Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от предпринимателя Зеркиной О.А. представителя Богданова С.В. (доверенность от 13.03.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2013 (судья Алимова Е.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А13-1276/2013,
установил:
Индивидуальный предприниматель Роздухов Максим Евгеньевич, ОГРНИП 304352521100085, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зеркиной Оксане Александровне, ОГРНИП 304100223300067, о взыскании 1 394 127 руб. 28 коп., в том числе 500 000 руб. штрафа за отказ от заключения договоров аренды, 861 090 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 33 036 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 10.04.2013, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013, требование Роздухова М.Е. о взыскании 894 127 руб. 28 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А13-3639/2013; указанное дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Республики Карелия.
Решением от 17.05.2013 исковые требования удовлетворены в сумме 300 000 руб. с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 данное решение оставлено без изменения.
Предприниматель Зеркина О.А. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, вытекающее из предварительного договора обязательство ответчика заключить основной договор аренды связано с обязательством истца предоставить помещение в состоянии, установленном предварительным договором и пригодном для использования в определенных договором целях; Роздухов М.Е., получив от Зеркиной О.А. договор с протоколом разногласий, не воспользовался предусмотренным статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на передачу разногласий на рассмотрение арбитражного суда; Зеркина О.А. действовала в соответствии с нормами статей 328, 612 и 445 упомянутого Кодекса, в связи с чем ее поведение не может расцениваться как отказ от заключения договора.
Предприниматель Роздухов М.Е. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает, что все обстоятельства дела установлены судами верно, доказательства исследованы полно и всесторонне.
В судебном заседании представитель Зеркиной О.А. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.
Предприниматель Роздухов М.Е. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем Роздуховым М.Е. (арендодатель) и предпринимателем Зеркиной О.А. (арендатор) заключен предварительный договор от 05.04.2012 о заключении в будущем в порядке, на условиях и в сроки, определенные предварительным договором, краткосрочного и долгосрочного договоров аренды нежилых помещений, расположенных на пятом этаже в здании, строительство которого на момент подписания предварительного договора осуществлялось арендодателем на земельных участках, находящихся в городе Петрозаводске в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова. Приложением N 2 к предварительному договору являются проекты договоров аренды.
Пунктом 2.1 предварительного договора определены сроки подписания договоров аренды.
Согласно пункту 3.3 предварительного договора включение в договоры аренды дополнительных условий, не предусмотренных проектом договоров аренды, а также невключение в договоры аренды каких-либо условий, предусмотренных проектом договоров аренды, допускается только по обоюдному и письменному соглашению сторон. При несогласовании иных условий стороны обязаны заключить договоры аренды на условиях, предусмотренных в проектах договоров аренды.
Разделом 5 предварительного договора в качестве способа обеспечения исполнения арендатором обязательств по заключению договоров аренды предусмотрен обеспечительный взнос в размере 303 800 руб.
Пунктом 6.2 предварительного договора в случае отказа или уклонения арендатора от заключения договоров аренды арендодателю предоставлено право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договоры либо на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке без обращения в суд и без получения согласия арендатора отказаться от исполнения обязательств по заключению договоров аренды, при этом обеспечительный взнос арендатору не возвращается, а неотделимые улучшения, произведенные арендатором на дату отказа, переходят в собственность арендодателя без компенсации. Кроме того, в случаях, предусмотренных указанным пунктом, арендатор по требованию арендодателя выплачивает последнему штраф в размере 500 000 руб.
По акту доступа от 15.06.2012 помещения согласно предварительному договору переданы Зеркиной О.А.
После окончания строительства объекта Роздухову М.Е. выдано разрешение от 01.08.2012 N RU 10301000-101/12 на ввод в эксплуатацию построенного общественно-торгового центра в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова в г. Петрозаводске, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 14.
На основании данного разрешения 29.08.2012 за Роздуховым М.Е. зарегистрировано право собственности на общественно-торговый центр общей площадью 36 731,1 кв. м по указанному выше адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2012 серии 10-АБ N 516706.
Предприниматель Зеркина О.А. в переданных ей помещениях, расположенных в торговом центре "Макси", открыла магазин верхней одежды "PANTERA".
25.09.2012 Роздухов М.Е. направил в адрес арендатора проекты краткосрочного и долгосрочного договоров аренды нежилых помещений N 15, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 101,8 кв. м на срок по 31.07.2013 и 31.08.2015 соответственно на условиях, соответствующих проектам договоров, являющимся приложением N 2 к предварительному договору.
Предприниматель Зеркина О.А. подписала указанные договоры аренды с протоколами разногласий, в которых предложила дополнить договоры условиями о том, что помещения имеют недостатки; арендодатель обязан устранить данные недостатки до 01.12.2012, а в противном случае - пересмотреть условия договоров о размере арендной платы.
Письмом от 26.11.2012 предприниматель Роздухов М.Е., посчитав, что предложение Зеркиной О.А. о заключении договора на иных условиях свидетельствует о ее отказе от заключения договоров аренды, сообщил арендатору об отказе на основании пункта 6.2 предварительного договора от исполнения обязательств по нему, указал, что обеспечительный взнос остается у арендодателя, неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя, а Зеркиной О.А. надлежит выплатить Роздухову М.Е. штраф в размере 500 000 руб., а также оплатить фактическое пользование помещениями за период с 04.08.2012.
Предприниматель Роздухов М.Е., ссылаясь на условия предварительного договора и неисполнение предпринимателем Зеркиной О.А. требований, содержащихся в письме от 26.11.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.
В данном случае предприниматель Зеркина О.А., подписывая направленные ей истцом проекты договоров аренды с протоколами разногласий, сослалась на следующие обстоятельства. В соседнем помещении расположен кинотеатр 5D, в процессе эксплуатации которого используются громкие звуковые эффекты, создающие повышенный шумовой фон в переданных ответчику помещениях, где размещается магазин, и звуковой дискомфорт для покупателей. Данное обстоятельство, по мнению арендатора, свидетельствует о наличии у имущества, переданного в аренду, недостатков, препятствующих его использованию по назначению, и о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности передать имущество в исправном состоянии.
Суды, проанализировав обстоятельства дела и положения статей 309, 310, 330, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно посчитали, что предметом предварительного договора являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поскольку предприниматель Зеркина О.А. в нарушение пункта 3.3 предварительного договора предложила включить в договоры аренды дополнительные условия, с которыми арендодатель не согласился, последний правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, воспользовавшись предоставленным ему пунктом 6.2 предварительного договора правом, отказался от заключения основных договоров аренды и потребовал от арендатора уплатить предусмотренный названным пунктом штраф.
Вопросы, связанные с состоянием предоставленного в аренду имущества, регулируются статьями 611, 612, 614, 620 названного выше Кодекса в рамках отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды.
При таком положении суды правомерно частично удовлетворили исковые требования о взыскании штрафа, применив с учетом установленных ими обстоятельств спора статью 333 Кодекса.
Ссылка подателя жалобы на недостатки имущества обоснованно отклонена судами как не имеющая правового значения для рассмотрения требования о взыскании штрафа за неисполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Довод ответчика о необходимости применения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации также не может быть принят во внимание, так как в данном случае условиями предварительного договора, не противоречащими законодательству, арендодателю было предоставлено право в случае неподписания арендатором договоров аренды на условиях, согласованных в проектах договоров, прилагавшихся к предварительному договору, отказаться от заключения основных договоров аренды.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 по делу N А13-1276/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 09.12.2013 ПО ДЕЛУ N А13-1276/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2013 г. по делу N А13-1276/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от предпринимателя Зеркиной О.А. представителя Богданова С.В. (доверенность от 13.03.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2013 (судья Алимова Е.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А13-1276/2013,
установил:
Индивидуальный предприниматель Роздухов Максим Евгеньевич, ОГРНИП 304352521100085, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зеркиной Оксане Александровне, ОГРНИП 304100223300067, о взыскании 1 394 127 руб. 28 коп., в том числе 500 000 руб. штрафа за отказ от заключения договоров аренды, 861 090 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 33 036 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 10.04.2013, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013, требование Роздухова М.Е. о взыскании 894 127 руб. 28 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А13-3639/2013; указанное дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Республики Карелия.
Решением от 17.05.2013 исковые требования удовлетворены в сумме 300 000 руб. с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 данное решение оставлено без изменения.
Предприниматель Зеркина О.А. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, вытекающее из предварительного договора обязательство ответчика заключить основной договор аренды связано с обязательством истца предоставить помещение в состоянии, установленном предварительным договором и пригодном для использования в определенных договором целях; Роздухов М.Е., получив от Зеркиной О.А. договор с протоколом разногласий, не воспользовался предусмотренным статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на передачу разногласий на рассмотрение арбитражного суда; Зеркина О.А. действовала в соответствии с нормами статей 328, 612 и 445 упомянутого Кодекса, в связи с чем ее поведение не может расцениваться как отказ от заключения договора.
Предприниматель Роздухов М.Е. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает, что все обстоятельства дела установлены судами верно, доказательства исследованы полно и всесторонне.
В судебном заседании представитель Зеркиной О.А. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.
Предприниматель Роздухов М.Е. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем Роздуховым М.Е. (арендодатель) и предпринимателем Зеркиной О.А. (арендатор) заключен предварительный договор от 05.04.2012 о заключении в будущем в порядке, на условиях и в сроки, определенные предварительным договором, краткосрочного и долгосрочного договоров аренды нежилых помещений, расположенных на пятом этаже в здании, строительство которого на момент подписания предварительного договора осуществлялось арендодателем на земельных участках, находящихся в городе Петрозаводске в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова. Приложением N 2 к предварительному договору являются проекты договоров аренды.
Пунктом 2.1 предварительного договора определены сроки подписания договоров аренды.
Согласно пункту 3.3 предварительного договора включение в договоры аренды дополнительных условий, не предусмотренных проектом договоров аренды, а также невключение в договоры аренды каких-либо условий, предусмотренных проектом договоров аренды, допускается только по обоюдному и письменному соглашению сторон. При несогласовании иных условий стороны обязаны заключить договоры аренды на условиях, предусмотренных в проектах договоров аренды.
Разделом 5 предварительного договора в качестве способа обеспечения исполнения арендатором обязательств по заключению договоров аренды предусмотрен обеспечительный взнос в размере 303 800 руб.
Пунктом 6.2 предварительного договора в случае отказа или уклонения арендатора от заключения договоров аренды арендодателю предоставлено право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договоры либо на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке без обращения в суд и без получения согласия арендатора отказаться от исполнения обязательств по заключению договоров аренды, при этом обеспечительный взнос арендатору не возвращается, а неотделимые улучшения, произведенные арендатором на дату отказа, переходят в собственность арендодателя без компенсации. Кроме того, в случаях, предусмотренных указанным пунктом, арендатор по требованию арендодателя выплачивает последнему штраф в размере 500 000 руб.
По акту доступа от 15.06.2012 помещения согласно предварительному договору переданы Зеркиной О.А.
После окончания строительства объекта Роздухову М.Е. выдано разрешение от 01.08.2012 N RU 10301000-101/12 на ввод в эксплуатацию построенного общественно-торгового центра в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова в г. Петрозаводске, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 14.
На основании данного разрешения 29.08.2012 за Роздуховым М.Е. зарегистрировано право собственности на общественно-торговый центр общей площадью 36 731,1 кв. м по указанному выше адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2012 серии 10-АБ N 516706.
Предприниматель Зеркина О.А. в переданных ей помещениях, расположенных в торговом центре "Макси", открыла магазин верхней одежды "PANTERA".
25.09.2012 Роздухов М.Е. направил в адрес арендатора проекты краткосрочного и долгосрочного договоров аренды нежилых помещений N 15, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 101,8 кв. м на срок по 31.07.2013 и 31.08.2015 соответственно на условиях, соответствующих проектам договоров, являющимся приложением N 2 к предварительному договору.
Предприниматель Зеркина О.А. подписала указанные договоры аренды с протоколами разногласий, в которых предложила дополнить договоры условиями о том, что помещения имеют недостатки; арендодатель обязан устранить данные недостатки до 01.12.2012, а в противном случае - пересмотреть условия договоров о размере арендной платы.
Письмом от 26.11.2012 предприниматель Роздухов М.Е., посчитав, что предложение Зеркиной О.А. о заключении договора на иных условиях свидетельствует о ее отказе от заключения договоров аренды, сообщил арендатору об отказе на основании пункта 6.2 предварительного договора от исполнения обязательств по нему, указал, что обеспечительный взнос остается у арендодателя, неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя, а Зеркиной О.А. надлежит выплатить Роздухову М.Е. штраф в размере 500 000 руб., а также оплатить фактическое пользование помещениями за период с 04.08.2012.
Предприниматель Роздухов М.Е., ссылаясь на условия предварительного договора и неисполнение предпринимателем Зеркиной О.А. требований, содержащихся в письме от 26.11.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.
В данном случае предприниматель Зеркина О.А., подписывая направленные ей истцом проекты договоров аренды с протоколами разногласий, сослалась на следующие обстоятельства. В соседнем помещении расположен кинотеатр 5D, в процессе эксплуатации которого используются громкие звуковые эффекты, создающие повышенный шумовой фон в переданных ответчику помещениях, где размещается магазин, и звуковой дискомфорт для покупателей. Данное обстоятельство, по мнению арендатора, свидетельствует о наличии у имущества, переданного в аренду, недостатков, препятствующих его использованию по назначению, и о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности передать имущество в исправном состоянии.
Суды, проанализировав обстоятельства дела и положения статей 309, 310, 330, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно посчитали, что предметом предварительного договора являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поскольку предприниматель Зеркина О.А. в нарушение пункта 3.3 предварительного договора предложила включить в договоры аренды дополнительные условия, с которыми арендодатель не согласился, последний правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, воспользовавшись предоставленным ему пунктом 6.2 предварительного договора правом, отказался от заключения основных договоров аренды и потребовал от арендатора уплатить предусмотренный названным пунктом штраф.
Вопросы, связанные с состоянием предоставленного в аренду имущества, регулируются статьями 611, 612, 614, 620 названного выше Кодекса в рамках отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды.
При таком положении суды правомерно частично удовлетворили исковые требования о взыскании штрафа, применив с учетом установленных ими обстоятельств спора статью 333 Кодекса.
Ссылка подателя жалобы на недостатки имущества обоснованно отклонена судами как не имеющая правового значения для рассмотрения требования о взыскании штрафа за неисполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Довод ответчика о необходимости применения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации также не может быть принят во внимание, так как в данном случае условиями предварительного договора, не противоречащими законодательству, арендодателю было предоставлено право в случае неподписания арендатором договоров аренды на условиях, согласованных в проектах договоров, прилагавшихся к предварительному договору, отказаться от заключения основных договоров аренды.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 по делу N А13-1276/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)