Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от ИП Т.Ю. Романовой: Мокрушиной О.Ю., представителя по доверенности от 25.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер"
на решение от 28.03.2013
по делу N А04-8912/2012
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей О.П. Косаревой,
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер"
к индивидуальному предпринимателю Романовой Татьяне Юрьевне
о взыскании 1 645 000 рублей
Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (ОГРН 1062539028859, ИНН 2539073732 (далее - ООО "Лидер")) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Романовой Татьяне Юрьевне (ОГРН 305280735000053, ИНН 282300450427 (далее - ИП Романова Т.Ю.)) о взыскании 1 645 000 рублей убытков, причиненных отказом в заключении договора аренды на новый срок.
Решением суда от 28.03.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить вынесенный по делу судебный акт, удовлетворить исковые требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о недобросовестном исполнении ООО "Лидер" обязательств по договору аренды, а также о том, что истец не выразил желания на заключение договора аренды на предложенных ответчиком условиях в нормально необходимое для этого время. Заявитель считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии у ООО "Лидер" намерения продлить договор аренды в виду не направления в срок до 02.02.2012 акцепта на представленный арендодателем договор аренды.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы, извещенного надлежащим образом о времени и месте ее рассмотрения, участия не принимал.
Представитель ответчика в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение от 28.03.2013 просил оставить в силе.
Из материалов дела следует, что между ООО "Лидер" (арендатор) и ООО "Дальневосточная торговая компания N 1" (арендодатель) 28.12.2007 заключен договор аренды нежилых помещений N 193 (далее - договор N 193).
Предметом указанного договора является передача арендодателем в пользование арендатору за плату следующих нежилых помещений: NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 общей площадью 648,6 кв. м, расположенные в здании магазина общей площадью 853,2 кв. м по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40, литер А3; - нежилые помещения N 1,2, общей площадью 101,3 кв. м, расположенные в Складе прирельсовом общей площадью 541,1 кв. м по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40, литер отсутствует; и часть нежилого помещения N 1 общей площадью 222,8 кв. м, расположенного в складе общей площадью 445,5 кв. м по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40.
Договор заключен сроком на пять лет с момента подписания.
В связи со сменой собственника нежилых помещений в 2009 году, между новым собственником ИП Романовой и ООО "Лидер" 01.07.2009 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 193, которое внесло изменения в договор в части наименования, реквизитов сторон, перечня арендованного имущества и арендной платы.
В связи с истечением срока действия договора аренды в январе 2012 года арендатор выразил желание продлить договор, для чего запросил у арендодателя проект договора аренды на новый срок.
Поскольку арендодатель направил в адрес арендатора проект нового договора аренды на новых условиях (увеличение размера арендной платы), последний не согласился с условиями представленного проекта, в связи, с чем ответчик в результате переписки по электронной почте с истцом, письмом от 15.02.2012 предложил ему освободить занимаемые помещения в срок до 01.04.2012.
Согласно акту приема - передачи от 15.04.2013 арендованные истцом помещения по договору N 193 от 287.12.2007 возвращены ответчику.
Между истцом (субарендодатель) и ООО "Ритейлерская сеть мебельмаркетов "Амурская" (субарендатор) 01.03.2011 заключен договор субаренды недвижимого имущества N Д28-ЛИ/СА-1/2011, предметом которого является передача во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 749,90 кв. м расположенные по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40. Согласно пункту 3.1 договора субаренды субарендатор ежемесячно выплачивает арендную плату в размере 160 000 рублей. Указанный договор действовал в течение 11 месяцев с момента заключения.
После расторжения договора аренды N 193 с ООО "Лидер", ИП Романова Т.Ю. 01.05.2012 заключила договоры аренды помещений N 1/б-12 и N 2/б-12, ранее арендованные ООО "Лидер", с индивидуальными предпринимателями Фурмановой Юлией Александровой и Панченко Светланой Ивановной, по условиям которых общая сумма арендной платы в месяц с 01.05.2012 составляет 224 970 руб., с 01.11 2012-262 465 руб., с 01.01.2013-333 711 руб.
Истец, полагая, что арендодатель необоснованно отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицами, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что истец не является добросовестным арендатором, поскольку им нарушены обязанности по заключенному между сторонами договору аренды N 193, выразившееся в неисполнении им условий по обязательному письменному уведомлению арендодателя в установленный договором срок и направлению заверенной копии договора субаренды, следовательно, истец не имеет преимущественного права на заключение с ответчиком договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В силу абзацев 1 и 3 пункта 1 названной нормы права, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех без исключения принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пунктом 3.1.10 договора N 193 предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендованные помещения в субаренду с обязательным последующим уведомлением арендодателя в десятидневный срок, путем направления в его адрес письма - уведомления о сдаче объекта в субаренду и заверенной копии договора субаренды.
Судом установлено, что истцом в материалы дела не представлены доказательства письменного уведомления арендодателя в установленный договором срок о заключении между ним и ООО "Ритейлерская сеть мебельмаркетов "Амурская" 01.03.2011 договора субаренды недвижимого имущества N Д28-ЛИ/СА-1/2011 или направления и копии указанного договора в адрес ответчика.
Доводы истца о том, что ответчик знал о заключении договора субаренды, но требований к истцу не предъявлял, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку доказательств, подтверждающих данный факт, в материалы дела также не представлено, кроме того пунктом 8.2 договора N 193 подписанного сторонами предусмотрено, что все сообщения и уведомления будут считаться направленными надлежащим образом, в случае отправки их по почте (либо нарочным), заказным письмом с уведомлением о вручении, а также врученные ответственному лицу под подпись.
Поскольку договор аренды N 193 заключен в письменной форме и начал действовать с момента подписания, стороны приняли на себя обязательства по исполнению всех указанных в договоре условий, в том числе по надлежащему уведомлению друг друга.
Также апелляционным судом отклоняется как не имеющий правового значения довод заявителя жалобы, о том, что он является добросовестным исполнителем обязательств по договору аренды, так как за время исполнения им обязательств по договору от арендодателя не поступало жалоб и замечаний.
Оценив представленные в материалы дела доказательства апелляционный суд считает, что арендатор, нарушивший условия договора аренды, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. При этом существенность или несущественность такого нарушения на решение вопроса о его добросовестности не влияет.
На основании установленных фактических обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств и с учетом положений статей 432, 433 ГК РФ и пункта 57 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о том, что истец в нормально необходимое время не выразил желания на заключение договора аренды, с учетом предложенных ИП Романовой Т.Ю. условиях.
Истец в период с момента расторжения договора до заключения ответчиком договоров аренды с третьими лицами фактически имел возможность прийти к взаимному соглашению с ним по условиям проекта нового договора аренды, что свидетельствует о возможности акцепта в указанный период.
Иных доводов в обоснование требований апелляционный жалобы не приводит.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В связи с изложенным основания для удовлетворения судом апелляционной жалобы отсутствуют, оспоренное решение подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение от 28.03.2013 по делу N А04-8912/2012 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2013 N 06АП-2691/2013 ПО ДЕЛУ N А04-8912/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2013 г. N 06АП-2691/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от ИП Т.Ю. Романовой: Мокрушиной О.Ю., представителя по доверенности от 25.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер"
на решение от 28.03.2013
по делу N А04-8912/2012
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей О.П. Косаревой,
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер"
к индивидуальному предпринимателю Романовой Татьяне Юрьевне
о взыскании 1 645 000 рублей
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (ОГРН 1062539028859, ИНН 2539073732 (далее - ООО "Лидер")) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Романовой Татьяне Юрьевне (ОГРН 305280735000053, ИНН 282300450427 (далее - ИП Романова Т.Ю.)) о взыскании 1 645 000 рублей убытков, причиненных отказом в заключении договора аренды на новый срок.
Решением суда от 28.03.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить вынесенный по делу судебный акт, удовлетворить исковые требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о недобросовестном исполнении ООО "Лидер" обязательств по договору аренды, а также о том, что истец не выразил желания на заключение договора аренды на предложенных ответчиком условиях в нормально необходимое для этого время. Заявитель считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда об отсутствии у ООО "Лидер" намерения продлить договор аренды в виду не направления в срок до 02.02.2012 акцепта на представленный арендодателем договор аренды.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы, извещенного надлежащим образом о времени и месте ее рассмотрения, участия не принимал.
Представитель ответчика в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение от 28.03.2013 просил оставить в силе.
Из материалов дела следует, что между ООО "Лидер" (арендатор) и ООО "Дальневосточная торговая компания N 1" (арендодатель) 28.12.2007 заключен договор аренды нежилых помещений N 193 (далее - договор N 193).
Предметом указанного договора является передача арендодателем в пользование арендатору за плату следующих нежилых помещений: NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 общей площадью 648,6 кв. м, расположенные в здании магазина общей площадью 853,2 кв. м по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40, литер А3; - нежилые помещения N 1,2, общей площадью 101,3 кв. м, расположенные в Складе прирельсовом общей площадью 541,1 кв. м по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40, литер отсутствует; и часть нежилого помещения N 1 общей площадью 222,8 кв. м, расположенного в складе общей площадью 445,5 кв. м по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40.
Договор заключен сроком на пять лет с момента подписания.
В связи со сменой собственника нежилых помещений в 2009 году, между новым собственником ИП Романовой и ООО "Лидер" 01.07.2009 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 193, которое внесло изменения в договор в части наименования, реквизитов сторон, перечня арендованного имущества и арендной платы.
В связи с истечением срока действия договора аренды в январе 2012 года арендатор выразил желание продлить договор, для чего запросил у арендодателя проект договора аренды на новый срок.
Поскольку арендодатель направил в адрес арендатора проект нового договора аренды на новых условиях (увеличение размера арендной платы), последний не согласился с условиями представленного проекта, в связи, с чем ответчик в результате переписки по электронной почте с истцом, письмом от 15.02.2012 предложил ему освободить занимаемые помещения в срок до 01.04.2012.
Согласно акту приема - передачи от 15.04.2013 арендованные истцом помещения по договору N 193 от 287.12.2007 возвращены ответчику.
Между истцом (субарендодатель) и ООО "Ритейлерская сеть мебельмаркетов "Амурская" (субарендатор) 01.03.2011 заключен договор субаренды недвижимого имущества N Д28-ЛИ/СА-1/2011, предметом которого является передача во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 749,90 кв. м расположенные по адресу: Амурская область, г. Белогорск, Маяковского, 40. Согласно пункту 3.1 договора субаренды субарендатор ежемесячно выплачивает арендную плату в размере 160 000 рублей. Указанный договор действовал в течение 11 месяцев с момента заключения.
После расторжения договора аренды N 193 с ООО "Лидер", ИП Романова Т.Ю. 01.05.2012 заключила договоры аренды помещений N 1/б-12 и N 2/б-12, ранее арендованные ООО "Лидер", с индивидуальными предпринимателями Фурмановой Юлией Александровой и Панченко Светланой Ивановной, по условиям которых общая сумма арендной платы в месяц с 01.05.2012 составляет 224 970 руб., с 01.11 2012-262 465 руб., с 01.01.2013-333 711 руб.
Истец, полагая, что арендодатель необоснованно отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицами, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что истец не является добросовестным арендатором, поскольку им нарушены обязанности по заключенному между сторонами договору аренды N 193, выразившееся в неисполнении им условий по обязательному письменному уведомлению арендодателя в установленный договором срок и направлению заверенной копии договора субаренды, следовательно, истец не имеет преимущественного права на заключение с ответчиком договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В силу абзацев 1 и 3 пункта 1 названной нормы права, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех без исключения принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пунктом 3.1.10 договора N 193 предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендованные помещения в субаренду с обязательным последующим уведомлением арендодателя в десятидневный срок, путем направления в его адрес письма - уведомления о сдаче объекта в субаренду и заверенной копии договора субаренды.
Судом установлено, что истцом в материалы дела не представлены доказательства письменного уведомления арендодателя в установленный договором срок о заключении между ним и ООО "Ритейлерская сеть мебельмаркетов "Амурская" 01.03.2011 договора субаренды недвижимого имущества N Д28-ЛИ/СА-1/2011 или направления и копии указанного договора в адрес ответчика.
Доводы истца о том, что ответчик знал о заключении договора субаренды, но требований к истцу не предъявлял, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку доказательств, подтверждающих данный факт, в материалы дела также не представлено, кроме того пунктом 8.2 договора N 193 подписанного сторонами предусмотрено, что все сообщения и уведомления будут считаться направленными надлежащим образом, в случае отправки их по почте (либо нарочным), заказным письмом с уведомлением о вручении, а также врученные ответственному лицу под подпись.
Поскольку договор аренды N 193 заключен в письменной форме и начал действовать с момента подписания, стороны приняли на себя обязательства по исполнению всех указанных в договоре условий, в том числе по надлежащему уведомлению друг друга.
Также апелляционным судом отклоняется как не имеющий правового значения довод заявителя жалобы, о том, что он является добросовестным исполнителем обязательств по договору аренды, так как за время исполнения им обязательств по договору от арендодателя не поступало жалоб и замечаний.
Оценив представленные в материалы дела доказательства апелляционный суд считает, что арендатор, нарушивший условия договора аренды, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. При этом существенность или несущественность такого нарушения на решение вопроса о его добросовестности не влияет.
На основании установленных фактических обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств и с учетом положений статей 432, 433 ГК РФ и пункта 57 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о том, что истец в нормально необходимое время не выразил желания на заключение договора аренды, с учетом предложенных ИП Романовой Т.Ю. условиях.
Истец в период с момента расторжения договора до заключения ответчиком договоров аренды с третьими лицами фактически имел возможность прийти к взаимному соглашению с ним по условиям проекта нового договора аренды, что свидетельствует о возможности акцепта в указанный период.
Иных доводов в обоснование требований апелляционный жалобы не приводит.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В связи с изложенным основания для удовлетворения судом апелляционной жалобы отсутствуют, оспоренное решение подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 28.03.2013 по делу N А04-8912/2012 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Т.С.ГЕТМАНОВА
Е.Н.ГОЛОВНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)