Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012 по делу N А50-2415/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Черных Л.Н. - Якупов Д.А. (доверенность от 20.02.2013).
Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Черных Л.Н. о взыскании 1 180 039 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате, 187 961 руб. 80 коп. пени, 194 160 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предпринимателем Черных Л.Н. заявлено встречное исковое требование к Департаменту о взыскании 1 299 150 руб. 80 коп. стоимости произведенного капитального ремонта, 159 105 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, 44 972 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 13.08.2012 (судья Елизарова И.В.) исковые требования Департамента удовлетворены частично. С предпринимателя Черных Л.Н. в пользу Департамента взыскано 727 064 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате, 99 178 руб. 75 коп. неустойки, 101 158 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований Департамента отказано. Встречные требования предпринимателя Черных Л.Н. удовлетворены частично. С Департамента в пользу предпринимателя Черных Л.Н. взыскано 864 669 руб. 67 коп., стоимости капитального ремонта. В остальной части в удовлетворении требований предпринимателя Черных Л.Н. отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 (судьи Савельева Н.М., Голубцов В.Г., Гулякова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Черных Л.Н. просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента и об удовлетворении встречного иска предпринимателя Серных Л.Н. в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 309, 310, 328, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что выступившими в законную силу судебными актами по делу N А50-3584/2010 установлен факт неиспользования и невозможности использования спорного помещения по целевому назначению - в качестве гостиницы. Заявитель указывает, что он не знал о невозможности использования спорного помещения по назначению до заключения договора. С учетом этого предприниматель Черных Л.Н. полагает, что у судов отсутствовали основания для взыскания с него задолженности по арендной плате. Заявитель считает, что согласно условиям договора аренды обязанность по капитальному ремонту помещения возложена на балансодержателя, ввиду неисполнения которой у предпринимателя Черных Л.Н. возникла неотложная необходимость в проведении такого ремонта.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" (балансодержатель) и предпринимателем Черных Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 14.04.2008 N 3433-08С, согласно условиям которого предпринимателю Черных Л.Н. передан в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 193,80 кв. м, расположенных в цокольном этаже 5-этажного панельного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Революции, д. 58. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 14.04.2008 по 14.04.2011 (п. 1.3 договора).
Государственная регистрация договора произведена 13.10.2009.
Как следует из акта технического осмотра здания (помещения) от 04.04.2008, спорное нежилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо проведение капитального ремонта: устройство цементной стяжки и полов из керамической плитки, устройство сухого штукатурного слоя стен, замена оконных и дверных блоков, замена трубопроводов системы ВК, замена системы электроснабжения, устройство вентиляции.
Названный объект недвижимости предоставлен для использования под гостиницу и был передан предпринимателю Черных Л.Н. по акту приема-передачи от 14.04.2008. В данном акте указано, что арендованное помещение принято арендатором с поименованными в акте недостатками без каких-либо возражений, с учетом необходимости проведения ремонта и предоставления льготы по уплате арендной платы.
Согласно п. 4.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца, или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала. Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором (п. 4.5 договора).
Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы за каждый день задержки внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.
Сторонами 25.06.2008 подписано изменение к договору аренды от 14.04.2008 N 3433-08С.
В соответствии с п. 5.10 изменения от 25.06.2008 N 1 к договору аренды на период проведения работ капитального ремонта и реконструкции, арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0,200 в расчете арендной платы за помещение, начисляемой в соответствии с условиями договора, на период с 14.04.2008 по 28.02.2009.
В п. 5.11 изменения предусмотрено, что арендатор обязан в срок до 31.05.2009 сдать балансодержателю и арендодателю по акту приемки выполненные работы по капитальному ремонту (реконструкции) помещения в порядке, установленном соответствующими строительными нормами и правилами.
В случае невыполнения арендатором данного условия, арендодатель имеет право в одностороннем порядке провести перерасчет арендной платы за указанный выше период, применив в расчете арендной платы коэффициент состояния помещения в размере 1,2, направив арендатору соответствующее уведомление (п. 5.12 изменения).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2010 по делу N А50-14380/2010 по иску предпринимателя Черных Л.Н. к Департаменту, муниципальному учреждению "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С, взыскании с муниципального учреждения 1 301 695 руб. 10 коп. стоимости капитального ремонта установлено, что предприниматель Черных Л.Н. обращался в Департамент с просьбой при расчете арендной платы применять понижающий коэффициент в связи с большим объемом работ капитального характера и значительными затратами на его проведение, до подписания договора, комиссией был произведен осмотр помещения, в результате которого установлена необходимость проведения капитального ремонта, получено согласие Департамента на проведение ремонта, согласован вопрос о компенсации затрат арендатора на выполнение необходимого капитального ремонта путем уменьшения арендной платы. Предпринимателем Черных Л.Н. был заключен договор подряда с обществом с ограниченной ответственностью "Пермстрой" на выполнение работ по капитальному ремонту спорных помещений, во исполнение которого арендатором приняты работы на сумму 1 301 695 руб. 10 коп., стоимость которых оплачена предпринимателем Черных Л.Н. платежным поручением от 14.04.2010 N 36.
Согласно акту о приемке выполненных работ от 27.11.2009, предприниматель Черных Л.Н. принял работы по облицовке стен, устройству подвесных потолков, выравнивающих стяжек, разборке железобетонных конструкций, устройству покрытий, прокладке трубопроводов водоснабжения и канализации, установке унитазов, электромонтажные работы, работы по установке вентиляции и установке счетчиков.
В соответствии со строительно-техническим исследованием, проведенным обществом с ограниченной ответственностью "Строймонтаж", из перечня работ, указанных в акте о приемке работ от 27.11.2009, к работам текущего ремонта относится установка счетчиков водомеров стоимостью 2 544 руб. 30 коп., остальные работы относятся к работам по капитальному ремонту помещения, вызванного неотложной необходимостью, связанные с переустройством и реконструкцией помещения для использования в качестве гостиницы, их стоимость составила 1 299 150 руб. 80 коп.
Спорное нежилое помещение возвращено предпринимателем Черных Л.Н. Департаменту по акту приема-передачи от 27.04.2010.
Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Черных Л.Н. обязательства по внесению платы за пользование спорным нежилым помещением, наличие у ответчика 1 180 039 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2008 г. по апрель 2010 г., обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Предприниматель Черных Л.Н., ссылаясь на то, что в связи с невозможностью использования арендованного имущества в соответствии с целевым назначением (под гостиницу), им за свой счет произведены ремонтные работы, а также полагая, что арендная плата не подлежала внесению, обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании стоимости произведенного ремонта, неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя исковые требования Департамента и встречный иск предпринимателя Черных Л.Н. частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
На основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1, 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в период с апреля 2008 г. по апрель 2010 г. предпринимателем Черных Л.Н. надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за пользование помещением в спорный период в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя Черных Л.Н. 727 064 руб. 56 коп. задолженности по внесению арендных платежей.
Поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным нежилым помещением предпринимателем Черных Л.Н. надлежащим образом не исполнялось, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с него 99 178 руб. 75 коп. неустойки, начисленной в соответствии с п. 7.2 договора за период с 13.10.2009 по 26.04.2010, а также 101 158 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.02.2009 по 12.10.2009 и с 27.10.2010 по 23.11.2011.
Принимая во внимание, что в арбитражный суд с настоящим иском Департамент обратился 06.02.2012, учитывая согласованный сторонами срок исполнения обязательства по внесению платы за пользование нежилым помещением, руководствуясь ст. 196, 199, 200, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля 2008 г. по январь 2009 г., а также начисленных на данную сумму пени и процентов применил по заявлению предпринимателя Черных Л.Н. исковую давность и отказал в удовлетворении иска Департамента за указанный период.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства суды установили, что получив в аренду недвижимое имущество в непригодном для его использования по назначению состоянии, предприниматель Черных Л.Н. вынужден был произвести в нем капитальный ремонт, и, как следствие, нести соответствующие расходы на его производство в сумме 1 299 150 руб. 80 коп.
При этом судами установлено, что в соответствии с условиями договора аренды от 14.04.2008 N 3433-08С, изменением от 25.06.2008 к нему предпринимателю Черных Л.Н. Департаментом на период с 14.04.2008 по 28.02.2009 была предоставлена льгота по арендной плате, предусмотренная в целях компенсации затрат арендатора на проведение капитального ремонта, в размере 434 481 руб. 13 коп.
Таким образом, с учетом стоимости проведенного капитального ремонта (1 299 150 руб. 80 коп.) и предоставленной льготы по арендной плате (434 481 руб. 13 коп.) суды пришли к выводу о том, что Департаментом на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению понесенные предпринимателем Черных Л.Н. расходы на проведение капитального ремонта арендуемого имущества в сумме 864 669 руб. 67 коп.
Ссылки предпринимателя Черных Л.Н. на отсутствие оснований для взыскания с него арендной платы ввиду невозможности использования спорного помещения по назначению, рассмотрены и обоснованно отклонены судами, поскольку спорное помещение принято предпринимателем Черных Л.Н. в аренду с оговоренными в акте обследования и акте приема-передачи недостатками, сторонами согласовано осуществление арендатором ремонтных работ по приведению помещения в состояние пригодное для его использования под гостиницу и в связи с этим уменьшение размера арендной платы, то есть предпринимателю Черных Л.Н. было известно о состоянии помещения. Кроме того, предпринимателем Черных Л.Н. реализовано право на взыскание с арендодателя стоимости капитального ремонта, в связи с чем отсутствуют основания требовать освобождения от уплаты арендной платы.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка с учетом имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основе выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012 по делу N А50-2415/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.02.2013 N Ф09-290/13 ПО ДЕЛУ N А50-2415/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. N Ф09-290/13
Дело N А50-2415/12
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Столярова А.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012 по делу N А50-2415/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Черных Л.Н. - Якупов Д.А. (доверенность от 20.02.2013).
Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Черных Л.Н. о взыскании 1 180 039 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате, 187 961 руб. 80 коп. пени, 194 160 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предпринимателем Черных Л.Н. заявлено встречное исковое требование к Департаменту о взыскании 1 299 150 руб. 80 коп. стоимости произведенного капитального ремонта, 159 105 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, 44 972 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 13.08.2012 (судья Елизарова И.В.) исковые требования Департамента удовлетворены частично. С предпринимателя Черных Л.Н. в пользу Департамента взыскано 727 064 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате, 99 178 руб. 75 коп. неустойки, 101 158 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований Департамента отказано. Встречные требования предпринимателя Черных Л.Н. удовлетворены частично. С Департамента в пользу предпринимателя Черных Л.Н. взыскано 864 669 руб. 67 коп., стоимости капитального ремонта. В остальной части в удовлетворении требований предпринимателя Черных Л.Н. отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 (судьи Савельева Н.М., Голубцов В.Г., Гулякова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Черных Л.Н. просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента и об удовлетворении встречного иска предпринимателя Серных Л.Н. в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 309, 310, 328, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что выступившими в законную силу судебными актами по делу N А50-3584/2010 установлен факт неиспользования и невозможности использования спорного помещения по целевому назначению - в качестве гостиницы. Заявитель указывает, что он не знал о невозможности использования спорного помещения по назначению до заключения договора. С учетом этого предприниматель Черных Л.Н. полагает, что у судов отсутствовали основания для взыскания с него задолженности по арендной плате. Заявитель считает, что согласно условиям договора аренды обязанность по капитальному ремонту помещения возложена на балансодержателя, ввиду неисполнения которой у предпринимателя Черных Л.Н. возникла неотложная необходимость в проведении такого ремонта.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" (балансодержатель) и предпринимателем Черных Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 14.04.2008 N 3433-08С, согласно условиям которого предпринимателю Черных Л.Н. передан в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 193,80 кв. м, расположенных в цокольном этаже 5-этажного панельного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Революции, д. 58. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 14.04.2008 по 14.04.2011 (п. 1.3 договора).
Государственная регистрация договора произведена 13.10.2009.
Как следует из акта технического осмотра здания (помещения) от 04.04.2008, спорное нежилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо проведение капитального ремонта: устройство цементной стяжки и полов из керамической плитки, устройство сухого штукатурного слоя стен, замена оконных и дверных блоков, замена трубопроводов системы ВК, замена системы электроснабжения, устройство вентиляции.
Названный объект недвижимости предоставлен для использования под гостиницу и был передан предпринимателю Черных Л.Н. по акту приема-передачи от 14.04.2008. В данном акте указано, что арендованное помещение принято арендатором с поименованными в акте недостатками без каких-либо возражений, с учетом необходимости проведения ремонта и предоставления льготы по уплате арендной платы.
Согласно п. 4.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца, или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала. Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим договором (п. 4.5 договора).
Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы за каждый день задержки внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.
Сторонами 25.06.2008 подписано изменение к договору аренды от 14.04.2008 N 3433-08С.
В соответствии с п. 5.10 изменения от 25.06.2008 N 1 к договору аренды на период проведения работ капитального ремонта и реконструкции, арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0,200 в расчете арендной платы за помещение, начисляемой в соответствии с условиями договора, на период с 14.04.2008 по 28.02.2009.
В п. 5.11 изменения предусмотрено, что арендатор обязан в срок до 31.05.2009 сдать балансодержателю и арендодателю по акту приемки выполненные работы по капитальному ремонту (реконструкции) помещения в порядке, установленном соответствующими строительными нормами и правилами.
В случае невыполнения арендатором данного условия, арендодатель имеет право в одностороннем порядке провести перерасчет арендной платы за указанный выше период, применив в расчете арендной платы коэффициент состояния помещения в размере 1,2, направив арендатору соответствующее уведомление (п. 5.12 изменения).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2010 по делу N А50-14380/2010 по иску предпринимателя Черных Л.Н. к Департаменту, муниципальному учреждению "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С, взыскании с муниципального учреждения 1 301 695 руб. 10 коп. стоимости капитального ремонта установлено, что предприниматель Черных Л.Н. обращался в Департамент с просьбой при расчете арендной платы применять понижающий коэффициент в связи с большим объемом работ капитального характера и значительными затратами на его проведение, до подписания договора, комиссией был произведен осмотр помещения, в результате которого установлена необходимость проведения капитального ремонта, получено согласие Департамента на проведение ремонта, согласован вопрос о компенсации затрат арендатора на выполнение необходимого капитального ремонта путем уменьшения арендной платы. Предпринимателем Черных Л.Н. был заключен договор подряда с обществом с ограниченной ответственностью "Пермстрой" на выполнение работ по капитальному ремонту спорных помещений, во исполнение которого арендатором приняты работы на сумму 1 301 695 руб. 10 коп., стоимость которых оплачена предпринимателем Черных Л.Н. платежным поручением от 14.04.2010 N 36.
Согласно акту о приемке выполненных работ от 27.11.2009, предприниматель Черных Л.Н. принял работы по облицовке стен, устройству подвесных потолков, выравнивающих стяжек, разборке железобетонных конструкций, устройству покрытий, прокладке трубопроводов водоснабжения и канализации, установке унитазов, электромонтажные работы, работы по установке вентиляции и установке счетчиков.
В соответствии со строительно-техническим исследованием, проведенным обществом с ограниченной ответственностью "Строймонтаж", из перечня работ, указанных в акте о приемке работ от 27.11.2009, к работам текущего ремонта относится установка счетчиков водомеров стоимостью 2 544 руб. 30 коп., остальные работы относятся к работам по капитальному ремонту помещения, вызванного неотложной необходимостью, связанные с переустройством и реконструкцией помещения для использования в качестве гостиницы, их стоимость составила 1 299 150 руб. 80 коп.
Спорное нежилое помещение возвращено предпринимателем Черных Л.Н. Департаменту по акту приема-передачи от 27.04.2010.
Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Черных Л.Н. обязательства по внесению платы за пользование спорным нежилым помещением, наличие у ответчика 1 180 039 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2008 г. по апрель 2010 г., обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Предприниматель Черных Л.Н., ссылаясь на то, что в связи с невозможностью использования арендованного имущества в соответствии с целевым назначением (под гостиницу), им за свой счет произведены ремонтные работы, а также полагая, что арендная плата не подлежала внесению, обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании стоимости произведенного ремонта, неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя исковые требования Департамента и встречный иск предпринимателя Черных Л.Н. частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
На основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1, 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в период с апреля 2008 г. по апрель 2010 г. предпринимателем Черных Л.Н. надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за пользование помещением в спорный период в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя Черных Л.Н. 727 064 руб. 56 коп. задолженности по внесению арендных платежей.
Поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным нежилым помещением предпринимателем Черных Л.Н. надлежащим образом не исполнялось, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с него 99 178 руб. 75 коп. неустойки, начисленной в соответствии с п. 7.2 договора за период с 13.10.2009 по 26.04.2010, а также 101 158 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.02.2009 по 12.10.2009 и с 27.10.2010 по 23.11.2011.
Принимая во внимание, что в арбитражный суд с настоящим иском Департамент обратился 06.02.2012, учитывая согласованный сторонами срок исполнения обязательства по внесению платы за пользование нежилым помещением, руководствуясь ст. 196, 199, 200, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля 2008 г. по январь 2009 г., а также начисленных на данную сумму пени и процентов применил по заявлению предпринимателя Черных Л.Н. исковую давность и отказал в удовлетворении иска Департамента за указанный период.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства суды установили, что получив в аренду недвижимое имущество в непригодном для его использования по назначению состоянии, предприниматель Черных Л.Н. вынужден был произвести в нем капитальный ремонт, и, как следствие, нести соответствующие расходы на его производство в сумме 1 299 150 руб. 80 коп.
При этом судами установлено, что в соответствии с условиями договора аренды от 14.04.2008 N 3433-08С, изменением от 25.06.2008 к нему предпринимателю Черных Л.Н. Департаментом на период с 14.04.2008 по 28.02.2009 была предоставлена льгота по арендной плате, предусмотренная в целях компенсации затрат арендатора на проведение капитального ремонта, в размере 434 481 руб. 13 коп.
Таким образом, с учетом стоимости проведенного капитального ремонта (1 299 150 руб. 80 коп.) и предоставленной льготы по арендной плате (434 481 руб. 13 коп.) суды пришли к выводу о том, что Департаментом на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению понесенные предпринимателем Черных Л.Н. расходы на проведение капитального ремонта арендуемого имущества в сумме 864 669 руб. 67 коп.
Ссылки предпринимателя Черных Л.Н. на отсутствие оснований для взыскания с него арендной платы ввиду невозможности использования спорного помещения по назначению, рассмотрены и обоснованно отклонены судами, поскольку спорное помещение принято предпринимателем Черных Л.Н. в аренду с оговоренными в акте обследования и акте приема-передачи недостатками, сторонами согласовано осуществление арендатором ремонтных работ по приведению помещения в состояние пригодное для его использования под гостиницу и в связи с этим уменьшение размера арендной платы, то есть предпринимателю Черных Л.Н. было известно о состоянии помещения. Кроме того, предпринимателем Черных Л.Н. реализовано право на взыскание с арендодателя стоимости капитального ремонта, в связи с чем отсутствуют основания требовать освобождения от уплаты арендной платы.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка с учетом имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основе выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2012 по делу N А50-2415/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)