Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фахрутдинов И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего Галиевой А.С,
судей Захаровой С.Н. и Гафиятуллина Ш.Ш.,
при секретаре судебного заседания В.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой С.Н. гражданское дело по кассационной жалобе С.С.Г. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 23 июля 2011 года, которым постановлено расторгнуть с С.С.Г. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: и взыскать с С.С.Г. в пользу ОАО " задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 19 017 рублей 55 копеек, в счет возврата госпошлины в размере 4 760 рублей 70 копеек.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя ОАО " - Ш., В.С., просивших решение оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
ОАО " обратился в суд с иском к С.С.Г. о расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги, судебных расходов. В обоснование требований указано, что жилое помещение используется истцом в качестве общежития, находится в его собственности. Спорная квартира была предоставлена на основании ордера N N от 28 декабря 1995 г. В.С. на семью из двух человек, 16 февраля 1996 г. семья зарегистрировалась по указанному адресу. С В.С. заключен договор найма.
14 апреля 2006 г. брак между В.С. и С.С.Г. расторгнут. С.С.Г. в течение более чем трех лет в указанной квартире не проживает, плату за жилое помещение и коммунальные услуги не вносит. Ее бывший супруг В.С. регулярно оплачивает за наем и коммунальные услуги в части, приходящейся на него. Добровольно расторгнуть договор найма жилого помещения ответчик не желает, поэтому ОАО " " просит расторгнуть с ней договор найма и взыскать задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 22 379 руб. 93 коп.
Ответчик С.С.Г. первоначально согласилась с исковыми требованиями о расторжении договора найма жилого помещения, требования о взыскании задолженности не признала.
В дальнейшем иск не признала в полном объеме.
Третье лицо - В.С. иск поддержал.
Суд исковые требования удовлетворил частично, приняв решение в вышеприведенной формулировке.
В кассационной жалобе С.С.Г. просит решение отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Указывает, что судом допущена ошибка в применении норм материального права. Правоотношения сторон регулируются нормами ГК РФ о коммерческом найме жилого помещения, но суд применил нормы ЖК РФ о договоре социального найма. С.С.А. не является самостоятельной стороной в договоре найма жилого помещения. Нанимателем является В.С. и именно он несет перед Наймодателем ответственность за всех граждан, совместно с ним проживающих, в том числе и за С.С.Г. Поэтому С.С.Г. ненадлежащий ответчик по данному делу. Кроме того, законом - ст. 687 ГК РФ не установлено такого основания расторжения договора найма как длительное не проживание в жилом помещении. В силу этого п. 8.1 договора найма от 11.03.1999 г. является недействительным в силу ничтожности - несоответствия закону.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части взыскания задолженности за наем и коммунальные услуги.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
В силу ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном
- найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Статьей 677 ГК РФ установлено, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Установлено, что 11 марта 1999 года между ОАО " и В.С. заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым Нанимателю и члену его семьи - ответчику С.С.Г. была предоставлена спорная квартира. Поскольку собственником спорного жилого помещения является коммерческая организация, указанный договор является договором коммерческого найма. В соответствии с данным договором ответчик имела право проживать (пользоваться) спорной квартирой.
Согласно выписке из домовой книги в квартире зарегистрированы В.С. и С.С.Г.
17.04.2006 г. брак между В.С. и С.С.Г. расторгнут.
Решением Нижнекамского городского суда РТ от 10.08.2007 г. в удовлетворении исковых требований В.С. к С.С.Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано, встречный иск С.С.Г. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением удовлетворен.
12 ноября 2007 г. решение суда исполнено, С.С.Г. вселена в спорное жилое помещение.
Также установлено, что после исполнения решения суда, С.С.Г. в данной квартире не проживала, создала новую семью, с которой проживает по иному месту жительства.
В силу вышеприведенной нормы закона - ч. 3 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора допускается:
- 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или)коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- 4) использования жилого помещения не по назначению.
В силу части 3 данной статьи Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
На основании ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку законом предусмотрен односторонний отказ лица, вселенного вместе с нанимателем в жилое помещение по договору коммерческого найма, от исполнения договора - то есть от проживания в данном жилом помещении, договор коммерческого найма в отношении него считается расторгнутым со дня его выезда в другое место жительства.
Учитывая вышеприведенные нормы права, и установленный судом факт длительного добровольного не проживания С.С.Г. в спорном жилом помещении, Судебная коллегия полагает, что решение суда в части расторжения с ней договора коммерческого найма является правильным, поскольку с ее стороны имел место односторонний отказ от данного договора.
В то же время, Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что с С.С.Г. подлежит взысканию задолженность за наем спорного жилого помещения и коммунальные услуги, поскольку она несет равные с нанимателем обязанности по договору коммерческого найма жилого помещения.
В силу ст. 677 ГК РФ ответственность перед наймодателем несет наниматель.
Сторонами договора коммерческого найма от 11 марта 1999 г. являются ОАО " и В.С.
С.С.Г. с В.С. договора о солидарной с ним ответственности перед наймодателем (ч. 4 ст. 677 ГК РФ) не заключала. Следовательно, обязанность по своевременной оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги лежит в полном объеме на нанимателе - В.С., который не лишен возможности в установленном порядке потребовать возмещения части понесенных расходов с С.С.Г.
В этой части решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, Судебная коллегия полагает возможным в этой части вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Доводы кассационной жалобы о том, что требование о расторжении с С.С.Г. договора найма является неправомерным, поскольку она стороной договора не является, Судебная коллегия считает необоснованными. По условиям данного договора С.С.Г. имела право пользования данным жилым помещением, однако в одностороннем порядке от исполнения договора отказалась, выехав в другое место жительства, то есть расторгнув договор в отношении себя. Суд по существу лишь констатировал свершившийся факт. В силу ч. 2 ст. 362 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Часть 3 статьи 687 ГК РФ, регламентирующая условия расторжения договора коммерческого найма, содержит прямую ссылку на жилищное законодательство. Жилищным законодательством предусмотрена возможность расторжения гражданином договора найма путем выезда в другое место жительства, в связи с чем он утрачивает право на жилое помещение, из которого добровольно выехал.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 361, 366, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 22 июля 2011 года по данному делу в части взыскания с С.С.Г. в пользу ОАО " задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 19 017 рублей 55 коп., в счет возврата госпошлины в размере 4 760 рублей 70 копеек отменить и вынести в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 01.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10730/11
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2011 г. по делу N 33-10730/11
Судья: Фахрутдинов И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего Галиевой А.С,
судей Захаровой С.Н. и Гафиятуллина Ш.Ш.,
при секретаре судебного заседания В.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой С.Н. гражданское дело по кассационной жалобе С.С.Г. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 23 июля 2011 года, которым постановлено расторгнуть с С.С.Г. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: и взыскать с С.С.Г. в пользу ОАО " задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 19 017 рублей 55 копеек, в счет возврата госпошлины в размере 4 760 рублей 70 копеек.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя ОАО " - Ш., В.С., просивших решение оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
ОАО " обратился в суд с иском к С.С.Г. о расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги, судебных расходов. В обоснование требований указано, что жилое помещение используется истцом в качестве общежития, находится в его собственности. Спорная квартира была предоставлена на основании ордера N N от 28 декабря 1995 г. В.С. на семью из двух человек, 16 февраля 1996 г. семья зарегистрировалась по указанному адресу. С В.С. заключен договор найма.
14 апреля 2006 г. брак между В.С. и С.С.Г. расторгнут. С.С.Г. в течение более чем трех лет в указанной квартире не проживает, плату за жилое помещение и коммунальные услуги не вносит. Ее бывший супруг В.С. регулярно оплачивает за наем и коммунальные услуги в части, приходящейся на него. Добровольно расторгнуть договор найма жилого помещения ответчик не желает, поэтому ОАО " " просит расторгнуть с ней договор найма и взыскать задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 22 379 руб. 93 коп.
Ответчик С.С.Г. первоначально согласилась с исковыми требованиями о расторжении договора найма жилого помещения, требования о взыскании задолженности не признала.
В дальнейшем иск не признала в полном объеме.
Третье лицо - В.С. иск поддержал.
Суд исковые требования удовлетворил частично, приняв решение в вышеприведенной формулировке.
В кассационной жалобе С.С.Г. просит решение отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Указывает, что судом допущена ошибка в применении норм материального права. Правоотношения сторон регулируются нормами ГК РФ о коммерческом найме жилого помещения, но суд применил нормы ЖК РФ о договоре социального найма. С.С.А. не является самостоятельной стороной в договоре найма жилого помещения. Нанимателем является В.С. и именно он несет перед Наймодателем ответственность за всех граждан, совместно с ним проживающих, в том числе и за С.С.Г. Поэтому С.С.Г. ненадлежащий ответчик по данному делу. Кроме того, законом - ст. 687 ГК РФ не установлено такого основания расторжения договора найма как длительное не проживание в жилом помещении. В силу этого п. 8.1 договора найма от 11.03.1999 г. является недействительным в силу ничтожности - несоответствия закону.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части взыскания задолженности за наем и коммунальные услуги.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
В силу ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном
- найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Статьей 677 ГК РФ установлено, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Установлено, что 11 марта 1999 года между ОАО " и В.С. заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым Нанимателю и члену его семьи - ответчику С.С.Г. была предоставлена спорная квартира. Поскольку собственником спорного жилого помещения является коммерческая организация, указанный договор является договором коммерческого найма. В соответствии с данным договором ответчик имела право проживать (пользоваться) спорной квартирой.
Согласно выписке из домовой книги в квартире зарегистрированы В.С. и С.С.Г.
17.04.2006 г. брак между В.С. и С.С.Г. расторгнут.
Решением Нижнекамского городского суда РТ от 10.08.2007 г. в удовлетворении исковых требований В.С. к С.С.Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано, встречный иск С.С.Г. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением удовлетворен.
12 ноября 2007 г. решение суда исполнено, С.С.Г. вселена в спорное жилое помещение.
Также установлено, что после исполнения решения суда, С.С.Г. в данной квартире не проживала, создала новую семью, с которой проживает по иному месту жительства.
В силу вышеприведенной нормы закона - ч. 3 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора допускается:
- 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или)коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- 4) использования жилого помещения не по назначению.
В силу части 3 данной статьи Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
На основании ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку законом предусмотрен односторонний отказ лица, вселенного вместе с нанимателем в жилое помещение по договору коммерческого найма, от исполнения договора - то есть от проживания в данном жилом помещении, договор коммерческого найма в отношении него считается расторгнутым со дня его выезда в другое место жительства.
Учитывая вышеприведенные нормы права, и установленный судом факт длительного добровольного не проживания С.С.Г. в спорном жилом помещении, Судебная коллегия полагает, что решение суда в части расторжения с ней договора коммерческого найма является правильным, поскольку с ее стороны имел место односторонний отказ от данного договора.
В то же время, Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что с С.С.Г. подлежит взысканию задолженность за наем спорного жилого помещения и коммунальные услуги, поскольку она несет равные с нанимателем обязанности по договору коммерческого найма жилого помещения.
В силу ст. 677 ГК РФ ответственность перед наймодателем несет наниматель.
Сторонами договора коммерческого найма от 11 марта 1999 г. являются ОАО " и В.С.
С.С.Г. с В.С. договора о солидарной с ним ответственности перед наймодателем (ч. 4 ст. 677 ГК РФ) не заключала. Следовательно, обязанность по своевременной оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги лежит в полном объеме на нанимателе - В.С., который не лишен возможности в установленном порядке потребовать возмещения части понесенных расходов с С.С.Г.
В этой части решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, Судебная коллегия полагает возможным в этой части вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Доводы кассационной жалобы о том, что требование о расторжении с С.С.Г. договора найма является неправомерным, поскольку она стороной договора не является, Судебная коллегия считает необоснованными. По условиям данного договора С.С.Г. имела право пользования данным жилым помещением, однако в одностороннем порядке от исполнения договора отказалась, выехав в другое место жительства, то есть расторгнув договор в отношении себя. Суд по существу лишь констатировал свершившийся факт. В силу ч. 2 ст. 362 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Часть 3 статьи 687 ГК РФ, регламентирующая условия расторжения договора коммерческого найма, содержит прямую ссылку на жилищное законодательство. Жилищным законодательством предусмотрена возможность расторжения гражданином договора найма путем выезда в другое место жительства, в связи с чем он утрачивает право на жилое помещение, из которого добровольно выехал.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 361, 366, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 22 июля 2011 года по данному делу в части взыскания с С.С.Г. в пользу ОАО " задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 19 017 рублей 55 коп., в счет возврата госпошлины в размере 4 760 рублей 70 копеек отменить и вынести в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)