Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Марункевич Э.Н. (доверенность от 28.03.2013), в отсутствие представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Андромета" (ИНН 4025418365, ОГРН 1084025003644), администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330024645, ОГРН 1022303619140), крестьянского (фермерского) хозяйства Коробки Андрея Николаевича (ИНН 233008293260, ОГРН 307233027500069), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецова С.А.) от 06.02.2013 по делу N А32-15985/2012, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Андромета" (далее - общество), администрации муниципального образования Динской район (далее - администрация), крестьянскому (фермерскому) хозяйству Коробки Андрея Николаевича (далее - хозяйство) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Краснодарского края от 02.03.2009 N 0700001733 (далее - договор аренды), об истребовании у хозяйства земельного участка площадью 240 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:07:1401001:11, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Шевченко, 113 Б (далее - земельный участок), путем его освобождения и возврата департаменту по акту приема-передачи, о признании отсутствующим обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества и аннулировании государственной регистрации договора аренды земельного участка, путем исключения соответствующей регистрационной записи от 29.09.2009 N 23-23-31/060/2009-294 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013, в иске отказано.
Судебные акты мотивированы наличием у администрации на момент государственной регистрации договора аренды основанных на положениях регионального законодательства полномочий по распоряжению земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации.
Департамент обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе заявитель указал на неправомерное распоряжение администрацией земельным участком, сформированным в результате раздела земельного участка площадью 2 086 222 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0036, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "40 лет Октября", принадлежащего на праве собственности Краснодарскому краю (далее - исходный земельный участок), отсутствие решения собственника исходного земельного участка о его разделе, а у хозяйства - правоустанавливающих документом на фактически используемый им земельный участок.
Общество и администрация в своих возражениях на кассационную жалобу отмечают, что администрация на момент регистрации договора аренды обладала правом на распоряжение исходным земельным участком, переданным ей на основании акта приема-передачи.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими частичной отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела и установлено судами, общество признано победителем проведенного управлением имущественных и земельных отношений администрации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Протокол о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 25.02.2009 N 9 явился основанием заключения организатором торгов и их победителем договора аренды земельного участка.
В соответствии с условиям договора аренды арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на 5-ти летний срок земельный участок для его использования в целях сельскохозяйственного производства (пункт 1.1).
Сторонами договору аренды придана сила акта приема-передачи земельного участка от арендодателя арендатору с 25.02.2009 (пункт 1.2).
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 29.09.2009 (регистрационная запись в реестре от 29.09.2009 N 23-23-31/060/2009-294).
Земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участка, что не оспаривается сторонами и подтверждено имеющимся в деле кадастровым паспортом земельного участка от 22.02.2012 N 2343/12/12-80973, согласно которому сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 12.01.2009.
Исходный земельный участок, право собственности Краснодарского края на который зарегистрировано в реестре 07.06.2006 под N 23-23-31/033/2006-163, передан департаментом администрации по акту приема-передачи от 21.07.2009 в целях осуществления последней полномочий по распоряжению им во исполнение положений Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" (далее - Закон N 1101-КЗ).
До названной передачи по поручению департамента государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" (далее - учреждение) произведено обследование исходного земельного участка, в результате которого установлено использование его части хозяйством без правоустанавливающей документации (акт обследования земельного участка от 16.03.2012 N 139).
В пояснительной записке, составленной осуществлявшим земельный контроль специалистом учреждения, указано, что используемая хозяйством без правоустанавливающей документации часть исходного земельного участка соответствует земельному участку, переданному по договору аренды обществу. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается.
Считая, что договор аренды, заключенный администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение находящимся в региональной собственности земельным участком, является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) недействительной (ничтожной) сделкой, а хозяйство незаконно использует земельный участок в отсутствие правоустанавливающей документации, департамент обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По общему правилу, образование земельных участков, в том числе путем раздела, из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений уполномоченных органов (часть 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Статья 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) не относит к вопросам местного значения ни распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, ни принятие решений об их образовании.
Согласно статье 19 Закона N 131-ФЗ, органы местного самоуправления могут быть наделены отдельными государственными полномочиями субъектов Российской Федерации законами соответствующих публично-правовых образований. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.
Статьей 1 Закона N 1101-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 11.11.2008 N 1576-КЗ, действовавшей на момент подписания договора аренды) органы местного самоуправления муниципальных образований наделены государственными полномочиями по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из фонда перераспределения земель Краснодарского края, находящихся в государственной собственности указанного публично-правового образования, принятию решений о предоставлении названных земельных участков в аренду в установленном статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) порядке и заключению соответствующих договоров аренды.
Земельные участки, полномочиями по распоряжению которыми передавались органам местного самоуправления, подлежали передаче последним по актам приема-передачи (статья 10.1 Закона N 1101-КЗ).
Полномочия по образованию земельных участков, в том числе путем раздела, органам местного самоуправления названным региональным законом не передавались.
В связи с вопросами, возникающими в судебной практике, в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановлением от 25.01.2013 N 13 дополнил постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в том числе пунктом 9, согласно которому с учетом положений статей 606, 607 Гражданского кодекса в пользование арендатору может быть предоставлена не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом договор аренды, заключенный на срок год и более, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса подлежит государственной регистрации, а обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указал на то, что с учетом установленных главой V Земельного кодекса особенностей заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, заключение договора аренды такого участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
В пункте 7.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации, то есть он вступил в силу с 29.09.2009.
Наличие у арендодателя на момент регистрации договора аренды полномочий по распоряжению объектом аренды и определение сторонами момента вступления его в силу обуславливают возможность признания договора аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством (соответствующий правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 N 4037/10).
С учетом вышеназванных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции, в отсутствие доказательств принятия уполномоченным органом решения об образовании земельного участка путем раздела исходного земельного участка следует признать договор аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а его объектом - предварительно поставленную на кадастровый учет часть исходного земельного участка.
По смыслу пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими возможно в случае, когда право не может быть защищено путем его признания или истребования имущества из чужого незаконного владения, а истец не утратил фактическое владение объектом соответствующего права.
В рассматриваемом случае департаментом утрачено владение земельным участком, фактически используемым хозяйством.
Таким образом, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требований департамента о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, отсутствующим - обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества и аннулировании государственной регистрации договора аренды земельного участка, путем исключения соответствующей регистрационной записи из реестра. Обжалуемые судебные акты в соответствующей части являются законными, обоснованными и подлежат оставлению без изменения.
Отказывая в удовлетворении требования департамента об истребовании земельного участка у хозяйства со ссылкой на недоказанность наличия у истца титула собственника земельного участка и его использования на каком-либо праве, а также существующую у администрации возможность самостоятельного обращения в суд за защитой нарушенного права, судами не учтено следующее.
В силу статей 301, 304, 305 Гражданского кодекса как собственник, так и лицо, на законном основании владеющее имуществом, в том числе на основании договора, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также потребовать устранение всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статьей 76 Земельного кодекса также предусмотрена возможность возврата самовольно занятых земельных участков не только их собственникам, но и землепользователям, землевладельцам, арендаторам.
В связи с наделением региональным законодателем администрации государственными полномочиями по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из фонда перераспределения земель Краснодарского края, находящихся в государственной собственности указанного публично-правового образования, принятию решений о предоставлении названных земельных участков в аренду в установленном Законом N 101-ФЗ порядке и заключению соответствующих договоров аренды, и передачей исходного земельного участка по акту приема передачи администрации, право собственности Краснодарского края на земельный участок не прекращено, полномочия собственника, в том числе по подаче виндикационного иска, не ограничены.
Договором аренды, заключенным администрацией, действовавшей от имени представляемого ею собственника земельного участка в силу полномочия, основанного на указании закона, непосредственно созданы права и обязанности представляемого (часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса).
В соответствии с Положением о департаменте, утвержденным постановлением главы администрации от 23.04.2007 N 345 "О департаменте имущественных отношений Краснодарского края" и постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности" департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в собственности Краснодарского края.
Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили возможность предъявления иска об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственником имущества, который в этом случае обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения, а если в удовлетворении иска собственнику было отказано, унитарное предприятие, учреждение не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.
По смыслу статьи 305 Гражданского кодекса вышеназванный подход применим и при нахождении имущества у лица, хотя и не являющегося собственником, но владеющего имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, департамент как представитель публичного собственника вправе истребовать земельный участок из чужого незаконного владения с присуждением в пользу администрации или общества, действуя при этом не только в защиту права собственности, но и в защиту определенных Законом N 1101-КЗ прав администрации и основанных на договоре аренды прав общества. Отказ собственнику в удовлетворении иска исключает возможность обращения названных правообладателей с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.
Выводы судов об отсутствии у департамента права на истребование земельного участка из чужого незаконного владения в связи с наделением администрации в отношении указанного имущества полномочиями собственника не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В материалах дела отсутствуют доказательства законности использования хозяйством земельного участка, обществом и хозяйством не представлен заключенный ими договор субаренды (перенайма), акт приема-передачи земельного участка.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление по делу дополнительных обстоятельств, оценки дополнительно представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами бремя доказывания, установить дополнительные обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) законных оснований использования хозяйством земельного участка, предложить заявителю уточнить лицо, в пользу которого должно быть осуществлено присуждение, после чего принять законное и обоснованное решение.
При определении лица, в пользу которого может быть осуществлено присуждение, суду следует исходить из надлежащего исполнения арендатором предусмотренных разделом 4.3 договора аренды обязанностей, установленной пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса и пунктом 8.3 договора аренды возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также установления контрагентами в пункте 10.1 договора аренды того, что неиспользование земельного участка в течение одного года расценивается как его неосвоение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А32-15985/2012 в части отказа в истребовании земельного участка площадью 240 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:07:1401001:11, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Шевченко, 113 Б, от крестьянского (фермерского) хозяйства Коробки Андрея Николаевича отменить.
Дело в соответствующей части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2013 ПО ДЕЛУ N А32-15985/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2013 г. по делу N А32-15985/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Марункевич Э.Н. (доверенность от 28.03.2013), в отсутствие представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Андромета" (ИНН 4025418365, ОГРН 1084025003644), администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330024645, ОГРН 1022303619140), крестьянского (фермерского) хозяйства Коробки Андрея Николаевича (ИНН 233008293260, ОГРН 307233027500069), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецова С.А.) от 06.02.2013 по делу N А32-15985/2012, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Андромета" (далее - общество), администрации муниципального образования Динской район (далее - администрация), крестьянскому (фермерскому) хозяйству Коробки Андрея Николаевича (далее - хозяйство) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Краснодарского края от 02.03.2009 N 0700001733 (далее - договор аренды), об истребовании у хозяйства земельного участка площадью 240 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:07:1401001:11, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Шевченко, 113 Б (далее - земельный участок), путем его освобождения и возврата департаменту по акту приема-передачи, о признании отсутствующим обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества и аннулировании государственной регистрации договора аренды земельного участка, путем исключения соответствующей регистрационной записи от 29.09.2009 N 23-23-31/060/2009-294 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013, в иске отказано.
Судебные акты мотивированы наличием у администрации на момент государственной регистрации договора аренды основанных на положениях регионального законодательства полномочий по распоряжению земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации.
Департамент обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе заявитель указал на неправомерное распоряжение администрацией земельным участком, сформированным в результате раздела земельного участка площадью 2 086 222 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0036, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "40 лет Октября", принадлежащего на праве собственности Краснодарскому краю (далее - исходный земельный участок), отсутствие решения собственника исходного земельного участка о его разделе, а у хозяйства - правоустанавливающих документом на фактически используемый им земельный участок.
Общество и администрация в своих возражениях на кассационную жалобу отмечают, что администрация на момент регистрации договора аренды обладала правом на распоряжение исходным земельным участком, переданным ей на основании акта приема-передачи.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими частичной отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела и установлено судами, общество признано победителем проведенного управлением имущественных и земельных отношений администрации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Протокол о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 25.02.2009 N 9 явился основанием заключения организатором торгов и их победителем договора аренды земельного участка.
В соответствии с условиям договора аренды арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на 5-ти летний срок земельный участок для его использования в целях сельскохозяйственного производства (пункт 1.1).
Сторонами договору аренды придана сила акта приема-передачи земельного участка от арендодателя арендатору с 25.02.2009 (пункт 1.2).
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 29.09.2009 (регистрационная запись в реестре от 29.09.2009 N 23-23-31/060/2009-294).
Земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участка, что не оспаривается сторонами и подтверждено имеющимся в деле кадастровым паспортом земельного участка от 22.02.2012 N 2343/12/12-80973, согласно которому сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 12.01.2009.
Исходный земельный участок, право собственности Краснодарского края на который зарегистрировано в реестре 07.06.2006 под N 23-23-31/033/2006-163, передан департаментом администрации по акту приема-передачи от 21.07.2009 в целях осуществления последней полномочий по распоряжению им во исполнение положений Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" (далее - Закон N 1101-КЗ).
До названной передачи по поручению департамента государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" (далее - учреждение) произведено обследование исходного земельного участка, в результате которого установлено использование его части хозяйством без правоустанавливающей документации (акт обследования земельного участка от 16.03.2012 N 139).
В пояснительной записке, составленной осуществлявшим земельный контроль специалистом учреждения, указано, что используемая хозяйством без правоустанавливающей документации часть исходного земельного участка соответствует земельному участку, переданному по договору аренды обществу. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается.
Считая, что договор аренды, заключенный администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение находящимся в региональной собственности земельным участком, является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) недействительной (ничтожной) сделкой, а хозяйство незаконно использует земельный участок в отсутствие правоустанавливающей документации, департамент обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По общему правилу, образование земельных участков, в том числе путем раздела, из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений уполномоченных органов (часть 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Статья 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) не относит к вопросам местного значения ни распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, ни принятие решений об их образовании.
Согласно статье 19 Закона N 131-ФЗ, органы местного самоуправления могут быть наделены отдельными государственными полномочиями субъектов Российской Федерации законами соответствующих публично-правовых образований. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.
Статьей 1 Закона N 1101-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 11.11.2008 N 1576-КЗ, действовавшей на момент подписания договора аренды) органы местного самоуправления муниципальных образований наделены государственными полномочиями по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из фонда перераспределения земель Краснодарского края, находящихся в государственной собственности указанного публично-правового образования, принятию решений о предоставлении названных земельных участков в аренду в установленном статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) порядке и заключению соответствующих договоров аренды.
Земельные участки, полномочиями по распоряжению которыми передавались органам местного самоуправления, подлежали передаче последним по актам приема-передачи (статья 10.1 Закона N 1101-КЗ).
Полномочия по образованию земельных участков, в том числе путем раздела, органам местного самоуправления названным региональным законом не передавались.
В связи с вопросами, возникающими в судебной практике, в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановлением от 25.01.2013 N 13 дополнил постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в том числе пунктом 9, согласно которому с учетом положений статей 606, 607 Гражданского кодекса в пользование арендатору может быть предоставлена не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом договор аренды, заключенный на срок год и более, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса подлежит государственной регистрации, а обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указал на то, что с учетом установленных главой V Земельного кодекса особенностей заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, заключение договора аренды такого участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
В пункте 7.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации, то есть он вступил в силу с 29.09.2009.
Наличие у арендодателя на момент регистрации договора аренды полномочий по распоряжению объектом аренды и определение сторонами момента вступления его в силу обуславливают возможность признания договора аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством (соответствующий правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2010 N 4037/10).
С учетом вышеназванных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции, в отсутствие доказательств принятия уполномоченным органом решения об образовании земельного участка путем раздела исходного земельного участка следует признать договор аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а его объектом - предварительно поставленную на кадастровый учет часть исходного земельного участка.
По смыслу пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими возможно в случае, когда право не может быть защищено путем его признания или истребования имущества из чужого незаконного владения, а истец не утратил фактическое владение объектом соответствующего права.
В рассматриваемом случае департаментом утрачено владение земельным участком, фактически используемым хозяйством.
Таким образом, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требований департамента о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, отсутствующим - обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества и аннулировании государственной регистрации договора аренды земельного участка, путем исключения соответствующей регистрационной записи из реестра. Обжалуемые судебные акты в соответствующей части являются законными, обоснованными и подлежат оставлению без изменения.
Отказывая в удовлетворении требования департамента об истребовании земельного участка у хозяйства со ссылкой на недоказанность наличия у истца титула собственника земельного участка и его использования на каком-либо праве, а также существующую у администрации возможность самостоятельного обращения в суд за защитой нарушенного права, судами не учтено следующее.
В силу статей 301, 304, 305 Гражданского кодекса как собственник, так и лицо, на законном основании владеющее имуществом, в том числе на основании договора, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также потребовать устранение всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статьей 76 Земельного кодекса также предусмотрена возможность возврата самовольно занятых земельных участков не только их собственникам, но и землепользователям, землевладельцам, арендаторам.
В связи с наделением региональным законодателем администрации государственными полномочиями по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из фонда перераспределения земель Краснодарского края, находящихся в государственной собственности указанного публично-правового образования, принятию решений о предоставлении названных земельных участков в аренду в установленном Законом N 101-ФЗ порядке и заключению соответствующих договоров аренды, и передачей исходного земельного участка по акту приема передачи администрации, право собственности Краснодарского края на земельный участок не прекращено, полномочия собственника, в том числе по подаче виндикационного иска, не ограничены.
Договором аренды, заключенным администрацией, действовавшей от имени представляемого ею собственника земельного участка в силу полномочия, основанного на указании закона, непосредственно созданы права и обязанности представляемого (часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса).
В соответствии с Положением о департаменте, утвержденным постановлением главы администрации от 23.04.2007 N 345 "О департаменте имущественных отношений Краснодарского края" и постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности" департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в собственности Краснодарского края.
Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили возможность предъявления иска об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственником имущества, который в этом случае обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения, а если в удовлетворении иска собственнику было отказано, унитарное предприятие, учреждение не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.
По смыслу статьи 305 Гражданского кодекса вышеназванный подход применим и при нахождении имущества у лица, хотя и не являющегося собственником, но владеющего имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, департамент как представитель публичного собственника вправе истребовать земельный участок из чужого незаконного владения с присуждением в пользу администрации или общества, действуя при этом не только в защиту права собственности, но и в защиту определенных Законом N 1101-КЗ прав администрации и основанных на договоре аренды прав общества. Отказ собственнику в удовлетворении иска исключает возможность обращения названных правообладателей с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.
Выводы судов об отсутствии у департамента права на истребование земельного участка из чужого незаконного владения в связи с наделением администрации в отношении указанного имущества полномочиями собственника не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В материалах дела отсутствуют доказательства законности использования хозяйством земельного участка, обществом и хозяйством не представлен заключенный ими договор субаренды (перенайма), акт приема-передачи земельного участка.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление по делу дополнительных обстоятельств, оценки дополнительно представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами бремя доказывания, установить дополнительные обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) законных оснований использования хозяйством земельного участка, предложить заявителю уточнить лицо, в пользу которого должно быть осуществлено присуждение, после чего принять законное и обоснованное решение.
При определении лица, в пользу которого может быть осуществлено присуждение, суду следует исходить из надлежащего исполнения арендатором предусмотренных разделом 4.3 договора аренды обязанностей, установленной пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса и пунктом 8.3 договора аренды возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также установления контрагентами в пункте 10.1 договора аренды того, что неиспользование земельного участка в течение одного года расценивается как его неосвоение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013 по делу N А32-15985/2012 в части отказа в истребовании земельного участка площадью 240 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:07:1401001:11, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Шевченко, 113 Б, от крестьянского (фермерского) хозяйства Коробки Андрея Николаевича отменить.
Дело в соответствующей части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)