Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарцева А.В.,
судей Скажутиной Е.Н., Юдина С.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" и общества с ограниченной ответственностью "Застройщик" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года по делу N А19-12729/2012 по иску Морозовой Татьяны Борисовны (место жительства: г. Иркутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" (юридический адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 16; ОГРН 1023801005986, ИНН 3808082120), обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" (юридический адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Урицкого, 16; ОГРН 1123850002704, ИНН 3808222225), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (юридический адрес: 664011; Иркутская область, Иркутский район, г. Иркутск, ул. Желябова, 6; ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) о прекращении зарегистрированного права собственности, о признании договора недействительным, о признании права собственности (суд первой инстанции: Ермакова Е.В.),
при участии в судебном заседании:
от ответчиков представители Семенова М.В., Ротар А.А.,
установил:
Морозова Татьяна Борисовна обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области о прекращении зарегистрированного за ООО "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27; о признании ничтожным заключенного между ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" договора купли-продажи указанной квартиры; о признании права за истцом права собственности на указанную квартиру.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области оставлены без удовлетворения.
Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" удовлетворены частично.
Признан недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27.
Исковое требование Морозовой Татьяны Борисовны о прекращении зарегистрированного за обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 оставлено без удовлетворения.
Исковое требование о признании права за Морозовой Татьяной Борисовной права собственности на квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 оставлено без удовлетворения.
С общества с ограниченной ответственностью "Застройщик" взыскано в пользу Морозовой Татьяны Борисовны 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
С общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" взыскано 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, общество с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" и общество с ограниченной ответственностью "Застройщик" обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявители считают, что отказ в прекращении производства по делу в связи с не подведомственностью данного спора арбитражному суду, является необоснованным. Также считают, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств об оставлении настоящего иска без рассмотрения. Указывают на то, что в связи с нахождением ООО "Застройщик" в стадии банкротства требование о признании сделки должника недействительной подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Заявители считают, что до ввода строящего объекта в эксплуатацию он объектом капитального строительства не является, следовательно, передача квартир в недостроенном жилом доме невозможна. Также считают, что судом необоснованно не дана оценка акту приема-передачи от 19 марта 2009 года. Считают несостоятельным вывод суда о том, что ответчику было известно о том, что квартира фактически используется по назначению - для проживания. Считают, что оспариваемое решение принято с нарушением правил подведомственности. В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Застройщик" не согласен с выводом суда о том, что указанный ответчик не имел право продавать квартиру в связи с заключением договора между ООО "Застройщик" и Квахадзе Л.В. Ссылается на ненадлежащий способ защиты. Ссылается на то, что договоры, по которым истец получил право требования, были незаключенными ввиду отсутствия регистрации, оспаривание заключенного по результатам торгов договора без оспаривания самих торгов невозможно.
В судебном заседании представители поддержали свои изложенные письменно доводы.
Истец не явился, уведомлен надлежащим образом. Поступил отзыв на апелляционные жалобы, который не подлежит учету в связи с тем, что он не подписан, поэтому суду неизвестно, от кого именно он исходит.
Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом части 5 статьи 268 Кодекса о проверке законности и обоснованности в оспариваемой части - в части признания договора купли-продажи недействительным.
Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Предметом иска по настоящему делу является требование к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о прекращении зарегистрированного права собственности, о признании договора недействительным, о признании права собственности на квартиру.
Основанием иска Морозова Татьяна Борисовна указала, что квартира по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 была ею приобретена у ООО "Застройщик" на основании заключенного 12 декабря 2007 года договора уступки права требования с Квахадзе Людмилой Валерьевной, которая, в свою очередь, приобрела право требования передачи спорной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенного с ООО "Застройщик" 13 ноября 2006 года. Обязанности дольщика по оплате объекта недвижимости были выполнены в полном объеме. Квартира была передана истцу, который вплоть до настоящего времени использует ее по назначению (как жилое помещение), несет расходы по ее содержанию. Тем не менее, ООО "Застройщик" в нарушение требований действующего законодательства обратилось в регистрирующий орган и зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру, после чего продало ее на торгах, состоявшихся 23 марта 2012 года, победителем торгов стало ООО "Гранд-Отель". С учетом указанных обстоятельств истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, поскольку определением Куйбышевского районного суда от 4 июня 2012 года производство по делу по иску Морозовой Т.Б. к ООО "Застройщик", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании права собственности на спорную квартиру было прекращено ввиду неподведомственности указанного дела районному суду.
Суд первой инстанции требования удовлетворил частично. В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области отказал. Признал недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" договор купли-продажи спорной квартиры. В остальной части оставил требования без удовлетворения.
Из апелляционных жалоб следует несогласие заявителей с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска и признании договора купли-продажи квартиры недействительным, доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции в остальной части не приведено, в связи с чем решение подлежит частичному пересмотру.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13 ноября 2006 года между ООО "Застройщик" (поименованным застройщиком) и Квахадзе Людмилой Валерьевной (поименованной дольщиком) был заключен договор N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 52,14 кв. м в монолитном жилом доме, расположенном по адресу (строительному): г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий (3-я блок-секция согласно генеральному плану N 232-04 ГП, утвержденному начальником ГУАиГ 16 февраля 2006 года. Обязательства дольщика по инвестированию строительства по указанному договору исполнены.
7 декабря 2007 года Квахадзе Людмила Борисовна (цедент) заключила с Морозовой Татьяной Борисовной (цессионарий) договор уступки права требования, по которому передала права по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве. ООО "Застройщик" было извещено о состоявшейся уступке права требования уведомлением от 7 декабря 2007 года.
15 января 2008 года между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру N 27, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул. Декабрьских Событий г. Иркутска, на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договора уступки права требования от 7 декабря 2007 года. В соответствии с пунктом 2 передаточного акта квартира передается с целью осуществления в ней дольщиком отделочных работ. При подписании акта дольщик принял от застройщика ключи от входной двери квартиры в количестве 6 штук. Стороны согласовали, что данный набор ключей от входной двери является единственным экземпляром, и застройщик утратит после передачи ключей возможность самостоятельного доступа в квартиру.
В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2010 года по делу N А19-9455/2010 ООО "Застройщик" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "Застройщик" был назначен Бирюков А.И.
29 июля 2011 года ООО "Застройщик" зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру.
23 августа 2011 года конкурсный управляющий ООО "Застройщик" Бирюков А.И. направил Морозовой Т.Б. уведомление, которым сообщил о том, что на основании договора N 46-Ф о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года Морозова Т.Б. является участником долевого строительства жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, дом 28/3, кв. 27; застройщиком дома является ООО "Застройщик". Конкурсный управляющий сообщил Морозовой Т.Б. о наличии у нее права предъявить к ООО "Застройщик" требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, а также пояснил, что Морозова Т.Б. вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
В декабре 2011 года конкурсным управляющим ООО "Застройщик" были объявлены торги по продаже спорной квартиры как имущества, принадлежащего должнику на праве собственности. Назначенные на 1 февраля 2012 года торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. На 23 марта 2012 года были назначены повторные торги, признанные состоявшимися; в торгах приняли участие 2 претендента. Победителем торгов выступило ООО "Гранд-Отель", с которым ООО "Застройщик" в лице конкурсного управляющего Бирюкова А.И. заключило договор купли-продажи от 28 марта 2012 года. Согласно представленной в дело выписке из ЕГРП от 14 августа 2012 года N 01/049/2012-1074, а также пояснений Управления Росреестра, ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" представили в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности, договора купли-продажи на спорную квартиру, государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к ООО "Гранд-Отель" приостановлена на основании судебных актов о принятии обеспечительных мер.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Морозовой Т.Б. в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требование и признавая недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии промежуточного передаточного акта от 15 января 2008 года ответчик ООО "Застройщик", действуя добросовестно и разумно, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру правоотношений сторон и условиям оборота, не имел достаточных правовых оснований для отчуждения спорной квартиры, даже полагая, что Морозова Т.Б. уклоняется от надлежащего оформления окончательного передаточного акта. Считая, что имеет место такое уклонение, застройщик вправе был обратиться в суд с соответствующим иском к Морозовой Т.Б., а также потребовать возмещения убытков, причиненных вследствие уклонения от исполнения обязательства. Ответчику было известно о том, что со стороны Морозовой Т.Б. имеются исполненные обязательства дольщика по оплате финансирования объекта долевого строительства; о намерении отказаться от объекта долевого строительства, принятого по промежуточному акту (для осуществления отделочных работ) Морозова Т.Б. не заявляла. Также ответчику было известно о том, что квартира фактически используется истцом по назначению - для проживания.
Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в обжалованной части, полагая их соответствующими установленным обстоятельствам дела, нормам материального права, ссылка на которые в судебном акте имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом не допущено. Изложенные в апелляционных жалобах доводы подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает заявитель жалобы, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что дело было неправомерно рассмотрено арбитражным судом, поскольку подсудно суду общей юрисдикции либо должно быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве, промежуточный передаточный акт неправомерно был расценен как подтверждающий исполнение обязанностей по передаче квартиры, оснований для признания договора купли-продажи незаконным не имеется, поскольку не указан закон, которому этот договор противоречит, не оценен акт приема-передачи от 19 марта 2009 года, истцом избран ненадлежащий способ защиты, договоры являлись незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации, оспаривание заключенного по результатам торгов договора без оспаривания самих торгов невозможно.
Данные доводы отклоняются апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, определением Куйбышевского районного суда от 4 июня 2012 года производство по делу по иску Морозовой Т.Б. к ООО "Застройщик", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании права собственности на спорную квартиру было прекращено ввиду неподведомственности указанного дела районному суду. Поэтому истец правомерно обратился с настоящим иском в арбитражный суд, соответственно, определением от 8 октября 2012 года арбитражный суд правильно отказал в прекращении производства по делу ввиду того, что такое прекращение повлечет лишение истца права на судебную защиту.
В ходе рассмотрения дела ответчики ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" заявляли о наличии оснований для оставления настоящего иска без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что содержащиеся в исковом заявлении требования Морозовой Т.Б. должны быть рассмотрены в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Застройщик" в соответствии со статьями 61.8, 208.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Вместе с тем, определением Арбитражного суда Иркутской области от 27 сентября 2012 года по делу N А19-9455/10-69 отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО "Застройщик" Бирюкова А.И. о применении в деле о банкротстве ООО "Застройщик" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона о банкротстве. Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области указано не применять при банкротстве должника - ООО "Застройщик" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона о банкротстве. Соответственно, оснований для рассмотрения требований в рамках дела о банкротстве, а также оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сторонами исполнены обязанности по передаче спорной квартиры. Свои выводы суд основывал на промежуточном передаточном акте, подписанном 15 января 2008 года между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Промежуточный передаточный акт датирован 15 января 2008 года, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подписано 22 декабря 2008 года.
Вместе с тем, в силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Согласно части 5 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, Законом предусмотрены определенные действия, совершаемые застройщиком.
Как указывалось выше, 15 января 2008 года между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру N 27, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул. Декабрьских Событий г. Иркутска, на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года и договора уступки права требования от 7 декабря 2007 года. В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.
Таким образом, фактически содержание промежуточного акта от 15 января 2008 года соответствует положениям статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ о содержании передаточного акта. Название именно как передаточный акт, акт приема-передачи либо промежуточный передаточный акт не закреплено, поскольку в силу части 6 статьи 8 Федерального закона документ о передаче может называться иначе.
Одностороннего акта в деле не имеется, как не имеется и уведомления, направленного застройщиком за месяц до наступления, установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.
Соответственно, промежуточный акт от 15 января 2008 года правильно расценен судом первой инстанции как подтверждение исполнения досрочно застройщиком своей обязанности перед дольщиком.
То обстоятельство, что данный акт датирован до ввода дома в эксплуатацию, при установленных по делу обстоятельствах не свидетельствует о его недействительности.
Акт приема-передачи от 19 марта 2009 года, хотя и подписан представителем Колчиной А.В. от имени застройщика по истечении срока ее доверенности, однако лишь дополнительно подтверждает приведенные выше обстоятельства и направлен на легализацию сложившихся отношений между застройщиком и дольщиком, приведение их в порядок, позволяющий осуществить государственную регистрацию права собственности.
Частью 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено не право, а обязанность после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данная обязанность ответчиком была исполнена задолго до заключения с ООО "Гранд-Отель" договора купли-продажи.
Как следует из пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 209 Кодекса права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
Как следует из части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу части 4 статьи 16 Закона участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Возможность возникновения у застройщика права собственности на объект долевого участия в том случае, когда был заключен соответствующий договор с участником, который не расторгнут и сторонами исполнен, приведенным Законом не предусмотрена.
Исполнив перед истцом свою обязанность по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года и договору уступки права требования от 7 декабря 2007 года, ответчик ООО "Застройщик" не вправе был регистрировать свое право собственности на спорную квартиру, не вправе был указывать себя в качестве собственника в договоре купли-продажи и, соответственно, не вправе был распоряжаться спорным объектом.
При таких обстоятельствах заключенный 28 марта 2012 года договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" правильно признан недействительным как противоречащий приведенным выше положениям статьи 209 Гражданского кодекса, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ на основании статьи 168 Кодекса.
Заявитель жалобы - ООО "Застройщик" в дополнениях ссылается на то, что признание договора ничтожным невозможно без оспаривания конкурса. Вместе с тем им не учтено следующее.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Между тем недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона.
В силу пункта 1 статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса).
Оспаривание торгов осуществляется в порядке, установленном для оспоримой сделки, в то время как истец обратился с иском о признании сделки недействительной в силу ничтожности, а не как оспоримой. В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса истец не вправе был заявлять об оспаривании торгов, однако на основании статьи 168 Кодекса мог обращаться за признанием сделки ничтожной.
В своей жалобе заявитель - ООО "Гранд-Отель", ссылаясь на постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, оспаривает правомерность применения судом первой инстанции статьи 168 Гражданского кодекса.
Данный довод отклоняется как несостоятельный.
Как следует из приведенного Постановления Конституционного Суда, иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.
По настоящему делу заключенный 28 марта 2012 года договор купли-продажи квартиры между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" был первой сделкой, а не последующей (второй, третьей, четвертой), которым посвящено обозначенное Постановление Конституционного Суда.
Кроме того, согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
По настоящему делу установлено, что у ответчиков спорная квартира во владении не находится, ею владеет истец, поэтому виндикационный иск по правилам статьи 301 Кодекса не мог быть заявлен и удовлетворен.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Застройщик" не согласен с выводом суда о том, что указанный ответчик не имел право продавать квартиру в связи с заключением договора между ООО "Застройщик" и Квахадзе Л.В. Ссылаясь на пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, он указывает, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи право собственности продолжает оставаться за продавцом.
Однако данное разъяснение не относится непосредственно к созданию объекта по договору долевого участия в строительстве. Договора купли-продажи между истцом и ответчиком не заключалось, истец приобрел право собственности в результате других сделок, не подлежащих государственной регистрации.
Ответчик ссылается на то, что договоры, по которым истец получил право требования, были незаключенными ввиду отсутствия регистрации.
Данный довод является несостоятельным.
Как следует из искового заявления, истец утверждал, что договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенный между Квахадзе Л.В. и ООО "Застройщик" 13 ноября 2006 года, а также договор уступки права требования от 12 декабря 2007 года, заключенный истцом с Квахадзе Л.В., не подлежали государственной регистрации, поскольку на строительство дома не выдавалось разрешение после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
В подтверждение истец ссылался на то, что согласно договора долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенного между Квахадзе Л.В. и ООО "Застройщик" 13 ноября 2006 года, застройка осуществлялась на основании постановления мэра г. Иркутска от 29 апреля 1998 года, договора N о7-45 от 12 февраля 2004 года, акта приема-передачи вклада от 12 февраля 2004 года.
С учетом части 1 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступил в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. с 1 марта 2005 года.
В настоящем деле отсутствует разрешение на строительство и ответчик доводы истца не отклонил.
Однако при вынесении определения Арбитражного суда Иркутской области от 27 сентября 2012 года по делу N А19-9455/10-69 представитель конкурсного управляющего просил приобщить к материалам дела копию разрешения Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора) от 30 марта 2005 года N 4/05 на выполнение строительно-монтажных работ. Данный документ приобщен. По указанному делу суд применял положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Другого разрешения на строительство представлено не было. За ним последовало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации введен в действие со дня его официального опубликования (опубликован 30 декабря 2004 года).
Как следует из части 1 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ действовавшие формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство. Новая форма разрешения на строительство утверждена только 24 ноября 2005 года постановлением Правительства РФ N 698.
Таким образом, следовало исходить из того, что к правоотношениям сторон применяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство выдано после 1 марта 2005 года.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
В силу части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как сказано в пункте 2 статьи 389 Гражданского кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, и договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, и договор уступки права требования от 12 декабря 2007 года подлежали государственной регистрации. Доказательств ее наличия в деле не имеется. Вместе с тем, ни статья 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", посвященная государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, ни другие нормы Закона не предусматривают определенного срока для обращения за государственной регистрацией. Соответственно, истец получил право требования по договору долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13 ноября 2006 года, а также по договору уступки права требования от 12 декабря 2007 года, по промежуточному передаточному акту от 15 января 2008 года, о состоявшейся уступке ответчик ООО "Застройщик" был уведомлен 12 декабря 2007 года (уведомление получил под роспись представитель ответчика Колчина А.В. по доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07), в связи с чем является заинтересованным лицом.
По смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании сделки ничтожной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Сделка - договор купли-продажи спорной квартиры между ответчиками от 28 марта 2012 года является ничтожным по основаниям, приведенным выше.
Таким образом, нормы материального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение в обжалованной части подлежит оставлению без изменения.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителей жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года по делу N А19-12729/2012 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.
Председательствующий
А.В.МАКАРЦЕВ
Судьи
С.И.ЮДИН
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N А19-12729/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N А19-12729/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарцева А.В.,
судей Скажутиной Е.Н., Юдина С.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" и общества с ограниченной ответственностью "Застройщик" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года по делу N А19-12729/2012 по иску Морозовой Татьяны Борисовны (место жительства: г. Иркутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" (юридический адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 16; ОГРН 1023801005986, ИНН 3808082120), обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" (юридический адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Урицкого, 16; ОГРН 1123850002704, ИНН 3808222225), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (юридический адрес: 664011; Иркутская область, Иркутский район, г. Иркутск, ул. Желябова, 6; ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) о прекращении зарегистрированного права собственности, о признании договора недействительным, о признании права собственности (суд первой инстанции: Ермакова Е.В.),
при участии в судебном заседании:
от ответчиков представители Семенова М.В., Ротар А.А.,
установил:
Морозова Татьяна Борисовна обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области о прекращении зарегистрированного за ООО "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27; о признании ничтожным заключенного между ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" договора купли-продажи указанной квартиры; о признании права за истцом права собственности на указанную квартиру.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области оставлены без удовлетворения.
Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" удовлетворены частично.
Признан недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27.
Исковое требование Морозовой Татьяны Борисовны о прекращении зарегистрированного за обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 оставлено без удовлетворения.
Исковое требование о признании права за Морозовой Татьяной Борисовной права собственности на квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 оставлено без удовлетворения.
С общества с ограниченной ответственностью "Застройщик" взыскано в пользу Морозовой Татьяны Борисовны 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
С общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" взыскано 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, общество с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" и общество с ограниченной ответственностью "Застройщик" обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявители считают, что отказ в прекращении производства по делу в связи с не подведомственностью данного спора арбитражному суду, является необоснованным. Также считают, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств об оставлении настоящего иска без рассмотрения. Указывают на то, что в связи с нахождением ООО "Застройщик" в стадии банкротства требование о признании сделки должника недействительной подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Заявители считают, что до ввода строящего объекта в эксплуатацию он объектом капитального строительства не является, следовательно, передача квартир в недостроенном жилом доме невозможна. Также считают, что судом необоснованно не дана оценка акту приема-передачи от 19 марта 2009 года. Считают несостоятельным вывод суда о том, что ответчику было известно о том, что квартира фактически используется по назначению - для проживания. Считают, что оспариваемое решение принято с нарушением правил подведомственности. В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Застройщик" не согласен с выводом суда о том, что указанный ответчик не имел право продавать квартиру в связи с заключением договора между ООО "Застройщик" и Квахадзе Л.В. Ссылается на ненадлежащий способ защиты. Ссылается на то, что договоры, по которым истец получил право требования, были незаключенными ввиду отсутствия регистрации, оспаривание заключенного по результатам торгов договора без оспаривания самих торгов невозможно.
В судебном заседании представители поддержали свои изложенные письменно доводы.
Истец не явился, уведомлен надлежащим образом. Поступил отзыв на апелляционные жалобы, который не подлежит учету в связи с тем, что он не подписан, поэтому суду неизвестно, от кого именно он исходит.
Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом части 5 статьи 268 Кодекса о проверке законности и обоснованности в оспариваемой части - в части признания договора купли-продажи недействительным.
Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Предметом иска по настоящему делу является требование к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о прекращении зарегистрированного права собственности, о признании договора недействительным, о признании права собственности на квартиру.
Основанием иска Морозова Татьяна Борисовна указала, что квартира по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 была ею приобретена у ООО "Застройщик" на основании заключенного 12 декабря 2007 года договора уступки права требования с Квахадзе Людмилой Валерьевной, которая, в свою очередь, приобрела право требования передачи спорной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенного с ООО "Застройщик" 13 ноября 2006 года. Обязанности дольщика по оплате объекта недвижимости были выполнены в полном объеме. Квартира была передана истцу, который вплоть до настоящего времени использует ее по назначению (как жилое помещение), несет расходы по ее содержанию. Тем не менее, ООО "Застройщик" в нарушение требований действующего законодательства обратилось в регистрирующий орган и зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру, после чего продало ее на торгах, состоявшихся 23 марта 2012 года, победителем торгов стало ООО "Гранд-Отель". С учетом указанных обстоятельств истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, поскольку определением Куйбышевского районного суда от 4 июня 2012 года производство по делу по иску Морозовой Т.Б. к ООО "Застройщик", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании права собственности на спорную квартиру было прекращено ввиду неподведомственности указанного дела районному суду.
Суд первой инстанции требования удовлетворил частично. В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области отказал. Признал недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" договор купли-продажи спорной квартиры. В остальной части оставил требования без удовлетворения.
Из апелляционных жалоб следует несогласие заявителей с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска и признании договора купли-продажи квартиры недействительным, доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции в остальной части не приведено, в связи с чем решение подлежит частичному пересмотру.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13 ноября 2006 года между ООО "Застройщик" (поименованным застройщиком) и Квахадзе Людмилой Валерьевной (поименованной дольщиком) был заключен договор N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 52,14 кв. м в монолитном жилом доме, расположенном по адресу (строительному): г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий (3-я блок-секция согласно генеральному плану N 232-04 ГП, утвержденному начальником ГУАиГ 16 февраля 2006 года. Обязательства дольщика по инвестированию строительства по указанному договору исполнены.
7 декабря 2007 года Квахадзе Людмила Борисовна (цедент) заключила с Морозовой Татьяной Борисовной (цессионарий) договор уступки права требования, по которому передала права по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве. ООО "Застройщик" было извещено о состоявшейся уступке права требования уведомлением от 7 декабря 2007 года.
15 января 2008 года между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру N 27, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул. Декабрьских Событий г. Иркутска, на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договора уступки права требования от 7 декабря 2007 года. В соответствии с пунктом 2 передаточного акта квартира передается с целью осуществления в ней дольщиком отделочных работ. При подписании акта дольщик принял от застройщика ключи от входной двери квартиры в количестве 6 штук. Стороны согласовали, что данный набор ключей от входной двери является единственным экземпляром, и застройщик утратит после передачи ключей возможность самостоятельного доступа в квартиру.
В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2010 года по делу N А19-9455/2010 ООО "Застройщик" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "Застройщик" был назначен Бирюков А.И.
29 июля 2011 года ООО "Застройщик" зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру.
23 августа 2011 года конкурсный управляющий ООО "Застройщик" Бирюков А.И. направил Морозовой Т.Б. уведомление, которым сообщил о том, что на основании договора N 46-Ф о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года Морозова Т.Б. является участником долевого строительства жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, дом 28/3, кв. 27; застройщиком дома является ООО "Застройщик". Конкурсный управляющий сообщил Морозовой Т.Б. о наличии у нее права предъявить к ООО "Застройщик" требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, а также пояснил, что Морозова Т.Б. вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
В декабре 2011 года конкурсным управляющим ООО "Застройщик" были объявлены торги по продаже спорной квартиры как имущества, принадлежащего должнику на праве собственности. Назначенные на 1 февраля 2012 года торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. На 23 марта 2012 года были назначены повторные торги, признанные состоявшимися; в торгах приняли участие 2 претендента. Победителем торгов выступило ООО "Гранд-Отель", с которым ООО "Застройщик" в лице конкурсного управляющего Бирюкова А.И. заключило договор купли-продажи от 28 марта 2012 года. Согласно представленной в дело выписке из ЕГРП от 14 августа 2012 года N 01/049/2012-1074, а также пояснений Управления Росреестра, ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" представили в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности, договора купли-продажи на спорную квартиру, государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к ООО "Гранд-Отель" приостановлена на основании судебных актов о принятии обеспечительных мер.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Морозовой Т.Б. в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требование и признавая недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии промежуточного передаточного акта от 15 января 2008 года ответчик ООО "Застройщик", действуя добросовестно и разумно, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру правоотношений сторон и условиям оборота, не имел достаточных правовых оснований для отчуждения спорной квартиры, даже полагая, что Морозова Т.Б. уклоняется от надлежащего оформления окончательного передаточного акта. Считая, что имеет место такое уклонение, застройщик вправе был обратиться в суд с соответствующим иском к Морозовой Т.Б., а также потребовать возмещения убытков, причиненных вследствие уклонения от исполнения обязательства. Ответчику было известно о том, что со стороны Морозовой Т.Б. имеются исполненные обязательства дольщика по оплате финансирования объекта долевого строительства; о намерении отказаться от объекта долевого строительства, принятого по промежуточному акту (для осуществления отделочных работ) Морозова Т.Б. не заявляла. Также ответчику было известно о том, что квартира фактически используется истцом по назначению - для проживания.
Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в обжалованной части, полагая их соответствующими установленным обстоятельствам дела, нормам материального права, ссылка на которые в судебном акте имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом не допущено. Изложенные в апелляционных жалобах доводы подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает заявитель жалобы, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что дело было неправомерно рассмотрено арбитражным судом, поскольку подсудно суду общей юрисдикции либо должно быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве, промежуточный передаточный акт неправомерно был расценен как подтверждающий исполнение обязанностей по передаче квартиры, оснований для признания договора купли-продажи незаконным не имеется, поскольку не указан закон, которому этот договор противоречит, не оценен акт приема-передачи от 19 марта 2009 года, истцом избран ненадлежащий способ защиты, договоры являлись незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации, оспаривание заключенного по результатам торгов договора без оспаривания самих торгов невозможно.
Данные доводы отклоняются апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, определением Куйбышевского районного суда от 4 июня 2012 года производство по делу по иску Морозовой Т.Б. к ООО "Застройщик", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании права собственности на спорную квартиру было прекращено ввиду неподведомственности указанного дела районному суду. Поэтому истец правомерно обратился с настоящим иском в арбитражный суд, соответственно, определением от 8 октября 2012 года арбитражный суд правильно отказал в прекращении производства по делу ввиду того, что такое прекращение повлечет лишение истца права на судебную защиту.
В ходе рассмотрения дела ответчики ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" заявляли о наличии оснований для оставления настоящего иска без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что содержащиеся в исковом заявлении требования Морозовой Т.Б. должны быть рассмотрены в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Застройщик" в соответствии со статьями 61.8, 208.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Вместе с тем, определением Арбитражного суда Иркутской области от 27 сентября 2012 года по делу N А19-9455/10-69 отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО "Застройщик" Бирюкова А.И. о применении в деле о банкротстве ООО "Застройщик" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона о банкротстве. Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области указано не применять при банкротстве должника - ООО "Застройщик" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона о банкротстве. Соответственно, оснований для рассмотрения требований в рамках дела о банкротстве, а также оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сторонами исполнены обязанности по передаче спорной квартиры. Свои выводы суд основывал на промежуточном передаточном акте, подписанном 15 января 2008 года между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Промежуточный передаточный акт датирован 15 января 2008 года, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подписано 22 декабря 2008 года.
Вместе с тем, в силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Согласно части 5 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, Законом предусмотрены определенные действия, совершаемые застройщиком.
Как указывалось выше, 15 января 2008 года между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру N 27, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул. Декабрьских Событий г. Иркутска, на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года и договора уступки права требования от 7 декабря 2007 года. В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.
Таким образом, фактически содержание промежуточного акта от 15 января 2008 года соответствует положениям статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ о содержании передаточного акта. Название именно как передаточный акт, акт приема-передачи либо промежуточный передаточный акт не закреплено, поскольку в силу части 6 статьи 8 Федерального закона документ о передаче может называться иначе.
Одностороннего акта в деле не имеется, как не имеется и уведомления, направленного застройщиком за месяц до наступления, установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.
Соответственно, промежуточный акт от 15 января 2008 года правильно расценен судом первой инстанции как подтверждение исполнения досрочно застройщиком своей обязанности перед дольщиком.
То обстоятельство, что данный акт датирован до ввода дома в эксплуатацию, при установленных по делу обстоятельствах не свидетельствует о его недействительности.
Акт приема-передачи от 19 марта 2009 года, хотя и подписан представителем Колчиной А.В. от имени застройщика по истечении срока ее доверенности, однако лишь дополнительно подтверждает приведенные выше обстоятельства и направлен на легализацию сложившихся отношений между застройщиком и дольщиком, приведение их в порядок, позволяющий осуществить государственную регистрацию права собственности.
Частью 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено не право, а обязанность после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данная обязанность ответчиком была исполнена задолго до заключения с ООО "Гранд-Отель" договора купли-продажи.
Как следует из пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 209 Кодекса права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
Как следует из части 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу части 4 статьи 16 Закона участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Возможность возникновения у застройщика права собственности на объект долевого участия в том случае, когда был заключен соответствующий договор с участником, который не расторгнут и сторонами исполнен, приведенным Законом не предусмотрена.
Исполнив перед истцом свою обязанность по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13 ноября 2006 года и договору уступки права требования от 7 декабря 2007 года, ответчик ООО "Застройщик" не вправе был регистрировать свое право собственности на спорную квартиру, не вправе был указывать себя в качестве собственника в договоре купли-продажи и, соответственно, не вправе был распоряжаться спорным объектом.
При таких обстоятельствах заключенный 28 марта 2012 года договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" правильно признан недействительным как противоречащий приведенным выше положениям статьи 209 Гражданского кодекса, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ на основании статьи 168 Кодекса.
Заявитель жалобы - ООО "Застройщик" в дополнениях ссылается на то, что признание договора ничтожным невозможно без оспаривания конкурса. Вместе с тем им не учтено следующее.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Между тем недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона.
В силу пункта 1 статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса).
Оспаривание торгов осуществляется в порядке, установленном для оспоримой сделки, в то время как истец обратился с иском о признании сделки недействительной в силу ничтожности, а не как оспоримой. В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса истец не вправе был заявлять об оспаривании торгов, однако на основании статьи 168 Кодекса мог обращаться за признанием сделки ничтожной.
В своей жалобе заявитель - ООО "Гранд-Отель", ссылаясь на постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, оспаривает правомерность применения судом первой инстанции статьи 168 Гражданского кодекса.
Данный довод отклоняется как несостоятельный.
Как следует из приведенного Постановления Конституционного Суда, иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.
По настоящему делу заключенный 28 марта 2012 года договор купли-продажи квартиры между обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" был первой сделкой, а не последующей (второй, третьей, четвертой), которым посвящено обозначенное Постановление Конституционного Суда.
Кроме того, согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
По настоящему делу установлено, что у ответчиков спорная квартира во владении не находится, ею владеет истец, поэтому виндикационный иск по правилам статьи 301 Кодекса не мог быть заявлен и удовлетворен.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Застройщик" не согласен с выводом суда о том, что указанный ответчик не имел право продавать квартиру в связи с заключением договора между ООО "Застройщик" и Квахадзе Л.В. Ссылаясь на пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, он указывает, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи право собственности продолжает оставаться за продавцом.
Однако данное разъяснение не относится непосредственно к созданию объекта по договору долевого участия в строительстве. Договора купли-продажи между истцом и ответчиком не заключалось, истец приобрел право собственности в результате других сделок, не подлежащих государственной регистрации.
Ответчик ссылается на то, что договоры, по которым истец получил право требования, были незаключенными ввиду отсутствия регистрации.
Данный довод является несостоятельным.
Как следует из искового заявления, истец утверждал, что договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенный между Квахадзе Л.В. и ООО "Застройщик" 13 ноября 2006 года, а также договор уступки права требования от 12 декабря 2007 года, заключенный истцом с Квахадзе Л.В., не подлежали государственной регистрации, поскольку на строительство дома не выдавалось разрешение после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
В подтверждение истец ссылался на то, что согласно договора долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенного между Квахадзе Л.В. и ООО "Застройщик" 13 ноября 2006 года, застройка осуществлялась на основании постановления мэра г. Иркутска от 29 апреля 1998 года, договора N о7-45 от 12 февраля 2004 года, акта приема-передачи вклада от 12 февраля 2004 года.
С учетом части 1 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступил в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. с 1 марта 2005 года.
В настоящем деле отсутствует разрешение на строительство и ответчик доводы истца не отклонил.
Однако при вынесении определения Арбитражного суда Иркутской области от 27 сентября 2012 года по делу N А19-9455/10-69 представитель конкурсного управляющего просил приобщить к материалам дела копию разрешения Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора) от 30 марта 2005 года N 4/05 на выполнение строительно-монтажных работ. Данный документ приобщен. По указанному делу суд применял положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Другого разрешения на строительство представлено не было. За ним последовало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации введен в действие со дня его официального опубликования (опубликован 30 декабря 2004 года).
Как следует из части 1 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ действовавшие формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство. Новая форма разрешения на строительство утверждена только 24 ноября 2005 года постановлением Правительства РФ N 698.
Таким образом, следовало исходить из того, что к правоотношениям сторон применяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство выдано после 1 марта 2005 года.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
В силу части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как сказано в пункте 2 статьи 389 Гражданского кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, и договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, и договор уступки права требования от 12 декабря 2007 года подлежали государственной регистрации. Доказательств ее наличия в деле не имеется. Вместе с тем, ни статья 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", посвященная государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, ни другие нормы Закона не предусматривают определенного срока для обращения за государственной регистрацией. Соответственно, истец получил право требования по договору долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13 ноября 2006 года, а также по договору уступки права требования от 12 декабря 2007 года, по промежуточному передаточному акту от 15 января 2008 года, о состоявшейся уступке ответчик ООО "Застройщик" был уведомлен 12 декабря 2007 года (уведомление получил под роспись представитель ответчика Колчина А.В. по доверенности от 12 декабря 2007 года N 16/07), в связи с чем является заинтересованным лицом.
По смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании сделки ничтожной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Сделка - договор купли-продажи спорной квартиры между ответчиками от 28 марта 2012 года является ничтожным по основаниям, приведенным выше.
Таким образом, нормы материального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение в обжалованной части подлежит оставлению без изменения.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителей жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года по делу N А19-12729/2012 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.
Председательствующий
А.В.МАКАРЦЕВ
Судьи
С.И.ЮДИН
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)