Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.
при участии:
от истца: директор Крупин П.Л., паспорт
от ответчика: представитель Колпак П.П. по доверенности от 10.01.2013, паспорт; представитель Антоненко В.В. по доверенности от 10.01.2013, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-25490/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Даймонд"
(ИНН 6164237602, ОГРН 1056164135455) к индивидуальному предпринимателю Бугаевой Инне Петровне
(ИНН 615002473734, ОГРН 306615014200073) о взыскании убытков, и по иску индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны к обществу с ограниченной ответственностью "Даймонд" о взыскании убытков, принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Даймон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бугаевой Инне Петровне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 282 773 руб. убытков вследствие неправомерного удержания имущества - торгового оборудования.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения, заключенного между сторонами.
Определением суда от 17.10.2012 дело N А53-26003/2012 по иску индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны к обществу с ограниченной ответственностью "Даймонд" о взыскании убытков в сумме 180 905 руб. 05 коп. объединено с делом N А53-25490/2012, объединенному делу присвоен номер N А53-25490/2012.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны мотивированы ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по договору безвозмездного пользования оборудованием.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны и исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Даймонд" отказано в полном объеме,
Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Бугаева Инна Петровна обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бугаевой И.П. отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования предпринимателя удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Недостатки нежилого помещения были отражены в акте приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2012, подписанном со стороны общества, что свидетельствует о признании истцом факта причинения убытков. Кроме того, имеющиеся недостатки нежилого помещения зафиксированы в экспертном заключении N 03-07-12/3-67, составленном непосредственно после окончания срока действия договора аренды нежилого помещения от 20.06.2011. Сам же размер убытков, отраженный в вышеуказанном заключении, не опровергнут истцом в ходе рассмотрения данного дела. Наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением общества и причиненными предпринимателю убытками нашло отражение в экспертном заключении, а именно - объект экспертизы эксплуатировался последние годы ненадлежащим образом, без выполнения необходимых текущих ремонтов. Таким образом, фактические основания для возмещения ущерба, причиненного предпринимателю, имелись, были документально подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, однако неправомерно были проигнорированы судом первой инстанции.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям. В соответствии с п. 3.5 договора аренды нежилого помещения, арендатор обязуется оплачивать арендную плату, составляющую 72 062 руб. 80 коп. в месяц и не зависящая от сумм, затраченных на содержание, обслуживание и ремонт помещения. Однако в договоре нет расшифровки понятия других расходов по содержанию арендуемого помещения, не определен порядок оплаты арендатором коммунальных услуг. Кроме того, арендатор не мог производить оплату коммунальных услуг в ввиду того, что арендатор не предъявлял для оплаты обществу счета. Как верно замечено судом, при вынесении решения доказательств, свидетельствующих о получении обществом имущества в состоянии отличном от первоначального, указанного в представленном отчете эксперта, а также об ухудшении его состояния в результате противоправных действий обществом в материалы дела представлено не было.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В судебном заседании возражений против применения ч. 5 ст. 268 АПК РФ не поступало.
Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальному предпринимателю Бугаевой И.П. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 116, 5 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Им. Генерала А.И. Лебедя, 19/ул. Московская, 8.
20.06.2011 между индивидуальным предпринимателем Бугаевой И.П. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Даймонд" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 70, 1 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Им. Генерала А.И. Лебедя, 19/ул. Московская, 8 в целях эксплуатации для торговли ювелирными изделиями.
Срок действия договора установлен с 01.07.2011 по 01.06.2012 (т. 1 л.д. 14).
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата составляет 72062, 8 рублей в месяц и не зависит от суммы, затраченной на содержание, обслуживание и ремонт помещения (т. 1 л.д. 14).
По акту приема-передачи 20.06.2011 во исполнение договора аренды помещение было передано арендатору в хорошем состоянии (т. 1 л.д. 15).
По окончанию срока действия договора аренды 01.06.2012 общество возвратило помещение предпринимателю, что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2012 (т. 1 л.д. 16).
В акте зафиксированы следующие недостатки арендованного помещения: в туалете течет водонагреватель, разбита кафельная плитка, отсутствует второй комплект ключей от сейфа, не установлен газоанализатор в нарушение пункта 3 договора аренды от 20.06.2011, в торговом зале в нарушение пункта 3 договора зеркала грязные.
Полагая, что допущенные недостатки препятствуют дальнейшему использованию помещения, предприниматель обратилась в суд с иском о взыскании денежных средств на ремонт и восстановление помещения в размере 167300 рублей, 6000 рублей затраты на проведение исследования специалиста по расчету стоимости ремонтных работ, 7605, 05 рублей расходов на содержание арендованного имущества за май 2012 года.
В подтверждение расходов на восстановительные работы по ремонту оборудования предпринимателем представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценка Плюс" от 29.06.2012 N 03-07-12/э-67 (т. 1 л.д. 25).
Из акта сдачи-приемки нежилых помещений от 01.06.2012 следует, что течет водонагреватель, разбита кафельная плитка в туалете; при возврате помещения отсутствует второй комплект ключей от сейфа; не установлен газоанализатор; в торговом зале зеркала грязные.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая во взыскании убытков, суд первой инстанции исходил из того, что согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в отсутствие доказательств, свидетельствующих о получении обществом имущества в состоянии, отличном от первоначального, указанного в отчете N 03-07-12/э-67, а также об ухудшении его состояния в результате противоправных действий общества, ИП Бугаевой И.П, у суда не имеется возможности сделать вывод о том, что недостатки, оговоренные в акте приема-передачи, произошли в результате пользования ответчиком спорным помещением.
Доводы ответчика о том, что им возвращены помещения в том состоянии, в каком были получены при заключении договора аренды, с учетом нормального износа, совокупностью исследованных доказательств не опровергнуты.
Из представленных истцом доказательств суд пришел к выводу, что спорному помещению необходим ремонт, но наличия вины ответчика в причинении убытков истцу суд в связи с этим не усматривает.
Также это не свидетельствует о наличии действий со стороны ответчика, направленных на ухудшение состояния имущества истца. В период действия договора аренды от 20.06.2011 требования со стороны арендодателя к арендатору о ненадлежащем исполнении договорных условий не предъявлялись.
Решение суда в указанной части является правомерным.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.
Убытки представляют собой меру ответственности контрагента за неисполнение либо исполнение обязательства при одновременном причинении вреда.
Таким образом, убытками признаются имущественные потери лица в случае доказанности факта их причинения, и наличия причинной связи между понесенными убытками и противоправным (виновным) поведением лица, причинившего вред, в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства.
Из смысла приведенных норм следует, что для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда; вина причинителя вреда.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о недоказанности вопреки ст. 65 АПК РФ истцом того обстоятельства, что действиями ответчика ухудшено состояние арендованных помещений по сравнению с состоянием на момент их передачи, так как в материалы дела не представлены доказательства, необходимые для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков. В связи с этим невозможно установить, что указанные истцом недостатки помещения, отраженные в акте приема-передачи, отсутствовали на момент сдачи в аренду помещений.
Истцом также не доказано, что между установленными истцом дефектами в помещениях и деятельностью ответчика как арендатора имеется причинно-следственная связь.
Между тем, судом установлено, что ответчик как арендатор в период пользования спорным помещением осуществлял возложенные на него законом обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и нес расходы на содержание данного имущества.
Исследовав отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценка Плюс" от 29.06.2012 N 03-07-12/э-67 суд пришел к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями общества и заявленными истцом убытками (т. 1 л.д. 25-43).
Из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить, что недостатки помещения, отраженные в отчете общества с ограниченной ответственностью "Оценка Плюс" от 29.06.2012 N 03-07-12/э-67, отсутствовали на момент передачи помещений арендатору. В названном отчете лишь зафиксировано техническое состояние исследованного объекта. Из отчета следует, что в помещении имеются недостатки, требующие ремонта, однако выявленные недостатки не свидетельствуют о невозможности его эксплуатации.
Как следует из отчета, исследованию подлежало помещение площадью 116, 5 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Им. Генерала А.И. Лебедя, 19/ул. Московская, 8. расчет стоимости восстановительных работ в отчете также определяется из расчета площади помещения 116, 5 кв. м.
Между тем в аренду обществу сдано помещение площадью 70, 1 кв. м.
Доказательства того, что отраженные в отчете недостатки не являются нормальным износом переданного нежилого помещения, препятствуют использованию помещений по назначению, также не представлены.
Доказательств того, что перечисленные в отчете недостатки помещения явились следствием ненадлежащей эксплуатации помещения не представлено. Претензий указанного характера со стороны арендодателя в адрес арендатора в период действия договора не предъявлялось.
Стоимость работ по устранению недостатков из представленного отчета установить не представляется возможным. В отчете указана стоимость восстановительного ремонта помещения площадью 116, 5 кв. м, тогда как в аренде находилось 70, 1 кв. м. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что данное заключение не является экспертным заключением, полученным в результате назначения судебной экспертизы в рамках настоящего дела, исполнитель не предупреждался об уголовной ответственности судом за дачу заведомо ложного заключения.
Предпринимателем также заявлено требование о взыскании с общества расходов на содержание арендуемого имущества в размере 7605, 05 рублей, которые состоят из следующих расходов: оплата за электроэнергию за май 2012 в размере 3459, 05 рублей, за услуги телефонной связи за май 2012 года в размере 241, 90 рублей, за установку сигнализатора загазованности с организацией поверки и ремонта в размере 3904, 10 рублей.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 3.5 договора аренды от 20.06.2011, арендная плата составляет 72062, 8 рублей в месяц и не зависит от суммы, затраченной на содержание, обслуживание и ремонт помещения.
Из буквального толкования данного пункта договора не следует, что содержание, обслуживание и ремонт нежилого помещения входит в обязанность арендатора.
Частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте первом настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В материалах дела обществом представлен оплаченный счет N 0501-1007 за электроэнергию за май 2012 на сумму 3430 рублей. Доказательства того, что предприниматель предъявлял для оплаты обществу счет за электроэнергию за май 2012 на иную сумму, направлял счет на оплату услуг телефонной связи в размере 241, 90 рублей, в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах, общество не имело возможности производить оплату за коммунальные услуги в суммах, указанных в настоящем иске.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-25490/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2013 N 15АП-250/2013 ПО ДЕЛУ N А53-25490/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2013 г. N 15АП-250/2013
Дело N А53-25490/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.
при участии:
от истца: директор Крупин П.Л., паспорт
от ответчика: представитель Колпак П.П. по доверенности от 10.01.2013, паспорт; представитель Антоненко В.В. по доверенности от 10.01.2013, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-25490/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Даймонд"
(ИНН 6164237602, ОГРН 1056164135455) к индивидуальному предпринимателю Бугаевой Инне Петровне
(ИНН 615002473734, ОГРН 306615014200073) о взыскании убытков, и по иску индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны к обществу с ограниченной ответственностью "Даймонд" о взыскании убытков, принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Даймон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бугаевой Инне Петровне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 282 773 руб. убытков вследствие неправомерного удержания имущества - торгового оборудования.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения, заключенного между сторонами.
Определением суда от 17.10.2012 дело N А53-26003/2012 по иску индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны к обществу с ограниченной ответственностью "Даймонд" о взыскании убытков в сумме 180 905 руб. 05 коп. объединено с делом N А53-25490/2012, объединенному делу присвоен номер N А53-25490/2012.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны мотивированы ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по договору безвозмездного пользования оборудованием.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бугаевой Инны Петровны и исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Даймонд" отказано в полном объеме,
Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Бугаева Инна Петровна обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бугаевой И.П. отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования предпринимателя удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Недостатки нежилого помещения были отражены в акте приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2012, подписанном со стороны общества, что свидетельствует о признании истцом факта причинения убытков. Кроме того, имеющиеся недостатки нежилого помещения зафиксированы в экспертном заключении N 03-07-12/3-67, составленном непосредственно после окончания срока действия договора аренды нежилого помещения от 20.06.2011. Сам же размер убытков, отраженный в вышеуказанном заключении, не опровергнут истцом в ходе рассмотрения данного дела. Наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением общества и причиненными предпринимателю убытками нашло отражение в экспертном заключении, а именно - объект экспертизы эксплуатировался последние годы ненадлежащим образом, без выполнения необходимых текущих ремонтов. Таким образом, фактические основания для возмещения ущерба, причиненного предпринимателю, имелись, были документально подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, однако неправомерно были проигнорированы судом первой инстанции.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям. В соответствии с п. 3.5 договора аренды нежилого помещения, арендатор обязуется оплачивать арендную плату, составляющую 72 062 руб. 80 коп. в месяц и не зависящая от сумм, затраченных на содержание, обслуживание и ремонт помещения. Однако в договоре нет расшифровки понятия других расходов по содержанию арендуемого помещения, не определен порядок оплаты арендатором коммунальных услуг. Кроме того, арендатор не мог производить оплату коммунальных услуг в ввиду того, что арендатор не предъявлял для оплаты обществу счета. Как верно замечено судом, при вынесении решения доказательств, свидетельствующих о получении обществом имущества в состоянии отличном от первоначального, указанного в представленном отчете эксперта, а также об ухудшении его состояния в результате противоправных действий обществом в материалы дела представлено не было.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В судебном заседании возражений против применения ч. 5 ст. 268 АПК РФ не поступало.
Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальному предпринимателю Бугаевой И.П. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 116, 5 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Им. Генерала А.И. Лебедя, 19/ул. Московская, 8.
20.06.2011 между индивидуальным предпринимателем Бугаевой И.П. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Даймонд" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 70, 1 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Им. Генерала А.И. Лебедя, 19/ул. Московская, 8 в целях эксплуатации для торговли ювелирными изделиями.
Срок действия договора установлен с 01.07.2011 по 01.06.2012 (т. 1 л.д. 14).
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата составляет 72062, 8 рублей в месяц и не зависит от суммы, затраченной на содержание, обслуживание и ремонт помещения (т. 1 л.д. 14).
По акту приема-передачи 20.06.2011 во исполнение договора аренды помещение было передано арендатору в хорошем состоянии (т. 1 л.д. 15).
По окончанию срока действия договора аренды 01.06.2012 общество возвратило помещение предпринимателю, что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2012 (т. 1 л.д. 16).
В акте зафиксированы следующие недостатки арендованного помещения: в туалете течет водонагреватель, разбита кафельная плитка, отсутствует второй комплект ключей от сейфа, не установлен газоанализатор в нарушение пункта 3 договора аренды от 20.06.2011, в торговом зале в нарушение пункта 3 договора зеркала грязные.
Полагая, что допущенные недостатки препятствуют дальнейшему использованию помещения, предприниматель обратилась в суд с иском о взыскании денежных средств на ремонт и восстановление помещения в размере 167300 рублей, 6000 рублей затраты на проведение исследования специалиста по расчету стоимости ремонтных работ, 7605, 05 рублей расходов на содержание арендованного имущества за май 2012 года.
В подтверждение расходов на восстановительные работы по ремонту оборудования предпринимателем представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценка Плюс" от 29.06.2012 N 03-07-12/э-67 (т. 1 л.д. 25).
Из акта сдачи-приемки нежилых помещений от 01.06.2012 следует, что течет водонагреватель, разбита кафельная плитка в туалете; при возврате помещения отсутствует второй комплект ключей от сейфа; не установлен газоанализатор; в торговом зале зеркала грязные.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая во взыскании убытков, суд первой инстанции исходил из того, что согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в отсутствие доказательств, свидетельствующих о получении обществом имущества в состоянии, отличном от первоначального, указанного в отчете N 03-07-12/э-67, а также об ухудшении его состояния в результате противоправных действий общества, ИП Бугаевой И.П, у суда не имеется возможности сделать вывод о том, что недостатки, оговоренные в акте приема-передачи, произошли в результате пользования ответчиком спорным помещением.
Доводы ответчика о том, что им возвращены помещения в том состоянии, в каком были получены при заключении договора аренды, с учетом нормального износа, совокупностью исследованных доказательств не опровергнуты.
Из представленных истцом доказательств суд пришел к выводу, что спорному помещению необходим ремонт, но наличия вины ответчика в причинении убытков истцу суд в связи с этим не усматривает.
Также это не свидетельствует о наличии действий со стороны ответчика, направленных на ухудшение состояния имущества истца. В период действия договора аренды от 20.06.2011 требования со стороны арендодателя к арендатору о ненадлежащем исполнении договорных условий не предъявлялись.
Решение суда в указанной части является правомерным.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.
Убытки представляют собой меру ответственности контрагента за неисполнение либо исполнение обязательства при одновременном причинении вреда.
Таким образом, убытками признаются имущественные потери лица в случае доказанности факта их причинения, и наличия причинной связи между понесенными убытками и противоправным (виновным) поведением лица, причинившего вред, в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства.
Из смысла приведенных норм следует, что для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда; вина причинителя вреда.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о недоказанности вопреки ст. 65 АПК РФ истцом того обстоятельства, что действиями ответчика ухудшено состояние арендованных помещений по сравнению с состоянием на момент их передачи, так как в материалы дела не представлены доказательства, необходимые для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков. В связи с этим невозможно установить, что указанные истцом недостатки помещения, отраженные в акте приема-передачи, отсутствовали на момент сдачи в аренду помещений.
Истцом также не доказано, что между установленными истцом дефектами в помещениях и деятельностью ответчика как арендатора имеется причинно-следственная связь.
Между тем, судом установлено, что ответчик как арендатор в период пользования спорным помещением осуществлял возложенные на него законом обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и нес расходы на содержание данного имущества.
Исследовав отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценка Плюс" от 29.06.2012 N 03-07-12/э-67 суд пришел к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями общества и заявленными истцом убытками (т. 1 л.д. 25-43).
Из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить, что недостатки помещения, отраженные в отчете общества с ограниченной ответственностью "Оценка Плюс" от 29.06.2012 N 03-07-12/э-67, отсутствовали на момент передачи помещений арендатору. В названном отчете лишь зафиксировано техническое состояние исследованного объекта. Из отчета следует, что в помещении имеются недостатки, требующие ремонта, однако выявленные недостатки не свидетельствуют о невозможности его эксплуатации.
Как следует из отчета, исследованию подлежало помещение площадью 116, 5 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Им. Генерала А.И. Лебедя, 19/ул. Московская, 8. расчет стоимости восстановительных работ в отчете также определяется из расчета площади помещения 116, 5 кв. м.
Между тем в аренду обществу сдано помещение площадью 70, 1 кв. м.
Доказательства того, что отраженные в отчете недостатки не являются нормальным износом переданного нежилого помещения, препятствуют использованию помещений по назначению, также не представлены.
Доказательств того, что перечисленные в отчете недостатки помещения явились следствием ненадлежащей эксплуатации помещения не представлено. Претензий указанного характера со стороны арендодателя в адрес арендатора в период действия договора не предъявлялось.
Стоимость работ по устранению недостатков из представленного отчета установить не представляется возможным. В отчете указана стоимость восстановительного ремонта помещения площадью 116, 5 кв. м, тогда как в аренде находилось 70, 1 кв. м. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что данное заключение не является экспертным заключением, полученным в результате назначения судебной экспертизы в рамках настоящего дела, исполнитель не предупреждался об уголовной ответственности судом за дачу заведомо ложного заключения.
Предпринимателем также заявлено требование о взыскании с общества расходов на содержание арендуемого имущества в размере 7605, 05 рублей, которые состоят из следующих расходов: оплата за электроэнергию за май 2012 в размере 3459, 05 рублей, за услуги телефонной связи за май 2012 года в размере 241, 90 рублей, за установку сигнализатора загазованности с организацией поверки и ремонта в размере 3904, 10 рублей.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 3.5 договора аренды от 20.06.2011, арендная плата составляет 72062, 8 рублей в месяц и не зависит от суммы, затраченной на содержание, обслуживание и ремонт помещения.
Из буквального толкования данного пункта договора не следует, что содержание, обслуживание и ремонт нежилого помещения входит в обязанность арендатора.
Частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте первом настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В материалах дела обществом представлен оплаченный счет N 0501-1007 за электроэнергию за май 2012 на сумму 3430 рублей. Доказательства того, что предприниматель предъявлял для оплаты обществу счет за электроэнергию за май 2012 на иную сумму, направлял счет на оплату услуг телефонной связи в размере 241, 90 рублей, в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах, общество не имело возможности производить оплату за коммунальные услуги в суммах, указанных в настоящем иске.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2012 по делу N А53-25490/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)