Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "10" декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" декабря 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Антоновой О.И., Бирченко А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мелащенко С.И.
при участии представителей сторон: от истца - Жулидовой А.В., представителя по доверенности N 686д от 20.11.2008 года; от ответчика - Богдановой В.В., представителя по доверенности от 10.12.2008 года; от третьего лица - Вильдиной Р.Г., представителя по доверенности N 88д от 03.12.2008 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Саратовского регионального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2008 года по делу N А57-8168/08-1, судья Алькова В.А.,
по иску территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области, г. Саратов
к Саратовскому региональному общественно-государственного фонду по защите прав вкладчиков и акционеров, г. Саратов
третье лицо: Федеральное государственное учреждение культуры "Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры", г. Саратов
о взыскании арендной платы и пени
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2008 г., с учетом определения от 20 октября 2008 г. об исправлении опечаток, иск Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Саратовской области, г. Саратов к Саратовскому региональному общественно-государственному фонду по защите прав вкладчиков и акционеров, г. Саратов о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и выселении удовлетворен частично.
С ответчика взыскана задолженность по арендной плате за часть марта 2007 г. по апрель 2008 г. в размере 211472 руб. 09 коп., пени в размере 1000 руб., расторгнут договор аренды федерального имущества N 377-281 от 27.12.2004 г., ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, Саратовский региональный общественно-государственный фонд по защите прав вкладчиков и акционеров обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению подателя апелляционной жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса, для досрочного расторжения договора аренды.
Дело рассмотрено судебной коллегий в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца находит решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Представитель третьего лица представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Выслушав, исследовав, судебная коллегия приходит к следующему:
Материалами дела установлено, что 27.12.2004 между истцом и ответчиком заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 37-2281, согласно которому ответчику во временное пользование передано нежилое помещение, расположенное по ул. Московской, д. 35 в г. Саратове, общей площадью 68,12 кв. м для использования под офис. Сторонами согласована годовая арендная плата в размере 62908 руб.
Факт передачи нежилого помещения подтверждается актом от 01.06.2004 г.
Срок действия договора определен сторонами до 28.05.2005 г.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 4.1 договора арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендную плату, согласно прилагаемому расчету, ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.
Письмом от 01.08.2007 г. N 05-4153 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы с 15.08.2007 г.
Задолженность по внесению арендных платежей, с учетом изменения годовой арендной платы с 15.08.2007 г., за период с марта 2007 г. по апрель 2008 г. явилась основанием для обращения истца в суд с заявленным требованиями.
Удовлетворяя требования истца в части взыскания арендной платы, суд руководствовался статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако при этом не принял во внимание следующего:
Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели, что Управление (истец) имеет право в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, изменить размер арендной платы в случае изменения индекса инфляции, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной плате и ее составляющих, в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе в расчетом направляется Арендатору Управлением и является обязательным для исполнения Арендатором и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, заключения дополнительного соглашения не требуется.
Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.
Истцом представлено в материалы дела письмо с исх. N 05-4153 от 01.08.2007 г., которым он уведомил ответчика об изменении арендной платы. Однако доказательством получения ответчиком письма является почтовое уведомление на исх. N 05-4799. Доказательств надлежащего уведомления ответчика истцом суду не представлено.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции не было правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности в заявленном размере.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из цены, указанной в договоре аренды - 62908 руб.
Исходя из того, что задолженность образовалась за период с марта 2007 г. по апрель 2008 г., что составляет 14 месяцев, т.е. 1 год и 2 месяца, сумма долга по арендной плате у ответчика будет составлять 62908 (годовая арендная плата): 12 = 5808 руб. 50 коп. (в месяц) x 13 месяцев + 829 руб. 59 коп. (за март 2007 г.) = 76340 руб.
Истцом заявлены ко взысканию с ответчика пени в размере 228394 руб. 46 коп., исходя из расчета предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате.
Вместе с тем, исходя из составленного судом расчета, и пункта 5.4 договора, Арендатору начисляются пени, в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Исходя того, что пени согласно расчету истца, за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, составляют 40 руб. 66 коп., то общий размер пени составляет 40,66 x 365 = 14840 руб. 90 коп.
При изложенных обстоятельствах решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и пени подлежит изменению.
Кроме этого, удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд первой инстанции не принял во внимание следующего.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем в судебном заседании установлено, что с предупреждением к ответчику о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, истец не обращался.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела в качестве дополнительного доказательства уведомления о расторжении договора аренды, письмо.
В удовлетворении заявленного ходатайства истцу отказано по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Однако территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области не обосновало непредставление упомянутого документа уважительными причинами, также отсутствует ссылка на данный документ как в исковом заявлении и протоколах судебного заседания, так и в решении суда первой инстанции.
Кроме того, ответчик заявил, что уведомление о расторжении договора аренды получено им не было.
Из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное обстоятельство судом первой инстанции не исследовалось.
При изложенных обстоятельствах требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика надлежало оставить без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2088 г. по делу А57-8168/08-1 - в части расторжения договора аренды и выселении Саратовского регионального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров отменить.
Данные требования оставить без рассмотрения.
В части взыскания задолженности по арендной плате и пени - изменить.
Взыскать с Саратовского регионального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров, г. Саратов в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Саратовской области, г. Саратов задолженность по арендной плате за период с марта 2007 г. по апрель 2008 г. в размере 76340 руб., пени в размере 14840 руб. 90 коп.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Саратовской области в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 1000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
А.Н.БИРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2008 ПО ДЕЛУ N А57-8168/08-1
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2008 г. по делу N А57-8168/08-1
Резолютивная часть постановления объявлена "10" декабря 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" декабря 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Антоновой О.И., Бирченко А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мелащенко С.И.
при участии представителей сторон: от истца - Жулидовой А.В., представителя по доверенности N 686д от 20.11.2008 года; от ответчика - Богдановой В.В., представителя по доверенности от 10.12.2008 года; от третьего лица - Вильдиной Р.Г., представителя по доверенности N 88д от 03.12.2008 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Саратовского регионального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2008 года по делу N А57-8168/08-1, судья Алькова В.А.,
по иску территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области, г. Саратов
к Саратовскому региональному общественно-государственного фонду по защите прав вкладчиков и акционеров, г. Саратов
третье лицо: Федеральное государственное учреждение культуры "Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры", г. Саратов
о взыскании арендной платы и пени
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2008 г., с учетом определения от 20 октября 2008 г. об исправлении опечаток, иск Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Саратовской области, г. Саратов к Саратовскому региональному общественно-государственному фонду по защите прав вкладчиков и акционеров, г. Саратов о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и выселении удовлетворен частично.
С ответчика взыскана задолженность по арендной плате за часть марта 2007 г. по апрель 2008 г. в размере 211472 руб. 09 коп., пени в размере 1000 руб., расторгнут договор аренды федерального имущества N 377-281 от 27.12.2004 г., ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, Саратовский региональный общественно-государственный фонд по защите прав вкладчиков и акционеров обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению подателя апелляционной жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса, для досрочного расторжения договора аренды.
Дело рассмотрено судебной коллегий в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца находит решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Представитель третьего лица представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Выслушав, исследовав, судебная коллегия приходит к следующему:
Материалами дела установлено, что 27.12.2004 между истцом и ответчиком заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 37-2281, согласно которому ответчику во временное пользование передано нежилое помещение, расположенное по ул. Московской, д. 35 в г. Саратове, общей площадью 68,12 кв. м для использования под офис. Сторонами согласована годовая арендная плата в размере 62908 руб.
Факт передачи нежилого помещения подтверждается актом от 01.06.2004 г.
Срок действия договора определен сторонами до 28.05.2005 г.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 4.1 договора арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендную плату, согласно прилагаемому расчету, ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.
Письмом от 01.08.2007 г. N 05-4153 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы с 15.08.2007 г.
Задолженность по внесению арендных платежей, с учетом изменения годовой арендной платы с 15.08.2007 г., за период с марта 2007 г. по апрель 2008 г. явилась основанием для обращения истца в суд с заявленным требованиями.
Удовлетворяя требования истца в части взыскания арендной платы, суд руководствовался статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако при этом не принял во внимание следующего:
Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели, что Управление (истец) имеет право в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, изменить размер арендной платы в случае изменения индекса инфляции, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной плате и ее составляющих, в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе в расчетом направляется Арендатору Управлением и является обязательным для исполнения Арендатором и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, заключения дополнительного соглашения не требуется.
Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.
Истцом представлено в материалы дела письмо с исх. N 05-4153 от 01.08.2007 г., которым он уведомил ответчика об изменении арендной платы. Однако доказательством получения ответчиком письма является почтовое уведомление на исх. N 05-4799. Доказательств надлежащего уведомления ответчика истцом суду не представлено.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции не было правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности в заявленном размере.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из цены, указанной в договоре аренды - 62908 руб.
Исходя из того, что задолженность образовалась за период с марта 2007 г. по апрель 2008 г., что составляет 14 месяцев, т.е. 1 год и 2 месяца, сумма долга по арендной плате у ответчика будет составлять 62908 (годовая арендная плата): 12 = 5808 руб. 50 коп. (в месяц) x 13 месяцев + 829 руб. 59 коп. (за март 2007 г.) = 76340 руб.
Истцом заявлены ко взысканию с ответчика пени в размере 228394 руб. 46 коп., исходя из расчета предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате.
Вместе с тем, исходя из составленного судом расчета, и пункта 5.4 договора, Арендатору начисляются пени, в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Исходя того, что пени согласно расчету истца, за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, составляют 40 руб. 66 коп., то общий размер пени составляет 40,66 x 365 = 14840 руб. 90 коп.
При изложенных обстоятельствах решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и пени подлежит изменению.
Кроме этого, удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд первой инстанции не принял во внимание следующего.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем в судебном заседании установлено, что с предупреждением к ответчику о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, истец не обращался.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела в качестве дополнительного доказательства уведомления о расторжении договора аренды, письмо.
В удовлетворении заявленного ходатайства истцу отказано по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Однако территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области не обосновало непредставление упомянутого документа уважительными причинами, также отсутствует ссылка на данный документ как в исковом заявлении и протоколах судебного заседания, так и в решении суда первой инстанции.
Кроме того, ответчик заявил, что уведомление о расторжении договора аренды получено им не было.
Из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное обстоятельство судом первой инстанции не исследовалось.
При изложенных обстоятельствах требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика надлежало оставить без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2088 г. по делу А57-8168/08-1 - в части расторжения договора аренды и выселении Саратовского регионального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров отменить.
Данные требования оставить без рассмотрения.
В части взыскания задолженности по арендной плате и пени - изменить.
Взыскать с Саратовского регионального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров, г. Саратов в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Саратовской области, г. Саратов задолженность по арендной плате за период с марта 2007 г. по апрель 2008 г. в размере 76340 руб., пени в размере 14840 руб. 90 коп.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Саратовской области в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 1000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
А.Н.БИРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)