Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 29.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Дорошковой А.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Балабановские торговые ряды" (город Балабаново Калужской области, ОГРН 1094025001454, ИНН 4003029693) - Буцкого М.Ю. (доверенность от 22.07.2013) и ответчика - индивидуального предпринимателя Внуковой Антонины Ивановны (город Балабаново-1 Калужской области, ОГРНИП 306402504500040) - Устимова И.И. (доверенность от 25.12.2012 N 40 АА 0267805); в отсутствие третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Маяк" (город Калуга, ОГРН 1024001430485, ИНН 4029025380), Городского потребительского общества (город Балабаново Боровского района Калужской области, ОГРН 1024000539969, ИНН 4003011544) (далее - ГорПО), общества с ограниченной ответственностью Коммерческого Банка "Калуга" (город Калуга, ОГРН 1024000001739, ИНН 4000000103) (далее - ООО КБ "Калуга"), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Балабановские торговые ряды" (регистрационный номер 20АП-3565/2013) на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 по делу N А23-4981/2012 (судья Чехачева И.В.),
установил:
следующее.
ООО "Балабановские торговые ряды" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к ИП Внуковой А.И. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2011 N 10-11 за период с 01.03.2012 по 10.05.2012 в сумме 60 387 рублей, неустойки за период с 06.08.2011 по 20.11.2012 в сумме 94 726 рублей, всего - 155 113 рублей (том 1, л.д. 4-6).
В ходе судебного разбирательства определениями суда от 27.12.2012 и от 13.05.2013 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Маяк", ГорПО, ООО КБ "Калуга" (том 1, л.д. 117; том 2, л.д. 34-35).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 2 790 рублей, а также 101 рубль 68 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 863 рубля 26 копеек судебных издержек.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
ИП Внуковой А.И. возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 рублей 40 копеек (том 2, л.д. 104-106).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Балабановские торговые ряды" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования (том 2, л.д. 116-118).
Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, обратил внимание на то, что суд не указал мотивы, по которым отверг довод истца о том, что норма части 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") не может быть применена к рассматриваемому спору, так как не затрагивает прав ни истца, ни ответчика, которые не являются участниками залоговых отношений.
По мнению заявителя жалобы, решение суда от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 не затрагивает права лиц, участвующих в настоящем деле.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что отношения сторон по договорам аренды от 01.08.2011 N 10-11 и N 70-11 являются действующими, как минимум, до момента перехода права собственности на заложенное имущество, так как касаются исключительно прав и обязанностей ГорПО, ООО "Балабановские торговые ряды" и ИП Внуковой А.И.
Признав указанные договоры аренды прекращенными, суд, по мнению заявителя, неправильно применил нормы материального права.
Заявитель считает, что сделав вывод о том, что ООО КБ "Калуга" предоставило право сдачи в аренду заложенного имущества лишь до 01.02.2011, суд не учел того, что выдача согласия до 01.02.2011 вызвана ограничением срока действия договора залога сроком действия договора об открытии кредитной линии.
В Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступил отзыв ИП Внуковой А.И. на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 2, л.д. 148-152).
Полагает, что ГорПО должно было уведомить ООО "Балабановские торговые ряды" о наложении ареста на имущество в связи с обращением взыскания на имущество и дачей согласия банка ООО КБ "Калуга" на заключение договоров аренды до 01.02.2011 и невозможностью дальнейшего исполнения договора аренды от 01.08.2011 N 70-11, а ООО "Балабановские торговые ряды" в свою очередь должно было уведомить о вышеуказанных обстоятельствах ИП Внукову А.И. в силу заключения договора аренды от 01.08.2011 N 10-11.
Ответчик указал, что решением Арбитражного суда Калужской области от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 определена реализация спорных объектов недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке. Правоотношения по реализации данного имущества затрагивают интересы истца и ответчика при рассмотрении судом настоящего спора, так как истец - ООО "Балабановские торговые ряды" является арендатором именно данного имущества (на которое обращено было взыскание по решению суда по делу N А23-1412/10Г-6-92) по договору аренды от 01.08.2011 N 70-11 с ГорПО и субарендодателем по договору аренды от 01.08.2011 N 10-11 с ИП Внуковой А.И.
Считает, что заключение договора аренды с новым собственником недвижимого имущества, реализованного с публичных торгов - ООО "Маяк" не нарушает интересов истца, так как к моменту заключения данного договора ГорПО не являлось собственником недвижимого имущества. И именно от ООО "Маяк" пришло почтовым отправлением уведомление о новом собственнике указанного недвижимого имущества, тем самым были нарушены пункты 1.5 договоров аренды от 01.08.2011 N 10-11 и N 70-11, о том, что не имеется обременения со стороны третьих лиц, но обременение было, так как имущество находилось в залоге у ООО КБ "Калуга", о чем не было известно ответчику.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда от 09.04.2013 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
От ООО КБ "Калуга" в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя и о рассмотрении данного спора на усмотрение суда (том 2, л.д. 157).
С учетом отсутствия возражений со стороны представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, не явившихся в судебное заседание.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Между ООО "Балабановские торговые ряды" (арендодатель) и ИП Внуковой А.И. (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2011 N 10-11 (том 1, л.д. 10-12), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть торгового зала магазина, расположенного в здании по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2, общей площадью 18 кв. м, в том числе торговой площади - 14,5 кв. м.
Указанное помещение находилось во временном владении и пользовании истца на основании договора аренды от 01.08.2011 N 70-11 (том 1, л.д. 52-54), заключенного между ГорПО (арендодатель) и ООО "Балабановские торговые ряды" (арендатор), предметом которого является предоставление в аренду административного здания общей площадью 582,9 кв. м, здания склада общей площадью 50,5 кв. м, земельного участка, расположенного на землях поселений для размещения административного здания и склада 942 кв. м, расположенных по адресу: Калужская область, город Балабаново, улица Лесная, дом 2.
Срок аренды по договору от 01.08.2011 N 10-11 определен в пункте 4.1 - с 01.08.2011 по 30.06.2012.
Арендная плата составляет 18 000 рублей в месяц и вносится арендатором за месяц авансом не позднее 5-го числа каждого месяца (пункты 5.1, 5.2 договора).
01.10.2011 истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2011 N 10-11 (том 1, л.д. 12), согласно которому площадь переданного во временное владение и пользование помещения составляет 28 кв. м, в том числе торговая площадь - 22,5 кв. м. Арендная плата составляет 26 000 рублей в месяц.
Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2011 (том 1, л.д. 13).
Ссылаясь на уклонение ответчика от внесения арендной платы за период с 01.03.2012 по 10.05.2012, а также на просрочку исполнения обязательств по внесению арендой платы, ООО "Балабановские торговые ряды" обратилось в арбитражный суд с иском (том 1, л.д. 4-6).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их частично, исходя из следующего.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей за спорный период с 01.03.2012 по 10.05.2012, ответчиком в материалы дела не представлено.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО КБ "Калуга" и индивидуальным предпринимателем Караваевой И.В. (заемщиком) 01.02.2008 заключен договор N 6 об открытии кредитной линии (далее - кредитный договор), согласно пункту 1.1 которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в сумме 20 млн. рублей на срок до 01.02.2011 (том 2, л.д. 41-43).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ООО КБ "Калуга" и ГорПо (залогодателем) 05.02.2008 заключен договор ипотеки N 6/3, в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог принадлежащее ему по праву собственности недвижимое имущество: административное здание, склад, земельный участок, на котором они расположены, являющиеся объектами рассматриваемого договора аренды (том 2, л.д. 45-47).
01.04.2009 ООО КБ "Калуга" (залогодержатель) в письме N 413/05 (том 1, л.д. 103) выразило согласие ГорПО (залогодатель) на сдачу с 01.04.2009 в аренду помещений, расположенных в административном здании по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2, находящихся в залоге у банка.
03.07.2009 ГорПО обратилось к ООО КБ "Калуга" с письмом, в котором просило дать согласие на сдачу в аренду двухэтажного административного здания общей площадью 574,9 кв. м, одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 60,4 кв. м, земельного участка площадью 942 кв. м, расположенных по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2 (том 2, л.д. 56).
Письмом от 06.07.2009 N 918/03 ООО КБ "Калуга" выразило согласие на сдачу с 06.07.2009 в аренду без права выкупа указанного имущества на условиях заключения договоров аренды до 01.02.2011 (том 2, л.д. 51).
Таким образом, ГорПО и ООО "Балабановские торговые ряды" подписали договор аренды от 01.08.2011 N 70-11 по истечении срока согласия залогодержателя. Договор аренды от 01.08.2011 N 10-11 сторонами по делу заключен также без согласия залогодержателя - ООО КБ "Калуга".
Решением Арбитражного суда Калужской области от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 (том 1, л.д. 84-95), вступившим в законную силу в рассматриваемой части, обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке от 05.02.2008 N 6/3 недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калужская область, Боровский район, город Балабаново, улица Лесная, дом 2: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 574, 9 кв. м, инв. N 581-11, лит. Стр. 1-а, Стр. 1-в, Стр. 1-б, кадастровый номер объекта 40:03:11 12 01:0003:581-11 1:1000; земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, на котором расположено административное здание, общей площадью 522 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 40 КЛ N 175794 от 31.03.2011) с кадастровым номером объекта 40:03:110206:36; здание склада общей площадью 60,4 кв. м, кадастровый номер объекта 40:03:11 12 01:0000:581/2; земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, на котором расположено здание склада, площадью 420 кв. м, (свидетельство о государственной регистрации права 40 КЛ N 164400 от 31.03.2011) кадастровый номер объекта 40:03:110206:37.
По результатам аукциона, проведенного 10.04.2012, здание по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2 было продано.
Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ООО "Маяк", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2012 (том 1, л.д. 26).
Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также разъяснениям, изложенным в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
Так как договор аренды между истцом и ответчиком заключен без согласия банка-залогодержателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства, возникшие из договоров аренды от 01.08.2011 N 10-11 и N 70-11, прекратились с 06.10.2011 - с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Калужской области от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 в порядке пункта 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.03.2012 по 10.05.2012 и неустойки за период с 06.10.2011 по 20.11.1012 не подлежит удовлетворению.
Судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании неустойки, в соответствии с пунктом 5.6 договора аренды, за период с 06.08.2011 по 22.09.2012 в сумме 2 790 рублей, поскольку факт просрочки исполнения обязательств за указанный период подтвержден материалами дела.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя обоснованно возмещены истцу по правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя - ООО "Балабановские торговые ряды".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 по делу N А23-4981/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балабановские торговые ряды" (город Балабаново Калужской области, ОГРН 1094025001454, ИНН 4003029693) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А23-4981/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А23-4981/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 29.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Дорошковой А.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Балабановские торговые ряды" (город Балабаново Калужской области, ОГРН 1094025001454, ИНН 4003029693) - Буцкого М.Ю. (доверенность от 22.07.2013) и ответчика - индивидуального предпринимателя Внуковой Антонины Ивановны (город Балабаново-1 Калужской области, ОГРНИП 306402504500040) - Устимова И.И. (доверенность от 25.12.2012 N 40 АА 0267805); в отсутствие третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Маяк" (город Калуга, ОГРН 1024001430485, ИНН 4029025380), Городского потребительского общества (город Балабаново Боровского района Калужской области, ОГРН 1024000539969, ИНН 4003011544) (далее - ГорПО), общества с ограниченной ответственностью Коммерческого Банка "Калуга" (город Калуга, ОГРН 1024000001739, ИНН 4000000103) (далее - ООО КБ "Калуга"), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Балабановские торговые ряды" (регистрационный номер 20АП-3565/2013) на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 по делу N А23-4981/2012 (судья Чехачева И.В.),
установил:
следующее.
ООО "Балабановские торговые ряды" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к ИП Внуковой А.И. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2011 N 10-11 за период с 01.03.2012 по 10.05.2012 в сумме 60 387 рублей, неустойки за период с 06.08.2011 по 20.11.2012 в сумме 94 726 рублей, всего - 155 113 рублей (том 1, л.д. 4-6).
В ходе судебного разбирательства определениями суда от 27.12.2012 и от 13.05.2013 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Маяк", ГорПО, ООО КБ "Калуга" (том 1, л.д. 117; том 2, л.д. 34-35).
Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 2 790 рублей, а также 101 рубль 68 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 863 рубля 26 копеек судебных издержек.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
ИП Внуковой А.И. возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 рублей 40 копеек (том 2, л.д. 104-106).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Балабановские торговые ряды" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования (том 2, л.д. 116-118).
Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, обратил внимание на то, что суд не указал мотивы, по которым отверг довод истца о том, что норма части 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") не может быть применена к рассматриваемому спору, так как не затрагивает прав ни истца, ни ответчика, которые не являются участниками залоговых отношений.
По мнению заявителя жалобы, решение суда от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 не затрагивает права лиц, участвующих в настоящем деле.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что отношения сторон по договорам аренды от 01.08.2011 N 10-11 и N 70-11 являются действующими, как минимум, до момента перехода права собственности на заложенное имущество, так как касаются исключительно прав и обязанностей ГорПО, ООО "Балабановские торговые ряды" и ИП Внуковой А.И.
Признав указанные договоры аренды прекращенными, суд, по мнению заявителя, неправильно применил нормы материального права.
Заявитель считает, что сделав вывод о том, что ООО КБ "Калуга" предоставило право сдачи в аренду заложенного имущества лишь до 01.02.2011, суд не учел того, что выдача согласия до 01.02.2011 вызвана ограничением срока действия договора залога сроком действия договора об открытии кредитной линии.
В Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступил отзыв ИП Внуковой А.И. на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 2, л.д. 148-152).
Полагает, что ГорПО должно было уведомить ООО "Балабановские торговые ряды" о наложении ареста на имущество в связи с обращением взыскания на имущество и дачей согласия банка ООО КБ "Калуга" на заключение договоров аренды до 01.02.2011 и невозможностью дальнейшего исполнения договора аренды от 01.08.2011 N 70-11, а ООО "Балабановские торговые ряды" в свою очередь должно было уведомить о вышеуказанных обстоятельствах ИП Внукову А.И. в силу заключения договора аренды от 01.08.2011 N 10-11.
Ответчик указал, что решением Арбитражного суда Калужской области от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 определена реализация спорных объектов недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке. Правоотношения по реализации данного имущества затрагивают интересы истца и ответчика при рассмотрении судом настоящего спора, так как истец - ООО "Балабановские торговые ряды" является арендатором именно данного имущества (на которое обращено было взыскание по решению суда по делу N А23-1412/10Г-6-92) по договору аренды от 01.08.2011 N 70-11 с ГорПО и субарендодателем по договору аренды от 01.08.2011 N 10-11 с ИП Внуковой А.И.
Считает, что заключение договора аренды с новым собственником недвижимого имущества, реализованного с публичных торгов - ООО "Маяк" не нарушает интересов истца, так как к моменту заключения данного договора ГорПО не являлось собственником недвижимого имущества. И именно от ООО "Маяк" пришло почтовым отправлением уведомление о новом собственнике указанного недвижимого имущества, тем самым были нарушены пункты 1.5 договоров аренды от 01.08.2011 N 10-11 и N 70-11, о том, что не имеется обременения со стороны третьих лиц, но обременение было, так как имущество находилось в залоге у ООО КБ "Калуга", о чем не было известно ответчику.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда от 09.04.2013 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
От ООО КБ "Калуга" в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя и о рассмотрении данного спора на усмотрение суда (том 2, л.д. 157).
С учетом отсутствия возражений со стороны представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, не явившихся в судебное заседание.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Между ООО "Балабановские торговые ряды" (арендодатель) и ИП Внуковой А.И. (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2011 N 10-11 (том 1, л.д. 10-12), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть торгового зала магазина, расположенного в здании по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2, общей площадью 18 кв. м, в том числе торговой площади - 14,5 кв. м.
Указанное помещение находилось во временном владении и пользовании истца на основании договора аренды от 01.08.2011 N 70-11 (том 1, л.д. 52-54), заключенного между ГорПО (арендодатель) и ООО "Балабановские торговые ряды" (арендатор), предметом которого является предоставление в аренду административного здания общей площадью 582,9 кв. м, здания склада общей площадью 50,5 кв. м, земельного участка, расположенного на землях поселений для размещения административного здания и склада 942 кв. м, расположенных по адресу: Калужская область, город Балабаново, улица Лесная, дом 2.
Срок аренды по договору от 01.08.2011 N 10-11 определен в пункте 4.1 - с 01.08.2011 по 30.06.2012.
Арендная плата составляет 18 000 рублей в месяц и вносится арендатором за месяц авансом не позднее 5-го числа каждого месяца (пункты 5.1, 5.2 договора).
01.10.2011 истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2011 N 10-11 (том 1, л.д. 12), согласно которому площадь переданного во временное владение и пользование помещения составляет 28 кв. м, в том числе торговая площадь - 22,5 кв. м. Арендная плата составляет 26 000 рублей в месяц.
Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2011 (том 1, л.д. 13).
Ссылаясь на уклонение ответчика от внесения арендной платы за период с 01.03.2012 по 10.05.2012, а также на просрочку исполнения обязательств по внесению арендой платы, ООО "Балабановские торговые ряды" обратилось в арбитражный суд с иском (том 1, л.д. 4-6).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их частично, исходя из следующего.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей за спорный период с 01.03.2012 по 10.05.2012, ответчиком в материалы дела не представлено.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО КБ "Калуга" и индивидуальным предпринимателем Караваевой И.В. (заемщиком) 01.02.2008 заключен договор N 6 об открытии кредитной линии (далее - кредитный договор), согласно пункту 1.1 которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в сумме 20 млн. рублей на срок до 01.02.2011 (том 2, л.д. 41-43).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ООО КБ "Калуга" и ГорПо (залогодателем) 05.02.2008 заключен договор ипотеки N 6/3, в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог принадлежащее ему по праву собственности недвижимое имущество: административное здание, склад, земельный участок, на котором они расположены, являющиеся объектами рассматриваемого договора аренды (том 2, л.д. 45-47).
01.04.2009 ООО КБ "Калуга" (залогодержатель) в письме N 413/05 (том 1, л.д. 103) выразило согласие ГорПО (залогодатель) на сдачу с 01.04.2009 в аренду помещений, расположенных в административном здании по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2, находящихся в залоге у банка.
03.07.2009 ГорПО обратилось к ООО КБ "Калуга" с письмом, в котором просило дать согласие на сдачу в аренду двухэтажного административного здания общей площадью 574,9 кв. м, одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 60,4 кв. м, земельного участка площадью 942 кв. м, расположенных по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2 (том 2, л.д. 56).
Письмом от 06.07.2009 N 918/03 ООО КБ "Калуга" выразило согласие на сдачу с 06.07.2009 в аренду без права выкупа указанного имущества на условиях заключения договоров аренды до 01.02.2011 (том 2, л.д. 51).
Таким образом, ГорПО и ООО "Балабановские торговые ряды" подписали договор аренды от 01.08.2011 N 70-11 по истечении срока согласия залогодержателя. Договор аренды от 01.08.2011 N 10-11 сторонами по делу заключен также без согласия залогодержателя - ООО КБ "Калуга".
Решением Арбитражного суда Калужской области от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 (том 1, л.д. 84-95), вступившим в законную силу в рассматриваемой части, обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке от 05.02.2008 N 6/3 недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калужская область, Боровский район, город Балабаново, улица Лесная, дом 2: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 574, 9 кв. м, инв. N 581-11, лит. Стр. 1-а, Стр. 1-в, Стр. 1-б, кадастровый номер объекта 40:03:11 12 01:0003:581-11 1:1000; земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, на котором расположено административное здание, общей площадью 522 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 40 КЛ N 175794 от 31.03.2011) с кадастровым номером объекта 40:03:110206:36; здание склада общей площадью 60,4 кв. м, кадастровый номер объекта 40:03:11 12 01:0000:581/2; земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, на котором расположено здание склада, площадью 420 кв. м, (свидетельство о государственной регистрации права 40 КЛ N 164400 от 31.03.2011) кадастровый номер объекта 40:03:110206:37.
По результатам аукциона, проведенного 10.04.2012, здание по адресу: город Балабаново, улица Лесная, дом 2 было продано.
Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ООО "Маяк", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2012 (том 1, л.д. 26).
Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также разъяснениям, изложенным в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
Так как договор аренды между истцом и ответчиком заключен без согласия банка-залогодержателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства, возникшие из договоров аренды от 01.08.2011 N 10-11 и N 70-11, прекратились с 06.10.2011 - с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Калужской области от 21.07.2011 по делу N А23-1412/10Г-6-92 в порядке пункта 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.03.2012 по 10.05.2012 и неустойки за период с 06.10.2011 по 20.11.1012 не подлежит удовлетворению.
Судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании неустойки, в соответствии с пунктом 5.6 договора аренды, за период с 06.08.2011 по 22.09.2012 в сумме 2 790 рублей, поскольку факт просрочки исполнения обязательств за указанный период подтвержден материалами дела.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя обоснованно возмещены истцу по правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя - ООО "Балабановские торговые ряды".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2013 по делу N А23-4981/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балабановские торговые ряды" (город Балабаново Калужской области, ОГРН 1094025001454, ИНН 4003029693) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)