Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 ноября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: С.Б. Култышева
судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипки
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Ткаченко
при участии:
от истца: Пономарева Т.П. - удостоверение N 0083 от 14.06.2011, доверенность N 03-6299 от 10.05.2011 со специальными полномочиями,
от ответчика: Лиманов К.А. - водительское удостоверение 25ВН N 091946 от 12.10.2005, доверенность от 24.10.2011 со специальными полномочиями,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
апелляционное производство N 05АП-7441/2011
на решение от 06.09.2011
судьи Г.Н. Кошлаковой
по делу N А51-4487/2011 Арбитражного суда Приморского края
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 1092540004424, ИНН 2540155517)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-трэйд" (ОГРН 1022500861019, ИНН 2511038826)
о внесении изменений в договор
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-трэйд" (далее - ООО "Экспресс-трэйд", общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации N 588/03 (далее - договор аренды), изложив пункт 3.1 раздела 3 (расчеты по договору) в следующей редакции:
"3.1 За имущество, указанное в пункте 1.1 раздела 1 договора, арендная плата в меся, определенная в соответствии с отчетом ООО "Аудиторская фирма "Эксперт" N 193, составляет 158 072 руб. 56 коп. (без учета НДС) и оплачивается Арендатором, на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органу федерального казначейства N 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001.
- При заполнении платежного поручения, "Получателем" являются: УФК по Приморскому краю (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае);
- ИНН 2540155517, КПП 254001001
В поле 104 указать код бюджетной классификации 167 111 09041 01 0000 120,
В поле 105 указать код ОКАТО 05 401 000 000
В поле "Назначение платежа" указывается N договора аренды, период оплаты. Оплата производится по безналичному расчету.
НДС - в отделение Федерального казначейства МФ РФ по месту регистрации предприятия в инспекции ФНС России".
Пункт 2.2.4 раздела 2 (права и обязанности сторон) изложить в следующей редакции: "2.2.4. Соблюдать требования к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества, правила пожарной безопасности и техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им объекта.
В случае несоблюдения Арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасности эксплуатации федерального недвижимого имущества Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении договора аренды письмом, а также направляет для подписания соглашение о расторжении договора аренды.
Письмо и соглашение о расторжении направляются заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу Арендатора лично, под роспись.
Арендатор в недельный срок, с момента получения соглашения о расторжении, подписывает его и возвращает Арендодателю для дальнейшего оформления.
В случае отказа Арендатора от подписания соглашения о расторжении договора аренды вопрос о расторжении договора аренды будет рассматриваться в судебном порядке".
Включить в раздел 2 договора пункт 2.2.16, изложив его в следующей редакции: "2.2.16. В течение месяца со дня подписания Арендодателем настоящего договора застраховать арендуемое имущество за свой счет на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования этого имущества по их прямому назначению или ухудшению их состояния, предусмотренного настоящим договором и предоставить документы Арендодателю".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2011 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что решение об увеличении арендной платы принято уполномоченным лицом в соответствии с действующим на момент принятия решения законодательством, договором оговорена возможность изменения договора в случае изменения рыночной стоимости объекта на основании рыночной оценки арендной платы. С учетом того, что размер арендной платы по договору аренды не изменялся с 2003 года, принимая во внимание отчет об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы N 193 и уведомление ответчика об увеличении арендной платы, истец считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Также управление считает обоснованными требования по включению в договор аренды условий по страхованию имущества и соблюдению норм пожарной безопасности, так как данные требования отвечают интересам сторон.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Полагает, что суд правильно применил положения ст. ст. 450, 451 ГК РФ. Считает необоснованным требование об изменении договора на основании отчета рыночно обоснованной величины арендной платы N 193.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Экспресс-трэйд" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям отзыва, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств (акт от 06.12.2005 N 1153-05, акт N 9 от 02.02.2005, акт N 899-02 от 18.10.2002). Суду пояснил, что данные документы получены после вынесения решения суда первой инстанции.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае не возражает по заявленному ходатайству. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке ст. 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (Арендодатель) и ООО "Экспресс-Трейд" (Арендатор) заключен договор аренды N 588/03 недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, 51, памятник, 1-й этаж: пп. 1 - 11, 2-й этаж: пп. 1 - 13, площадью 682,20 кв. м, цель использования арендованного имущества: столовая.
Пунктом 1.2 договора аренды срок действия договора установлен с 01.12.2003 по 30.07.2022. Договор зарегистрирован в надлежащем порядке.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец направил обществу проект дополнительного соглашения о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды. 15.12.2010 письмо управления от 29.11.2010 N 08-16835 получено ответчиком, о чем свидетельствует отметка о получении с подписью бухгалтера Пичугиной. Проект дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 2.2.4 и включении в договор аренды пункта 2.2.16 направлен ответчику письмом от 01.02.2010 N 08-1002, которое получено ответчиком 26.03.2010, что подтверждено почтовым уведомлением с подписью бухгалтера Пичугиной.
Поскольку ответчик не направил в установленный срок в адрес истца подписанные дополнительные соглашения, управление, как лицо, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом и правопреемник Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края в настоящих правоотношения, обратилось с настоящим иском.
Арбитражный суд Приморского края оставил исковые требования без удовлетворения, сочтя, что представленными истцом документами не подтверждается ни существенное нарушение договора другой стороной, ни существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При этом согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, при наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Часть 1 ст. 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости внесения изменений в пункте 3.1 договора в части изменения размера арендной платы судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно Положению о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, утвержденном приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 N 49, управление является лицом, уполномоченным от имени Российской Федерации представлять имущественные интересы на территории Приморского края.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды. Согласно п. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы "Арендодателем" в одностороннем порядке в случаях:
- изменения базовой ставки или Методики расчета арендной платы, на основании распорядительных документов Министерства имущественных отношений Российской Федерации, либо комитета по управлению государственным имуществом Приморского края;
- рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений комитета по управлению государственным имуществом.
Внесение изменений производится путем направления письма арендатору с указанием основания внесения изменений, а также размера арендной платы со срока указанного в письме.
Письмо направляется в адрес арендатора с уведомлением о вручении и является неотъемлемой частью договора аренды.
Основанием для внесения изменений в договор аренды согласно письму от 29.11.2010 N 08-16835 является проведение рыночной оценки арендной платы на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что изменение размера арендной платы в результате проведения рыночной оценки арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, указанного в абзаце 3 пункта 3.7 договора.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации, в том числе подлежащая реализации в судебном порядке, отсутствует.
Кроме того, такой вывод следует из содержания абзаца 4 п. 3.7 договора, согласно которому заключение дополнительного соглашения для внесения изменений не требуется.
Судом апелляционной инстанции учитывается изменение состояния арендованного имущества, произведенного арендатором по согласованию с арендодателем, с учетом содержания акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 18.11.2002 (перекрытия частично утрачены, полы, двери, окна отсутствуют), акта согласования намерений по реконструкции здания от 02.02.2005, акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 05.12.2005, свидетельствующего об устранении отмеченных нарушений.
Апелляционная коллегия также отказывает в удовлетворении требования о внесении изменений в п. 2.2.4 и включении в договор аренды п. 2.2.16, поскольку истец не обосновал необходимость включения в договор аренды условий по страхованию имущества и соблюдению норм пожарной безопасности, в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал соблюдение всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Апелляционная коллегия отмечает, что поручение Министерства экономического развития и Федерального агентства по управлению государственным имуществом о внесении изменений в действующий договор аренды, заключенный с соблюдением требований действующего на момент заключения договора законодательства, само по себе не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, для удовлетворения заявленного требования в судебном порядке.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что истец не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 450 и п. 4 ст. 451 ГК РФ для изменения в судебном порядке спорных пунктов договора аренды, а также не доказал совокупность обстоятельств, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ и требуемых для изменения условий договора по решению суда.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2011 по делу N А51-10154/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2011 N 05АП-7441/2011 ПО ДЕЛУ N А51-10154/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2011 г. N 05АП-7441/2011
Дело N А51-10154/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 02 ноября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: С.Б. Култышева
судей: И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипки
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Ткаченко
при участии:
от истца: Пономарева Т.П. - удостоверение N 0083 от 14.06.2011, доверенность N 03-6299 от 10.05.2011 со специальными полномочиями,
от ответчика: Лиманов К.А. - водительское удостоверение 25ВН N 091946 от 12.10.2005, доверенность от 24.10.2011 со специальными полномочиями,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
апелляционное производство N 05АП-7441/2011
на решение от 06.09.2011
судьи Г.Н. Кошлаковой
по делу N А51-4487/2011 Арбитражного суда Приморского края
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 1092540004424, ИНН 2540155517)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-трэйд" (ОГРН 1022500861019, ИНН 2511038826)
о внесении изменений в договор
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-трэйд" (далее - ООО "Экспресс-трэйд", общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации N 588/03 (далее - договор аренды), изложив пункт 3.1 раздела 3 (расчеты по договору) в следующей редакции:
"3.1 За имущество, указанное в пункте 1.1 раздела 1 договора, арендная плата в меся, определенная в соответствии с отчетом ООО "Аудиторская фирма "Эксперт" N 193, составляет 158 072 руб. 56 коп. (без учета НДС) и оплачивается Арендатором, на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органу федерального казначейства N 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001.
- При заполнении платежного поручения, "Получателем" являются: УФК по Приморскому краю (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае);
- ИНН 2540155517, КПП 254001001
В поле 104 указать код бюджетной классификации 167 111 09041 01 0000 120,
В поле 105 указать код ОКАТО 05 401 000 000
В поле "Назначение платежа" указывается N договора аренды, период оплаты. Оплата производится по безналичному расчету.
НДС - в отделение Федерального казначейства МФ РФ по месту регистрации предприятия в инспекции ФНС России".
Пункт 2.2.4 раздела 2 (права и обязанности сторон) изложить в следующей редакции: "2.2.4. Соблюдать требования к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества, правила пожарной безопасности и техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им объекта.
В случае несоблюдения Арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасности эксплуатации федерального недвижимого имущества Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении договора аренды письмом, а также направляет для подписания соглашение о расторжении договора аренды.
Письмо и соглашение о расторжении направляются заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу Арендатора лично, под роспись.
Арендатор в недельный срок, с момента получения соглашения о расторжении, подписывает его и возвращает Арендодателю для дальнейшего оформления.
В случае отказа Арендатора от подписания соглашения о расторжении договора аренды вопрос о расторжении договора аренды будет рассматриваться в судебном порядке".
Включить в раздел 2 договора пункт 2.2.16, изложив его в следующей редакции: "2.2.16. В течение месяца со дня подписания Арендодателем настоящего договора застраховать арендуемое имущество за свой счет на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования этого имущества по их прямому назначению или ухудшению их состояния, предусмотренного настоящим договором и предоставить документы Арендодателю".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2011 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что решение об увеличении арендной платы принято уполномоченным лицом в соответствии с действующим на момент принятия решения законодательством, договором оговорена возможность изменения договора в случае изменения рыночной стоимости объекта на основании рыночной оценки арендной платы. С учетом того, что размер арендной платы по договору аренды не изменялся с 2003 года, принимая во внимание отчет об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы N 193 и уведомление ответчика об увеличении арендной платы, истец считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Также управление считает обоснованными требования по включению в договор аренды условий по страхованию имущества и соблюдению норм пожарной безопасности, так как данные требования отвечают интересам сторон.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Полагает, что суд правильно применил положения ст. ст. 450, 451 ГК РФ. Считает необоснованным требование об изменении договора на основании отчета рыночно обоснованной величины арендной платы N 193.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Экспресс-трэйд" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям отзыва, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств (акт от 06.12.2005 N 1153-05, акт N 9 от 02.02.2005, акт N 899-02 от 18.10.2002). Суду пояснил, что данные документы получены после вынесения решения суда первой инстанции.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае не возражает по заявленному ходатайству. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке ст. 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (Арендодатель) и ООО "Экспресс-Трейд" (Арендатор) заключен договор аренды N 588/03 недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, 51, памятник, 1-й этаж: пп. 1 - 11, 2-й этаж: пп. 1 - 13, площадью 682,20 кв. м, цель использования арендованного имущества: столовая.
Пунктом 1.2 договора аренды срок действия договора установлен с 01.12.2003 по 30.07.2022. Договор зарегистрирован в надлежащем порядке.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец направил обществу проект дополнительного соглашения о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды. 15.12.2010 письмо управления от 29.11.2010 N 08-16835 получено ответчиком, о чем свидетельствует отметка о получении с подписью бухгалтера Пичугиной. Проект дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 2.2.4 и включении в договор аренды пункта 2.2.16 направлен ответчику письмом от 01.02.2010 N 08-1002, которое получено ответчиком 26.03.2010, что подтверждено почтовым уведомлением с подписью бухгалтера Пичугиной.
Поскольку ответчик не направил в установленный срок в адрес истца подписанные дополнительные соглашения, управление, как лицо, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом и правопреемник Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края в настоящих правоотношения, обратилось с настоящим иском.
Арбитражный суд Приморского края оставил исковые требования без удовлетворения, сочтя, что представленными истцом документами не подтверждается ни существенное нарушение договора другой стороной, ни существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При этом согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, при наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Часть 1 ст. 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости внесения изменений в пункте 3.1 договора в части изменения размера арендной платы судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно Положению о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, утвержденном приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 N 49, управление является лицом, уполномоченным от имени Российской Федерации представлять имущественные интересы на территории Приморского края.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды. Согласно п. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы "Арендодателем" в одностороннем порядке в случаях:
- изменения базовой ставки или Методики расчета арендной платы, на основании распорядительных документов Министерства имущественных отношений Российской Федерации, либо комитета по управлению государственным имуществом Приморского края;
- рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений комитета по управлению государственным имуществом.
Внесение изменений производится путем направления письма арендатору с указанием основания внесения изменений, а также размера арендной платы со срока указанного в письме.
Письмо направляется в адрес арендатора с уведомлением о вручении и является неотъемлемой частью договора аренды.
Основанием для внесения изменений в договор аренды согласно письму от 29.11.2010 N 08-16835 является проведение рыночной оценки арендной платы на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что изменение размера арендной платы в результате проведения рыночной оценки арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, указанного в абзаце 3 пункта 3.7 договора.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации, в том числе подлежащая реализации в судебном порядке, отсутствует.
Кроме того, такой вывод следует из содержания абзаца 4 п. 3.7 договора, согласно которому заключение дополнительного соглашения для внесения изменений не требуется.
Судом апелляционной инстанции учитывается изменение состояния арендованного имущества, произведенного арендатором по согласованию с арендодателем, с учетом содержания акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 18.11.2002 (перекрытия частично утрачены, полы, двери, окна отсутствуют), акта согласования намерений по реконструкции здания от 02.02.2005, акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 05.12.2005, свидетельствующего об устранении отмеченных нарушений.
Апелляционная коллегия также отказывает в удовлетворении требования о внесении изменений в п. 2.2.4 и включении в договор аренды п. 2.2.16, поскольку истец не обосновал необходимость включения в договор аренды условий по страхованию имущества и соблюдению норм пожарной безопасности, в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал соблюдение всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Апелляционная коллегия отмечает, что поручение Министерства экономического развития и Федерального агентства по управлению государственным имуществом о внесении изменений в действующий договор аренды, заключенный с соблюдением требований действующего на момент заключения договора законодательства, само по себе не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, для удовлетворения заявленного требования в судебном порядке.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что истец не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 450 и п. 4 ст. 451 ГК РФ для изменения в судебном порядке спорных пунктов договора аренды, а также не доказал совокупность обстоятельств, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ и требуемых для изменения условий договора по решению суда.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2011 по делу N А51-10154/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)