которым уведомило прекращении договора аренды земельного участка в соответствии с п. 15 ст. 3 ЗК РФ.
Не согласившись с действиями Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, направленными на прекращение договора аренды, выраженными в направлении 25 апреля 2008 г. в адрес общества извещения N 5721, и полагая, что они нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "СК "Евро-Люкс" обратилось в арбитражный суд в соответствии со ст. 198 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, решения, действия не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд Волгоградской области, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что действия Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, направленные на прекращение договора аренды земельного участка, учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, соответствуют п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ, так как арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции, находит их не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим вопросы в сфере земельных отношений.
Так, земельный участок ООО "СК "Евро-Люкс" был предоставлен ООО "СК "Евро-Люкс" для строительства капитального объекта - многоэтажного жилого дома на условиях договора аренды от 28 февраля 2007 г. N 7280. Заключению договора аренды предшествовало принятие Администрацией Волгограда постановления N 486 от 28 февраля 2007 г. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы за номером регистрации 34-34-01/394/2007-16.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 7280 арендодателю предоставлено право отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 7 дней, в случае если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
Из извещения от 25 апреля 2008 г., направленного в адрес общества, следует, что основанием для прекращения договора аренды является невыполнение требований закона, а именно п. 15 ст. 3 ЗК РФ, а не условий договора.
Вместе с тем п. 15 ст. 3 Земельного кодекса (как это указано в извещении) не содержит оснований прекращения договора аренды. Ст. 3 не содержит пункта 15, а сама она касается отношений, регулируемых земельным законодательством.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что, направляя ООО "СК "Евро-Люкс" извещение о прекращении договора аренды, лицо, уполномоченное собственником на ведение арендных отношений в г. Волгограде, нарушило право общества на то, что оно должно четко знать, по каким основаниям прекращен договор аренды в одностороннем порядке. Ссылка Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда на норму права сделана неверно. Кроме того, в извещении отсутствуют (не перечислены) обстоятельства, явившиеся основанием для такого прекращения.
Что касается применения к спорным отношениям положений п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, то суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда по следующим основаниям.
В соответствии с постановлением главы Администрации Волгограда от 20 ноября 2006 г. N 3120 ООО "СК "Евро-Люкс" предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а.
28 февраля 2007 г. Администрацией Волгограда принято постановление N 586 о предоставлении ООО "СК "Евро-Люкс" указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года для строительства капитального объекта - жилого дома по ул. Бобруйской, 6а в Ворошиловском районе.
Таким образом, договор аренды заключен 28 февраля 2007 г., после введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, регулирующего, в том числе, и вопросы предоставления земель для жилищного строительства.
Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Соответственно, одним из условий прекращения договора аренды является заключение до 01 марта 2007 г. договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности при условии, что этот участок предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, либо предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Из материалов дела следует, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято главой Администрации Волгограда 20 ноября 2006 г., т.е. после 01 октября 2005 г.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что положения п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ неприменимы к правоотношениям по аренде земельного участка, возникшим после 01 октября 2006 г.
В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.
Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30 ЗК РФ.
По общему правилу п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ (в редакции ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ) осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов.
Довод ООО "СК "Евро-Люкс" в той части, что договор аренды от 28 февраля 2007 г. N 7280 соответствует требованиям земельного законодательства, его существенные условия согласованы между сторонами, нашел свое подтверждение в ходе судебного заседания.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2008 г. по делу N А12-3782/08-С40 содержит выводы о заключении договора аренды N 7280, его соответствии нормам действующего законодательства и судебным актам арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-7498/06-С59 (решение суда от 14 июня 2006 г., постановление апелляционной инстанции от 24 августа 2006 г.).
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 14 июня 2006 г. по делу А12-7498/06-С59, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24 августа 2006 г., признано незаконным бездействие Администрации Волгограда, выразившееся в длительном непринятии решения о предварительном согласовании места размещения многоэтажного жилого дома на земельном участке учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв. м, расположенном в Ворошиловском районе г. Волгограда, ул. Бобруйская, 6а, квартал 103. Суд обязал Администрацию Волгограда принять решение о предварительном согласовании и представлении ООО "СК "Евро-Люкс" места размещения объекта на указанном земельном участке.
При таких обстоятельствах, положения п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о прекращении договора аренды в одностороннем порядке неприменимы.
Изменение и расторжение договора регулируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аренда земельного участка может быть прекращена также по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Иных оснований и правовых норм для прекращения договора в одностороннем порядке Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда не представил.
Довод Администрации Волгограда о том, что направление Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда в адрес ООО "СК "Евро-Люкс" извещения о прекращении договора аренды носит информационный характер и не затрагивает интересов заявителя, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, направление лицом, уполномоченным в сфере земельных отношений, в адрес арендатора извещения о прекращении договора аренды земельного участка создает обществу препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Реальность таких препятствий подтверждается и письмом Администрации Волгограда от 26 мая 2008 г. N 7135, содержащим предложение возвратить земельный участок арендодателю, подписать акт приема-передачи участка.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция находит решение арбитражного суда Волгоградской области по настоящему делу не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права, в том числе ст. ст. 30.1, 46 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Обжалуемый судебный акт подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению. Суд принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленного ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" требования.
Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по первой и апелляционной инстанциям, суд относит их на Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда соответственно в сумме 2000 руб. и 1000 руб. С Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда в пользу ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" взыскиваются расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-11531/08-С6 от 28 августа 2008 года отменить. Принято по делу новый судебный акт.
Признать действия Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, направленные на прекращение договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. N 7280, выраженные в направлении 25 апреля 2008 г. извещения N 5721, незаконными.
Взыскать с Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда (г. Волгоград) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (г. Волгоград) расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.11.2008 ПО ДЕЛУ N А12-11531/08-С6
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2008 г. по делу N А12-11531/08-С6
Резолютивная часть постановления объявлена "01" ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен "06" ноября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Л.Б.
судей: Лыткиной О.В., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Александровой Л.Б.
при участии представителя ООО "Строительная компания "Евро-Люкс": Ишмаметова Р.Х., директора (протокол от 13 января 2006 г. N 1), Шапошниковой О.А., действующей на основании доверенности от 01 февраля 2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (г. Волгоград) на решение арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2008 года по делу А12-11531/08-С6 (судья Наумова М.Ю.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (г. Волгоград)
к Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда (г. Волгоград),
Администрации Волгограда (г. Волгоград),
об оспаривании действий Комитета, направленных на прекращение договора аренды земельного участка,
Третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда (г. Волгоград)
установил:
ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда об оспаривании действий комитета, направленных на прекращение договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. N 7280.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2008 года в удовлетворении требований было отказано.
ООО "СК "Евро-Люкс", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Заявитель полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, противоречат нормам материального права, регулирующего земельные отношения.
Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда представил отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание не явились представители Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, Администрации Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда. О времени и месте рассмотрении дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении почтовых отправлений N 95527, 95528, 95529. Почтовые отправления получены адресатами 13 и 14 октября 2008 г. Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явку своих представителей в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки, не позволяющих явиться в судебное заседание.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела, не препятствует судебному разбирательству в их отсутствие.
При таких обстоятельствах суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, Администрации Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда.
Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав объяснения представителя ООО "СК "Евро-Люкс", обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 28 февраля 2007 г. между Администрацией Волгограда и ООО "СК "Евро-Люкс" на основании постановления Администрации Волгограда N 486 от 28 февраля 2007 г. был заключен договор аренды земельного участка, учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадь. 706 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, сроком на три года.
25 апреля 2008 г. в адрес ООО "СК "Евро-Люкс" Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда направил извещение, в соответствии с которым уведомило прекращении договора аренды земельного участка в соответствии с п. 15 ст. 3 ЗК РФ.
Не согласившись с действиями Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, направленными на прекращение договора аренды, выраженными в направлении 25 апреля 2008 г. в адрес общества извещения N 5721, и полагая, что они нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "СК "Евро-Люкс" обратилось в арбитражный суд в соответствии со ст. 198 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, решения, действия не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд Волгоградской области, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что действия Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, направленные на прекращение договора аренды земельного участка, учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, соответствуют п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ, так как арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции, находит их не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим вопросы в сфере земельных отношений.
Так, земельный участок ООО "СК "Евро-Люкс" был предоставлен ООО "СК "Евро-Люкс" для строительства капитального объекта - многоэтажного жилого дома на условиях договора аренды от 28 февраля 2007 г. N 7280. Заключению договора аренды предшествовало принятие Администрацией Волгограда постановления N 486 от 28 февраля 2007 г. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы за номером регистрации 34-34-01/394/2007-16.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 7280 арендодателю предоставлено право отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 7 дней, в случае если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.
Из извещения от 25 апреля 2008 г., направленного в адрес общества, следует, что основанием для прекращения договора аренды является невыполнение требований закона, а именно п. 15 ст. 3 ЗК РФ, а не условий договора.
Вместе с тем п. 15 ст. 3 Земельного кодекса (как это указано в извещении) не содержит оснований прекращения договора аренды. Ст. 3 не содержит пункта 15, а сама она касается отношений, регулируемых земельным законодательством.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что, направляя ООО "СК "Евро-Люкс" извещение о прекращении договора аренды, лицо, уполномоченное собственником на ведение арендных отношений в г. Волгограде, нарушило право общества на то, что оно должно четко знать, по каким основаниям прекращен договор аренды в одностороннем порядке. Ссылка Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда на норму права сделана неверно. Кроме того, в извещении отсутствуют (не перечислены) обстоятельства, явившиеся основанием для такого прекращения.
Что касается применения к спорным отношениям положений п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, то суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда по следующим основаниям.
В соответствии с постановлением главы Администрации Волгограда от 20 ноября 2006 г. N 3120 ООО "СК "Евро-Люкс" предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а.
28 февраля 2007 г. Администрацией Волгограда принято постановление N 586 о предоставлении ООО "СК "Евро-Люкс" указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года для строительства капитального объекта - жилого дома по ул. Бобруйской, 6а в Ворошиловском районе.
Таким образом, договор аренды заключен 28 февраля 2007 г., после введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, регулирующего, в том числе, и вопросы предоставления земель для жилищного строительства.
Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Соответственно, одним из условий прекращения договора аренды является заключение до 01 марта 2007 г. договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности при условии, что этот участок предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, либо предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Из материалов дела следует, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято главой Администрации Волгограда 20 ноября 2006 г., т.е. после 01 октября 2005 г.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что положения п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ неприменимы к правоотношениям по аренде земельного участка, возникшим после 01 октября 2006 г.
В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.
Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30 ЗК РФ.
По общему правилу п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ (в редакции ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ) осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов.
Довод ООО "СК "Евро-Люкс" в той части, что договор аренды от 28 февраля 2007 г. N 7280 соответствует требованиям земельного законодательства, его существенные условия согласованы между сторонами, нашел свое подтверждение в ходе судебного заседания.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2008 г. по делу N А12-3782/08-С40 содержит выводы о заключении договора аренды N 7280, его соответствии нормам действующего законодательства и судебным актам арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-7498/06-С59 (решение суда от 14 июня 2006 г., постановление апелляционной инстанции от 24 августа 2006 г.).
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 14 июня 2006 г. по делу А12-7498/06-С59, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24 августа 2006 г., признано незаконным бездействие Администрации Волгограда, выразившееся в длительном непринятии решения о предварительном согласовании места размещения многоэтажного жилого дома на земельном участке учетный N 5-76-113, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв. м, расположенном в Ворошиловском районе г. Волгограда, ул. Бобруйская, 6а, квартал 103. Суд обязал Администрацию Волгограда принять решение о предварительном согласовании и представлении ООО "СК "Евро-Люкс" места размещения объекта на указанном земельном участке.
При таких обстоятельствах, положения п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о прекращении договора аренды в одностороннем порядке неприменимы.
Изменение и расторжение договора регулируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аренда земельного участка может быть прекращена также по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Иных оснований и правовых норм для прекращения договора в одностороннем порядке Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда не представил.
Довод Администрации Волгограда о том, что направление Комитетом земельных ресурсов Администрации Волгограда в адрес ООО "СК "Евро-Люкс" извещения о прекращении договора аренды носит информационный характер и не затрагивает интересов заявителя, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, направление лицом, уполномоченным в сфере земельных отношений, в адрес арендатора извещения о прекращении договора аренды земельного участка создает обществу препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Реальность таких препятствий подтверждается и письмом Администрации Волгограда от 26 мая 2008 г. N 7135, содержащим предложение возвратить земельный участок арендодателю, подписать акт приема-передачи участка.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция находит решение арбитражного суда Волгоградской области по настоящему делу не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права, в том числе ст. ст. 30.1, 46 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Обжалуемый судебный акт подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению. Суд принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленного ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" требования.
Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по первой и апелляционной инстанциям, суд относит их на Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда соответственно в сумме 2000 руб. и 1000 руб. С Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда в пользу ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" взыскиваются расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-11531/08-С6 от 28 августа 2008 года отменить. Принято по делу новый судебный акт.
Признать действия Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда, направленные на прекращение договора аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г. N 7280, выраженные в направлении 25 апреля 2008 г. извещения N 5721, незаконными.
Взыскать с Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда (г. Волгоград) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (г. Волгоград) расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)