Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от ООО "Авангард": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом
от индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом
от муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования г. Новороссийск": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,
от общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2013 по делу N А32-4701/2011
по иску индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича
к ответчикам муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования г. Новороссийск", обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб"
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Авангард"
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
принятое судьей Колодкиной В.Г.
установил:
индивидуальный предприниматель Шоов Вадим Русланович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - управление, ответчик) о взыскании 956 638 руб. 66 коп. расходов на ремонт арендованного помещения (неотделимые улучшения).
Определением суда первой инстанции от 28 сентября 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард").
Решением арбитражного суда от 30 ноября 2011 года с управления за счет казны муниципального образования в пользу предпринимателя взыскано 910 278 руб. стоимости неотделимых улучшений. В удовлетворении остальной части требований отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Определением апелляционного суда от 22 марта 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" (далее - ООО "Металлглавснаб").
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2012 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 ноября 2011 года по делу N А32-4701/2011 в обжалуемой части отменено. В иске отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановлением ФАС СКО от 17 августа 2012 года постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2011 по делу N А32-4701/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
ФАС СКО рекомендовал обсудить вопрос о привлечении в качестве второго ответчика ООО "Металлглавснаб", выяснить вопрос о государственной регистрации соглашения от 28.03.2008 г. о расторжении договора аренды от 19.10.2001 г. N 612.
Выполняя указания кассационной инстанции, суд первой инстанции по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве второго ответчика ООО "Металлглавснаб" и направил запрос в Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю о наличии сведений о регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2013 года с ООО "Металлглавснаб" в пользу индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича взысканы денежные средства в счет стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 956 637 руб. 80 коп. и расходы по уплате госпошлины в сумме 22 132 руб. 77 коп. В удовлетворении заявленных требований к МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" отказано.
Не согласившись с судебным актом, ООО "Авангард" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, и просило решение суда в части удовлетворения иска отменить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Между истцом и управлением имелись не только арендные, но и иные обязательственные правоотношения, в которых истец являлся кредитором, а управление - должником. Правоотношения между управлением (должник) и предпринимателем (кредитор), передача прав и обязанностей регулируется иными нормами права: главой 24 Гражданского кодекса РФ. Перевод долга (от управления к ООО "Металлглавснаб") в соответствии со ст. 391 ГК РФ может быть совершен только с согласия кредитора. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 22 мая 2007 г. N 14691/06 в случае передачи другому лицу обязанностей, вытекающих из сделки, происходит не уступка права, а перевод долга, что в соответствии с пунктом 1 статьи 391 названного кодекса допускается только с согласия кредитора. Соответственно, продажа объекта не влечет автоматического освобождения должника от долга перед кредитором. Для возникновения обязанностей у нового собственника (нового должника) - ООО "Металлглавснаб" - необходимо прежде всего наличие согласия кредитора на перевод долга от одного лица к другому. Такого согласия (сделки) по переводу долга нет. Соответственно, должником по обязательствам, возникшим из проведения ремонта, является не ООО "Металлглавснаб", а управление. Кроме того, в соответствии с практикой арбитражных судов, результатом неотделимых улучшений объекта распорядился прежний арендодатель, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями новому собственнику. Соответственно, выгодоприобретателем произведенных неотделимых улучшений является прежний собственник. Если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19 октября 2001 года Комитетом по управлению и эксплуатации муниципального имущества (правопредшественник управления) и ООО "Авангард" был заключен договор аренды N 612, объектом которого являлось нежилое муниципальное помещение общей площадью 402, 8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов 43.
Договор заключен сроком действия с 1 ноября 2001 года по 31 декабря 2011 года.
4 января 2003 года договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая запись на договоре.
Как следует из акта приема-передачи, арендованное помещение было передано ООО "Авангард" 1 ноября 2001 года; в данном акте содержатся сведения о неудовлетворительном состоянии помещения и указано на необходимость проведения капитального ремонта.
Письмом N 024/430 от 07.03.2002 г., адресованным ООО "Авангард", за подписью заместителя Комитета по учету и управлению муниципальным имуществом П.Н. Коваленко, арендодатель указал, что помещение, переданное в аренду, имеет износ 100%.
Арендатор (ООО "Авангард") обратился с заявлением в КУЭМИ (вх. 024/3781 от 13.11.2001 г.) с просьбой разрешить проведение капитального ремонта в здании по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 43.
1 марта 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) была утверждена дефектная ведомость по кинотеатру "Смена" с перечнем проведения ремонтных работ.
16 марта 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) были утверждены локальные сметные расчеты с определением стоимости ремонтных работ на общую сумму 956 637 руб. 80 коп.
1 марта 2006 года между ООО "Авангард" (заказчик) и ООО "Интерфриз" (подрядчик) был заключен договор подряда на выполнение работ в здании кинотеатра "Смена", предметом которого было выполнение работ, предусмотренных дефектной ведомостью на сумму 956 637 руб. 80 коп.
25 апреля 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) по актам сдачи-приемки выполненных работ от истца были приняты ремонтные работы на общую сумму 1 011 233 руб. 54 коп. (акт от 25 апреля 2006 года на сумму 16 434 руб. 13 коп. (т. 1, л.д. 187), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 54 594 руб. 88 коп. (т. 1, л.д. 193-194), акт без номера без даты на сумму 334 782 руб. 92 коп. (т. 1, л.д. 200-203), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 424 854 руб. 43 коп. (т. 1, л.д. 204-205), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 84 521 руб. 18 коп. (т. 1, л.д. 207), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 96 046 руб. (т. 1, л.д. 212-215)).
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами и иными лицами, участвующими в деле, в результате выполненных за счет арендатора работ изменилась площадь арендуемого объекта с 402, 8 кв. м до 527, 3 кв. м
1 июня 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) ООО "Авангард" была выдана доверенность N 6111/30171 на представление интересов по реконструкции и капитальному ремонту нежилого помещения, расположенного по адресу г. Новороссийск, ул. Советов 43, в органах государственной власти, муниципальных органах власти, в числе которых указаны администрация города Новороссийска, ГУП КК "Новороссийский земельный центр", Управление архитектуры и градостроительства г. Новороссийска, НФ ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация", отдел по г. Новороссийску Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, предоставляющая ООО "Авангард" полномочия на подписание и получение акта сдачи объекта в эксплуатацию, градостроительного и технического паспорта на спорное нежилое помещение.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что арендатором спорного помещения в период аренды с согласия арендодателя был произведен капитальный ремонт и произведены улучшения объекта аренды, соответствует обстоятельствам дела.
Вывод суда первой инстанции о неотделимом характере улучшений сторонами и иными лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Довод о необоснованности данного вывода в апелляционной жалобе не приведен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право арендатора на возмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений спорным договором аренды из числа прав арендатора не исключено.
По смыслу абзацев третьего - четвертого пункта 1 статьи 616 ГК РФ выполнение арендатором работ по капитальному ремонту арендованного объекта в условиях, когда соответствующая обязанность договором возложена на арендодателя и не исполнена им, порождает право арендатора требовать взыскания стоимости работ по капитальному ремонту с арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества; как следует из данной нормы арендатор вправе осуществить данное право после прекращения договора аренды.
В силу изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о возникновении у ООО "Авангард" права требования от арендодателя возмещения стоимости произведенных с согласия последнего неотделимых улучшений объекта аренды и работ по капитальному ремонту, переданных истцом муниципальному учреждению "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) 25 апреля 2006 года по актам формы КС-N 2.
Указанное право в сумме 956 638 руб. 66 коп. было передано в порядке цессии ООО "Авангард" (цедент) предпринимателю (цессионарию) на основании договора уступки права требования N 1 от 1 апреля 2008 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 120) уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.
Обстоятельства, свидетельствующие о незаключенности или ничтожности данного договора, апелляционным судом не установлены.
В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 120 отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что субъектом права на возмещение стоимости неотделимых улучшений объекта аренды на день вынесения решения суда является предприниматель, соответствует обстоятельствам дела.
В период действия спорного договора аренды спорное помещение было отчуждено арендодателем в пользу ООО "Металлглавснаб" на основании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи от 13 сентября 2007 года. 16 ноября 2007 года ООО "Металлглавснаб" было выдано свидетельство о праве собственности на спорный объект.
В договоре купли-продажи от 13 сентября 2007 года (пункт 1.3 договора) и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО "Мсталлглавснаб" от 16 ноября 2007 года содержатся сведения об обременении объекта арендой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу правовой позиции, выраженной в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Таким образом, в результате смены арендодателя в результате продажи объекта аренды весь комплекс прав и обязанностей арендодателя перешел от муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) к ООО "Металлглавснаб".
Право арендатора на возмещение стоимости капитального ремонта, а равно право арендатора требовать возмещения стоимости произведенных в период аренды неотделимых улучшений арендованного имущества и корреспондирующие этим правам обязанности арендодателя являются элементами содержания обязательства аренды.
В силу изложенного смена арендатора в результате продажи объекта спорной аренды привела к изменению субъекта обязанности по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта с муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) на ООО "Металлглавснаб".
Кроме того, согласно пункту 4.1 договора купли-продажи муниципального имущества N 54 от 13.09.2007 г. в обязанность покупателя (ООО Металлглавснаб") входит урегулирование отношений с арендатором по договору аренды здания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Из пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что арендатор вправе осуществить право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, после прекращения договора аренды.
Спорный договор аренды был расторгнут на основании соглашения между ООО "Металлглавснаб" и ООО "Авангард" от 28 марта 2008 года.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон. При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, на запрос суда первой инстанции Новороссийский отдел Управления Росреестра дал ответ от 10.11.2012 г. за исх.N 48-26/3004, согласно которому соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений N 612 от 19.10.2001 г. на государственную регистрации не подавалось.
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, основания считать договор аренды N 612 от 19.10.2001 г. действующим отсутствуют, поскольку, подписав указанное соглашение стороны выразили волю на прекращение отношений аренды из спорного договора. На основании акта приема-передачи имущества от 28 марта 2008 года и приложения N 1 к нему ООО "Авангард" передало, а ООО "Металлглавснаб" приняло здание, находящееся по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 43 (здание кинотеатра общей площадью 402 кв. м).
Доказательства того, что на момент заключения между ИП Шоов В.Р. и ООО "Авангард" договора уступки права требования, ООО "Авангард" владело арендованным имуществом по договору аренды N 612 от 19.10.2001 г., в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, факт расторжения договор аренды N 612 от 19.10.2001 г. подписанием соглашения о его расторжении от 28 марта 2008 года, ООО "Металлглавснаб" и ООО "Авангард" не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то обстоятельство, что в соответствии с п. 7.5 договора аренды он прекращается с момента окончания срока его действия. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, обязательства сторон из спорного договора аренды прекратились.
На момент расторжения договора аренды арендодателем в обязательстве из указанного договора аренды выступало ООО "Металлглавснаб".
При таких обстоятельствах требования истца были правомерно удовлетворены счет ООО "Металлглавснаб".
Поскольку как на день расторжения договора аренды, обусловившего возможность осуществления арендатором права на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, так и на день вынесения решения суда ни управление как правопреемник муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", ни муниципальное образование в лице управления не являлись субъектами существующей в рамках обязательства из спорного договора аренды обязанности по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного объекта.
Тот факт, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалось муниципальное образование город Новороссийск в лице муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", продав ООО "Металлглавснаб" объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи в аренду, не свидетельствует о возникновении обязательств из неосновательного обогащения, регулируемых главой 60 ГК РФ, поскольку в основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 ГК РФ сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.
Кроме того, согласно пункту 4.1 договора купли-продажи муниципального имущества N 54 от 13.09.2007 г. в обязанность покупателя (ООО Металлглавснаб") входит урегулирование отношений с арендатором по договору аренды здания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В силу изложенного основания для взыскания с управления за счет муниципальной казны в пользу предпринимателя возмещения стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного объекта отсутствуют, в связи с чем в иске к управлению отказано правомерно.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, то у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда.
Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2013 по делу N А32-4701/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2013 N 15АП-4228/2013 ПО ДЕЛУ N А32-4701/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2013 г. N 15АП-4228/2013
Дело N А32-4701/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от ООО "Авангард": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом
от индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом
от муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования г. Новороссийск": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,
от общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2013 по делу N А32-4701/2011
по иску индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича
к ответчикам муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования г. Новороссийск", обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб"
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Авангард"
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
принятое судьей Колодкиной В.Г.
установил:
индивидуальный предприниматель Шоов Вадим Русланович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - управление, ответчик) о взыскании 956 638 руб. 66 коп. расходов на ремонт арендованного помещения (неотделимые улучшения).
Определением суда первой инстанции от 28 сентября 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард").
Решением арбитражного суда от 30 ноября 2011 года с управления за счет казны муниципального образования в пользу предпринимателя взыскано 910 278 руб. стоимости неотделимых улучшений. В удовлетворении остальной части требований отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Определением апелляционного суда от 22 марта 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" (далее - ООО "Металлглавснаб").
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2012 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 ноября 2011 года по делу N А32-4701/2011 в обжалуемой части отменено. В иске отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановлением ФАС СКО от 17 августа 2012 года постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2011 по делу N А32-4701/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
ФАС СКО рекомендовал обсудить вопрос о привлечении в качестве второго ответчика ООО "Металлглавснаб", выяснить вопрос о государственной регистрации соглашения от 28.03.2008 г. о расторжении договора аренды от 19.10.2001 г. N 612.
Выполняя указания кассационной инстанции, суд первой инстанции по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве второго ответчика ООО "Металлглавснаб" и направил запрос в Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю о наличии сведений о регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29 января 2013 года с ООО "Металлглавснаб" в пользу индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича взысканы денежные средства в счет стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 956 637 руб. 80 коп. и расходы по уплате госпошлины в сумме 22 132 руб. 77 коп. В удовлетворении заявленных требований к МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" отказано.
Не согласившись с судебным актом, ООО "Авангард" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, и просило решение суда в части удовлетворения иска отменить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Между истцом и управлением имелись не только арендные, но и иные обязательственные правоотношения, в которых истец являлся кредитором, а управление - должником. Правоотношения между управлением (должник) и предпринимателем (кредитор), передача прав и обязанностей регулируется иными нормами права: главой 24 Гражданского кодекса РФ. Перевод долга (от управления к ООО "Металлглавснаб") в соответствии со ст. 391 ГК РФ может быть совершен только с согласия кредитора. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 22 мая 2007 г. N 14691/06 в случае передачи другому лицу обязанностей, вытекающих из сделки, происходит не уступка права, а перевод долга, что в соответствии с пунктом 1 статьи 391 названного кодекса допускается только с согласия кредитора. Соответственно, продажа объекта не влечет автоматического освобождения должника от долга перед кредитором. Для возникновения обязанностей у нового собственника (нового должника) - ООО "Металлглавснаб" - необходимо прежде всего наличие согласия кредитора на перевод долга от одного лица к другому. Такого согласия (сделки) по переводу долга нет. Соответственно, должником по обязательствам, возникшим из проведения ремонта, является не ООО "Металлглавснаб", а управление. Кроме того, в соответствии с практикой арбитражных судов, результатом неотделимых улучшений объекта распорядился прежний арендодатель, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями новому собственнику. Соответственно, выгодоприобретателем произведенных неотделимых улучшений является прежний собственник. Если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19 октября 2001 года Комитетом по управлению и эксплуатации муниципального имущества (правопредшественник управления) и ООО "Авангард" был заключен договор аренды N 612, объектом которого являлось нежилое муниципальное помещение общей площадью 402, 8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов 43.
Договор заключен сроком действия с 1 ноября 2001 года по 31 декабря 2011 года.
4 января 2003 года договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая запись на договоре.
Как следует из акта приема-передачи, арендованное помещение было передано ООО "Авангард" 1 ноября 2001 года; в данном акте содержатся сведения о неудовлетворительном состоянии помещения и указано на необходимость проведения капитального ремонта.
Письмом N 024/430 от 07.03.2002 г., адресованным ООО "Авангард", за подписью заместителя Комитета по учету и управлению муниципальным имуществом П.Н. Коваленко, арендодатель указал, что помещение, переданное в аренду, имеет износ 100%.
Арендатор (ООО "Авангард") обратился с заявлением в КУЭМИ (вх. 024/3781 от 13.11.2001 г.) с просьбой разрешить проведение капитального ремонта в здании по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 43.
1 марта 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) была утверждена дефектная ведомость по кинотеатру "Смена" с перечнем проведения ремонтных работ.
16 марта 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) были утверждены локальные сметные расчеты с определением стоимости ремонтных работ на общую сумму 956 637 руб. 80 коп.
1 марта 2006 года между ООО "Авангард" (заказчик) и ООО "Интерфриз" (подрядчик) был заключен договор подряда на выполнение работ в здании кинотеатра "Смена", предметом которого было выполнение работ, предусмотренных дефектной ведомостью на сумму 956 637 руб. 80 коп.
25 апреля 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) по актам сдачи-приемки выполненных работ от истца были приняты ремонтные работы на общую сумму 1 011 233 руб. 54 коп. (акт от 25 апреля 2006 года на сумму 16 434 руб. 13 коп. (т. 1, л.д. 187), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 54 594 руб. 88 коп. (т. 1, л.д. 193-194), акт без номера без даты на сумму 334 782 руб. 92 коп. (т. 1, л.д. 200-203), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 424 854 руб. 43 коп. (т. 1, л.д. 204-205), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 84 521 руб. 18 коп. (т. 1, л.д. 207), акт от 25 апреля 2006 года на сумму 96 046 руб. (т. 1, л.д. 212-215)).
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами и иными лицами, участвующими в деле, в результате выполненных за счет арендатора работ изменилась площадь арендуемого объекта с 402, 8 кв. м до 527, 3 кв. м
1 июня 2006 года муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) ООО "Авангард" была выдана доверенность N 6111/30171 на представление интересов по реконструкции и капитальному ремонту нежилого помещения, расположенного по адресу г. Новороссийск, ул. Советов 43, в органах государственной власти, муниципальных органах власти, в числе которых указаны администрация города Новороссийска, ГУП КК "Новороссийский земельный центр", Управление архитектуры и градостроительства г. Новороссийска, НФ ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация", отдел по г. Новороссийску Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, предоставляющая ООО "Авангард" полномочия на подписание и получение акта сдачи объекта в эксплуатацию, градостроительного и технического паспорта на спорное нежилое помещение.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что арендатором спорного помещения в период аренды с согласия арендодателя был произведен капитальный ремонт и произведены улучшения объекта аренды, соответствует обстоятельствам дела.
Вывод суда первой инстанции о неотделимом характере улучшений сторонами и иными лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Довод о необоснованности данного вывода в апелляционной жалобе не приведен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право арендатора на возмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений спорным договором аренды из числа прав арендатора не исключено.
По смыслу абзацев третьего - четвертого пункта 1 статьи 616 ГК РФ выполнение арендатором работ по капитальному ремонту арендованного объекта в условиях, когда соответствующая обязанность договором возложена на арендодателя и не исполнена им, порождает право арендатора требовать взыскания стоимости работ по капитальному ремонту с арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества; как следует из данной нормы арендатор вправе осуществить данное право после прекращения договора аренды.
В силу изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о возникновении у ООО "Авангард" права требования от арендодателя возмещения стоимости произведенных с согласия последнего неотделимых улучшений объекта аренды и работ по капитальному ремонту, переданных истцом муниципальному учреждению "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) 25 апреля 2006 года по актам формы КС-N 2.
Указанное право в сумме 956 638 руб. 66 коп. было передано в порядке цессии ООО "Авангард" (цедент) предпринимателю (цессионарию) на основании договора уступки права требования N 1 от 1 апреля 2008 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 120) уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.
Обстоятельства, свидетельствующие о незаключенности или ничтожности данного договора, апелляционным судом не установлены.
В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 120 отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что субъектом права на возмещение стоимости неотделимых улучшений объекта аренды на день вынесения решения суда является предприниматель, соответствует обстоятельствам дела.
В период действия спорного договора аренды спорное помещение было отчуждено арендодателем в пользу ООО "Металлглавснаб" на основании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи от 13 сентября 2007 года. 16 ноября 2007 года ООО "Металлглавснаб" было выдано свидетельство о праве собственности на спорный объект.
В договоре купли-продажи от 13 сентября 2007 года (пункт 1.3 договора) и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО "Мсталлглавснаб" от 16 ноября 2007 года содержатся сведения об обременении объекта арендой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу правовой позиции, выраженной в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Таким образом, в результате смены арендодателя в результате продажи объекта аренды весь комплекс прав и обязанностей арендодателя перешел от муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) к ООО "Металлглавснаб".
Право арендатора на возмещение стоимости капитального ремонта, а равно право арендатора требовать возмещения стоимости произведенных в период аренды неотделимых улучшений арендованного имущества и корреспондирующие этим правам обязанности арендодателя являются элементами содержания обязательства аренды.
В силу изложенного смена арендатора в результате продажи объекта спорной аренды привела к изменению субъекта обязанности по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта с муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (правопредшественник ответчика) на ООО "Металлглавснаб".
Кроме того, согласно пункту 4.1 договора купли-продажи муниципального имущества N 54 от 13.09.2007 г. в обязанность покупателя (ООО Металлглавснаб") входит урегулирование отношений с арендатором по договору аренды здания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Из пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что арендатор вправе осуществить право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, после прекращения договора аренды.
Спорный договор аренды был расторгнут на основании соглашения между ООО "Металлглавснаб" и ООО "Авангард" от 28 марта 2008 года.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон. При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, на запрос суда первой инстанции Новороссийский отдел Управления Росреестра дал ответ от 10.11.2012 г. за исх.N 48-26/3004, согласно которому соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений N 612 от 19.10.2001 г. на государственную регистрации не подавалось.
Между тем, как верно указал суд первой инстанции, основания считать договор аренды N 612 от 19.10.2001 г. действующим отсутствуют, поскольку, подписав указанное соглашение стороны выразили волю на прекращение отношений аренды из спорного договора. На основании акта приема-передачи имущества от 28 марта 2008 года и приложения N 1 к нему ООО "Авангард" передало, а ООО "Металлглавснаб" приняло здание, находящееся по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 43 (здание кинотеатра общей площадью 402 кв. м).
Доказательства того, что на момент заключения между ИП Шоов В.Р. и ООО "Авангард" договора уступки права требования, ООО "Авангард" владело арендованным имуществом по договору аренды N 612 от 19.10.2001 г., в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, факт расторжения договор аренды N 612 от 19.10.2001 г. подписанием соглашения о его расторжении от 28 марта 2008 года, ООО "Металлглавснаб" и ООО "Авангард" не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то обстоятельство, что в соответствии с п. 7.5 договора аренды он прекращается с момента окончания срока его действия. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, обязательства сторон из спорного договора аренды прекратились.
На момент расторжения договора аренды арендодателем в обязательстве из указанного договора аренды выступало ООО "Металлглавснаб".
При таких обстоятельствах требования истца были правомерно удовлетворены счет ООО "Металлглавснаб".
Поскольку как на день расторжения договора аренды, обусловившего возможность осуществления арендатором права на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, так и на день вынесения решения суда ни управление как правопреемник муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", ни муниципальное образование в лице управления не являлись субъектами существующей в рамках обязательства из спорного договора аренды обязанности по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного объекта.
Тот факт, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалось муниципальное образование город Новороссийск в лице муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", продав ООО "Металлглавснаб" объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи в аренду, не свидетельствует о возникновении обязательств из неосновательного обогащения, регулируемых главой 60 ГК РФ, поскольку в основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 ГК РФ сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.
Кроме того, согласно пункту 4.1 договора купли-продажи муниципального имущества N 54 от 13.09.2007 г. в обязанность покупателя (ООО Металлглавснаб") входит урегулирование отношений с арендатором по договору аренды здания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В силу изложенного основания для взыскания с управления за счет муниципальной казны в пользу предпринимателя возмещения стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного объекта отсутствуют, в связи с чем в иске к управлению отказано правомерно.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, то у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда.
Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2013 по делу N А32-4701/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)