Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Рогатенко Л.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" о взыскании 153 059 руб. 09 коп. долга по арендной плате за период с 16.07.2012 по 13.08.2012 на основании договора аренды помещений от 14.03.2005 N 23,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН 1022901023970; далее - Общество) о взыскании 153 059 руб. 09 коп. долга по арендной плате за период с 16.07.2012 по 13.08.2012 на основании договора аренды помещения от 14.03.2005 N 23 (далее - договор аренды, договор).
Определением арбитражного суда от 18.02.2013 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 2 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 5591 руб. 77 коп. государственной пошлины.
Общество с судебным решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и прекратить производство по делу. Доводы жалобы сводятся к тому, что положения соглашения от 26.07.2012 о досрочном расторжении договора аренды (далее - соглашение о расторжении) и положения договора от 16.07.2012 N 66 купли-продажи муниципального имущества (далее - договор купли-продажи) в части возложения обязанности на арендатора (покупателя) уплачивать арендные платежи до момента государственной регистрации имущества не соответствуют федеральному законодательству и являются в этой части ничтожными сделками, не порождающими правовых последствий, следовательно, не могут быть основанием иска. Кроме того, указывает, что не получало исковое заявление, а также судебную корреспонденцию по настоящему делу. Ссылается на то, что в связи с проводимыми с 4 квартала 2012 года по настоящее время ремонтными работами по юридическому адресу руководство Общества временно находится по адресу: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, ул. Карла Маркса, д. 7, о чем уведомлен орган почтовой связи.
В силу части 6 статьи 268 АПК РФ независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия усмотрела нарушение судом первой инстанции, предусмотренное пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства" (далее - Постановление N 62) дела в порядке упрощенного производства рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными главой 29 Кодекса (часть 1 статьи 226 АПК РФ).
В связи с этим при рассмотрении дел в порядке упрощенного производства применяются общие правила извещения лиц, участвующих в деле (глава 12 Кодекса), с учетом правовых позиций, сформулированных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
При этом с учетом положений части 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу.
Вместе с тем исходя из положений части 5 статьи 228 АПК РФ, согласно которым дело рассматривается в порядке упрощенного производства без вызова сторон, судебное разбирательство по правилам главы 19 Кодекса не проводится.
В связи с этим арбитражный суд не извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия.
Лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, считаются извещенными надлежащим образом, если ко дню принятия решения арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, направленной ему в порядке, установленном АПК РФ, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Если же ко дню принятия решения по такому делу соответствующая информация в арбитражный суд не поступила, либо поступила, но очевидно свидетельствует о том, что лицо не имело возможности ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 Кодекса, суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства (часть 5 статьи 227 Кодекса).
В этом же пункте Постановления N 62 указано, что арбитражным судам апелляционной и кассационной инстанций необходимо учитывать, что в случае соблюдения правил о надлежащем извещении, установленных частью 4 статьи 123 АПК РФ, оснований для отмены судебного акта по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270, пунктом 2 части 4 статьи 288 Кодекса, не имеется.
В силу части 4 статьи 123 АПК РФ, с учетом пункта 14 Постановления N 62 лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если:
- 1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом;
- 2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд;
- 3) копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации;
- 4) судебное извещение вручено уполномоченному лицу филиала или представительства юридического лица;
- 5) судебное извещение вручено представителю лица, участвующего в деле;
- 6) имеются доказательства вручения или направления судебного извещения в порядке, установленном частями 2 и 3 статьи 122 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что определением от 18.02.2013 арбитражный суд первой инстанции принял исковое заявление, возбудил производство по делу и указал о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.
Копии определения направлены сторонам 18.02.2013.
В материалах дела имеется почтовое уведомлении о получении 20.02.2013 копии названного определения Комитетом.
Копия определения, направленная Обществу по юридическому адресу: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 25, вернулась в суд первой инстанции с отметкой "истек срок хранения".
Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила).
В пункте 2 Правил определено, что почтовое отправление с уведомлением о вручении - это почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.
В соответствии с пунктом 12 Правил почтовые отправления в зависимости от способа обработки подразделяются на: а) простые - принимаемые от отправителя без выдачи ему квитанции и доставляемые адресату (его законному представителю) без его расписки в получении; б) регистрируемые (в частности, заказные) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом. Перечень видов и категорий почтовых отправлений, пересылаемых с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом, определяется операторами почтовой связи.
Согласно пункту 33 Правил почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение (абзац 2 пункта 35 Правил).
В данном случае порядок вручения почтовых отправлений, установленный названными Правилами, не был соблюден, поскольку на конверте, в котором направлялся судебный акт, отсутствуют сведения об отправке вторичного извещения о поступлении в адрес Общества почтового отправления.
Учитывая изложенное, Общество не имело возможности ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 АПК РФ. В связи с этим суд первой инстанции должен был вынести определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.
Таким образом, правовых оснований для указания в обжалуемом решении о надлежащем извещении ответчика по правилам статей 121 - 123 АПК РФ о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства у суда первой инстанции не имелось.
Следовательно, настоящее дело не подлежало рассмотрению судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.
Кроме того, апелляционная инстанция приняла во внимание уведомление Обществом органа почтовой связи о смене почтового адреса ответчика от 28.09.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции допустил нарушение, влекущее безусловную отмену судебного акта по основаниям, установленным пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В этом случае арбитражный суд апелляционной инстанции на основании пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В силу пункта 29 Постановления N 62 в случае перехода при рассмотрении апелляционной жалобы на решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ), рассмотрение данного дела арбитражным судом апелляционной инстанции осуществляется по правилам раздела II Кодекса ("Производство в арбитражном суде первой инстанции").
Такое дело рассматривается судьей единолично на основании части 1 статьи 272.1 АПК РФ.
Арбитражный суд указывает на рассмотрение дела по общим правилам искового производства или административного производства в соответствующем определении.
Определением от 23.05.2013 арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем оно рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Общество в отзыве на исковое заявление с его доводами не согласилось по основаниям, изложенным ранее в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как усматривается в материалах дела, муниципальным образованием "Котлас" в лице Комитета (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2012), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: г. Котлас, ул. Маяковского, д. 25, площадью 576,2 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами с 14.03.2005 по 31.12.2014 (пункт 5.1 договора).
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.05.2005, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Помещение, указанное в договоре аренды, передано ответчику по акту приема-передачи от 14.03.2005.
Право собственности арендодателя на переданные в аренду помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2004 серии 29 АВ N 270479.
Муниципальным образованием "Котлас" в лице Комитета (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому Общество приобрело в собственность нежилое помещение площадью 576,2 кв. м, используемое ранее по договору аренды.
Согласно пунктам 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи передача помещения покупателю осуществляется по передаточному акту. Право собственности покупателя на приобретаемое помещение возникает с момента его регистрации в ЕГРП. Арендные отношения прекращаются с момента регистрации права собственности на помещение за покупателем.
Сторонами по делу подписано соглашение о расторжении в связи с подписанием договора купли-продажи. В указанном соглашении стороны установили, что договор аренды считается прекращенным и утратившим юридическую силу с момента регистрации договора купли-продажи в ЕГРП.
По передаточному акту от 26.07.2012 арендатор (Общество) возвратил арендодателю (Комитет) арендуемое по договору аренды помещение.
В эту же дату составлен акт приема-передачи помещения от продавца к покупателю в рамках договора купли-продажи.
В соответствии со штампом регистрирующего органа на договоре купли-продажи 13.08.2012 зарегистрировано право собственности Общества на нежилое помещение.
Комитет, полагая, что он имеет право требования от Общества внесения арендной платы по договору аренды с 16.07.2012 (момент заключения договора купли-продажи) по 12.08.2012 (до даты регистрации договора купли-продажи в ЕГРП), уведомил Общество письмом от 29.11.2012 N 01-3439 о наличии задолженности по арендным платежам в размере 153 059 руб. 09 коп. и необходимости ее погашения.
Оставление Обществом данного уведомления без ответа и исполнения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность вещь (товар), а другая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 того же Кодекса).
По смыслу статьей 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551, 556 ГК РФ). Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанностью арендатора согласно статье 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Абзац третий пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
В рассматриваемом случае выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
На момент заключения договора купли-продажи нежилое помещение находилось в пользовании покупателя.
Таким образом, обязанность Общества по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 16.07.2012.
Условия заключенных сторонами договоров аренды и купли-продажи, а также соглашения о расторжении, содержащие иные положения относительно момента прекращения договора аренды и обязанности ответчика по внесению арендных платежей, являются в силу статьи 168 ГК РФ ничтожными, как несоответствующие требованиям закона.
При таких обстоятельствах требования Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 16.07.2012 по 12.08.2012, не основаны на законе, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
Расходы Общества по апелляционной жалобе в сумме уплаченной государственной пошлины подлежат отнесению на Комитет в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 2 апреля 2013 года по делу N А05-1334/2013 отменить.
В иске Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 10329013603040) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН 1022901023970) 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Судья
Л.Н.РОГАТЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N А05-1334/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N А05-1334/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Рогатенко Л.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" о взыскании 153 059 руб. 09 коп. долга по арендной плате за период с 16.07.2012 по 13.08.2012 на основании договора аренды помещений от 14.03.2005 N 23,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН 1022901023970; далее - Общество) о взыскании 153 059 руб. 09 коп. долга по арендной плате за период с 16.07.2012 по 13.08.2012 на основании договора аренды помещения от 14.03.2005 N 23 (далее - договор аренды, договор).
Определением арбитражного суда от 18.02.2013 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 2 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 5591 руб. 77 коп. государственной пошлины.
Общество с судебным решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и прекратить производство по делу. Доводы жалобы сводятся к тому, что положения соглашения от 26.07.2012 о досрочном расторжении договора аренды (далее - соглашение о расторжении) и положения договора от 16.07.2012 N 66 купли-продажи муниципального имущества (далее - договор купли-продажи) в части возложения обязанности на арендатора (покупателя) уплачивать арендные платежи до момента государственной регистрации имущества не соответствуют федеральному законодательству и являются в этой части ничтожными сделками, не порождающими правовых последствий, следовательно, не могут быть основанием иска. Кроме того, указывает, что не получало исковое заявление, а также судебную корреспонденцию по настоящему делу. Ссылается на то, что в связи с проводимыми с 4 квартала 2012 года по настоящее время ремонтными работами по юридическому адресу руководство Общества временно находится по адресу: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, ул. Карла Маркса, д. 7, о чем уведомлен орган почтовой связи.
В силу части 6 статьи 268 АПК РФ независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия усмотрела нарушение судом первой инстанции, предусмотренное пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства" (далее - Постановление N 62) дела в порядке упрощенного производства рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными главой 29 Кодекса (часть 1 статьи 226 АПК РФ).
В связи с этим при рассмотрении дел в порядке упрощенного производства применяются общие правила извещения лиц, участвующих в деле (глава 12 Кодекса), с учетом правовых позиций, сформулированных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
При этом с учетом положений части 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу.
Вместе с тем исходя из положений части 5 статьи 228 АПК РФ, согласно которым дело рассматривается в порядке упрощенного производства без вызова сторон, судебное разбирательство по правилам главы 19 Кодекса не проводится.
В связи с этим арбитражный суд не извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия.
Лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, считаются извещенными надлежащим образом, если ко дню принятия решения арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, направленной ему в порядке, установленном АПК РФ, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Если же ко дню принятия решения по такому делу соответствующая информация в арбитражный суд не поступила, либо поступила, но очевидно свидетельствует о том, что лицо не имело возможности ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 Кодекса, суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства (часть 5 статьи 227 Кодекса).
В этом же пункте Постановления N 62 указано, что арбитражным судам апелляционной и кассационной инстанций необходимо учитывать, что в случае соблюдения правил о надлежащем извещении, установленных частью 4 статьи 123 АПК РФ, оснований для отмены судебного акта по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270, пунктом 2 части 4 статьи 288 Кодекса, не имеется.
В силу части 4 статьи 123 АПК РФ, с учетом пункта 14 Постановления N 62 лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если:
- 1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом;
- 2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд;
- 3) копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации;
- 4) судебное извещение вручено уполномоченному лицу филиала или представительства юридического лица;
- 5) судебное извещение вручено представителю лица, участвующего в деле;
- 6) имеются доказательства вручения или направления судебного извещения в порядке, установленном частями 2 и 3 статьи 122 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что определением от 18.02.2013 арбитражный суд первой инстанции принял исковое заявление, возбудил производство по делу и указал о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.
Копии определения направлены сторонам 18.02.2013.
В материалах дела имеется почтовое уведомлении о получении 20.02.2013 копии названного определения Комитетом.
Копия определения, направленная Обществу по юридическому адресу: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, ул. Маяковского, д. 25, вернулась в суд первой инстанции с отметкой "истек срок хранения".
Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила).
В пункте 2 Правил определено, что почтовое отправление с уведомлением о вручении - это почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.
В соответствии с пунктом 12 Правил почтовые отправления в зависимости от способа обработки подразделяются на: а) простые - принимаемые от отправителя без выдачи ему квитанции и доставляемые адресату (его законному представителю) без его расписки в получении; б) регистрируемые (в частности, заказные) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом. Перечень видов и категорий почтовых отправлений, пересылаемых с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом, определяется операторами почтовой связи.
Согласно пункту 33 Правил почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение (абзац 2 пункта 35 Правил).
В данном случае порядок вручения почтовых отправлений, установленный названными Правилами, не был соблюден, поскольку на конверте, в котором направлялся судебный акт, отсутствуют сведения об отправке вторичного извещения о поступлении в адрес Общества почтового отправления.
Учитывая изложенное, Общество не имело возможности ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 АПК РФ. В связи с этим суд первой инстанции должен был вынести определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.
Таким образом, правовых оснований для указания в обжалуемом решении о надлежащем извещении ответчика по правилам статей 121 - 123 АПК РФ о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства у суда первой инстанции не имелось.
Следовательно, настоящее дело не подлежало рассмотрению судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.
Кроме того, апелляционная инстанция приняла во внимание уведомление Обществом органа почтовой связи о смене почтового адреса ответчика от 28.09.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции допустил нарушение, влекущее безусловную отмену судебного акта по основаниям, установленным пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В этом случае арбитражный суд апелляционной инстанции на основании пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В силу пункта 29 Постановления N 62 в случае перехода при рассмотрении апелляционной жалобы на решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ), рассмотрение данного дела арбитражным судом апелляционной инстанции осуществляется по правилам раздела II Кодекса ("Производство в арбитражном суде первой инстанции").
Такое дело рассматривается судьей единолично на основании части 1 статьи 272.1 АПК РФ.
Арбитражный суд указывает на рассмотрение дела по общим правилам искового производства или административного производства в соответствующем определении.
Определением от 23.05.2013 арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем оно рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Общество в отзыве на исковое заявление с его доводами не согласилось по основаниям, изложенным ранее в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как усматривается в материалах дела, муниципальным образованием "Котлас" в лице Комитета (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2012), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: г. Котлас, ул. Маяковского, д. 25, площадью 576,2 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами с 14.03.2005 по 31.12.2014 (пункт 5.1 договора).
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.05.2005, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Помещение, указанное в договоре аренды, передано ответчику по акту приема-передачи от 14.03.2005.
Право собственности арендодателя на переданные в аренду помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2004 серии 29 АВ N 270479.
Муниципальным образованием "Котлас" в лице Комитета (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому Общество приобрело в собственность нежилое помещение площадью 576,2 кв. м, используемое ранее по договору аренды.
Согласно пунктам 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи передача помещения покупателю осуществляется по передаточному акту. Право собственности покупателя на приобретаемое помещение возникает с момента его регистрации в ЕГРП. Арендные отношения прекращаются с момента регистрации права собственности на помещение за покупателем.
Сторонами по делу подписано соглашение о расторжении в связи с подписанием договора купли-продажи. В указанном соглашении стороны установили, что договор аренды считается прекращенным и утратившим юридическую силу с момента регистрации договора купли-продажи в ЕГРП.
По передаточному акту от 26.07.2012 арендатор (Общество) возвратил арендодателю (Комитет) арендуемое по договору аренды помещение.
В эту же дату составлен акт приема-передачи помещения от продавца к покупателю в рамках договора купли-продажи.
В соответствии со штампом регистрирующего органа на договоре купли-продажи 13.08.2012 зарегистрировано право собственности Общества на нежилое помещение.
Комитет, полагая, что он имеет право требования от Общества внесения арендной платы по договору аренды с 16.07.2012 (момент заключения договора купли-продажи) по 12.08.2012 (до даты регистрации договора купли-продажи в ЕГРП), уведомил Общество письмом от 29.11.2012 N 01-3439 о наличии задолженности по арендным платежам в размере 153 059 руб. 09 коп. и необходимости ее погашения.
Оставление Обществом данного уведомления без ответа и исполнения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность вещь (товар), а другая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 того же Кодекса).
По смыслу статьей 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551, 556 ГК РФ). Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанностью арендатора согласно статье 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Абзац третий пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
В рассматриваемом случае выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
На момент заключения договора купли-продажи нежилое помещение находилось в пользовании покупателя.
Таким образом, обязанность Общества по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 16.07.2012.
Условия заключенных сторонами договоров аренды и купли-продажи, а также соглашения о расторжении, содержащие иные положения относительно момента прекращения договора аренды и обязанности ответчика по внесению арендных платежей, являются в силу статьи 168 ГК РФ ничтожными, как несоответствующие требованиям закона.
При таких обстоятельствах требования Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 16.07.2012 по 12.08.2012, не основаны на законе, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
Расходы Общества по апелляционной жалобе в сумме уплаченной государственной пошлины подлежат отнесению на Комитет в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 2 апреля 2013 года по делу N А05-1334/2013 отменить.
В иске Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 10329013603040) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Заря" (ОГРН 1022901023970) 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Судья
Л.Н.РОГАТЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)