Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Полубояринова М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего: Платоновой И.В.,
судей: Красавцевой В.И., Косенко Л.А.,
при секретаре: С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Немо Ф" на решение октябрьского районного суда г. Рязани от 23 сентября 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования К.А. к ООО "Немо Ф" удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Немо Ф" заключить с К.А. договор купли-продажи квартиры N общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты> в соответствии с условиями предварительного договора N от 30 июля 2012 года в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Передать К.А. необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы на квартиру <адрес>.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. пени за необоснованное уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры за период с 01 января 2013 г. по 14 января 2013 г. и за период с 16 февраля 2013 г. по 15 августа 2013 г. в размере <...> руб.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. расходы за оказание юридической помощи в размере <...> руб., а также возврат госпошлины в размере <...> руб.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Красавцевой В.И., объяснения представителей ООО "Немо Ф" Л. и К.Я. поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов жалобы представителя К.А. - Б., судебная коллегия
установила:
К.А. обратилась в суд к ООО "Немо Ф" с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за необоснованное уклонение от заключения договора купли-продажи, морального вреда, указав в обоснование своих требований, что 30 июля 2012 года между сторонами был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры N общей площадью <...> кв. м, расположенной в доме <адрес>. Данный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли-продажи квартиры. Согласно предварительному договору ответчик принял на себя обязательства заключить в последующем с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу.
В соответствии с условиями предварительного договора ООО "Немо Ф" взяло на себя обязательства: в срок до 31 декабря 2012 года приобрести право собственности на квартиру <адрес> и передать ей квартиру с отделкой по акту приема-передачи.
Она приняла на себя обязательства: в течение пяти дней с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет ответчика денежную сумму в размере <...> руб., второй платеж в размере <...> руб. произвести в день регистрации основного договора купли-продажи квартиры. Оставшуюся часть стоимости квартиры в размере <...> руб. она обязалась уплачивать ответчику в течение одного года с момента регистрации основного договора купли-продажи квартиры, ежемесячно, в размере <...> руб.
31 июля 2012 г. она перечислила на расчетный счет ООО "Немо Ф" денежные средства в размере <...> руб.
02 августа 2012 года между сторонами подписан предварительный акт приема- передачи объекта N, по которому ей передана квартира <адрес>.
29 октября 2012 года дом <адрес> сдан и Администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
22 января 2013 г. ООО "Немо Ф" оформило право собственности на спорную квартиру, о чем Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно п. 4.2 договора она (истец) приняла на себя обязательство заключить с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры в течение 10 дней с момента уведомления о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора.
05 февраля 2013 г. ООО "Немо Ф" вручило ей уведомление от 01 февраля 2013 г. за исх. N о готовности всех документов для заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
При этом, в данном уведомлении обозначен ряд условий, без выполнения которых заключение основного договора купли-продажи квартиры невозможно. Так, ответчиком было предложено подписать дополнительное соглашение N 1 от 14 декабря 2012 г. об увеличении сроков регистрации первоначального права собственности на квартиру, а также заключить договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей организацией в лице ООО "Строительная Компания "Развитие" и оплатить расходы по содержанию жилья и коммунальным услугам согласно прилагаемого платежного документа.
Не согласившись с заявленными требованиями, 14 февраля 2013 г. она обратилась к ответчику с претензией и предложила в срок до 23 февраля 2013 г. явиться в Управление Росреестра по Рязанскому району Рязанской области для заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры.
15 февраля 2013 г. ООО "Немо Ф" в лице генерального директора Л. вручило ей письмо, в котором настаивает на соблюдении условий, которые, якобы, являются необходимыми для заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Считает, что ответчик уклоняется от возложенного на него предварительным договором обязательства - заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры, при этом, не отрицая ее прав на приобретение квартиры в собственность.
Свои обязательства по оплате денежных средств в размере <...> руб. в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора она исполнила надлежащим образом. Дом, в котором расположена спорная квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности ответчика на спорное имущество произведена. В настоящее время она не имеет возможности внести остальную денежную сумму в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, так как по условиям предварительного договора указанные денежные средства могут быть приняты от нее только в момент заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Исходя из требований ст. ст. 549, 550, 551 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи может являться лишь собственник недвижимого имущества, стороной же предварительного договора о продаже недвижимости в будущем может являться, в том числе и лицо, право собственности, которого возникнет в будущем.
Закон РФ от 21.07.1997 г. за N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для совершения сделок с имуществом.
05 февраля 2013 года ответчик уведомил ее о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Однако, до настоящего времени спорная квартира в ее собственность не передана по вине ответчика, который требует от нее выполнения условий, не предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры.
Поскольку понуждение к заключению основного договора в судебном порядке порождает переход права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, на ответчика следует возложить обязанность по передаче ей полного пакета документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, согласно требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С учетом уточнений, просила суд обязать ООО "Немо Ф": заключить с ней договор купли-продажи квартиры N общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты> в соответствиями с условиями предварительного договора N 10 от 30 июля 2012 года в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу; передать ей необходимый для государственной регистрации перехода права собственности пакет документов на квартиру <адрес>; взыскать с ООО "Немо Ф" в ее пользу пени за необоснованное уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры за период с 01 января 2013 г. по 22 января 2013 г. и за период с 16 февраля 2013 г. по 15 августа 2013 г. в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб. и судебные расходы.
Решением суда исковые требований К.А. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Немо Ф" просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры <адрес>, суд первой инстанции правильно исходил из того, что предварительный купли-продажи указанной квартиры N от 30 июля 2012 года, содержит условия, предъявляемые к основному договору купли-продажи квартиры: определен предмет договора - конкретная квартира с указанием площади и места расположения, срок, в течение, которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи - в течение 10 дней с момента уведомления продавцом о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора; определена цена договора <...> руб.
Такой вывод суда является правильным, поскольку сделан он в соответствии с действующим законодательством и установленными по делу обстоятельствами.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, ч. 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Из смысла указанных норм закона следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена. А также согласно абз. 2 ч. 1 ст. 432 ГК РФ все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания предварительного договора купли-продажи от 30 июля 2013 года N следует, что его стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры <адрес>, общей площадью <...> кв. м, что соответствует сведениям, содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права (л.д. 52) по цене <...> рублей.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры от 30.07.2013 года N 10 соответствует требованиям ч. 3 ст. 429, ст. 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ, содержит существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключено в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ) и содержит указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор - в течение 10 дней с момента уведомления истца о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора. Квартира была передано истице 02 августа 2012 года по акту приема-передачи (л.д. 11).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом было установлено, и не оспаривалось сторонами по делу, что от заключения основного договора купли-продажи квартиры на условиях, изложенных в предварительном договоре, уклоняется ответчик, и предлагает истице дополнительные требования: подписать дополнительное соглашение N от 14 декабря 2012 г. об увеличении сроков регистрации первоначального права собственности на квартиру; заключить договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей организацией в лице ООО "Строительная Компания "Развитие", оплатить расходы по содержанию жилья и коммунальным услугам, согласно прилагаемому платежному документу. При этом, из представленных истицей доказательств, суд пришел к правильному выводу о том, что в процессе исполнения предварительного договора купли-продажи, К.А. выполнила принятые на себя обязательства, оплатив первоначальный взнос в сумме <...> рублей.
Поскольку ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи указанной выше квартиры на оговоренных в предварительном договоре от 30 июля 2012 года N условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок в течение 10 дней с момента уведомления истицы о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора. Уведомление о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи было направлено истице 01.02.2013 года, получено ею - 05.02.2013 года, то есть до 16 февраля 2013 года сторонами следовало заключить основной договор купли-продажи квартиры. Ответчик от заключения договора уклонился.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению.
Оценив представленные в материалы дела документы, доводы и возражения сторон спора, установив фактические обстоятельства спора, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны намеревались и фактически осуществили куплю-продажу указанного в п. 1.1 предварительного договора объекта недвижимого имущества, сторонами в достаточной степени согласован предмет договора в части указания индивидуально-определенных признаков отчуждаемого имущества. Кроме того, установлено фактическое исполнение договора, отсутствие в течение всего периода пользования ответчиком объектом спора и разногласий между сторонами относительно характеристик имущества.
Разрешая требования К.А. о взыскании неустойки за уклонение стороны заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно руководствовался ч. 1 ст. 330 ГК РФ, согласно которой, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктами 4.4 и 4.5 предварительного договора от 30.07.2012 года N 10 предусмотрено, что если сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. При заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчик свои обязательства, предусмотренные договором, не исполнил, в установленный пунктом 4.2 договора N от 30.07.2012 года срок основной договор купли-продажи не подписал, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истицы за неисполнение обязательств пени за период с 16.02.2013 года по 15.08.2013 года (180 дн.) в сумме <...> руб., в пределах заявленных требований.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться со взысканием пени по п. 3.1.1 предварительного договора от 30.07.2012 г. N за период с 01.01.2013 г. по 14.01.2013 г., поскольку указанный пункт договора, предусматривающий срок приобретения ответчиком права собственности на спорную квартиру до 31.12.2012 года, прав и законных интересов истца не нарушает и не является основанием для заключения с истицей основного договора купли-продажи.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, решение суда подлежит изменению, исключив из него указание суда периода просрочки с 01.01.2013 года по 14.01.2013 года. Поскольку сумма просрочки, подсчитанная судом в пределах заявленных требований, она изменению не подлежит.
Не могут служить основанием для апелляционного вмешательства и доводы апелляционной жалобы о несогласии компенсацией морального вреда.
Статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Учитывая, что факт нарушения прав истицы как потребителя нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер с учетом принципов разумности и справедливости, с учетом характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика, иных фактических обстоятельств, в размере <...> руб.
Согласно ч. 6 ст. 13 закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
С учетом вышеприведенных правовых норм с ООО "Немо Ф" в пользу потребителя подлежал взысканию штраф в размере <...> руб.
В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
При вынесении решения судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, данные обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, нормы материального и процессуального права судом применены, верно, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 23 сентября 2013 года изменить, исключив указание суда периода просрочки с 01 января 2013 года по 14 января 2013 года. В остальной части то же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Немо Ф" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.11.2013 N 33-2476
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. N 33-2476
судья Полубояринова М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего: Платоновой И.В.,
судей: Красавцевой В.И., Косенко Л.А.,
при секретаре: С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Немо Ф" на решение октябрьского районного суда г. Рязани от 23 сентября 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования К.А. к ООО "Немо Ф" удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Немо Ф" заключить с К.А. договор купли-продажи квартиры N общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты> в соответствии с условиями предварительного договора N от 30 июля 2012 года в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Передать К.А. необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы на квартиру <адрес>.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. пени за необоснованное уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры за период с 01 января 2013 г. по 14 января 2013 г. и за период с 16 февраля 2013 г. по 15 августа 2013 г. в размере <...> руб.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. штраф в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Немо Ф" в пользу К.А. расходы за оказание юридической помощи в размере <...> руб., а также возврат госпошлины в размере <...> руб.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Красавцевой В.И., объяснения представителей ООО "Немо Ф" Л. и К.Я. поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов жалобы представителя К.А. - Б., судебная коллегия
установила:
К.А. обратилась в суд к ООО "Немо Ф" с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за необоснованное уклонение от заключения договора купли-продажи, морального вреда, указав в обоснование своих требований, что 30 июля 2012 года между сторонами был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры N общей площадью <...> кв. м, расположенной в доме <адрес>. Данный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли-продажи квартиры. Согласно предварительному договору ответчик принял на себя обязательства заключить в последующем с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу.
В соответствии с условиями предварительного договора ООО "Немо Ф" взяло на себя обязательства: в срок до 31 декабря 2012 года приобрести право собственности на квартиру <адрес> и передать ей квартиру с отделкой по акту приема-передачи.
Она приняла на себя обязательства: в течение пяти дней с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет ответчика денежную сумму в размере <...> руб., второй платеж в размере <...> руб. произвести в день регистрации основного договора купли-продажи квартиры. Оставшуюся часть стоимости квартиры в размере <...> руб. она обязалась уплачивать ответчику в течение одного года с момента регистрации основного договора купли-продажи квартиры, ежемесячно, в размере <...> руб.
31 июля 2012 г. она перечислила на расчетный счет ООО "Немо Ф" денежные средства в размере <...> руб.
02 августа 2012 года между сторонами подписан предварительный акт приема- передачи объекта N, по которому ей передана квартира <адрес>.
29 октября 2012 года дом <адрес> сдан и Администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
22 января 2013 г. ООО "Немо Ф" оформило право собственности на спорную квартиру, о чем Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно п. 4.2 договора она (истец) приняла на себя обязательство заключить с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры в течение 10 дней с момента уведомления о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора.
05 февраля 2013 г. ООО "Немо Ф" вручило ей уведомление от 01 февраля 2013 г. за исх. N о готовности всех документов для заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
При этом, в данном уведомлении обозначен ряд условий, без выполнения которых заключение основного договора купли-продажи квартиры невозможно. Так, ответчиком было предложено подписать дополнительное соглашение N 1 от 14 декабря 2012 г. об увеличении сроков регистрации первоначального права собственности на квартиру, а также заключить договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей организацией в лице ООО "Строительная Компания "Развитие" и оплатить расходы по содержанию жилья и коммунальным услугам согласно прилагаемого платежного документа.
Не согласившись с заявленными требованиями, 14 февраля 2013 г. она обратилась к ответчику с претензией и предложила в срок до 23 февраля 2013 г. явиться в Управление Росреестра по Рязанскому району Рязанской области для заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры.
15 февраля 2013 г. ООО "Немо Ф" в лице генерального директора Л. вручило ей письмо, в котором настаивает на соблюдении условий, которые, якобы, являются необходимыми для заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Считает, что ответчик уклоняется от возложенного на него предварительным договором обязательства - заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры, при этом, не отрицая ее прав на приобретение квартиры в собственность.
Свои обязательства по оплате денежных средств в размере <...> руб. в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора она исполнила надлежащим образом. Дом, в котором расположена спорная квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности ответчика на спорное имущество произведена. В настоящее время она не имеет возможности внести остальную денежную сумму в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, так как по условиям предварительного договора указанные денежные средства могут быть приняты от нее только в момент заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Исходя из требований ст. ст. 549, 550, 551 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи может являться лишь собственник недвижимого имущества, стороной же предварительного договора о продаже недвижимости в будущем может являться, в том числе и лицо, право собственности, которого возникнет в будущем.
Закон РФ от 21.07.1997 г. за N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для совершения сделок с имуществом.
05 февраля 2013 года ответчик уведомил ее о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Однако, до настоящего времени спорная квартира в ее собственность не передана по вине ответчика, который требует от нее выполнения условий, не предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры.
Поскольку понуждение к заключению основного договора в судебном порядке порождает переход права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, на ответчика следует возложить обязанность по передаче ей полного пакета документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, согласно требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С учетом уточнений, просила суд обязать ООО "Немо Ф": заключить с ней договор купли-продажи квартиры N общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты> в соответствиями с условиями предварительного договора N 10 от 30 июля 2012 года в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу; передать ей необходимый для государственной регистрации перехода права собственности пакет документов на квартиру <адрес>; взыскать с ООО "Немо Ф" в ее пользу пени за необоснованное уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры за период с 01 января 2013 г. по 22 января 2013 г. и за период с 16 февраля 2013 г. по 15 августа 2013 г. в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб. и судебные расходы.
Решением суда исковые требований К.А. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Немо Ф" просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры <адрес>, суд первой инстанции правильно исходил из того, что предварительный купли-продажи указанной квартиры N от 30 июля 2012 года, содержит условия, предъявляемые к основному договору купли-продажи квартиры: определен предмет договора - конкретная квартира с указанием площади и места расположения, срок, в течение, которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи - в течение 10 дней с момента уведомления продавцом о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора; определена цена договора <...> руб.
Такой вывод суда является правильным, поскольку сделан он в соответствии с действующим законодательством и установленными по делу обстоятельствами.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, ч. 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Из смысла указанных норм закона следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена. А также согласно абз. 2 ч. 1 ст. 432 ГК РФ все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания предварительного договора купли-продажи от 30 июля 2013 года N следует, что его стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры <адрес>, общей площадью <...> кв. м, что соответствует сведениям, содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права (л.д. 52) по цене <...> рублей.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры от 30.07.2013 года N 10 соответствует требованиям ч. 3 ст. 429, ст. 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ, содержит существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключено в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ) и содержит указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор - в течение 10 дней с момента уведомления истца о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора. Квартира была передано истице 02 августа 2012 года по акту приема-передачи (л.д. 11).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом было установлено, и не оспаривалось сторонами по делу, что от заключения основного договора купли-продажи квартиры на условиях, изложенных в предварительном договоре, уклоняется ответчик, и предлагает истице дополнительные требования: подписать дополнительное соглашение N от 14 декабря 2012 г. об увеличении сроков регистрации первоначального права собственности на квартиру; заключить договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей организацией в лице ООО "Строительная Компания "Развитие", оплатить расходы по содержанию жилья и коммунальным услугам, согласно прилагаемому платежному документу. При этом, из представленных истицей доказательств, суд пришел к правильному выводу о том, что в процессе исполнения предварительного договора купли-продажи, К.А. выполнила принятые на себя обязательства, оплатив первоначальный взнос в сумме <...> рублей.
Поскольку ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи указанной выше квартиры на оговоренных в предварительном договоре от 30 июля 2012 года N условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок в течение 10 дней с момента уведомления истицы о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора. Уведомление о готовности всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи было направлено истице 01.02.2013 года, получено ею - 05.02.2013 года, то есть до 16 февраля 2013 года сторонами следовало заключить основной договор купли-продажи квартиры. Ответчик от заключения договора уклонился.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению.
Оценив представленные в материалы дела документы, доводы и возражения сторон спора, установив фактические обстоятельства спора, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны намеревались и фактически осуществили куплю-продажу указанного в п. 1.1 предварительного договора объекта недвижимого имущества, сторонами в достаточной степени согласован предмет договора в части указания индивидуально-определенных признаков отчуждаемого имущества. Кроме того, установлено фактическое исполнение договора, отсутствие в течение всего периода пользования ответчиком объектом спора и разногласий между сторонами относительно характеристик имущества.
Разрешая требования К.А. о взыскании неустойки за уклонение стороны заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно руководствовался ч. 1 ст. 330 ГК РФ, согласно которой, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктами 4.4 и 4.5 предварительного договора от 30.07.2012 года N 10 предусмотрено, что если сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. При заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчик свои обязательства, предусмотренные договором, не исполнил, в установленный пунктом 4.2 договора N от 30.07.2012 года срок основной договор купли-продажи не подписал, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истицы за неисполнение обязательств пени за период с 16.02.2013 года по 15.08.2013 года (180 дн.) в сумме <...> руб., в пределах заявленных требований.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться со взысканием пени по п. 3.1.1 предварительного договора от 30.07.2012 г. N за период с 01.01.2013 г. по 14.01.2013 г., поскольку указанный пункт договора, предусматривающий срок приобретения ответчиком права собственности на спорную квартиру до 31.12.2012 года, прав и законных интересов истца не нарушает и не является основанием для заключения с истицей основного договора купли-продажи.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, решение суда подлежит изменению, исключив из него указание суда периода просрочки с 01.01.2013 года по 14.01.2013 года. Поскольку сумма просрочки, подсчитанная судом в пределах заявленных требований, она изменению не подлежит.
Не могут служить основанием для апелляционного вмешательства и доводы апелляционной жалобы о несогласии компенсацией морального вреда.
Статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Учитывая, что факт нарушения прав истицы как потребителя нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер с учетом принципов разумности и справедливости, с учетом характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика, иных фактических обстоятельств, в размере <...> руб.
Согласно ч. 6 ст. 13 закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
С учетом вышеприведенных правовых норм с ООО "Немо Ф" в пользу потребителя подлежал взысканию штраф в размере <...> руб.
В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
При вынесении решения судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, данные обстоятельства подтверждены исследованными судом доказательствами, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, нормы материального и процессуального права судом применены, верно, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 23 сентября 2013 года изменить, исключив указание суда периода просрочки с 01 января 2013 года по 14 января 2013 года. В остальной части то же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Немо Ф" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)