Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузнецова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняк А.В.,
судей Долгополовой Ю.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 23 сентября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "<...>" на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 19 июля 2013 года, которым исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей в интересах Н.О. и Н.С. к обществу с ограниченной ответственностью "<...>" о защите прав потребителей удовлетворены частично:
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" взысканы в пользу Н.О. в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве 17446 руб. 98 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 г. по 13.07.2013 г. в сумме 839,63 руб., компенсация морального вреда в сумме 500 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 4696,65 руб., всего взыскано 23483 руб. 23 коп.;
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" взысканы в пользу Н.С. в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве 52340 руб. 97 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 г. по 13.07.2013 г. в сумме 2518,91 руб., компенсация морального вреда в сумме 500 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 13839,97 руб., всего взыскано 69199 руб. 85 коп.;
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей взыскан штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 18536 руб. 62 коп.;
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" в доход бюджета г. Ижевска взыскана госпошлина в сумме 2493 руб. 64 коп.;
- заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняк А.В., выслушав пояснения представителя ответчика ООО "<...>" Л. (доверенность от 02.08.2013 года, сроком действия на 1 год), поддержавшего доводы жалобы, изучив материалы дела, Судебная коллегия
Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей (далее по тексту - УРОО) обратилась в суд в интересах Н.О. Н.С. с иском к обществу с ограниченной ответственностью "<...>" о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании процентов, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивированы тем, что 28.09.2012 г. между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение общей проектной площадью 111,67 кв. м, (с учетом коэффициента лоджии 0,5). Согласно акту приема-передачи объекта долевого участия в строительстве и технического плана помещения фактическая общая площадь переданного помещения составила 109,8 кв. м (с учетом коэффициента лоджии 0,5). Разница между проектной и фактической площадью составила 1,87 кв. м. Согласно п. 3.3 договора разница между проектной и фактической площадью квартиры в пределах 2% сторонами не компенсируется. Считая, что данное условие договора ничтожно, нарушает права дольщика по договору, истцы просили суд взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере в пользу Н.О. - 17446,98 руб., в пользу Н.С., - 52340,97 руб. - пропорционально их долям в праве собственности и договоре долевого участия, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 г. по 13.07.2013 г. в пользу Н.О. в сумме 839,63 руб., в пользу Н.С. за тот же период - 2518,91 руб., а также в счет компенсации морального вреда - по 10000 руб. в пользу каждого из истцов и штраф за неудовлетворение требований потребителей в добровольном порядке, предусмотренный Законом "О защите прав потребителей".
Истцы Н.О. и Н.С., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представив суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Согласно статье 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов.
В судебном заседании представитель УРОО Ч., действующая на основании Устава, исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО "<...>" Л., действующий на основании доверенности, иск не признал, ссылаясь на необоснованность требований, отсутствие оснований для уменьшения цены договора по условиям договора.
Суд постановил решение о частичном удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе ООО "<...>" просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске. Указывает, что суд 1 инстанции необоснованно определил общую площадь квартиры исходя из данных технического паспорта в размере 109,8 кв. м, тогда как площадь квартиры актом приема-передачи установлена в размере 106,9 кв. м; суд необоснованно отказал в проведении экспертизы по определению общей проектной площади квартиры; суд не учел, что положения пункта п. 3.3 не применимы в случае, если расхождение по площади составляет менее 2%. Кроме того, суд неверно определил период неправомерного удержания денежных средств ответчиком, необоснованно взыскав при этом проценты за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу о частичном изменении принятого по делу решения, в связи с неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела следует и установлено судом 1 инстанции, что между ООО "<...>", с одной стороны, и М., Н.С., Н.О., с другой стороны, заключен договор от 28.09.2012 года на участие в долевом строительстве жилого дома 18 - 3 в жилом комплексе "Многоквартирный многоэтажный жилой комплекс со встроенными в 1 этаж офисными помещениями в микрорайоне 18 жилого района <адрес>. Жилой дом 18 - 3. 1-й этап строительства", расположенного по адресу: <адрес>. В соответствие с указанным договором ООО "<...>" приняло обязательство в предусмотренный договором срок силами третьих лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность М. (1/2 доли), Н.О. 1/4 доли), Н.С. (1/4 доли) объект долевого строительства - четырехкомнатную квартиру N расположенную на 5 этаже вышеуказанного дома, общей площадью 108,83 кв. м, общей проектной площадью 111,67 кв. м (сумма площадей помещений квартиры, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий 0,5, для балконов - 9,3, для холодных кладовых - 1,0) (см. пункты (п. 2.1, 2.2, 2.7, 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора стоимость одного квадратного метра продаваемой площади определена сторонами в размере 37261,43 руб.
11.01.2013 г. между М. и Н.С. заключен договор о перемене лица в обязательстве, согласно которому М. уступила Н.С. свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, таким образом, доли истцов в праве на объект долевого участия в строительстве составили: Н.О. - 1/4, Н.С. - 3/4.
24.01.2013 г. между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору участия в долевом строительстве N 2/341-18-3/14 от 28.09.2013 г., согласно которому цена договора составляет 4167498 руб., исходя из цены 37319,76 руб. за 1 кв. м, общей проектной площади объекта.
Вышеуказанные договоры и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Оплата в сумме 4167498 руб. произведена истцами в полном объеме.
18.04.2013 г. истцам Н.С. и Н.О. по передаточному акту передан объект долевого строительства, а именно квартира N состоящая из четырех комнат, общей площадью 106,9 кв. м, жилой площадью 66,2 кв. м в жилом доме, расположенной по адресу: <адрес>.
При принятии объекта долевого строительства Н-ми заявлено о наличии у них претензий к площади и стоимости квартиры.
Право общей долевой собственности Н-ных зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно технического паспорта указанной квартиры общая площадь помещения составляет 106,9 кв. м (без учета площади лоджии), жилая площадь 66,2 кв. м, лоджия 2,9 кв. м (с применением понижающего коэффициента 0,5).
21.06.2013 года Н-ми в адрес ООО "<...>" направлено заявление о выплате им денежных средств в счет уменьшения цены договора.
Данные обстоятельства следуют из объяснений сторон, подтверждаются соответствующими письменными доказательствами.
Суд первой инстанции при разрешении спора правильно руководствовался положениями Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено застройщиком после введения в действие указанного Закона.
Пунктом 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
В силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Данная норма права корреспондирует с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора - потребителя, гражданина.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" при разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 2 статьи 400 ГК РФ и статья 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
В силу статьи 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 ГК), в том числе свободой договоров.
В апелляционной жалобе ООО "<...>" указывает на то, что суд необоснованно не учел положения пункта п. 3.3 договора, согласно которому перерасчет цены договора должен производиться при расхождении площади квартиры более чем на 2% и более; суд не учел положения статьи 431 ГК РФ.
Пунктом 3.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что при расхождении фактической проектной общей площади квартиры по результатам государственной технической инвентаризации (общая площадь квартиры, указанная в техническом паспорте плюс площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии - 0,5; для балконов - 0,3 и холодные кладовые с коэффициентом 1,0) с общей проектной площадью квартиры, указанной в п. 2.2 договора, на 2% и более стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади, исходя из цены 1 квадратного метра продаваемой площади квартиры, указанной в пункте 3.1 договора.
Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что положения пункта 3.3 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе, на соразмерное уменьшение цены договора.
При этом Судебная коллегия принимает во внимание положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также пункт 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.
Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.
Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29).
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, что условия, содержащиеся в указанном пункте договора от 30 октября 2009 года N 08/3-45, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ и п. 1 ст. 29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено договором и проектной документацией, при том, что цена договора напрямую зависит от общей площади объекта долевого строительства.
По условиям договора ООО "<...>" обязан построить и передать дольщику квартиру общей проектной площадью 111,67 кв. м (с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5).
Как следует из технического паспорта, ответчик создал квартиру общей площадью 106,9 кв. м, а также с лоджией площадью 2,9 кв. м (с применением коэффициента 0,5 кв. м).
Таким образом, ответчик создал и передал истцам объект долевого строительства меньшей площадью, чем было предусмотрено проектом и договором, - на 1,87 кв. м, то есть застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства с параметрами и характеристиками, предусмотренными проектной документацией.
В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ дольщики вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Цена договора определена исходя из 37319,76 рублей за 1 кв. метр общей площади по проекту, соответственно сумма соразмерного уменьшения цены договора правильно определена судом в размере 69787,95 рублей.
Доводы жалобы о том, что суд необоснованно определил общую площадь квартиры исходя из данных технического паспорта, несостоятельны, поскольку в техническом паспорте жилого помещения отражена точная информация о размере общей площади квартиры, установленная по результатам обмеров органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда. При этом площадь лоджии (с понижающим коэффициентом), указанная в техническом паспорте, также учтена судом при установлении соответствия объекта долевого строительства проекту и условиям договора.
По смыслу положений Договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, (п.п. 2, 3; 3.3 договора) следует, что определение фактической площади объекта долевого строительства будет основываться на результатах технической инвентаризации, произведенной органом технической инвентаризации. Указанные в плане объекта долевого строительства (приложение N 2 к договору) и пункте 2.2 характеристики объекта, которым он должен соответствовать после получения разрешения на ввод эксплуатацию, также обусловлены результатами технической инвентаризации.
Доводы ответчика о необходимости иного порядка исчисления площадей не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют условиям заключенного ими договора.
При наличии в материалах дела технического паспорта на квартиру, у суда не имелось оснований для сомнения относительно верности указанных в нем сведений, в связи с чем суд обоснованно отказал в проведении экспертизы по определению общей проектной площади квартиры.
Кроме того, возражения представителя ответчика, утверждающего о разных методиках подсчета площадей при проектировании и при проведении инвентаризации жилых помещений, не подтверждены какими-либо объективными доказательствами, которые бы свидетельствовали о наличии существенных различий в порядке определения общей площадей помещений квартир, используемых в СНиП 31-01-2003 и при проведении технического учета жилищного фонда. Приведенные представителем ответчика выдержки из Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и из приложения В СНиП 31-01-2003 не свидетельствуют о наличии разного порядка подсчета площадей жилого помещения. При этом в техническом паспорте органом технической инвентаризации также указано на использование СНиП 31-01-2003.
В связи с этим оснований для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы суд апелляционной инстанции также не находит.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Из материалов дела следует, что истцы до подачи иска в суд обращались к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора, однако, требование истцов ответчиком в добровольном порядке не удовлетворено.
Таким образом, с ЗАО "<...>" правомерно взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Однако, Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части взыскания с ответчика в пользу истцов процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ ("Ответственность за неисполнение денежного обязательства") за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцы просят взыскать с ответчика проценты за пользование денежной суммой в размере 69787,95 руб., составляющей сумму соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно разъяснениям, указанным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги; положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга. Денежным может быть как обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг). (п. 1).
По условиям договора участия в долевом строительстве основное обязательство застройщика заключается в постройке (создании) жилого дома и в передаче объекта долевого строительства дольщику, то есть обязательство не является денежным.
Получение ответчиком денежной суммы и пользование ею в размере, предусмотренном договором и дополнительным соглашением - 4 167 498,00 рублей, является правомерным, поскольку основано на условиях договора и обусловлено исполнением дольщиками обязательств по оплате. По условиям основного обязательства возврат указанной суммы договором не предусмотрен.
Обязанность возврата уплаченной дольщиками суммы или ее части возникает у ответчика лишь в случае ненадлежащего неисполнения своих обязательств, то есть как мера гражданско-правовой ответственности, предусмотренная законом.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По смыслу указанных положений предъявление требований о соразмерном уменьшении цены договора и иных требований к застройщику является правом дольщика. Дольщик при наличии недостатков и при несоответствии объекта долевого строительства проекту или условиям договора может и не воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 7 Федерального закона.
Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы дольщику возникает в случае, если одно из этих требований заявлено дольщиком.
Таким образом, обязанность уменьшить цену договора и, соответственно, вернуть часть уплаченной дольщиком суммы возникает у застройщика после предъявления соответствующего требования дольщиком.
Истцы также основывают свои требования о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора на положениях ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, расценивают создание объекта меньшей площадью, чем указано в договоре, как отступление от условий договора, приведшее к ухудшению его качества, что следует из содержания их искового заявления.
Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрены ни сроки, в течение которых застройщик обязан исполнить требования дольщика, указанные в ч. 2 ст. 7, ни последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения этих требований, то есть правоотношения в этой части данным законом не урегулированы.
В связи с этим, по мнению Судебной коллегии, в силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ к указанным отношениям, не урегулированным Федеральным законом N 214-ФЗ, подлежит применению законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Так, в соответствие положениями п. 1 ст. 31 Закона РФ о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
По мнению Судебной коллегии, требования истцов к ответчику о соразмерном уменьшении цены договора в соответствии с вышеприведенной нормой должны быть удовлетворены в 10-дневный срок со дня предъявления указанного требования, то есть в срок не позднее 01 июля 2013 года.
Данные требования дольщиков на момент принятия судом решения не были удовлетворены ответчиком.
Согласно п. 3 ст. 31 Закона РФ о защите право потребителей за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Таким образом, в данном случае при нарушении сроков выполнения требований дольщиков о соразмерном уменьшении цены договора и, соответственно, нарушении сроков исполнения возникшей обязанности по возврату дольщикам части уплаченных ими денежных средств законодательством предусмотрена ответственность в виде неустойки, размер и порядок исчисления которой определяются пунктом 5 статьи 28 Закона РФ о защите прав потребителей.
Правовых оснований для взыскания процентов в размере и порядке, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, в связи с невыполнением требований потребителей о соразмерном уменьшении цены договора и возврата им части уплаченной цены договора, Судебная коллегия не усматривает. Применение положений действующего законодательства как о выплате неустойки, так и о выплате процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, означало бы применение к застройщику двойной ответственности за одно и то же нарушение, что не соответствует действующему законодательству.
Также суд 1 инстанции необоснованно определили начало возникновения у ответчика обязательства по соразмерному уменьшению цены договора и возврату части денежных средств с 12.12.2012 года (даты технической инвентаризации многоквартирного дома), поскольку в указанный период требований об уменьшении цены договора потребителями не заявлялось и, более того, не наступил даже срок исполнения застройщиком обязательств по передаче дольщикам объекта долевого строительства. Уклонение ответчика от возврата денежной суммы, требуемой истцами как соразмерное уменьшение цены договора, по мнению Судебной коллегии, имело место начиная со 02.07.2013 года.
Спорные правоотношения сторон регулируются специальным законом - Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в части, не урегулированной данным Федеральным законом, Законом РФ о защите прав потребителей, которые предусматривают меры ответственности за нарушение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве. Указанные меры ответственности имеют приоритет перед общими нормами ст. 395 ГК РФ в силу их специального характера.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), что влечет изменение решения суда в данной части с принятием по делу нового решения (абз. 2 ст. 328 ГПК РФ).
Таким образом, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истцов процентов за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в их взыскании, а общая сумма, определенная судом 1 инстанции ко взысканию с ответчика в пользу истцов, а также суммы штрафа, присужденные в пользу истцов и в пользу общественной организации, подлежат, соответственно, уменьшению.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 151 ГК РФ истцы в связи с ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком имеют право на компенсацию морального вреда, которая с учетом характера причиненных потребителям нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, обоснованно определена судом в размере 500 рублей каждому истцу.
Поскольку ответчиком требование истцов в добровольном порядке удовлетворено не было, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя, из которых 50% подлежат взысканию в пользу истцов и 50% в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей.
Исходя из того, что решение суда в части взыскания процентов подлежит отмене, то подлежит изменению и размер штрафа, который подлежит взысканию в пользу Н.О. в размере <данные изъяты> руб., в пользу Н.С. в размере <данные изъяты> руб., в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей в размере <данные изъяты> руб.
Поскольку суд апелляционной инстанции уменьшает размер удовлетворенных требований истцов, изменяя принятое решение, то в соответствии с положениями ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета г. Ижевска, которая подлежит уменьшению до 2468,11 руб.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке и толкованию условий договора участия в долевом строительстве, к иной правовой оценке спорных правоотношений для чего Судебная коллегия оснований не находит. Апелляционная жалоба содержит частично обоснованные доводы о неправомерном взыскании процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, в связи с чем подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
Отменить решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 19 июля 2013 года в части о взыскании с общества с ограниченной ответственностью ООО "АСПЭК-Домстрой" процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, в пользу Н.О. в размере 893,63 руб. и в пользу Н.С. в размере 2518,91 руб. и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Н.О. и Н.С. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренными п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Решение Октябрьского районного суда районного суда г. Ижевска от 19 июля 2013 года в части размера штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке и размера государственной пошлины, взысканных с ответчика ООО "<...>" изменить:
- уменьшить размер штрафа, взысканного с общества с ограниченной ответственностью ООО "<...>" в пользу Н.О. с 4696,65 рублей до 4486,75 руб., в пользу Н.С. с 13839,97 рублей до 13210,24 руб., в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей с 18536,62 до 17696,99 руб.;
- уменьшить размер госпошлины, взысканной с общества с ограниченной ответственностью ООО "<...>" в доход местного бюджета г. Ижевска, с 2493,64 руб. до 2468,11 руб.
В остальной части решение Октябрьского районного суда Удмуртской Республики от 19 июля 2013 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ООО "<...>" удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 23.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3464/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 г. по делу N 33-3464/2013
Судья: Кузнецова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняк А.В.,
судей Долгополовой Ю.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 23 сентября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "<...>" на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 19 июля 2013 года, которым исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей в интересах Н.О. и Н.С. к обществу с ограниченной ответственностью "<...>" о защите прав потребителей удовлетворены частично:
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" взысканы в пользу Н.О. в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве 17446 руб. 98 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 г. по 13.07.2013 г. в сумме 839,63 руб., компенсация морального вреда в сумме 500 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 4696,65 руб., всего взыскано 23483 руб. 23 коп.;
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" взысканы в пользу Н.С. в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве 52340 руб. 97 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 г. по 13.07.2013 г. в сумме 2518,91 руб., компенсация морального вреда в сумме 500 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 13839,97 руб., всего взыскано 69199 руб. 85 коп.;
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей взыскан штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 18536 руб. 62 коп.;
- с общества с ограниченной ответственностью "<...>" в доход бюджета г. Ижевска взыскана госпошлина в сумме 2493 руб. 64 коп.;
- заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняк А.В., выслушав пояснения представителя ответчика ООО "<...>" Л. (доверенность от 02.08.2013 года, сроком действия на 1 год), поддержавшего доводы жалобы, изучив материалы дела, Судебная коллегия
установила:
Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей (далее по тексту - УРОО) обратилась в суд в интересах Н.О. Н.С. с иском к обществу с ограниченной ответственностью "<...>" о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании процентов, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивированы тем, что 28.09.2012 г. между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение общей проектной площадью 111,67 кв. м, (с учетом коэффициента лоджии 0,5). Согласно акту приема-передачи объекта долевого участия в строительстве и технического плана помещения фактическая общая площадь переданного помещения составила 109,8 кв. м (с учетом коэффициента лоджии 0,5). Разница между проектной и фактической площадью составила 1,87 кв. м. Согласно п. 3.3 договора разница между проектной и фактической площадью квартиры в пределах 2% сторонами не компенсируется. Считая, что данное условие договора ничтожно, нарушает права дольщика по договору, истцы просили суд взыскать с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере в пользу Н.О. - 17446,98 руб., в пользу Н.С., - 52340,97 руб. - пропорционально их долям в праве собственности и договоре долевого участия, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 г. по 13.07.2013 г. в пользу Н.О. в сумме 839,63 руб., в пользу Н.С. за тот же период - 2518,91 руб., а также в счет компенсации морального вреда - по 10000 руб. в пользу каждого из истцов и штраф за неудовлетворение требований потребителей в добровольном порядке, предусмотренный Законом "О защите прав потребителей".
Истцы Н.О. и Н.С., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представив суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Согласно статье 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов.
В судебном заседании представитель УРОО Ч., действующая на основании Устава, исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО "<...>" Л., действующий на основании доверенности, иск не признал, ссылаясь на необоснованность требований, отсутствие оснований для уменьшения цены договора по условиям договора.
Суд постановил решение о частичном удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе ООО "<...>" просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске. Указывает, что суд 1 инстанции необоснованно определил общую площадь квартиры исходя из данных технического паспорта в размере 109,8 кв. м, тогда как площадь квартиры актом приема-передачи установлена в размере 106,9 кв. м; суд необоснованно отказал в проведении экспертизы по определению общей проектной площади квартиры; суд не учел, что положения пункта п. 3.3 не применимы в случае, если расхождение по площади составляет менее 2%. Кроме того, суд неверно определил период неправомерного удержания денежных средств ответчиком, необоснованно взыскав при этом проценты за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу о частичном изменении принятого по делу решения, в связи с неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела следует и установлено судом 1 инстанции, что между ООО "<...>", с одной стороны, и М., Н.С., Н.О., с другой стороны, заключен договор от 28.09.2012 года на участие в долевом строительстве жилого дома 18 - 3 в жилом комплексе "Многоквартирный многоэтажный жилой комплекс со встроенными в 1 этаж офисными помещениями в микрорайоне 18 жилого района <адрес>. Жилой дом 18 - 3. 1-й этап строительства", расположенного по адресу: <адрес>. В соответствие с указанным договором ООО "<...>" приняло обязательство в предусмотренный договором срок силами третьих лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность М. (1/2 доли), Н.О. 1/4 доли), Н.С. (1/4 доли) объект долевого строительства - четырехкомнатную квартиру N расположенную на 5 этаже вышеуказанного дома, общей площадью 108,83 кв. м, общей проектной площадью 111,67 кв. м (сумма площадей помещений квартиры, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий 0,5, для балконов - 9,3, для холодных кладовых - 1,0) (см. пункты (п. 2.1, 2.2, 2.7, 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора стоимость одного квадратного метра продаваемой площади определена сторонами в размере 37261,43 руб.
11.01.2013 г. между М. и Н.С. заключен договор о перемене лица в обязательстве, согласно которому М. уступила Н.С. свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, таким образом, доли истцов в праве на объект долевого участия в строительстве составили: Н.О. - 1/4, Н.С. - 3/4.
24.01.2013 г. между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору участия в долевом строительстве N 2/341-18-3/14 от 28.09.2013 г., согласно которому цена договора составляет 4167498 руб., исходя из цены 37319,76 руб. за 1 кв. м, общей проектной площади объекта.
Вышеуказанные договоры и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Оплата в сумме 4167498 руб. произведена истцами в полном объеме.
18.04.2013 г. истцам Н.С. и Н.О. по передаточному акту передан объект долевого строительства, а именно квартира N состоящая из четырех комнат, общей площадью 106,9 кв. м, жилой площадью 66,2 кв. м в жилом доме, расположенной по адресу: <адрес>.
При принятии объекта долевого строительства Н-ми заявлено о наличии у них претензий к площади и стоимости квартиры.
Право общей долевой собственности Н-ных зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно технического паспорта указанной квартиры общая площадь помещения составляет 106,9 кв. м (без учета площади лоджии), жилая площадь 66,2 кв. м, лоджия 2,9 кв. м (с применением понижающего коэффициента 0,5).
21.06.2013 года Н-ми в адрес ООО "<...>" направлено заявление о выплате им денежных средств в счет уменьшения цены договора.
Данные обстоятельства следуют из объяснений сторон, подтверждаются соответствующими письменными доказательствами.
Суд первой инстанции при разрешении спора правильно руководствовался положениями Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено застройщиком после введения в действие указанного Закона.
Пунктом 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
В силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Данная норма права корреспондирует с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора - потребителя, гражданина.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" при разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 2 статьи 400 ГК РФ и статья 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
В силу статьи 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 ГК), в том числе свободой договоров.
В апелляционной жалобе ООО "<...>" указывает на то, что суд необоснованно не учел положения пункта п. 3.3 договора, согласно которому перерасчет цены договора должен производиться при расхождении площади квартиры более чем на 2% и более; суд не учел положения статьи 431 ГК РФ.
Пунктом 3.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что при расхождении фактической проектной общей площади квартиры по результатам государственной технической инвентаризации (общая площадь квартиры, указанная в техническом паспорте плюс площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии - 0,5; для балконов - 0,3 и холодные кладовые с коэффициентом 1,0) с общей проектной площадью квартиры, указанной в п. 2.2 договора, на 2% и более стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади, исходя из цены 1 квадратного метра продаваемой площади квартиры, указанной в пункте 3.1 договора.
Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что положения пункта 3.3 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе, на соразмерное уменьшение цены договора.
При этом Судебная коллегия принимает во внимание положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также пункт 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.
Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.
Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29).
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, что условия, содержащиеся в указанном пункте договора от 30 октября 2009 года N 08/3-45, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ и п. 1 ст. 29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено договором и проектной документацией, при том, что цена договора напрямую зависит от общей площади объекта долевого строительства.
По условиям договора ООО "<...>" обязан построить и передать дольщику квартиру общей проектной площадью 111,67 кв. м (с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5).
Как следует из технического паспорта, ответчик создал квартиру общей площадью 106,9 кв. м, а также с лоджией площадью 2,9 кв. м (с применением коэффициента 0,5 кв. м).
Таким образом, ответчик создал и передал истцам объект долевого строительства меньшей площадью, чем было предусмотрено проектом и договором, - на 1,87 кв. м, то есть застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства с параметрами и характеристиками, предусмотренными проектной документацией.
В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ дольщики вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Цена договора определена исходя из 37319,76 рублей за 1 кв. метр общей площади по проекту, соответственно сумма соразмерного уменьшения цены договора правильно определена судом в размере 69787,95 рублей.
Доводы жалобы о том, что суд необоснованно определил общую площадь квартиры исходя из данных технического паспорта, несостоятельны, поскольку в техническом паспорте жилого помещения отражена точная информация о размере общей площади квартиры, установленная по результатам обмеров органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда. При этом площадь лоджии (с понижающим коэффициентом), указанная в техническом паспорте, также учтена судом при установлении соответствия объекта долевого строительства проекту и условиям договора.
По смыслу положений Договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, (п.п. 2, 3; 3.3 договора) следует, что определение фактической площади объекта долевого строительства будет основываться на результатах технической инвентаризации, произведенной органом технической инвентаризации. Указанные в плане объекта долевого строительства (приложение N 2 к договору) и пункте 2.2 характеристики объекта, которым он должен соответствовать после получения разрешения на ввод эксплуатацию, также обусловлены результатами технической инвентаризации.
Доводы ответчика о необходимости иного порядка исчисления площадей не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют условиям заключенного ими договора.
При наличии в материалах дела технического паспорта на квартиру, у суда не имелось оснований для сомнения относительно верности указанных в нем сведений, в связи с чем суд обоснованно отказал в проведении экспертизы по определению общей проектной площади квартиры.
Кроме того, возражения представителя ответчика, утверждающего о разных методиках подсчета площадей при проектировании и при проведении инвентаризации жилых помещений, не подтверждены какими-либо объективными доказательствами, которые бы свидетельствовали о наличии существенных различий в порядке определения общей площадей помещений квартир, используемых в СНиП 31-01-2003 и при проведении технического учета жилищного фонда. Приведенные представителем ответчика выдержки из Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и из приложения В СНиП 31-01-2003 не свидетельствуют о наличии разного порядка подсчета площадей жилого помещения. При этом в техническом паспорте органом технической инвентаризации также указано на использование СНиП 31-01-2003.
В связи с этим оснований для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы суд апелляционной инстанции также не находит.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Из материалов дела следует, что истцы до подачи иска в суд обращались к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора, однако, требование истцов ответчиком в добровольном порядке не удовлетворено.
Таким образом, с ЗАО "<...>" правомерно взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Однако, Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части взыскания с ответчика в пользу истцов процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ ("Ответственность за неисполнение денежного обязательства") за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцы просят взыскать с ответчика проценты за пользование денежной суммой в размере 69787,95 руб., составляющей сумму соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно разъяснениям, указанным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги; положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга. Денежным может быть как обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг). (п. 1).
По условиям договора участия в долевом строительстве основное обязательство застройщика заключается в постройке (создании) жилого дома и в передаче объекта долевого строительства дольщику, то есть обязательство не является денежным.
Получение ответчиком денежной суммы и пользование ею в размере, предусмотренном договором и дополнительным соглашением - 4 167 498,00 рублей, является правомерным, поскольку основано на условиях договора и обусловлено исполнением дольщиками обязательств по оплате. По условиям основного обязательства возврат указанной суммы договором не предусмотрен.
Обязанность возврата уплаченной дольщиками суммы или ее части возникает у ответчика лишь в случае ненадлежащего неисполнения своих обязательств, то есть как мера гражданско-правовой ответственности, предусмотренная законом.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По смыслу указанных положений предъявление требований о соразмерном уменьшении цены договора и иных требований к застройщику является правом дольщика. Дольщик при наличии недостатков и при несоответствии объекта долевого строительства проекту или условиям договора может и не воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 7 Федерального закона.
Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы дольщику возникает в случае, если одно из этих требований заявлено дольщиком.
Таким образом, обязанность уменьшить цену договора и, соответственно, вернуть часть уплаченной дольщиком суммы возникает у застройщика после предъявления соответствующего требования дольщиком.
Истцы также основывают свои требования о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора на положениях ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, расценивают создание объекта меньшей площадью, чем указано в договоре, как отступление от условий договора, приведшее к ухудшению его качества, что следует из содержания их искового заявления.
Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрены ни сроки, в течение которых застройщик обязан исполнить требования дольщика, указанные в ч. 2 ст. 7, ни последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения этих требований, то есть правоотношения в этой части данным законом не урегулированы.
В связи с этим, по мнению Судебной коллегии, в силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ к указанным отношениям, не урегулированным Федеральным законом N 214-ФЗ, подлежит применению законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Так, в соответствие положениями п. 1 ст. 31 Закона РФ о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
По мнению Судебной коллегии, требования истцов к ответчику о соразмерном уменьшении цены договора в соответствии с вышеприведенной нормой должны быть удовлетворены в 10-дневный срок со дня предъявления указанного требования, то есть в срок не позднее 01 июля 2013 года.
Данные требования дольщиков на момент принятия судом решения не были удовлетворены ответчиком.
Согласно п. 3 ст. 31 Закона РФ о защите право потребителей за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Таким образом, в данном случае при нарушении сроков выполнения требований дольщиков о соразмерном уменьшении цены договора и, соответственно, нарушении сроков исполнения возникшей обязанности по возврату дольщикам части уплаченных ими денежных средств законодательством предусмотрена ответственность в виде неустойки, размер и порядок исчисления которой определяются пунктом 5 статьи 28 Закона РФ о защите прав потребителей.
Правовых оснований для взыскания процентов в размере и порядке, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, в связи с невыполнением требований потребителей о соразмерном уменьшении цены договора и возврата им части уплаченной цены договора, Судебная коллегия не усматривает. Применение положений действующего законодательства как о выплате неустойки, так и о выплате процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, означало бы применение к застройщику двойной ответственности за одно и то же нарушение, что не соответствует действующему законодательству.
Также суд 1 инстанции необоснованно определили начало возникновения у ответчика обязательства по соразмерному уменьшению цены договора и возврату части денежных средств с 12.12.2012 года (даты технической инвентаризации многоквартирного дома), поскольку в указанный период требований об уменьшении цены договора потребителями не заявлялось и, более того, не наступил даже срок исполнения застройщиком обязательств по передаче дольщикам объекта долевого строительства. Уклонение ответчика от возврата денежной суммы, требуемой истцами как соразмерное уменьшение цены договора, по мнению Судебной коллегии, имело место начиная со 02.07.2013 года.
Спорные правоотношения сторон регулируются специальным законом - Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в части, не урегулированной данным Федеральным законом, Законом РФ о защите прав потребителей, которые предусматривают меры ответственности за нарушение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве. Указанные меры ответственности имеют приоритет перед общими нормами ст. 395 ГК РФ в силу их специального характера.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), что влечет изменение решения суда в данной части с принятием по делу нового решения (абз. 2 ст. 328 ГПК РФ).
Таким образом, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истцов процентов за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в их взыскании, а общая сумма, определенная судом 1 инстанции ко взысканию с ответчика в пользу истцов, а также суммы штрафа, присужденные в пользу истцов и в пользу общественной организации, подлежат, соответственно, уменьшению.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 151 ГК РФ истцы в связи с ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком имеют право на компенсацию морального вреда, которая с учетом характера причиненных потребителям нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, обоснованно определена судом в размере 500 рублей каждому истцу.
Поскольку ответчиком требование истцов в добровольном порядке удовлетворено не было, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в размере 50% от сумм, взысканных в пользу потребителя, из которых 50% подлежат взысканию в пользу истцов и 50% в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей.
Исходя из того, что решение суда в части взыскания процентов подлежит отмене, то подлежит изменению и размер штрафа, который подлежит взысканию в пользу Н.О. в размере <данные изъяты> руб., в пользу Н.С. в размере <данные изъяты> руб., в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей в размере <данные изъяты> руб.
Поскольку суд апелляционной инстанции уменьшает размер удовлетворенных требований истцов, изменяя принятое решение, то в соответствии с положениями ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета г. Ижевска, которая подлежит уменьшению до 2468,11 руб.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке и толкованию условий договора участия в долевом строительстве, к иной правовой оценке спорных правоотношений для чего Судебная коллегия оснований не находит. Апелляционная жалоба содержит частично обоснованные доводы о неправомерном взыскании процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, в связи с чем подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Отменить решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 19 июля 2013 года в части о взыскании с общества с ограниченной ответственностью ООО "АСПЭК-Домстрой" процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, в пользу Н.О. в размере 893,63 руб. и в пользу Н.С. в размере 2518,91 руб. и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Н.О. и Н.С. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренными п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Решение Октябрьского районного суда районного суда г. Ижевска от 19 июля 2013 года в части размера штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке и размера государственной пошлины, взысканных с ответчика ООО "<...>" изменить:
- уменьшить размер штрафа, взысканного с общества с ограниченной ответственностью ООО "<...>" в пользу Н.О. с 4696,65 рублей до 4486,75 руб., в пользу Н.С. с 13839,97 рублей до 13210,24 руб., в пользу Удмуртской региональной общественной организации по защите прав потребителей с 18536,62 до 17696,99 руб.;
- уменьшить размер госпошлины, взысканной с общества с ограниченной ответственностью ООО "<...>" в доход местного бюджета г. Ижевска, с 2493,64 руб. до 2468,11 руб.
В остальной части решение Октябрьского районного суда Удмуртской Республики от 19 июля 2013 года оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ООО "<...>" удовлетворить частично.
Председательствующий
А.В.СОЛОНЯК
А.В.СОЛОНЯК
Судьи
Ю.В.ДОЛГОПОЛОВА
М.Р.КОНСТАНТИНОВА
Ю.В.ДОЛГОПОЛОВА
М.Р.КОНСТАНТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)