Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Савельева Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Шиловской Н.Ю. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> дело N <...> по апелляционной жалобе М. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску М. к Обществу с ограниченной ответственностью "Л 1-2" о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, обязании предоставить все необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения документы,
Заслушав доклад судьи Сухарева С.И., объяснения представителя ООО "Л1-2" У. по доверенности от <дата>, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратился в Калининский районный суд с иском к ООО "Л1-2" о понуждении ответчика в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, указанных в предварительном договоре N <...> купли-продажи жилого помещения от <дата>, с учетом соглашения о замене стороны по предварительному договору купли-продажи N <...> от <дата> и дополнительных соглашений к предварительному договору, обязании предоставить истцу все необходимые для государственной регистрации Основного договора купли-продажи жилого помещения документы.
В обоснование требований истец указал, что <дата> между истцом и ООО "Г.С.К", действующим на основании доверенности от ООО "ЛЭК-П", был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения в отношении квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу; <адрес>
Согласно п. 4 договора основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "ЛЭК-П" на квартиру на условиях, указанных в договоре.
Жилой дом построен и введен в эксплуатацию <дата>, право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>, зарегистрировано за ответчиком <дата>
Соответственно, указанные в п. 4, п. 7 договора сроки уже истекли и основания для заключения основного договора возникли, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора.
Истец фактически пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи, однако, не заключив основной договор с ответчиком, не имеет возможности оформить право собственности на квартиру, оплаченную им в полной сумме.
С заявлением о заключении основного договора истец обращался к ответчику <дата> и <дата>, однако ответа на свои обращения не получил. Поскольку стоимость квартиры сторонами согласована, квартира истцом полностью оплачена, истец считает возможным заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре N <...> от <дата>
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны заключили основной договор от <дата>, в этот же день подписали акт приема-передачи вышеназванной квартиры и для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности <дата> подали соответствующие документы в Управление Росреестра Санкт-Петербурга.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований М. отказано.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда от <дата> отменить, считая его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> не имеется.
Как усматривается из материалов дела, <дата> между ООО "Г.С.К.", действующим на основании доверенности от лица ООО "ЛЭК-П" и М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N <...> предусматривающий обязательство ООО "ЛЭК-П" в будущем продать М. квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>
В соответствии с п. 5.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 2745954 рублей. При этом часть стоимости квартиры в сумме 550017 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора.
Оставшаяся часть стоимости квартиры в сумме 2193937 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) согласно кредитному договору, заключаемому банком с М. Указанную часть стоимости квартиры покупатель обязуется оплатить в течение трех рабочих дней с даты фактического получения покупателем денежных средств по указанному кредитному договору, но не позднее пяти рабочих дней с даты фактического получения с момента подписания настоящего договора.
Материалами дела установлено, что обязательства по внесению указанных платежей были исполнены М. в полном объеме в установленные предварительным договором сроки, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата>, платежным поручением N <...> от <дата>
Установленный предварительным договором ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал <дата>.
Согласно п. 4 договора основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "ЛЭК-П" на квартиру на условиях, указанных в договоре.
Право собственности ООО "ЛЭК-II" (ответчик) на квартиру N <адрес> в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> было зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>, регистрационный номер N <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N <...> от <дата>
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии с п. 4 указанной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.
В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Как усматривается из п. 4 предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры N <адрес>, должен быть заключен сторонами в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру, то есть в срок до <дата>
Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что поскольку до <дата> основной договор заключен не был и ни одна из сторон предварительного договора N <...> от <дата> не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры до окончания указанного срока, в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
Суд первой инстанции правильно указал, что довод истца о том, что <дата> он обращался к ответчику с письменным требованием заключить основной договор купли-продажи, не имеет правового значения, поскольку указанное предложение было направлено истцом по истечении установленного предварительным договором срока.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
С учетом приведенной нормы, основанием прекращения предварительного договора является норма п. 6 ст. 429 ГК РФ, то есть оно установлено законом и не может быть изменено соглашением сторон.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что действия истца, совершенные после <дата>, не имеют правового значения, поскольку не могут быть направлены на исполнение договора, прекратившего свое действие, между тем, в ходе судебного процесса ответчик в добровольном порядке исполнил требование истца о заключении основного договора купли-продажи и предоставил истцу все необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения документы.
Так, в материалах дела имеется подписанный сторонами договором купли-продажи квартиры N <адрес> от <дата>, по которому ООО "Л1-2" продало, а М. купил квартиру N <адрес> по адресу: <адрес> в тот же день стороны подписали акт приема-передачи квартиры N <адрес> по вышеуказанному адресу.
Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N <адрес> от <дата>, и перехода права собственности на квартиру <дата> стороны подали соответствующие документы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
С учетом того обстоятельства, что на дату вынесения судебного решения нарушение прав истца отсутствовало, что им не отрицалось, все требования истца исполнены ответчиком в ходе судебного процесса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основания для понуждения ООО "Л 1-2" заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>, на условиях, указанных в предварительном договоре N <...> купли-продажи жилого помещения от <дата>, с учетом соглашения о замене стороны по предварительному договору купли-продажи N <...> от <дата> и дополнительных соглашений к предварительному договору, обязании предоставить М. все необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения документы - отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении иска правомерно отказано.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что до настоящего времени государственная регистрации перехода права собственности не произведена не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку выходят за пределы требований, рассмотренных судом первой инстанции.
Судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-11205
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-11205
Судья: Савельева Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Шиловской Н.Ю. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> дело N <...> по апелляционной жалобе М. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску М. к Обществу с ограниченной ответственностью "Л 1-2" о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, обязании предоставить все необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения документы,
Заслушав доклад судьи Сухарева С.И., объяснения представителя ООО "Л1-2" У. по доверенности от <дата>, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратился в Калининский районный суд с иском к ООО "Л1-2" о понуждении ответчика в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, указанных в предварительном договоре N <...> купли-продажи жилого помещения от <дата>, с учетом соглашения о замене стороны по предварительному договору купли-продажи N <...> от <дата> и дополнительных соглашений к предварительному договору, обязании предоставить истцу все необходимые для государственной регистрации Основного договора купли-продажи жилого помещения документы.
В обоснование требований истец указал, что <дата> между истцом и ООО "Г.С.К", действующим на основании доверенности от ООО "ЛЭК-П", был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения в отношении квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу; <адрес>
Согласно п. 4 договора основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "ЛЭК-П" на квартиру на условиях, указанных в договоре.
Жилой дом построен и введен в эксплуатацию <дата>, право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>, зарегистрировано за ответчиком <дата>
Соответственно, указанные в п. 4, п. 7 договора сроки уже истекли и основания для заключения основного договора возникли, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора.
Истец фактически пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи, однако, не заключив основной договор с ответчиком, не имеет возможности оформить право собственности на квартиру, оплаченную им в полной сумме.
С заявлением о заключении основного договора истец обращался к ответчику <дата> и <дата>, однако ответа на свои обращения не получил. Поскольку стоимость квартиры сторонами согласована, квартира истцом полностью оплачена, истец считает возможным заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре N <...> от <дата>
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны заключили основной договор от <дата>, в этот же день подписали акт приема-передачи вышеназванной квартиры и для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности <дата> подали соответствующие документы в Управление Росреестра Санкт-Петербурга.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований М. отказано.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда от <дата> отменить, считая его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> не имеется.
Как усматривается из материалов дела, <дата> между ООО "Г.С.К.", действующим на основании доверенности от лица ООО "ЛЭК-П" и М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N <...> предусматривающий обязательство ООО "ЛЭК-П" в будущем продать М. квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>
В соответствии с п. 5.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 2745954 рублей. При этом часть стоимости квартиры в сумме 550017 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора.
Оставшаяся часть стоимости квартиры в сумме 2193937 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) согласно кредитному договору, заключаемому банком с М. Указанную часть стоимости квартиры покупатель обязуется оплатить в течение трех рабочих дней с даты фактического получения покупателем денежных средств по указанному кредитному договору, но не позднее пяти рабочих дней с даты фактического получения с момента подписания настоящего договора.
Материалами дела установлено, что обязательства по внесению указанных платежей были исполнены М. в полном объеме в установленные предварительным договором сроки, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата>, платежным поручением N <...> от <дата>
Установленный предварительным договором ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал <дата>.
Согласно п. 4 договора основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "ЛЭК-П" на квартиру на условиях, указанных в договоре.
Право собственности ООО "ЛЭК-II" (ответчик) на квартиру N <адрес> в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> было зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>, регистрационный номер N <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N <...> от <дата>
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии с п. 4 указанной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.
В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Как усматривается из п. 4 предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры N <адрес>, должен быть заключен сторонами в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру, то есть в срок до <дата>
Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что поскольку до <дата> основной договор заключен не был и ни одна из сторон предварительного договора N <...> от <дата> не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры до окончания указанного срока, в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
Суд первой инстанции правильно указал, что довод истца о том, что <дата> он обращался к ответчику с письменным требованием заключить основной договор купли-продажи, не имеет правового значения, поскольку указанное предложение было направлено истцом по истечении установленного предварительным договором срока.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
С учетом приведенной нормы, основанием прекращения предварительного договора является норма п. 6 ст. 429 ГК РФ, то есть оно установлено законом и не может быть изменено соглашением сторон.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что действия истца, совершенные после <дата>, не имеют правового значения, поскольку не могут быть направлены на исполнение договора, прекратившего свое действие, между тем, в ходе судебного процесса ответчик в добровольном порядке исполнил требование истца о заключении основного договора купли-продажи и предоставил истцу все необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения документы.
Так, в материалах дела имеется подписанный сторонами договором купли-продажи квартиры N <адрес> от <дата>, по которому ООО "Л1-2" продало, а М. купил квартиру N <адрес> по адресу: <адрес> в тот же день стороны подписали акт приема-передачи квартиры N <адрес> по вышеуказанному адресу.
Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры N <адрес> от <дата>, и перехода права собственности на квартиру <дата> стороны подали соответствующие документы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
С учетом того обстоятельства, что на дату вынесения судебного решения нарушение прав истца отсутствовало, что им не отрицалось, все требования истца исполнены ответчиком в ходе судебного процесса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основания для понуждения ООО "Л 1-2" заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>, на условиях, указанных в предварительном договоре N <...> купли-продажи жилого помещения от <дата>, с учетом соглашения о замене стороны по предварительному договору купли-продажи N <...> от <дата> и дополнительных соглашений к предварительному договору, обязании предоставить М. все необходимые для государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения документы - отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении иска правомерно отказано.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что до настоящего времени государственная регистрации перехода права собственности не произведена не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку выходят за пределы требований, рассмотренных судом первой инстанции.
Судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)