Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 08.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 10.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры САО г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2013 г.,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по делу N А40-109277/12
по иску города Москвы в лице Префектуры Северного административного округа г. Москвы (125422, г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 27)
к ООО "СТ-Механизация" (127106, Нововладыкинский проезд, д. 10),
с участием третьих лиц без самостоятельных требований Департамента городского имущества г. Москвы (правопредшественники - Департамент земельных ресурсов г. Москвы, департамент имущества г. Москвы) (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Комитета Государственного строительного надзора г. Москвы (121059, г. Москва, ул. Брянская, д. 9), Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), Управы района Западное Дегунино г. Москвы (127486, г. Москва, ул. Дегунинская, д. 1, корп. 1),
о признании права собственности не подлежащим государственной регистрации, об истребовании земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Рубченкова О.Н. по дов. от 16.01.2013 г.;
- от ответчика: Марголин М.А. по дов. от 29.05.2013 г., Родонич М.Н. по дов. от 10.04.2013 г.;
- от третьих лиц: от Мосгосстройнадзора: Попова К.А. по дов. от 10.01.2013 г.; от остальных: неявка,
установил:
Городом Москвой в лице Префектуры Северного административного округа г. Москвы предъявлен иск к ООО "СТ-Механизация" об обязании выполнить действия по освобождению земельного участка с кадастровым N 45:277:002:000115400 от объекта незавершенного строительства - постройки площадью 475 кв. м степенью готовности 9% из железобетонных конструкций с адресными ориентирами: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, с предоставлением взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права самому осуществить освобождение земельного участка, с последующим отнесением расходов на должника, а также признании зарегистрированного в ЕГРП права собственности должника на данную постройку отсутствующим.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2013 г. (т. 4 л.д. 42 - 43) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 46 - 47).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель и Мосгосстройнадзор требования и доводы жалобы поддержали; Ответчик по ним возражал; остальные неявившиеся участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Управа района Западное Дегунино г. Москвы, ООО "Стройтам" участвовали в судебном заседании суда первой инстанции (т. 3 л.д. 40); Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве доставлено определение о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 27); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 4 л.д. 92).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что по Договору аренды от 01.02.1994 г. N М-09-000405 в редакции последующих соглашений (т. 2 л.д. 4 - 18) город Москва в лице Московского земельного комитета (арендодатель) предоставил "Монолитспортстройпроект" (арендатор) земельный участок площадью 3000 кв. м местонахождением: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, для возведения на его части площадью 1952 кв. м 16-этажного жилого дома общей площадью 3508 кв. м, на условиях обязанности арендатора завершить строительство в срок до 31.12.1998 г.
Однако ни в установленный Договором аренды срок, ни позднее арендуемый земельный участок освоен не был.
Как следует из справки, которую ЗАО "Монолитспортстройпроект" 29.04.2003 г. представило в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 63 - 66), по адресу: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, им выполнена только часть работ по т.н. "0" циклу, а именно: разработан котлован, уложена сплошная монолитная железобетонная фундаментная плита толщиной 600 мм, возведены наружные стены подвала толщиной 510 мм и внутренние стены подвала (монолитные железобетонные толщиной 150 мм), уложена сплошная монолитная железобетонная плита перекрытия над подвалом толщиной 160 мм, частично выполнен пристенный дренаж.
На данный не завершенный строительством объект из железобетонных конструкций по адресу: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, по заявлению арендатора земельного участка 31.10.2002 г. за N 77-01/30-441/2002-622 была осуществлена государственная регистрация возникновения у него права собственности (т. 2 л.д. 126).
Данный объект располагается внутри границ земельного участка с кадастровым N 45:277:002:000115400.
П. 3.1 Договора аренды арендодателю предоставлено право потребовать досрочного расторжения земельного участка при неиспользовании его арендатором более 2-х лет.
П. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
На основании указанных положений Договора и ЗемК РФ в связи с длительным необоснованным неоснованием земельного участка Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02 (т. 1 л.д. 73) по иску города Москвы в лице Московского земельного комитета (арендодатель) заключенный с ЗАО "Монолитспортстройпроект" (арендатор) Договор аренды от 01.02.1994 г. N М-09-000405 земельного участка расторгнут.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02 вступило в законную силу 25.07.2003 г. (т. 1 л.д. 74 - 75).
Следовательно, с 25.07.2003 г. ЗАО "Монолитспортстройпроект" утратило установленные Договором аренды основания пользования земельным участком.
Договором аренды не определено, в каком состоянии арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок в том случае, когда Договор аренды прекращен досрочно в связи с неосвоением арендатором арендуемого земельного участка, при этом арендатор своими попытками освоить земельный участок изменил его состояние (как по настоящему делу арендатор разработал котлован, уложил в него плиты).
В таком случае подлежит применению общее правило, установленное нормой ст. 622 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Толкование нормы п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ, наделяющей арендодателя правом потребовать прекращения аренды земельного участка, предоставленного под строительство, в случае его неиспользования арендатором, во взаимосвязи с нормой пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗемК РФ, в силу которой нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, - также позволяет прийти к выводу о том, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением арендатором последний обязан привести земельный участок в то состояние, в котором он находился на момент передачи его арендатору.
То, что Договор аренды от 01.02.1994 г. N М-09-000405 земельного участка был расторгнут судом на основании п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ прямо указано в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции по делу N А40-47407/02 (т. 1 л.д. 74 - 75).
Т.е. применительно к настоящему делу у арендатора после того, как Договор аренды с ним был расторгнут, возникла обязанность убрать с арендовавшегося земельного участка железобетонные конструкции и зарыть котлован.
Норма ст. 35 ЗемК РФ, которая по смыслу, придаваемому ей разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в Постановлениях от 23.12.2008 г. N 8985/08, 18.09.2012 г. N 4464/12, не допускает необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка для целей строительства, не завершенного в течение первоначального срока аренды, и норма п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в силу которой собственник объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.01.2012 г., имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный объект, в аренду в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, - не применимы к случаям, когда после создания на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства договор аренды будет досрочно расторгнут по требованию арендодателя по основанию, предусмотренному п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ, в связи с длительным неосвоением арендованного земельного участка.
Иное толкование привело бы к неразрешимой коллизии данных норм, когда сначала по иску арендодателя договор аренды предоставленного под строительство земельного участка досрочно расторгается в связи с тем, что в согласованный срок арендатор не завершил строительство, а затем по иску арендатора арендодатель понуждается к заключению на новый срок договора аренды того же земельного участка для завершения ранее начатого арендатором строительства.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по настоящему делу не завершенный строительством объект не подпадает под режим норм ст. 35 ЗемК РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку к создавшему данный объект незавершенного строительства арендатору земельного участка ранее судебным актом была применена норма пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗемК РФ и с ним договор аренды досрочно расторгнут по требованию арендодателя вследствие длительного неиспользования арендовавшегося земельного участка.
По сути, законно созданный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, если договор аренды соответствующего земельного участка досрочно расторгается по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором установленных для его освоения сроков, - приобретает режим, аналогичный режиму самовольной постройки применительно к ст. 222 ГК РФ, поскольку установленные расторгнутым договором аренды основания для дальнейшего использования земельного участка отпали, а права требовать предоставления данного земельного участка в аренду снова для целей завершения строительства у арендатора по причине допущенной им неисправности не имеется.
Следовательно, по настоящему делу арендатор был обязан возвратить арендодателю земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства.
Однако данная обязанность им выполнена не была, что подтверждается обследованием, проведенным 23.07.2012 г., результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 20).
После того, как состоялось Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02, арендатор ЗАО "Монолитспортстройпроект" (127599, г. Москва, ул. Бусиновская Горка, д. 1А, ОГРН 1027739030417) по Договору купли-продажи от 08.04.2003 г. N 1-Н (т. 2 л.д. 123) продал объект незавершенного строительства в собственность ООО "Стройтам" (127106, г. Москва, Нововладыкинский пр-д, д. 2, стр. 2, ОГРН 1037700247628), которое в свою очередь также продало его в собственность ООО "СТ-Механизация" по Договору купли-продажи от 18.12.2008 г. N 03/12 (т. 3 л.д. 32 - 34).
Следовательно, в настоящее время лицом, обязанным освободить ранее арендовавшийся земельный участок от котлована, плит и строительного мусора, является последний приобретатель данного объекта - ООО "СТ-Механизация" (по аналогии с разъяснениями, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В суде первой инстанции Ответчик, как следует из его объяснений (т. 1 л.д. 39 - 41, т. 3 л.д. 1 - 4), о применении срока исковой давности не заявлял.
Иск об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства заявлен надлежащим лицом - Префектурой АО г. Москвы.
Согласно ст. 72 ЗемК РФ законами субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы полномочия по осуществлению земельного контроля за использованием земель и установление порядка его осуществления могут быть отнесены к полномочиям органов государственной власти этого субъекта РФ.
Ст. 3 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве отнесено в т.ч. осуществление контроля за использованием и охраной земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами.
Соответствующие функции от имени города Москвы уполномочена заявлять Префектура АО г. Москвы, которая в силу Положения о ней, утв. Постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 г. N 157-ПП "О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы", принятым на основании ст. 3 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" в порядке реализации п. 2.1 ст. 72 ЗемК РФ, является территориальным органом публичной власти, уполномоченным осуществлять на соответствующей территории города Москвы публично-правовой земельный контроль применительно к гл. XII ЗемК РФ, направленный на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований, установленных земельным законодательством, против любых нарушающих публично-правовые правила землепользования лиц.
По настоящему делу сохранение объекта незавершенного строительства нарушает права третьих лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из обследования, проведенного 23.07.2012 г. Управой района Западное Дегунино г. Москвы, результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 20) с прилагаемой фототаблицей (т. 1 л.д. 21), котлован с железобетонными конструкциями представляет собой захламленную территорию в непосредственной близости от рядом расположенных жилых домов; завален строительным мусором, частично наблюдаются не засыпанные ямы, по его периметру выходит оголенная арматура.
А на фотографиях, выполненных привлеченным Ответчиком специалистом (т. 5 л.д. 75, 76), видно, что количество оголенной арматуры, выходящей из монолитных плит перекрытия подвала объекта незавершенного строительства, велико; пруты арматуры располагаются перпендикулярно земле и в некоторых местах мало заметны под выросшими на плитах кустарниками, что создает повышенную опасность возможности падения на них людей и получения травм; часть монолитных плит не соприкасаются друг с другом, образуя ямы достаточной глубины и ширины, что также создает опасность возможности падения в них людей и получения травм (которая повышается вследствие близости расположения жилых домов).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возложении на Ответчика обязанности освободить земельный участок от данного объекта незавершенного строительства.
Требование о предоставлении взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права самому осуществить демонтаж незаконно размещенного на истребуемом земельном участке объекта, с последующим отнесением расходов на должника, подлежит удовлетворению в силу п. 3 ст. 174 АПК РФ.
Для добровольного исполнения судебного акта достаточным и разумным, учитывая технические характеристики объекта, об освобождении которого заявлен иск, его площадь, суд апелляционной инстанции полагает срок, равный 3 мес.
Требование признании зарегистрированного в ЕГРП права собственности должника на данный объект незавершенного строительства отсутствующим удовлетворению не подлежит, т.к. на тот момент, когда соответствующее право было зарегистрировано, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка под данной постройкой в законную силу еще не вступило.
В то же время исполнение настоящего судебного акта об освобождении земельного участка, поскольку оно сопряжено с отделением объекта незавершенного строительства от земельного участка и приведет к уничтожению объекта незавершенного строительства как вещи и как объекта недвижимого имущества, - является необходимым и достаточным основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности на данную постройку у ООО "СТ-Механизация" как ее нынешнего ее собственника.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ за подачу искового заявления и апелляционной жалобы с Ответчика в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой Истец освобожден, в сумме 6000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2013 г. по делу N А40-109277/12 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Обязать ООО "СТ-Механизация" освободить земельный участок с кадастровым N 45:277:002:000115400 от постройки площадью 475 кв. м степенью готовности 9% (объекта незавершенного строительства) из железобетонных конструкций с адресными ориентирами: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, с предоставлением Префектуре Северного административного округа г. Москвы, в случае неисполнения судебного акта добровольно в течение 3-х месяцев, права самому осуществить освобождение земельного участка, с последующим отнесением расходов на должника.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "СТ-Механизация" в доход Федерального бюджета 6000 руб. госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-109277/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N А40-109277/12
резолютивная часть объявлена 08.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 10.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры САО г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2013 г.,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по делу N А40-109277/12
по иску города Москвы в лице Префектуры Северного административного округа г. Москвы (125422, г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 27)
к ООО "СТ-Механизация" (127106, Нововладыкинский проезд, д. 10),
с участием третьих лиц без самостоятельных требований Департамента городского имущества г. Москвы (правопредшественники - Департамент земельных ресурсов г. Москвы, департамент имущества г. Москвы) (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Комитета Государственного строительного надзора г. Москвы (121059, г. Москва, ул. Брянская, д. 9), Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), Управы района Западное Дегунино г. Москвы (127486, г. Москва, ул. Дегунинская, д. 1, корп. 1),
о признании права собственности не подлежащим государственной регистрации, об истребовании земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Рубченкова О.Н. по дов. от 16.01.2013 г.;
- от ответчика: Марголин М.А. по дов. от 29.05.2013 г., Родонич М.Н. по дов. от 10.04.2013 г.;
- от третьих лиц: от Мосгосстройнадзора: Попова К.А. по дов. от 10.01.2013 г.; от остальных: неявка,
установил:
Городом Москвой в лице Префектуры Северного административного округа г. Москвы предъявлен иск к ООО "СТ-Механизация" об обязании выполнить действия по освобождению земельного участка с кадастровым N 45:277:002:000115400 от объекта незавершенного строительства - постройки площадью 475 кв. м степенью готовности 9% из железобетонных конструкций с адресными ориентирами: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, с предоставлением взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права самому осуществить освобождение земельного участка, с последующим отнесением расходов на должника, а также признании зарегистрированного в ЕГРП права собственности должника на данную постройку отсутствующим.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2013 г. (т. 4 л.д. 42 - 43) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 46 - 47).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель и Мосгосстройнадзор требования и доводы жалобы поддержали; Ответчик по ним возражал; остальные неявившиеся участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Управа района Западное Дегунино г. Москвы, ООО "Стройтам" участвовали в судебном заседании суда первой инстанции (т. 3 л.д. 40); Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве доставлено определение о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 27); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 4 л.д. 92).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что по Договору аренды от 01.02.1994 г. N М-09-000405 в редакции последующих соглашений (т. 2 л.д. 4 - 18) город Москва в лице Московского земельного комитета (арендодатель) предоставил "Монолитспортстройпроект" (арендатор) земельный участок площадью 3000 кв. м местонахождением: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, для возведения на его части площадью 1952 кв. м 16-этажного жилого дома общей площадью 3508 кв. м, на условиях обязанности арендатора завершить строительство в срок до 31.12.1998 г.
Однако ни в установленный Договором аренды срок, ни позднее арендуемый земельный участок освоен не был.
Как следует из справки, которую ЗАО "Монолитспортстройпроект" 29.04.2003 г. представило в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 63 - 66), по адресу: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, им выполнена только часть работ по т.н. "0" циклу, а именно: разработан котлован, уложена сплошная монолитная железобетонная фундаментная плита толщиной 600 мм, возведены наружные стены подвала толщиной 510 мм и внутренние стены подвала (монолитные железобетонные толщиной 150 мм), уложена сплошная монолитная железобетонная плита перекрытия над подвалом толщиной 160 мм, частично выполнен пристенный дренаж.
На данный не завершенный строительством объект из железобетонных конструкций по адресу: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, по заявлению арендатора земельного участка 31.10.2002 г. за N 77-01/30-441/2002-622 была осуществлена государственная регистрация возникновения у него права собственности (т. 2 л.д. 126).
Данный объект располагается внутри границ земельного участка с кадастровым N 45:277:002:000115400.
П. 3.1 Договора аренды арендодателю предоставлено право потребовать досрочного расторжения земельного участка при неиспользовании его арендатором более 2-х лет.
П. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
На основании указанных положений Договора и ЗемК РФ в связи с длительным необоснованным неоснованием земельного участка Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02 (т. 1 л.д. 73) по иску города Москвы в лице Московского земельного комитета (арендодатель) заключенный с ЗАО "Монолитспортстройпроект" (арендатор) Договор аренды от 01.02.1994 г. N М-09-000405 земельного участка расторгнут.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02 вступило в законную силу 25.07.2003 г. (т. 1 л.д. 74 - 75).
Следовательно, с 25.07.2003 г. ЗАО "Монолитспортстройпроект" утратило установленные Договором аренды основания пользования земельным участком.
Договором аренды не определено, в каком состоянии арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок в том случае, когда Договор аренды прекращен досрочно в связи с неосвоением арендатором арендуемого земельного участка, при этом арендатор своими попытками освоить земельный участок изменил его состояние (как по настоящему делу арендатор разработал котлован, уложил в него плиты).
В таком случае подлежит применению общее правило, установленное нормой ст. 622 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Толкование нормы п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ, наделяющей арендодателя правом потребовать прекращения аренды земельного участка, предоставленного под строительство, в случае его неиспользования арендатором, во взаимосвязи с нормой пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗемК РФ, в силу которой нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, - также позволяет прийти к выводу о том, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением арендатором последний обязан привести земельный участок в то состояние, в котором он находился на момент передачи его арендатору.
То, что Договор аренды от 01.02.1994 г. N М-09-000405 земельного участка был расторгнут судом на основании п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ прямо указано в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции по делу N А40-47407/02 (т. 1 л.д. 74 - 75).
Т.е. применительно к настоящему делу у арендатора после того, как Договор аренды с ним был расторгнут, возникла обязанность убрать с арендовавшегося земельного участка железобетонные конструкции и зарыть котлован.
Норма ст. 35 ЗемК РФ, которая по смыслу, придаваемому ей разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в Постановлениях от 23.12.2008 г. N 8985/08, 18.09.2012 г. N 4464/12, не допускает необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка для целей строительства, не завершенного в течение первоначального срока аренды, и норма п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в силу которой собственник объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.01.2012 г., имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный объект, в аренду в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, - не применимы к случаям, когда после создания на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства договор аренды будет досрочно расторгнут по требованию арендодателя по основанию, предусмотренному п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ, в связи с длительным неосвоением арендованного земельного участка.
Иное толкование привело бы к неразрешимой коллизии данных норм, когда сначала по иску арендодателя договор аренды предоставленного под строительство земельного участка досрочно расторгается в связи с тем, что в согласованный срок арендатор не завершил строительство, а затем по иску арендатора арендодатель понуждается к заключению на новый срок договора аренды того же земельного участка для завершения ранее начатого арендатором строительства.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по настоящему делу не завершенный строительством объект не подпадает под режим норм ст. 35 ЗемК РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку к создавшему данный объект незавершенного строительства арендатору земельного участка ранее судебным актом была применена норма пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗемК РФ и с ним договор аренды досрочно расторгнут по требованию арендодателя вследствие длительного неиспользования арендовавшегося земельного участка.
По сути, законно созданный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, если договор аренды соответствующего земельного участка досрочно расторгается по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором установленных для его освоения сроков, - приобретает режим, аналогичный режиму самовольной постройки применительно к ст. 222 ГК РФ, поскольку установленные расторгнутым договором аренды основания для дальнейшего использования земельного участка отпали, а права требовать предоставления данного земельного участка в аренду снова для целей завершения строительства у арендатора по причине допущенной им неисправности не имеется.
Следовательно, по настоящему делу арендатор был обязан возвратить арендодателю земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства.
Однако данная обязанность им выполнена не была, что подтверждается обследованием, проведенным 23.07.2012 г., результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 20).
После того, как состоялось Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02, арендатор ЗАО "Монолитспортстройпроект" (127599, г. Москва, ул. Бусиновская Горка, д. 1А, ОГРН 1027739030417) по Договору купли-продажи от 08.04.2003 г. N 1-Н (т. 2 л.д. 123) продал объект незавершенного строительства в собственность ООО "Стройтам" (127106, г. Москва, Нововладыкинский пр-д, д. 2, стр. 2, ОГРН 1037700247628), которое в свою очередь также продало его в собственность ООО "СТ-Механизация" по Договору купли-продажи от 18.12.2008 г. N 03/12 (т. 3 л.д. 32 - 34).
Следовательно, в настоящее время лицом, обязанным освободить ранее арендовавшийся земельный участок от котлована, плит и строительного мусора, является последний приобретатель данного объекта - ООО "СТ-Механизация" (по аналогии с разъяснениями, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В суде первой инстанции Ответчик, как следует из его объяснений (т. 1 л.д. 39 - 41, т. 3 л.д. 1 - 4), о применении срока исковой давности не заявлял.
Иск об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства заявлен надлежащим лицом - Префектурой АО г. Москвы.
Согласно ст. 72 ЗемК РФ законами субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы полномочия по осуществлению земельного контроля за использованием земель и установление порядка его осуществления могут быть отнесены к полномочиям органов государственной власти этого субъекта РФ.
Ст. 3 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве отнесено в т.ч. осуществление контроля за использованием и охраной земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами.
Соответствующие функции от имени города Москвы уполномочена заявлять Префектура АО г. Москвы, которая в силу Положения о ней, утв. Постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 г. N 157-ПП "О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы", принятым на основании ст. 3 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" в порядке реализации п. 2.1 ст. 72 ЗемК РФ, является территориальным органом публичной власти, уполномоченным осуществлять на соответствующей территории города Москвы публично-правовой земельный контроль применительно к гл. XII ЗемК РФ, направленный на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований, установленных земельным законодательством, против любых нарушающих публично-правовые правила землепользования лиц.
По настоящему делу сохранение объекта незавершенного строительства нарушает права третьих лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из обследования, проведенного 23.07.2012 г. Управой района Западное Дегунино г. Москвы, результаты которого отражены в Акте (т. 1 л.д. 20) с прилагаемой фототаблицей (т. 1 л.д. 21), котлован с железобетонными конструкциями представляет собой захламленную территорию в непосредственной близости от рядом расположенных жилых домов; завален строительным мусором, частично наблюдаются не засыпанные ямы, по его периметру выходит оголенная арматура.
А на фотографиях, выполненных привлеченным Ответчиком специалистом (т. 5 л.д. 75, 76), видно, что количество оголенной арматуры, выходящей из монолитных плит перекрытия подвала объекта незавершенного строительства, велико; пруты арматуры располагаются перпендикулярно земле и в некоторых местах мало заметны под выросшими на плитах кустарниками, что создает повышенную опасность возможности падения на них людей и получения травм; часть монолитных плит не соприкасаются друг с другом, образуя ямы достаточной глубины и ширины, что также создает опасность возможности падения в них людей и получения травм (которая повышается вследствие близости расположения жилых домов).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возложении на Ответчика обязанности освободить земельный участок от данного объекта незавершенного строительства.
Требование о предоставлении взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права самому осуществить демонтаж незаконно размещенного на истребуемом земельном участке объекта, с последующим отнесением расходов на должника, подлежит удовлетворению в силу п. 3 ст. 174 АПК РФ.
Для добровольного исполнения судебного акта достаточным и разумным, учитывая технические характеристики объекта, об освобождении которого заявлен иск, его площадь, суд апелляционной инстанции полагает срок, равный 3 мес.
Требование признании зарегистрированного в ЕГРП права собственности должника на данный объект незавершенного строительства отсутствующим удовлетворению не подлежит, т.к. на тот момент, когда соответствующее право было зарегистрировано, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2003 г. по делу N А40-47407/02 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка под данной постройкой в законную силу еще не вступило.
В то же время исполнение настоящего судебного акта об освобождении земельного участка, поскольку оно сопряжено с отделением объекта незавершенного строительства от земельного участка и приведет к уничтожению объекта незавершенного строительства как вещи и как объекта недвижимого имущества, - является необходимым и достаточным основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности на данную постройку у ООО "СТ-Механизация" как ее нынешнего ее собственника.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ за подачу искового заявления и апелляционной жалобы с Ответчика в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой Истец освобожден, в сумме 6000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2013 г. по делу N А40-109277/12 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Обязать ООО "СТ-Механизация" освободить земельный участок с кадастровым N 45:277:002:000115400 от постройки площадью 475 кв. м степенью готовности 9% (объекта незавершенного строительства) из железобетонных конструкций с адресными ориентирами: г. Москва, Коровинское ш., вл. 7, с предоставлением Префектуре Северного административного округа г. Москвы, в случае неисполнения судебного акта добровольно в течение 3-х месяцев, права самому осуществить освобождение земельного участка, с последующим отнесением расходов на должника.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "СТ-Механизация" в доход Федерального бюджета 6000 руб. госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)