Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2013 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Иванцовой О.А.,
судей: Борисова Г.Н., Колесниковой Г.А.,
при ведении протоколирования судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии в судебном заседании представителей закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" (ответчика): Лялиной Ю.Н., на основании доверенности от 15.04.2011, паспорта; Калиманова Е.А., на основании доверенности от 05.12.2010, паспорта,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент - Красноярск"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 06 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012,
принятое судьей Петроченко Г.Г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Богданова Марина Владимировна (ИНН 420503038815, ОГРНИП 311420513900038) (далее - истец, ИП Богданова М.В.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" (ИНН 2465085138, ОГРН 1042402654381) (далее - ответчик-1, ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск") о признании незаконным расторжения договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, об обязании обеспечить доступ в помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая, 77, переданное по договору аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА.
По ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечен второй ответчик общество с ограниченной ответственностью "ГРОТ- Спорт" (далее - ответчик-2, ООО "ГРОТ-Спорт").
В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования (изменение исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), просит суд:
- 1. признать незаконным расторжение договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В.;
- 2. обязать ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ООО "Грот-Спорт" устранить препятствия в пользовании помещением N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющимся частью здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77, переданным по договору аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, а именно:
- - признать за ИП Богдановой М.В. право пользования нежилым помещением N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющимся частью здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77, на условиях договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В.;
- - обязать ООО "Грот-Спорт" освободить (прекратить пользоваться) нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77;
- - обязать ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" передать свободным ИП Богдановой М.В. на условиях договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В., нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012 исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным отказ ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" от 15.06.2012 от исполнения договора аренды от 19.12.2011 N 471к-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В. На ООО "Грот-Спорт" возложена обязанность освободить нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77. На ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" возложена обязанность передать ИП Богдановой М.В. нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Богданова М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В связи с отказом ИП Богдановой М.В. от апелляционной жалобы, определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 производство по апелляционной жалобе ИП Богдановой М.В. прекращено.
В апелляционной жалобе ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" просит отменить обжалуемое решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на следующие доводы:
- - вывод суда первой инстанции о возможности истолкования условии договора и действий сторон с учетом нарушения прав арендатора как более слабой стороны в арендных отношениях является нарушением норм материального и процессуального права; суд первой инстанции, приняв правовую квалификацию отношений между сторонами, определенную истцом, поставил истца в преимущественное положение и вышел за пределы полномочий, предоставленных суду статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;
- - вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА является действующим по настоящее время, не соответствует обстоятельствам дела; при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не учел наличие возражений сторон о продлении договора аренды на новый срок;
- - вывод суда первой инстанции о недоказанности ответчиком-1 нарушения условий договора аренды истцом (арендатором), в частности, недоказанность наличия задолженности арендатора при имеющемся обеспечительном платеже, свидетельствует о неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела; истец не представил в суд возражений по поводу представленных ответчиком-1 документов бухгалтерского учета, как и не возразил по поводу расчета задолженности истца, предоставленного ответчиком-1; суд первой инстанции не дал оценку доводу ответчика-1, изложенному в расчете задолженности, не установил и не выяснил фактические обстоятельства дела, в связи с чем, пришел к неверному выводу об отсутствии задолженности истца перед ответчиком 1, что не соответствует действительности;
- - вывод суда первой инстанции о том, что отказ ответчика-1 от договора аренды сделан арендодателем ненадлежащим способом, свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права; договором аренды предусмотрена обязанность стороны в письменной форме направить другой стороне уведомление, любым из указанных в пункте 14.1 договора способов; в статье 14.1 договора аренды не говорится о форме уведомления в виде письма с уведомлением по почте - в данной статье указаны требования о письменной форме уведомления (телеграммы арендодателя составлены в письменной форме).
ИП Богданова М.В. считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" отказать.
ООО "Грот-Спорт" отзыв на апелляционную жалобу ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" не представил.
В судебном заседании представители ответчика (ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск") поддержали требования апелляционной жалобы, сослались на доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в пояснениях по делу.
Истец (ИП Богданова М.В.) и ответчик-2 (ООО "ГРОТ-Спорт"), уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, путем размещения 27.08.2013 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика (ООО "ГРОТ-Спорт").
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
19.12.2011 между ИП Богдановой М.В. (арендатором) и ответчиком - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" - арендодателем (далее ответчик-1) заключен договор аренды N 471К-11-ДДА помещения в здании по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая 77 ТДЦ "Планета" (далее - договор) (т. 1., л.д. 45-74). Указанный договор аренды не был зарегистрирован.
Срок действия договора аренды определен до 23 часов 59 минут 18.12.2014 (раздел 1 договора (определения и толкования).
Согласно пункту 16.7 договора с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации. Но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель за арендную плату предоставляет арендатору на срок аренды во временное владение и пользование (в аренду) помещение, право пользования местами общего пользования, а также обеспечивает предоставление арендатору коммунальных услуг и эксплуатационных услуг для использования помещения в соответствии с разрешенным использованием. Арендодатель передает арендатору в аренду помещение, обозначенное штриховкой на плане в приложении 1 (пункт 2.2 договора).
В пункте 2.5 договора определено, что арендатор настоящим подтверждает, что арендодатель предоставил ему документацию в отношении помещения, в том числе, экспликации, технический паспорт, поэтажный план, а также документацию по вопросам, связанным с правами арендодателя на здание, и арендатор ознакомился с ней, а также провел необходимую, по его мнению, юридическую экспертизу прав арендодателя на здание и земельный участок. Арендатор подтверждает, что арендодатель при подписании договора предоставил ему Правила для арендаторов.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из:
(а) фиксированной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 1 приложения 6 к договору,
(b) переменной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 2 приложения 6 к договору;
(с) дополнительной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 3 приложении 6 к договору;
(d) платы с оборота, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 4 приложения 6 к договору.
Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор осуществляет уплату:
(а) фиксированной арендной платы - авансовым платежом, ежемесячно, в размере месячной фиксированной арендной платы не позднее 5 (пятого) числа месяца, за который производится оплата;
(b) переменной арендной платы - ежемесячно на основании счетов арендодателя, в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления соответствующего счета арендатору;
(с) дополнительной арендной платы, состоящей из:
- операционных расходов - авансовым платежом, ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца.
- маркетингового платежа - авансовым платежом, ежемесячно, в соответствии с условиями договора, не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца,
(d) платы с оборота - ежемесячно не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем (как определено в приложении 6).
Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения экземпляров акта оказания услуг по пользованию помещением, арендатор обязан подписать их и передать один экземпляр акта арендодателю, или направить в адрес арендодателя мотивированные замечания. В случае неполучения арендодателем в указанный срок подписанного экземпляра акта оказания услуг по пользованию Помещением или мотивированных замечаний арендатора в письменном виде, услуги считаются принятыми арендатором без замечаний.
Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях в сумме, равной фиксированной арендной плате за 2 (два) месяца, увеличенной на сумму НДС. Оплата обеспечительного платежа производится по курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на дату оплаты, при этом, если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на такую дату будет ниже, чем 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США, уплата обеспечительного Платежа производится по курсу 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США (далее курс обеспечительного платежа). Сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае обращения взыскания на сумму обеспечительного платежа (полностью или частично) в соответствии с условиями договора аренды в течение срока аренды, арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения от арендодателя уведомления о взыскании произвести платеж в размере, необходимом для пополнения суммы обеспечительного платежа до размера, указанного в статье 5.1 договора.
Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 7 к договору аренды (пункт 5.6 договора).
В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор вправе с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до 26 января 2012 года включительно за свой счет и своими силами проводить в помещении работы арендатора, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, что не освобождает арендатора от оплаты в указанный период арендной платы в полном размере. Работы, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности, арендатор обязан производить в строгом соответствии с проектом работ арендатора, согласованным сторонами в приложении 4 к договору аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.
Согласно пункту 6.2 договора арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении в соответствии с разрешенным использованием и условиями договора аренды не позднее 27 января 2012 года включительно и не допускать прерывания коммерческой деятельности в течение всего срока действия договора, за исключения случаев закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Дату начала коммерческой деятельности стороны фиксируют путем подписания акта начала коммерческой деятельности. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируемся актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания, акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке.
В силу пункта 9.8 договора, в случае если арендатор задерживает выплату арендной платы на срок более 10 (десяти) календарных дней с даты оплаты установленной настоящим договором, арендодатель вправе по своему усмотрению, при условии письменного уведомления арендатора не менее чем за 2 рабочих дня, прекратить предоставление всех или части эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг в отношении помещения. Во избежание сомнений, такое приостановление предоставления эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг не является нарушением арендодателем настоящего договора аренды, а является мерой оперативного воздействия. Право арендодателя прекратить полностью или частично предоставление эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг в отношении помещения в соответствии с данной статьей никоим образом не ограничивает его иные права и средства защиты, предоставленные арендодателю согласно договору аренды. Стороны соглашаются, что арендодатель не несет какой-либо ответственности за любой ущерб или убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), причиненные арендатору вследствие надлежащего и правомерного применения мер оперативного воздействия, предусмотренных настоящей статьей 9.8.
Пунктом 11.2 договора предусмотрено, что договор аренды прекращается:
(d) в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы, в случае если арендатор:
(i) произвел задержку выплаты арендной платы на срок 10 (десять) и более календарных дней.
Пунктом 11.3 договора предусмотрено, что расторжение договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды на условиях статьи 11.2 (d) (за исключением подпункта (vi)) возможно при условии, что арендодатель направил арендатору письменное уведомление (требование) с указанием (если применимо) необходимости исполнения Арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 (десяти) рабочих дней, и если соответствующие нарушения не были устранены в соответствии с уведомлением.
В случае не устранения нарушений арендатором в соответствии с уведомлением согласно статье 11.3 арендодатель, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды с указанием срока для освобождения помещения и исполнения обязательств арендатора, указанных в статье 12.2 (пункт 11.4 договора).
В соответствии с пунктом 11.4 договора при прекращении договора аренды, независимо от оснований прекращения, стороны обязаны провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения договора аренды, подписать акт об определении размера взаимных денежных обязательств; оплатить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении договора аренды или иной документ в целях регистрации прекращения договора аренды. Стороны обязаны соблюдать условия договора аренды, которые вступают в силу или остаются в силе после его прекращения.
27.12.2011 истцом (арендатором) и ответчиком ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) подписан акт приема передачи помещения от арендодателя к арендатору по договору аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА (т. 1., л.д. 92-93).
Спорное арендованное помещение находится в здании, которое принадлежит ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.01.2008.
21.01.2012 истец оплатил ответчику ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обеспечительный взнос в сумме 325 000 рублей по заявлению о переводе денежных средств.
21.02.2012 истцом и ответчиком ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" составлен акт N 76 осмотра электроустановки арендованного помещения и допуске электроустановки в эксплуатацию и подписан акт о разграничении эксплуатационной ответственности (т. 2., л.д. 61-62).
23.04.2012 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением (от 20.04.2012 N 16) не производить регистрацию договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 в связи с аннулированием доверенностей. В заявлении Богданова М.В. указала, что при сдаче документов на регистрации будет присутствовать лично.
Из представленного акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды N 471К-11ДДА от 19.12.2011 следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. была указана Богдановой М.В. в сумме 673 071 рубль 05 копеек, а ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" указало в акте, что задолженность в пользу Богдановой М.В составляет 321 981 рубль 20 копеек (т. 3., л.д. 110).
Арендодателем в адрес арендатора была направлена телеграмма по квитанции от 26.05.2012 N 118/00301 (Приложение 18) с требованием уплатить фиксированную арендную плату за май 2012 г. в размере 7842,48 долларов США (оплачивается рублями по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты) и предоставить арендодателю (ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") копию полиса страхования имущества и гражданской ответственности в соответствии с Приложением N 2 к договору аренды (т. 3., л.д. 24).
Арендатору была направлена телеграмма по квитанции от 09.06.2012 N 118/00502 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и содержащая требование удалить результат работ арендатора и освободить арендуемое помещение до 14.06.2012 (т. 3, л.д. 25). Данная телеграмма не была доставлена по причине отсутствия доступа в подъезд адресата (т. 3., л.д. 29).
Арендодателем в адрес арендатора была повторно направлена телеграмма по квитанции от 15.06.2012 N 118/00202 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и содержащая требование удалить результат работ арендатора и освободить арендуемое помещение до 20.06.2012.
17.09.2012 между ответчиками заключен договор аренды N 507К-12-ДДА (т. 2., л.д. 69-97) в отношении помещения, являющегося предметом договора аренды N 471 К-11-ДДА от 19.12.2011, заключенного ранее между истцом и ответчиком-1. Спорное помещение, являвшееся предметом договора аренды с истцом передано ответчиком 17.09.2012 по акту приема-передачи помещения во владение и пользование второму ответчику - ООО "ГРОТ-Спорт" на основании заключенного договора аренды от 17.09.2012 N 507К-12-ДДА и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 02.11.2012 N 24-24-01/254/2012-926.
Представитель ответчика-2 в суде первой инстанции подтвердил, что на 30.05.2013 спорное помещение им занимается по договору аренды.
Представитель ответчика- 1 подтвердил, что на 30.05.2013 спорное помещение занимает ООО "Грот-Спорт" на основании договора аренды.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, 19.12.2011 между истцом (арендатором) и ответчиком - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) заключен договор аренды N 471К -11-ДДА помещения в здании по адресу: г. Красноярск ул. 9 Мая 77 ТДЦ "Планета" (далее - договор).
Срок действия договора аренды определен в договоре до 23 часов 59 минут 18.12.2014, раздел 1 договора (определения и толкования). Договор подписан сторонами на срок 3 года, соответственно подлежал государственной регистрации. К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса российской Федерации (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны в пункте 16.7 договора аренды стороны согласовали, что с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 16.7 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации. Истолковав пункт 16.7 договора с учетом правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает договор аренды заключенным. Фактически сторонами одним документом заключается краткосрочный договор аренды, а также подписан долгосрочный договор аренды в отношении одних и тех же помещений.
- Исходя из условий пункта 2.6 договора передача помещения осуществляется не позднее 27.12.2011 по акту приема-передачи. Вместе с подписанием акта приема-передачи стороны подписывают акт о разграничении эксплуатационной ответственности по форме части 3 приложения N 5 к договору. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности был подписан только 21.02.2012, то есть не одновременно с передачей помещения соответствующего условиям договора и назначению его использования;
- Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Из материалов дела следует, что акт приема-передачи помещений в аренду подписан арендатором 27.12.2011, о чем свидетельствует дата данного документа, подпись арендатора на акте не оспаривается.
По условиям пункта 6.1 договора арендатор вправе с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до 26 января 2012 года включительно за свой счет и своими силами проводить в помещении работы арендатора, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, что не освобождает арендатора от оплаты в указанный период арендной платы в полном размере. Работы, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности, арендатор обязан производить в строгом соответствии с проектом работ арендатора, согласованным сторонами в приложении 4 к договору аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.
Как пояснил истец, арендатор решил произвести в арендуемом помещении необходимую перепланировку, отсутствие торговой деятельности в арендуемом помещении до 21.02.2012 было вызвано принятым арендатором решением провести необходимые работы по устройству помещения с учетом особенностей реализуемого товара, требованиями поставщика товаров. Указанный период по условиям пункта 6.1 договора не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Электроснабжение помещения для ведения работ арендодателем производилось по временной схеме, в противном случае их проведение невозможно. Факт подписания акта о разграничении эксплуатационной ответственности 21.02.2012 был вызван тем, что арендатор проводил работы в помещении, в связи с чем данный акт, возможно подписать только после окончания работ.
В акте приема-передачи помещения в аренду от 27.12.2011 отражено, что передаваемое помещение соответствует условиям договора аренды и что арендатор не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения. Помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, согласованным сторонами, а также обычно предъявляемыми к помещению. Помещение признано арендатором пригодным для ведения своей деятельности.
Таким образом, несмотря на отсутствие в помещении электрического щитка, помещение принято арендатором в пользование с получением технических условий электроснабжения помещения для обустройства его в соответствии со своими требованиями (перепланировка и ремонт) и с монтажом нового электрооборудования, выключателей, щитка, счетчиков, что является его усмотрением.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Иные случаи предусмотрены законодателем в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пункт 3).
С иском о расторжении договора аренды истец не обращался, необходимость проведения ремонтных работ в помещении является решением арендатора, договором на него такая обязанность не возлагалась. С учетом изложенного арендная плата по договору в соответствии с условиями договора аренды должна была начисляться арендодателем.
Как пояснил истец в суде первой инстанции, при наличии любой задолженности по арендной плате у арендодателя имелся оплаченный обеспечительный платеж в сумме 325 000 рублей. Кроме того, по мнению истца у него имелась переплата, что подтверждается двумя актами сверки. Акты сверки не опровергнуты ответчиком-1. Суд апелляционной инстанции признает доводы истца со ссылкой на обеспечительный платеж обоснованными, поскольку в договоре аренды прямо указано назначение обеспечительного платежа. Доводы ответчика-1 о другой природе обеспечительного платежа и невозможности его использования для зачета задолженности суд признает не доказанными в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 10, 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в случае использования обеспечительного платежа для учета задолженностей арендатора, арендодатель вправе требовать от арендатора восстановления суммы обеспечительного платежа. При этом, договором аренды предусмотрено право арендодателя на взыскание как арендной платы и любых задолженностей, так и восстановление обеспечительного платежа, в связи с чем возражения ответчика-1 об отсутствии у него договорных гарантий при использовании обеспечительного платежа являются необоснованными.
31.05.2012 истцу было произведено отключение электроэнергии арендодателем, что подтверждено доказательствами. Телеграммой от 15.06.2012 арендодатель сообщил арендатору об одностороннем отказе от договора аренды и потребовал удалить результаты работ арендатора и арендуемое помещение до 20.06.2012. Телеграмма не была вручена истцу. Иное ответчиком-1 не доказано.
Из материалов дела следует, что в распоряжении арендодателя находился обеспечительный платеж в сумме 325 000 рублей, оплаченный арендатором по условиям пункта 5.1 договора аренды. По условиям договора аренды сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды (пункт 5.1 договора). Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 7 к договору аренды (пункт 5.6 договора).
Согласно приложению 7 к договору аренды арендодатель вправе удерживать сумму обеспечительного платежа в течение всего срока аренды. Стороны соглашаются, что обеспечительный платеж не является задатком в смысле пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является видом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору аренды.
Без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в следующих случаях и порядке:
(а) В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по настоящему договору аренды, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 (семи) дней после установленной даты для оплаты - в размере причитающихся арендодателю платежей, в том числе сумма неустойки за ненадлежащее исполнение платежного обязательства, в соответствии с положениями договора;
(b) В случае нанесения арендатором (его субарендатором, работником или посетителем) любого ущерба помещению, зданию или иному имуществу Центра - в размере сумм ущерба и убытков, которые арендодателем понесены или могут быть понесены;
(c) в случае если настоящий договор аренды прекратил свое действие до окончания его срока по причине иной, чем в результате действий арендодателя или нарушения обязательств Арендодателем - размере всей суммы обеспечительного платежа; и
(d) в случае ликвидации, банкротства (несостоятельности) арендатора или иного прекращения деятельности арендатора в соответствии с законодательством страны регистрации арендатора - в размере всей суммы обеспечительного платежа.
При обращении взыскания арендодателем на сумму (часть суммы) обеспечительного платежа, осуществлении арендодателем вычетов из обеспечительного платежа в соответствии с договором аренды, право собственности на взысканные суммы переходит к арендодателю с даты осуществления такого взыскания. Стороны соглашаются, что рублевый эквивалент взыскиваемой суммы обеспечительного платежа в каждом таком случае определяется по курсу обеспечительного платежа (пункт 4 приложения 7).
В случае обоснованного удержания арендодателем соответствующих сумм обеспечительного платежа, арендодатель обязуется уведомить об этом арендатора в письменной форме не позднее 14 (четырнадцати) дней с даты осуществления взыскания с указанием оснований, суммы (расчета суммы) взыскания и даты произведенного взыскания. Вместе с таким уведомлением о взыскании арендодатель может направить арендатору счет на оплату суммы, необходимой для восстановления размера суммы обеспечительного платежа (пункт 5 приложения 7).
Стороны договариваются, что внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по настоящему договору аренды, а также не дает арендатору право удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по настоящему договору аренды (пункт 6 приложения 7).
С учетом положений приложения 7, обеспечительный платеж (его оставшаяся невзысканная арендодателем часть) должны быть возвращены арендатору, если договором аренды не предусмотрено иное, при наступлении более позднего из следующих событий: (i) расторжение договора аренды по любым основаниям, при условии подписания сторонами акта приемки-передачи по форме в части 2 Приложения 6 и (ii) после оплаты арендатором последнего счета арендодателя по результатам сверки расчетов по окончании срока аренды и в течение 10 (десяти) дней по получении письменного требования арендатора о возврате обеспечительного платежа, при условии, что на такую дату арендатор не имеет задолженности ни по каким иным платежам. (пункт 7 приложения 7).
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку указанная статья не исключает других способов обеспечения, предусмотренных законом или договором.
Уплаченный истцом обеспечительный платеж представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный договором аренды, что не противоречит положениям пункта 1 статьи 329 Гражданским кодексом Российской Федерацией. Такой способ обеспечения обязательств, названный сторонами "обеспечительным платежом", является распространенным в деловом обороте и получил широкое применение в арендных отношениях. В этой сфере "обеспечительные платежи" представляют собой внесение в обеспечительных целях определенной суммы кредитору с условием, что в случае неисполнения обязательств она пойдет на удовлетворение требований кредитора. В указанных отношениях "обеспечительный платеж" является своеобразной гарантией платежеспособности арендатора. При этом, содержание данного обеспечительного платежа определяется сторонами в каждом конкретном случае в согласованных ими условиях договора аренды (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, анализа положений пунктов 5.1 и приложения N 7 договора аренды, суд полагает, что внесение обеспечительного платежа арендатором по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору. Использование обеспечительного платежа возможно для погашения задолженности арендатора по арендным платежам в течение срока договора, при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу арендодателя ущерба. Из текста договора не следует, что обеспечительный платеж определен сторонами как штрафная санкция. Согласно договору обеспечительный платеж может быть использован арендодателем для удержания средств, в случае нарушения сроков внесения арендных платежей. Договором аренды также не предусмотрено, что обеспечительный платеж подлежит зачету только в оплату определенных периодов (последних месяцев аренды, например). Предусмотренное в пункте 5.1 договора и приложении N 7 к договору аренды право арендодателя удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в случае просрочки уплаты арендной платы (фиксированной составляющей) и является соглашением сторон о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы по договору аренды.
По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, получая арендные платежи, арендодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение - предоставляет арендатору на срок аренды право владеть предметом аренды и использовать его.
Обеспечительный платеж в совокупности с периодическими платежами предоставлялся арендатором в счет полученного права владеть предметом аренды и использовать его в течение срока договора. Следовательно, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет исполнения обязательства истца по уплате фиксированной составляющей арендной платы.
В пункте 5.1 договора аренды также определено, что обеспечительный платеж будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору. Следовательно, у арендодателя отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора аренды (телеграмма от 15.06.2012) в связи с неуплатой фиксированной составляющей арендной платы за май 2012 года и договор аренды не может считаться расторгнутым. Доказательств наличия отказа от договора какой-либо из его сторон по иным основаниям, кроме как со стороны арендодателя по мотиву неуплаты фиксированной составляющей арендной платы за май 2012 года, отсутствуют. Доводы ответчика о том, что засчитать обеспечительный платеж в счет арендной платы является правом арендодателя не может быть принят судом, поскольку как уже указывалось выше, договором аренды предусмотрено назначение данного платежа, определена его обеспечительная функция, в том числе и по обеспечению обязательства по оплате арендной платы. В противном случае обеспечительная функция данного платежа не осуществляется.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок статья (619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время статья (167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьями 8, 307, 309, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ арендодателя от исполнения договора аренды был действиями, направленными на прекращение обязательств по исполнению договора аренды, что подтверждено телеграммой и передачей арендованного помещения новому арендатору.
Отказ арендодателя от договора аренды не соответствовал условиям договора и закона (статьи 309, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ответчиком-1 не доказано нарушение условий договора аренды истцом (арендатором) в частности не доказано наличия задолженности арендатора при имеющемся обеспечительном платеже.
В договоре аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА и приложении 7 к нему стороны согласовали следующие условия:
- - арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж, который является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по настоящему договору;
- - без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по договору, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 дней после установленной даты оплаты;
- - внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по договору;
- - договор аренды прекращается в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в случае, если арендатор произвел задержку выплату арендной платы на срок 10 и более календарных дней.
При толковании данных условий договора аренды, выясняя волю сторон с учетом всех судебных разбирательств между сторонами, суд в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о непротиворечивости данных условий об обеспечительном платеже и праве на отказ от договора аренды при условии невнесения арендных платежей, при задержке выплаты арендной платы на срок 10 дней. Действительно в договоре аренды указано, что удовлетворение требований кредитора за счет обеспечительного платежа осуществляется без ущерба какого-либо иного права или средства правовой защиты арендодателя, а также о том, что внесение обеспечительного платежа не влияет на право предъявлять требования арендатору в связи с нарушением обязательств по договору и о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.
При толковании указанных условий договора, с учетом прав арендатора как более слабой стороны в арендных отношениях, так как условия договора были предложены и определены арендодателем, суд считает возможным истолковать условия договора и действия сторон с учетом нарушения прав арендатора и определить права и обязанности сторон по договору аренды, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из основополагающего принципа справедливости и равенства в гражданских правоотношениях.
Суд считает, что при оценке отказа от договора аренды и при наличии обеспечительного платежа арендатора следует учесть и определить, что безусловное право арендодателя на отказ от договора аренды, при задержки выплаты арендной платы на 10 дней, не учитывая обеспечительный платеж, изначально ставило арендатора в заведомо невыгодное и ущемленное положение по отношению к арендодателю. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае право на отказ от договора не подлежало защите. Независимо от изложенных судом данных мотивов, суд считает, в настоящем деле истец представил доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в частности два акта сверки. Таким образом, независимо от толкования противоречивых условий договора аренды в части право на отказ от договора при нарушении сроков оплаты арендной платы и условий об обеспечительном платеже, суд рассматривая настоящий спор пришел к выводу о доказанности требований истца и доводов истца о незаконном отказе от договора аренды, так как ответчиком-1 не доказано наличие задолженности по арендной плате, не доказано нарушение истцом сроков внесения арендной платы.
Возражения ответчика-1 по представленным истцом и подписанными арендодателем и арендатором актам сверки правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям. Из представленного истцом акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 N 471К-11 ДДА следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. 321 981 рубль 20 копеек. Акт сверки могут быть приняты в качестве доказательств как отдельно так и в совокупности с иными доказательствами в зависимости от обстоятельств дела и оценки судом в порядке статей 65, 68, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Акты сверки сторон по договору составляются для сверки расчетов. Поэтому доводы ответчика о том, что на основании актов нельзя определить или указать задолженность являются необоснованными, доводы ответчика со ссылкой на бухгалтерские документы направлены на процессуальное опровержение актов сверки.
В силу пунктов 2, 3 статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение гражданско-правового договора осуществляется посредством одностороннего отказа одной из сторон договора от его исполнения, если это предусмотрено законом или договором.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды со стороны арендодателя предусмотрено пунктом "с1" статьи 11.2 договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011.
Пунктом 11.3 договора установлено, что расторжение договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды на условиях статьи 11.2 (d) (за исключением подпункта (VI)) возможно при условии, что арендодатель направил арендатору письменное уведомление (требование) с указанием (если применимо) необходимости исполнения Арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 (десяти) рабочих дней, и если соответствующие нарушения не были устранены в соответствии с уведомлением.
Согласно пункту 11.4 договора в случае не устранения нарушений арендатором в соответствии с уведомлением согласно статье 11.3 арендодатель, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды с указанием срока для освобождения помещения и исполнения обязательств арендатора, указанных в статье 12.2.
Порядок направления уведомлений и признания за ними сторонами юридической силы установлен в разделе 14 договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА.
Согласно статье 14.1 договора, любые уведомления в связи с настоящим договором аренды оформляются в письменном виде за подписью уполномоченного представителя стороны-отправителя или при необходимости с печатью и доставляются нарочным или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером. В силу статьи 14.2 договора стороны признают юридическую силу только в отношении уведомлений, направленных в порядке статьи 14.1 договора аренды.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ ответчика-1 - арендодателя от договора аренды сделан ненадлежащим способом, поскольку арендодатель отказался от договора аренды телеграммой, а договор аренды предусматривал такой способ отправления, как письмо почтой с уведомлением или письмо нарочным или курьером.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что вывод суда о ненадлежащем способе отказа ответчика 1 от договора аренды является необоснованным, поскольку в статье 14.1 договора аренды не говорится о форме уведомления в виде письма с уведомлением по почте - в данной статье указаны требования о письменной форме уведомления, договором аренды предусмотрена обязанность стороны в письменной форме направить другой стороне уведомление, любым из указанных в пункте 14.1 договора способов.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод ответчика, поскольку в пункте 14.1 договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА прямо предусмотрен способ направления уведомления (письмо нарочным, курьером или почтой письмо с уведомлением) (т. 1., л.д. 70).
При этом, отказ от договора аренды оформлен телеграммой, которая не была получена истцом. Ссылка ответчика 1 на то, что телеграмма является письменной формой, не оспаривается, но форма и способ отправления такого письменного уведомления договором предусматривалась иная, что предполагало направление арендатору письма с уведомлением отправляемого по почте в ином порядке или вручения письма нарочным или с курьером.
Кроме того, уведомление об одностороннем отказе от договора направлено арендодателем без соблюдения положений статьи 11.3 договора о необходимости установления разумного срока для исполнения обязательства, составляющего не менее 10 рабочих дней, поскольку такое уведомление не направлялось по правилам раздела 14 договора аренды N 471 К-11-ДДА, а направленная 26.05.2012 ответчиком-1 в адрес истца телеграмма не содержит установленного разумного срока для исполнения обязательства.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Исходя из пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации последствие в виде расторжения гражданско-правового договора признается только за уведомлениями, направленными в установленном порядке.
Поскольку материалы настоящего дела не содержат доказательств соблюдения процедуры расторжения договора посредством одностороннего отказа от его исполнения получения, то договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 применительно к пункту (с) статьи 14.1 договор не может считаться прекращенным.
В связи с тем, что действия по расторжению договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 года произведены ответчиком-1 с нарушением закона, они не имеют правовых последствий и не влекут за собой прекращение арендных отношений между сторонами (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 16.7 договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, в случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечение этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.
С учетом указанного положения, принимая во внимание незаконность действий ответчика-1 по расторжению договора, договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА является действующим по настоящее время.
Таким образом, по договору аренды N 507К-12-ДДА от 17.09.2012 ответчиком-1 ответчику-2 передано помещение, являющееся предметом ранее заключенного с истцом и действующего договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011, что не соответствует статьям 607, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающим повторное распоряжение одним и тем же имуществом. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая закону, по общему правилу ничтожна.
Возражения ответчика-1 по представленным истцом и подписанными арендодателем и арендатором актам сверки правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям. Из представленного истцом акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 N 471К -11 ДДА следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. 321 981 рубль 20 копеек. Из представленного истцом второго акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 года N 471К -11 ДДА следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. была указана Богдановой 673 071 рубль 05 копеек, а ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" указало в акте, что задолженность в пользу Богдановой М.В 321 981 рубль 20 копеек. Акт сверки могут быть приняты в качестве доказательств как отдельно так и в совокупности с иными доказательствами в зависимости от обстоятельств дела и оценки судом в порядке статей 65, 68, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Акты сверки сторон по договору составляются для сверки расчетов. Поэтому доводы ответчика о том, что на основании актов нельзя определить или указать задолженность являются необоснованными, доводы ответчика со ссылкой на бухгалтерские документы направлены на процессуальное опровержение актов сверки.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в постановлении от 30.05.2000 N 7563/98, договор аренды, заключенный в отношении имущества, являющегося предметом ранее заключенного действующего договора аренды, ничтожен.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Принимая это во внимание, ООО "Грот-Спорт" не имеет законного права в отношении спорного нежилого помещения, поскольку договор аренды N 507К-12-ДДА от 17.09.2012 не породил у общества каких-либо прав в отношении объекта вследствие своей ничтожности.
В связи с этим помещение не может считаться переданным третьему лицу во владение на установленном законом основании. Поскольку ООО "Грот-Спорт" занимает помещение, являющееся предметом договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА, заключенного ответчиком-1 с истцом, незаконно, такое лицо подлежит выселению из указанного помещения, его освобождением с прекращением пользования им применительно к абзацу 2 пункта 2 статьи 166, пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2012 N 13387/11) в рамках защиты прав истца на владение и пользование помещением, установленных действующим договором аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА.
Кроме того, как следует из материалов дела, истцу ответчиком-1 не обеспечивается доступ в помещение, являющееся предметом договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА, в связи с чем истец по существу лишен возможности фактического держания помещения и пользования им в целях, определяемых договором аренды, поэтому права арендатора при данных обстоятельствах могут быть защищены посредством обеспечения вселения истца в спорное нежилое помещение (передачи его свободным в пользование). С учетом указанного устранение препятствий в пользовании истцом нежилым помещением обеспечивается посредством признания за истцом права пользования нежилым помещением, выселения из него (освобождения) ООО "Грот-Спорт" и вселения в него ИП Богдановой М.В. путем передачи свободным в пользование.
По существу требования истца означают требования о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Реализует свои требования истец путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Поскольку отказ от договора аренды был недействительной сделкой, истец вправе требовать применения последствий недействительности сделки. Что по существу означает восстановление прав прежнего арендатора спорного помещения. Учитывая обстоятельства дела и доказанность исковых требований, в части неправомерного отказа арендодателя от исполнения договора аренды, суд признает, что между истцом и ответчиком-1 продолжает действовать заключенный ими договор аренды и арендатор вправе продолжать использовать ранее полученное им по акту приема передачи от арендодателя арендованное помещение. Поскольку спорное помещение передано новому арендатору, новый арендатор, получив имущество по недействительной сделке, обязан освободить спорное арендованное им помещение. Предъявление новых исков или требований с учетом недействительности второй сделки аренды не требуется. Возвращать спорное помещение новый арендатор арендодателю не должен, поскольку спорное помещение признается по-прежнему арендованным истцом. После освобождения спорного арендованного помещения ответчиком-2, арендодатель - (ответчик-1) обязан предоставить и передать спорное помещение истцу как прежнему арендатору.
Таким образом, суд применяет последствия недействительности сделки и восстанавливает нарушенное право истца, восстановлением положения, существовавшим до нарушения права. Данные выводы следуют из существа требований истца сформулированных более детально подробно и расширительно. Правом суда является как переквалификация исковых требований с учетом обстоятельств дела, так и определение основных прав и обязанностей сторон спора в результате рассмотрения дела по существу. Неточность формулировок в исковых требованиях не является основанием для отказа в защите нарушенного права. С учетом этого, у суда есть право признать часть формулировок в исковых требованиях с точки зрения процесса и правовых оснований излишними или уточняющими. Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, но в процессуальной форме частичного удовлетворения исковых требований.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика являются несостоятельными, так как по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, верно установленных и оцененных судом первой инстанции с учетом требований действующего законодательства, не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы ответчика по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика-1 (ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск").
- В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел размер государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- В подтверждение уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск представило платежное поручение от 17.06.2013 N 841 на сумму 2000 рублей, платежное поручение от 11.06.2013 N 804 на сумму 2000 рублей. В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 рублей подлежит возврату ЗАО "РосЕвроДевелопмент".
Поскольку определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 производство по апелляционной жалобе ИП Богдановой М.В. прекращено и указанным судебным актом государственная пошлина не возвращена истцу, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная по квитанции от 26.06.2013 государственная пошлина в размере 2000 рублей, подлежит возврату при вынесении настоящего постановления.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 11.06.2013 N 804.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Богдановой Марине Владимировне из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.А.ИВАНЦОВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2013 ПО ДЕЛУ N А33-13237/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2013 г. по делу N А33-13237/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2013 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Иванцовой О.А.,
судей: Борисова Г.Н., Колесниковой Г.А.,
при ведении протоколирования судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии в судебном заседании представителей закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" (ответчика): Лялиной Ю.Н., на основании доверенности от 15.04.2011, паспорта; Калиманова Е.А., на основании доверенности от 05.12.2010, паспорта,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент - Красноярск"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 06 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012,
принятое судьей Петроченко Г.Г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Богданова Марина Владимировна (ИНН 420503038815, ОГРНИП 311420513900038) (далее - истец, ИП Богданова М.В.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" (ИНН 2465085138, ОГРН 1042402654381) (далее - ответчик-1, ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск") о признании незаконным расторжения договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, об обязании обеспечить доступ в помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая, 77, переданное по договору аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА.
По ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечен второй ответчик общество с ограниченной ответственностью "ГРОТ- Спорт" (далее - ответчик-2, ООО "ГРОТ-Спорт").
В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования (изменение исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), просит суд:
- 1. признать незаконным расторжение договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В.;
- 2. обязать ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ООО "Грот-Спорт" устранить препятствия в пользовании помещением N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющимся частью здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77, переданным по договору аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, а именно:
- - признать за ИП Богдановой М.В. право пользования нежилым помещением N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющимся частью здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77, на условиях договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В.;
- - обязать ООО "Грот-Спорт" освободить (прекратить пользоваться) нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77;
- - обязать ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" передать свободным ИП Богдановой М.В. на условиях договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В., нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, являющееся частью здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012 исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным отказ ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" от 15.06.2012 от исполнения договора аренды от 19.12.2011 N 471к-11-ДДА, заключенного между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ИП Богдановой М.В. На ООО "Грот-Спорт" возложена обязанность освободить нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77. На ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" возложена обязанность передать ИП Богдановой М.В. нежилое помещение N 2 комнаты 145, 146 площадью 91 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 77. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Богданова М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В связи с отказом ИП Богдановой М.В. от апелляционной жалобы, определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 производство по апелляционной жалобе ИП Богдановой М.В. прекращено.
В апелляционной жалобе ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" просит отменить обжалуемое решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на следующие доводы:
- - вывод суда первой инстанции о возможности истолкования условии договора и действий сторон с учетом нарушения прав арендатора как более слабой стороны в арендных отношениях является нарушением норм материального и процессуального права; суд первой инстанции, приняв правовую квалификацию отношений между сторонами, определенную истцом, поставил истца в преимущественное положение и вышел за пределы полномочий, предоставленных суду статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;
- - вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА является действующим по настоящее время, не соответствует обстоятельствам дела; при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не учел наличие возражений сторон о продлении договора аренды на новый срок;
- - вывод суда первой инстанции о недоказанности ответчиком-1 нарушения условий договора аренды истцом (арендатором), в частности, недоказанность наличия задолженности арендатора при имеющемся обеспечительном платеже, свидетельствует о неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела; истец не представил в суд возражений по поводу представленных ответчиком-1 документов бухгалтерского учета, как и не возразил по поводу расчета задолженности истца, предоставленного ответчиком-1; суд первой инстанции не дал оценку доводу ответчика-1, изложенному в расчете задолженности, не установил и не выяснил фактические обстоятельства дела, в связи с чем, пришел к неверному выводу об отсутствии задолженности истца перед ответчиком 1, что не соответствует действительности;
- - вывод суда первой инстанции о том, что отказ ответчика-1 от договора аренды сделан арендодателем ненадлежащим способом, свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права; договором аренды предусмотрена обязанность стороны в письменной форме направить другой стороне уведомление, любым из указанных в пункте 14.1 договора способов; в статье 14.1 договора аренды не говорится о форме уведомления в виде письма с уведомлением по почте - в данной статье указаны требования о письменной форме уведомления (телеграммы арендодателя составлены в письменной форме).
ИП Богданова М.В. считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" отказать.
ООО "Грот-Спорт" отзыв на апелляционную жалобу ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" не представил.
В судебном заседании представители ответчика (ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск") поддержали требования апелляционной жалобы, сослались на доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в пояснениях по делу.
Истец (ИП Богданова М.В.) и ответчик-2 (ООО "ГРОТ-Спорт"), уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, путем размещения 27.08.2013 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика (ООО "ГРОТ-Спорт").
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
19.12.2011 между ИП Богдановой М.В. (арендатором) и ответчиком - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" - арендодателем (далее ответчик-1) заключен договор аренды N 471К-11-ДДА помещения в здании по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая 77 ТДЦ "Планета" (далее - договор) (т. 1., л.д. 45-74). Указанный договор аренды не был зарегистрирован.
Срок действия договора аренды определен до 23 часов 59 минут 18.12.2014 (раздел 1 договора (определения и толкования).
Согласно пункту 16.7 договора с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации. Но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель за арендную плату предоставляет арендатору на срок аренды во временное владение и пользование (в аренду) помещение, право пользования местами общего пользования, а также обеспечивает предоставление арендатору коммунальных услуг и эксплуатационных услуг для использования помещения в соответствии с разрешенным использованием. Арендодатель передает арендатору в аренду помещение, обозначенное штриховкой на плане в приложении 1 (пункт 2.2 договора).
В пункте 2.5 договора определено, что арендатор настоящим подтверждает, что арендодатель предоставил ему документацию в отношении помещения, в том числе, экспликации, технический паспорт, поэтажный план, а также документацию по вопросам, связанным с правами арендодателя на здание, и арендатор ознакомился с ней, а также провел необходимую, по его мнению, юридическую экспертизу прав арендодателя на здание и земельный участок. Арендатор подтверждает, что арендодатель при подписании договора предоставил ему Правила для арендаторов.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из:
(а) фиксированной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 1 приложения 6 к договору,
(b) переменной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 2 приложения 6 к договору;
(с) дополнительной арендной платы, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 3 приложении 6 к договору;
(d) платы с оборота, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 4 приложения 6 к договору.
Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор осуществляет уплату:
(а) фиксированной арендной платы - авансовым платежом, ежемесячно, в размере месячной фиксированной арендной платы не позднее 5 (пятого) числа месяца, за который производится оплата;
(b) переменной арендной платы - ежемесячно на основании счетов арендодателя, в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления соответствующего счета арендатору;
(с) дополнительной арендной платы, состоящей из:
- операционных расходов - авансовым платежом, ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца.
- маркетингового платежа - авансовым платежом, ежемесячно, в соответствии с условиями договора, не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца,
(d) платы с оборота - ежемесячно не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем (как определено в приложении 6).
Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения экземпляров акта оказания услуг по пользованию помещением, арендатор обязан подписать их и передать один экземпляр акта арендодателю, или направить в адрес арендодателя мотивированные замечания. В случае неполучения арендодателем в указанный срок подписанного экземпляра акта оказания услуг по пользованию Помещением или мотивированных замечаний арендатора в письменном виде, услуги считаются принятыми арендатором без замечаний.
Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях в сумме, равной фиксированной арендной плате за 2 (два) месяца, увеличенной на сумму НДС. Оплата обеспечительного платежа производится по курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на дату оплаты, при этом, если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на такую дату будет ниже, чем 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США, уплата обеспечительного Платежа производится по курсу 28 (двадцать восемь) рублей за один доллар США (далее курс обеспечительного платежа). Сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае обращения взыскания на сумму обеспечительного платежа (полностью или частично) в соответствии с условиями договора аренды в течение срока аренды, арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения от арендодателя уведомления о взыскании произвести платеж в размере, необходимом для пополнения суммы обеспечительного платежа до размера, указанного в статье 5.1 договора.
Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 7 к договору аренды (пункт 5.6 договора).
В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор вправе с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до 26 января 2012 года включительно за свой счет и своими силами проводить в помещении работы арендатора, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, что не освобождает арендатора от оплаты в указанный период арендной платы в полном размере. Работы, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности, арендатор обязан производить в строгом соответствии с проектом работ арендатора, согласованным сторонами в приложении 4 к договору аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.
Согласно пункту 6.2 договора арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении в соответствии с разрешенным использованием и условиями договора аренды не позднее 27 января 2012 года включительно и не допускать прерывания коммерческой деятельности в течение всего срока действия договора, за исключения случаев закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Дату начала коммерческой деятельности стороны фиксируют путем подписания акта начала коммерческой деятельности. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируемся актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания, акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке.
В силу пункта 9.8 договора, в случае если арендатор задерживает выплату арендной платы на срок более 10 (десяти) календарных дней с даты оплаты установленной настоящим договором, арендодатель вправе по своему усмотрению, при условии письменного уведомления арендатора не менее чем за 2 рабочих дня, прекратить предоставление всех или части эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг в отношении помещения. Во избежание сомнений, такое приостановление предоставления эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг не является нарушением арендодателем настоящего договора аренды, а является мерой оперативного воздействия. Право арендодателя прекратить полностью или частично предоставление эксплуатационных услуг и/или коммунальных услуг в отношении помещения в соответствии с данной статьей никоим образом не ограничивает его иные права и средства защиты, предоставленные арендодателю согласно договору аренды. Стороны соглашаются, что арендодатель не несет какой-либо ответственности за любой ущерб или убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), причиненные арендатору вследствие надлежащего и правомерного применения мер оперативного воздействия, предусмотренных настоящей статьей 9.8.
Пунктом 11.2 договора предусмотрено, что договор аренды прекращается:
(d) в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы, в случае если арендатор:
(i) произвел задержку выплаты арендной платы на срок 10 (десять) и более календарных дней.
Пунктом 11.3 договора предусмотрено, что расторжение договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды на условиях статьи 11.2 (d) (за исключением подпункта (vi)) возможно при условии, что арендодатель направил арендатору письменное уведомление (требование) с указанием (если применимо) необходимости исполнения Арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 (десяти) рабочих дней, и если соответствующие нарушения не были устранены в соответствии с уведомлением.
В случае не устранения нарушений арендатором в соответствии с уведомлением согласно статье 11.3 арендодатель, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды с указанием срока для освобождения помещения и исполнения обязательств арендатора, указанных в статье 12.2 (пункт 11.4 договора).
В соответствии с пунктом 11.4 договора при прекращении договора аренды, независимо от оснований прекращения, стороны обязаны провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения договора аренды, подписать акт об определении размера взаимных денежных обязательств; оплатить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении договора аренды или иной документ в целях регистрации прекращения договора аренды. Стороны обязаны соблюдать условия договора аренды, которые вступают в силу или остаются в силе после его прекращения.
27.12.2011 истцом (арендатором) и ответчиком ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) подписан акт приема передачи помещения от арендодателя к арендатору по договору аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА (т. 1., л.д. 92-93).
Спорное арендованное помещение находится в здании, которое принадлежит ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.01.2008.
21.01.2012 истец оплатил ответчику ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обеспечительный взнос в сумме 325 000 рублей по заявлению о переводе денежных средств.
21.02.2012 истцом и ответчиком ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" составлен акт N 76 осмотра электроустановки арендованного помещения и допуске электроустановки в эксплуатацию и подписан акт о разграничении эксплуатационной ответственности (т. 2., л.д. 61-62).
23.04.2012 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением (от 20.04.2012 N 16) не производить регистрацию договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 в связи с аннулированием доверенностей. В заявлении Богданова М.В. указала, что при сдаче документов на регистрации будет присутствовать лично.
Из представленного акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды N 471К-11ДДА от 19.12.2011 следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. была указана Богдановой М.В. в сумме 673 071 рубль 05 копеек, а ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" указало в акте, что задолженность в пользу Богдановой М.В составляет 321 981 рубль 20 копеек (т. 3., л.д. 110).
Арендодателем в адрес арендатора была направлена телеграмма по квитанции от 26.05.2012 N 118/00301 (Приложение 18) с требованием уплатить фиксированную арендную плату за май 2012 г. в размере 7842,48 долларов США (оплачивается рублями по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты) и предоставить арендодателю (ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") копию полиса страхования имущества и гражданской ответственности в соответствии с Приложением N 2 к договору аренды (т. 3., л.д. 24).
Арендатору была направлена телеграмма по квитанции от 09.06.2012 N 118/00502 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и содержащая требование удалить результат работ арендатора и освободить арендуемое помещение до 14.06.2012 (т. 3, л.д. 25). Данная телеграмма не была доставлена по причине отсутствия доступа в подъезд адресата (т. 3., л.д. 29).
Арендодателем в адрес арендатора была повторно направлена телеграмма по квитанции от 15.06.2012 N 118/00202 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и содержащая требование удалить результат работ арендатора и освободить арендуемое помещение до 20.06.2012.
17.09.2012 между ответчиками заключен договор аренды N 507К-12-ДДА (т. 2., л.д. 69-97) в отношении помещения, являющегося предметом договора аренды N 471 К-11-ДДА от 19.12.2011, заключенного ранее между истцом и ответчиком-1. Спорное помещение, являвшееся предметом договора аренды с истцом передано ответчиком 17.09.2012 по акту приема-передачи помещения во владение и пользование второму ответчику - ООО "ГРОТ-Спорт" на основании заключенного договора аренды от 17.09.2012 N 507К-12-ДДА и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 02.11.2012 N 24-24-01/254/2012-926.
Представитель ответчика-2 в суде первой инстанции подтвердил, что на 30.05.2013 спорное помещение им занимается по договору аренды.
Представитель ответчика- 1 подтвердил, что на 30.05.2013 спорное помещение занимает ООО "Грот-Спорт" на основании договора аренды.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, 19.12.2011 между истцом (арендатором) и ответчиком - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) заключен договор аренды N 471К -11-ДДА помещения в здании по адресу: г. Красноярск ул. 9 Мая 77 ТДЦ "Планета" (далее - договор).
Срок действия договора аренды определен в договоре до 23 часов 59 минут 18.12.2014, раздел 1 договора (определения и толкования). Договор подписан сторонами на срок 3 года, соответственно подлежал государственной регистрации. К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса российской Федерации (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны в пункте 16.7 договора аренды стороны согласовали, что с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 16.7 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации. Истолковав пункт 16.7 договора с учетом правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает договор аренды заключенным. Фактически сторонами одним документом заключается краткосрочный договор аренды, а также подписан долгосрочный договор аренды в отношении одних и тех же помещений.
- Исходя из условий пункта 2.6 договора передача помещения осуществляется не позднее 27.12.2011 по акту приема-передачи. Вместе с подписанием акта приема-передачи стороны подписывают акт о разграничении эксплуатационной ответственности по форме части 3 приложения N 5 к договору. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности был подписан только 21.02.2012, то есть не одновременно с передачей помещения соответствующего условиям договора и назначению его использования;
- Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Из материалов дела следует, что акт приема-передачи помещений в аренду подписан арендатором 27.12.2011, о чем свидетельствует дата данного документа, подпись арендатора на акте не оспаривается.
По условиям пункта 6.1 договора арендатор вправе с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до 26 января 2012 года включительно за свой счет и своими силами проводить в помещении работы арендатора, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, что не освобождает арендатора от оплаты в указанный период арендной платы в полном размере. Работы, связанные с подготовкой к началу коммерческой деятельности, арендатор обязан производить в строгом соответствии с проектом работ арендатора, согласованным сторонами в приложении 4 к договору аренды. Арендатор до даты начала ведения коммерческой деятельности обязуется в границах эксплуатационной ответственности арендатора получить в государственных органах все необходимые разрешения и согласования в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и нормативно-правовых актов. До момента получения разрешений и согласований ведение коммерческой деятельности в помещении запрещено. В случае, если арендатор вопреки настоящего пункта, осуществляет коммерческую деятельность в помещении, арендатор принимает на себя все риски, связанные с такой деятельностью, а арендодатель имеет право ограничить ведение коммерческой деятельности путем ограничения подачи коммунальных услуг в помещение. Арендатор обязуется предоставить арендодателю копии разрешений и согласований в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения в государственных органах.
Как пояснил истец, арендатор решил произвести в арендуемом помещении необходимую перепланировку, отсутствие торговой деятельности в арендуемом помещении до 21.02.2012 было вызвано принятым арендатором решением провести необходимые работы по устройству помещения с учетом особенностей реализуемого товара, требованиями поставщика товаров. Указанный период по условиям пункта 6.1 договора не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Электроснабжение помещения для ведения работ арендодателем производилось по временной схеме, в противном случае их проведение невозможно. Факт подписания акта о разграничении эксплуатационной ответственности 21.02.2012 был вызван тем, что арендатор проводил работы в помещении, в связи с чем данный акт, возможно подписать только после окончания работ.
В акте приема-передачи помещения в аренду от 27.12.2011 отражено, что передаваемое помещение соответствует условиям договора аренды и что арендатор не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения. Помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, согласованным сторонами, а также обычно предъявляемыми к помещению. Помещение признано арендатором пригодным для ведения своей деятельности.
Таким образом, несмотря на отсутствие в помещении электрического щитка, помещение принято арендатором в пользование с получением технических условий электроснабжения помещения для обустройства его в соответствии со своими требованиями (перепланировка и ремонт) и с монтажом нового электрооборудования, выключателей, щитка, счетчиков, что является его усмотрением.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Иные случаи предусмотрены законодателем в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пункт 3).
С иском о расторжении договора аренды истец не обращался, необходимость проведения ремонтных работ в помещении является решением арендатора, договором на него такая обязанность не возлагалась. С учетом изложенного арендная плата по договору в соответствии с условиями договора аренды должна была начисляться арендодателем.
Как пояснил истец в суде первой инстанции, при наличии любой задолженности по арендной плате у арендодателя имелся оплаченный обеспечительный платеж в сумме 325 000 рублей. Кроме того, по мнению истца у него имелась переплата, что подтверждается двумя актами сверки. Акты сверки не опровергнуты ответчиком-1. Суд апелляционной инстанции признает доводы истца со ссылкой на обеспечительный платеж обоснованными, поскольку в договоре аренды прямо указано назначение обеспечительного платежа. Доводы ответчика-1 о другой природе обеспечительного платежа и невозможности его использования для зачета задолженности суд признает не доказанными в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 10, 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в случае использования обеспечительного платежа для учета задолженностей арендатора, арендодатель вправе требовать от арендатора восстановления суммы обеспечительного платежа. При этом, договором аренды предусмотрено право арендодателя на взыскание как арендной платы и любых задолженностей, так и восстановление обеспечительного платежа, в связи с чем возражения ответчика-1 об отсутствии у него договорных гарантий при использовании обеспечительного платежа являются необоснованными.
31.05.2012 истцу было произведено отключение электроэнергии арендодателем, что подтверждено доказательствами. Телеграммой от 15.06.2012 арендодатель сообщил арендатору об одностороннем отказе от договора аренды и потребовал удалить результаты работ арендатора и арендуемое помещение до 20.06.2012. Телеграмма не была вручена истцу. Иное ответчиком-1 не доказано.
Из материалов дела следует, что в распоряжении арендодателя находился обеспечительный платеж в сумме 325 000 рублей, оплаченный арендатором по условиям пункта 5.1 договора аренды. По условиям договора аренды сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды (пункт 5.1 договора). Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 7 к договору аренды (пункт 5.6 договора).
Согласно приложению 7 к договору аренды арендодатель вправе удерживать сумму обеспечительного платежа в течение всего срока аренды. Стороны соглашаются, что обеспечительный платеж не является задатком в смысле пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является видом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору аренды.
Без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в следующих случаях и порядке:
(а) В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по настоящему договору аренды, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 (семи) дней после установленной даты для оплаты - в размере причитающихся арендодателю платежей, в том числе сумма неустойки за ненадлежащее исполнение платежного обязательства, в соответствии с положениями договора;
(b) В случае нанесения арендатором (его субарендатором, работником или посетителем) любого ущерба помещению, зданию или иному имуществу Центра - в размере сумм ущерба и убытков, которые арендодателем понесены или могут быть понесены;
(c) в случае если настоящий договор аренды прекратил свое действие до окончания его срока по причине иной, чем в результате действий арендодателя или нарушения обязательств Арендодателем - размере всей суммы обеспечительного платежа; и
(d) в случае ликвидации, банкротства (несостоятельности) арендатора или иного прекращения деятельности арендатора в соответствии с законодательством страны регистрации арендатора - в размере всей суммы обеспечительного платежа.
При обращении взыскания арендодателем на сумму (часть суммы) обеспечительного платежа, осуществлении арендодателем вычетов из обеспечительного платежа в соответствии с договором аренды, право собственности на взысканные суммы переходит к арендодателю с даты осуществления такого взыскания. Стороны соглашаются, что рублевый эквивалент взыскиваемой суммы обеспечительного платежа в каждом таком случае определяется по курсу обеспечительного платежа (пункт 4 приложения 7).
В случае обоснованного удержания арендодателем соответствующих сумм обеспечительного платежа, арендодатель обязуется уведомить об этом арендатора в письменной форме не позднее 14 (четырнадцати) дней с даты осуществления взыскания с указанием оснований, суммы (расчета суммы) взыскания и даты произведенного взыскания. Вместе с таким уведомлением о взыскании арендодатель может направить арендатору счет на оплату суммы, необходимой для восстановления размера суммы обеспечительного платежа (пункт 5 приложения 7).
Стороны договариваются, что внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по настоящему договору аренды, а также не дает арендатору право удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по настоящему договору аренды (пункт 6 приложения 7).
С учетом положений приложения 7, обеспечительный платеж (его оставшаяся невзысканная арендодателем часть) должны быть возвращены арендатору, если договором аренды не предусмотрено иное, при наступлении более позднего из следующих событий: (i) расторжение договора аренды по любым основаниям, при условии подписания сторонами акта приемки-передачи по форме в части 2 Приложения 6 и (ii) после оплаты арендатором последнего счета арендодателя по результатам сверки расчетов по окончании срока аренды и в течение 10 (десяти) дней по получении письменного требования арендатора о возврате обеспечительного платежа, при условии, что на такую дату арендатор не имеет задолженности ни по каким иным платежам. (пункт 7 приложения 7).
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку указанная статья не исключает других способов обеспечения, предусмотренных законом или договором.
Уплаченный истцом обеспечительный платеж представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный договором аренды, что не противоречит положениям пункта 1 статьи 329 Гражданским кодексом Российской Федерацией. Такой способ обеспечения обязательств, названный сторонами "обеспечительным платежом", является распространенным в деловом обороте и получил широкое применение в арендных отношениях. В этой сфере "обеспечительные платежи" представляют собой внесение в обеспечительных целях определенной суммы кредитору с условием, что в случае неисполнения обязательств она пойдет на удовлетворение требований кредитора. В указанных отношениях "обеспечительный платеж" является своеобразной гарантией платежеспособности арендатора. При этом, содержание данного обеспечительного платежа определяется сторонами в каждом конкретном случае в согласованных ими условиях договора аренды (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, анализа положений пунктов 5.1 и приложения N 7 договора аренды, суд полагает, что внесение обеспечительного платежа арендатором по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору. Использование обеспечительного платежа возможно для погашения задолженности арендатора по арендным платежам в течение срока договора, при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу арендодателя ущерба. Из текста договора не следует, что обеспечительный платеж определен сторонами как штрафная санкция. Согласно договору обеспечительный платеж может быть использован арендодателем для удержания средств, в случае нарушения сроков внесения арендных платежей. Договором аренды также не предусмотрено, что обеспечительный платеж подлежит зачету только в оплату определенных периодов (последних месяцев аренды, например). Предусмотренное в пункте 5.1 договора и приложении N 7 к договору аренды право арендодателя удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа в случае просрочки уплаты арендной платы (фиксированной составляющей) и является соглашением сторон о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы по договору аренды.
По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, получая арендные платежи, арендодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение - предоставляет арендатору на срок аренды право владеть предметом аренды и использовать его.
Обеспечительный платеж в совокупности с периодическими платежами предоставлялся арендатором в счет полученного права владеть предметом аренды и использовать его в течение срока договора. Следовательно, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет исполнения обязательства истца по уплате фиксированной составляющей арендной платы.
В пункте 5.1 договора аренды также определено, что обеспечительный платеж будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору. Следовательно, у арендодателя отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора аренды (телеграмма от 15.06.2012) в связи с неуплатой фиксированной составляющей арендной платы за май 2012 года и договор аренды не может считаться расторгнутым. Доказательств наличия отказа от договора какой-либо из его сторон по иным основаниям, кроме как со стороны арендодателя по мотиву неуплаты фиксированной составляющей арендной платы за май 2012 года, отсутствуют. Доводы ответчика о том, что засчитать обеспечительный платеж в счет арендной платы является правом арендодателя не может быть принят судом, поскольку как уже указывалось выше, договором аренды предусмотрено назначение данного платежа, определена его обеспечительная функция, в том числе и по обеспечению обязательства по оплате арендной платы. В противном случае обеспечительная функция данного платежа не осуществляется.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок статья (619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время статья (167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьями 8, 307, 309, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ арендодателя от исполнения договора аренды был действиями, направленными на прекращение обязательств по исполнению договора аренды, что подтверждено телеграммой и передачей арендованного помещения новому арендатору.
Отказ арендодателя от договора аренды не соответствовал условиям договора и закона (статьи 309, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ответчиком-1 не доказано нарушение условий договора аренды истцом (арендатором) в частности не доказано наличия задолженности арендатора при имеющемся обеспечительном платеже.
В договоре аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА и приложении 7 к нему стороны согласовали следующие условия:
- - арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж, который является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по настоящему договору;
- - без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по договору, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 дней после установленной даты оплаты;
- - внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по договору;
- - договор аренды прекращается в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в случае, если арендатор произвел задержку выплату арендной платы на срок 10 и более календарных дней.
При толковании данных условий договора аренды, выясняя волю сторон с учетом всех судебных разбирательств между сторонами, суд в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о непротиворечивости данных условий об обеспечительном платеже и праве на отказ от договора аренды при условии невнесения арендных платежей, при задержке выплаты арендной платы на срок 10 дней. Действительно в договоре аренды указано, что удовлетворение требований кредитора за счет обеспечительного платежа осуществляется без ущерба какого-либо иного права или средства правовой защиты арендодателя, а также о том, что внесение обеспечительного платежа не влияет на право предъявлять требования арендатору в связи с нарушением обязательств по договору и о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.
При толковании указанных условий договора, с учетом прав арендатора как более слабой стороны в арендных отношениях, так как условия договора были предложены и определены арендодателем, суд считает возможным истолковать условия договора и действия сторон с учетом нарушения прав арендатора и определить права и обязанности сторон по договору аренды, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из основополагающего принципа справедливости и равенства в гражданских правоотношениях.
Суд считает, что при оценке отказа от договора аренды и при наличии обеспечительного платежа арендатора следует учесть и определить, что безусловное право арендодателя на отказ от договора аренды, при задержки выплаты арендной платы на 10 дней, не учитывая обеспечительный платеж, изначально ставило арендатора в заведомо невыгодное и ущемленное положение по отношению к арендодателю. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае право на отказ от договора не подлежало защите. Независимо от изложенных судом данных мотивов, суд считает, в настоящем деле истец представил доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в частности два акта сверки. Таким образом, независимо от толкования противоречивых условий договора аренды в части право на отказ от договора при нарушении сроков оплаты арендной платы и условий об обеспечительном платеже, суд рассматривая настоящий спор пришел к выводу о доказанности требований истца и доводов истца о незаконном отказе от договора аренды, так как ответчиком-1 не доказано наличие задолженности по арендной плате, не доказано нарушение истцом сроков внесения арендной платы.
Возражения ответчика-1 по представленным истцом и подписанными арендодателем и арендатором актам сверки правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям. Из представленного истцом акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 N 471К-11 ДДА следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. 321 981 рубль 20 копеек. Акт сверки могут быть приняты в качестве доказательств как отдельно так и в совокупности с иными доказательствами в зависимости от обстоятельств дела и оценки судом в порядке статей 65, 68, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Акты сверки сторон по договору составляются для сверки расчетов. Поэтому доводы ответчика о том, что на основании актов нельзя определить или указать задолженность являются необоснованными, доводы ответчика со ссылкой на бухгалтерские документы направлены на процессуальное опровержение актов сверки.
В силу пунктов 2, 3 статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение гражданско-правового договора осуществляется посредством одностороннего отказа одной из сторон договора от его исполнения, если это предусмотрено законом или договором.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды со стороны арендодателя предусмотрено пунктом "с1" статьи 11.2 договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011.
Пунктом 11.3 договора установлено, что расторжение договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды на условиях статьи 11.2 (d) (за исключением подпункта (VI)) возможно при условии, что арендодатель направил арендатору письменное уведомление (требование) с указанием (если применимо) необходимости исполнения Арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 10 (десяти) рабочих дней, и если соответствующие нарушения не были устранены в соответствии с уведомлением.
Согласно пункту 11.4 договора в случае не устранения нарушений арендатором в соответствии с уведомлением согласно статье 11.3 арендодатель, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора аренды с указанием срока для освобождения помещения и исполнения обязательств арендатора, указанных в статье 12.2.
Порядок направления уведомлений и признания за ними сторонами юридической силы установлен в разделе 14 договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА.
Согласно статье 14.1 договора, любые уведомления в связи с настоящим договором аренды оформляются в письменном виде за подписью уполномоченного представителя стороны-отправителя или при необходимости с печатью и доставляются нарочным или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером. В силу статьи 14.2 договора стороны признают юридическую силу только в отношении уведомлений, направленных в порядке статьи 14.1 договора аренды.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ ответчика-1 - арендодателя от договора аренды сделан ненадлежащим способом, поскольку арендодатель отказался от договора аренды телеграммой, а договор аренды предусматривал такой способ отправления, как письмо почтой с уведомлением или письмо нарочным или курьером.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что вывод суда о ненадлежащем способе отказа ответчика 1 от договора аренды является необоснованным, поскольку в статье 14.1 договора аренды не говорится о форме уведомления в виде письма с уведомлением по почте - в данной статье указаны требования о письменной форме уведомления, договором аренды предусмотрена обязанность стороны в письменной форме направить другой стороне уведомление, любым из указанных в пункте 14.1 договора способов.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод ответчика, поскольку в пункте 14.1 договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА прямо предусмотрен способ направления уведомления (письмо нарочным, курьером или почтой письмо с уведомлением) (т. 1., л.д. 70).
При этом, отказ от договора аренды оформлен телеграммой, которая не была получена истцом. Ссылка ответчика 1 на то, что телеграмма является письменной формой, не оспаривается, но форма и способ отправления такого письменного уведомления договором предусматривалась иная, что предполагало направление арендатору письма с уведомлением отправляемого по почте в ином порядке или вручения письма нарочным или с курьером.
Кроме того, уведомление об одностороннем отказе от договора направлено арендодателем без соблюдения положений статьи 11.3 договора о необходимости установления разумного срока для исполнения обязательства, составляющего не менее 10 рабочих дней, поскольку такое уведомление не направлялось по правилам раздела 14 договора аренды N 471 К-11-ДДА, а направленная 26.05.2012 ответчиком-1 в адрес истца телеграмма не содержит установленного разумного срока для исполнения обязательства.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Исходя из пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации последствие в виде расторжения гражданско-правового договора признается только за уведомлениями, направленными в установленном порядке.
Поскольку материалы настоящего дела не содержат доказательств соблюдения процедуры расторжения договора посредством одностороннего отказа от его исполнения получения, то договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 применительно к пункту (с) статьи 14.1 договор не может считаться прекращенным.
В связи с тем, что действия по расторжению договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 года произведены ответчиком-1 с нарушением закона, они не имеют правовых последствий и не влекут за собой прекращение арендных отношений между сторонами (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 16.7 договора аренды от 19.12.2011 N 471 К-11-ДДА, в случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечение этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.
С учетом указанного положения, принимая во внимание незаконность действий ответчика-1 по расторжению договора, договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА является действующим по настоящее время.
Таким образом, по договору аренды N 507К-12-ДДА от 17.09.2012 ответчиком-1 ответчику-2 передано помещение, являющееся предметом ранее заключенного с истцом и действующего договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011, что не соответствует статьям 607, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающим повторное распоряжение одним и тем же имуществом. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая закону, по общему правилу ничтожна.
Возражения ответчика-1 по представленным истцом и подписанными арендодателем и арендатором актам сверки правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям. Из представленного истцом акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 N 471К -11 ДДА следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. 321 981 рубль 20 копеек. Из представленного истцом второго акта сверки между Богдановой М.В. и ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" за период с 01 декабря 2011 года по 16 мая 2012 года по договору аренды от 19.12.2011 года N 471К -11 ДДА следует, что задолженность в пользу Богдановой М.В. была указана Богдановой 673 071 рубль 05 копеек, а ЗАО "РосЕвроДевелопментКрасноярск" указало в акте, что задолженность в пользу Богдановой М.В 321 981 рубль 20 копеек. Акт сверки могут быть приняты в качестве доказательств как отдельно так и в совокупности с иными доказательствами в зависимости от обстоятельств дела и оценки судом в порядке статей 65, 68, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Акты сверки сторон по договору составляются для сверки расчетов. Поэтому доводы ответчика о том, что на основании актов нельзя определить или указать задолженность являются необоснованными, доводы ответчика со ссылкой на бухгалтерские документы направлены на процессуальное опровержение актов сверки.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в постановлении от 30.05.2000 N 7563/98, договор аренды, заключенный в отношении имущества, являющегося предметом ранее заключенного действующего договора аренды, ничтожен.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Принимая это во внимание, ООО "Грот-Спорт" не имеет законного права в отношении спорного нежилого помещения, поскольку договор аренды N 507К-12-ДДА от 17.09.2012 не породил у общества каких-либо прав в отношении объекта вследствие своей ничтожности.
В связи с этим помещение не может считаться переданным третьему лицу во владение на установленном законом основании. Поскольку ООО "Грот-Спорт" занимает помещение, являющееся предметом договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА, заключенного ответчиком-1 с истцом, незаконно, такое лицо подлежит выселению из указанного помещения, его освобождением с прекращением пользования им применительно к абзацу 2 пункта 2 статьи 166, пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2012 N 13387/11) в рамках защиты прав истца на владение и пользование помещением, установленных действующим договором аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА.
Кроме того, как следует из материалов дела, истцу ответчиком-1 не обеспечивается доступ в помещение, являющееся предметом договора аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА, в связи с чем истец по существу лишен возможности фактического держания помещения и пользования им в целях, определяемых договором аренды, поэтому права арендатора при данных обстоятельствах могут быть защищены посредством обеспечения вселения истца в спорное нежилое помещение (передачи его свободным в пользование). С учетом указанного устранение препятствий в пользовании истцом нежилым помещением обеспечивается посредством признания за истцом права пользования нежилым помещением, выселения из него (освобождения) ООО "Грот-Спорт" и вселения в него ИП Богдановой М.В. путем передачи свободным в пользование.
По существу требования истца означают требования о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Реализует свои требования истец путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Поскольку отказ от договора аренды был недействительной сделкой, истец вправе требовать применения последствий недействительности сделки. Что по существу означает восстановление прав прежнего арендатора спорного помещения. Учитывая обстоятельства дела и доказанность исковых требований, в части неправомерного отказа арендодателя от исполнения договора аренды, суд признает, что между истцом и ответчиком-1 продолжает действовать заключенный ими договор аренды и арендатор вправе продолжать использовать ранее полученное им по акту приема передачи от арендодателя арендованное помещение. Поскольку спорное помещение передано новому арендатору, новый арендатор, получив имущество по недействительной сделке, обязан освободить спорное арендованное им помещение. Предъявление новых исков или требований с учетом недействительности второй сделки аренды не требуется. Возвращать спорное помещение новый арендатор арендодателю не должен, поскольку спорное помещение признается по-прежнему арендованным истцом. После освобождения спорного арендованного помещения ответчиком-2, арендодатель - (ответчик-1) обязан предоставить и передать спорное помещение истцу как прежнему арендатору.
Таким образом, суд применяет последствия недействительности сделки и восстанавливает нарушенное право истца, восстановлением положения, существовавшим до нарушения права. Данные выводы следуют из существа требований истца сформулированных более детально подробно и расширительно. Правом суда является как переквалификация исковых требований с учетом обстоятельств дела, так и определение основных прав и обязанностей сторон спора в результате рассмотрения дела по существу. Неточность формулировок в исковых требованиях не является основанием для отказа в защите нарушенного права. С учетом этого, у суда есть право признать часть формулировок в исковых требованиях с точки зрения процесса и правовых оснований излишними или уточняющими. Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, но в процессуальной форме частичного удовлетворения исковых требований.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика являются несостоятельными, так как по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, верно установленных и оцененных судом первой инстанции с учетом требований действующего законодательства, не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы ответчика по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика-1 (ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск").
- В соответствии с подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел размер государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- В подтверждение уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ЗАО "РосЕвроДевелопмент - Красноярск представило платежное поручение от 17.06.2013 N 841 на сумму 2000 рублей, платежное поручение от 11.06.2013 N 804 на сумму 2000 рублей. В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 рублей подлежит возврату ЗАО "РосЕвроДевелопмент".
Поскольку определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 производство по апелляционной жалобе ИП Богдановой М.В. прекращено и указанным судебным актом государственная пошлина не возвращена истцу, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная по квитанции от 26.06.2013 государственная пошлина в размере 2000 рублей, подлежит возврату при вынесении настоящего постановления.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2013 года по делу N А33-13237/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент - Красноярск" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 11.06.2013 N 804.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Богдановой Марине Владимировне из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.А.ИВАНЦОВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)