Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Алексеева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Бурматовой Н.В.,
судей Черновой Н.А., Ушаковой И.Г.,
при секретаре судебного заседания К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 23 мая 2013 года гражданское дело по иску прокурора города Кургана в интересах муниципального образования город Курган к Департаменту развития городского хозяйства Администрации г. Кургана, С., Администрации г. Кургана о признании сделки недействительной
по апелляционному представлению прокурора г. Кургана
на решение Курганского городского суда Курганской области от 21 февраля 2013 года, которым постановлено:
исковые требования прокурора города Кургана о признании недействительным договора от купли-продажи встроенных нежилых помещений в подвале кинотеатра" заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации и С. признании постановления Администрации от "Об утверждении договора купли-продажи от нежилого помещения в подвале здания кинотеатра незаконным; признании протокола заседания комиссии по приватизации об итогах аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене имущества по продаже нежилого помещения в подвале здания кинотеатра недействительным; прекращении зарегистрированного права собственности С. на встроенные нежилые помещения в подвале кинотеатра" применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи областного суда Черновой Н.А., изложившей существо дела, мнение прокурора Федоровской Н.М., поддержавшей доводы, изложенные в апелляционном представлении, пояснения представителя ответчиков Администрации, Департамента развития городского хозяйства Администрации, ответчика С., его представителей,, возражавших против удовлетворения апелляционного представления, судебная коллегия
установила:
Прокурор города Кургана обратился в суд с иском в интересах муниципального образования к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана, С., Администрации г. Кургана о признании недействительным договора от купли-продажи встроенных нежилых помещений в подвале кинотеатра" общей площадью. (номера помещений на поэтажном плане:), расположенных по адресу: (лит.), заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана и С.; признании постановления Администрации от "Об утверждении договора купли-продажи от нежилого помещения в подвале здания кинотеатра" незаконным; признании протокола заседания комиссии по приватизации об итогах аукциона, недействительным; прекращении зарегистрированного права собственности С. на указанные нежилые помещения; возложении на С. обязанности по передаче в собственность муниципального образования город Курган данных помещений; возложении обязанности на Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана возвратить С. денежные средства в размере переданные по договору купли-продажи указанного нежилого помещения.
В обоснование требований указал, что прокуратурой г. Кургана была проведена проверка законности отчуждения спорных нежилых помещений расположенных по адресу:, в ходе которой установлено, что на основании прогнозного плана (программы) приватизации указанные помещения были проданы по итогам конкурса за право собственности последнего было зарегистрировано.
Полагает, что указанная сделка противоречит требованиям закона и является недействительной, поскольку рыночная стоимость реализованных помещений была существенно занижена.
Считает, что отчет ООО "", на основании которого была определена рыночная стоимость имущества, не соответствует требованиям закона, содержит методологические ошибки и фальсифицированные данные.
Указывает, что стоимость помещений была необоснованно уменьшена на стоимость произведенных арендатором ремонтных работ, цены определены с учетом НДС, отчет содержит ссылки на утратившие силу документы, неверно определен процент износа помещений.
Ссылается на проведенный доцентом кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "КГУ" по запросу прокуратуры отчет от, согласно которому стоимость спорных нежилых помещений должна составлять от.
В судебном заседании прокурор на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Департамента развития городского хозяйства Администрации в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования не признавал, указывал, что прокурором не указан материальный истец. Полагал, что процедура торгов была соблюдена, сделка по реализации помещений являлась законной, а прокурор, не являясь стороной сделки не вправе ее оспаривать.
Представители ответчика С. -, исковые требования не признали, указывали, что заключенный договор купли-продажи помещений является действительным, поскольку была проведена оценка стоимости спорных помещений, они были реализованы на аукционе. Считали, что предположения не могут служить основанием для подачи иска, прокурором не указано какие конкретно экономические права муниципального образования были нарушены.
Представитель третьего лица Администрации исковые требования не признала. Указала, что реализация спорных нежилых помещений соответствует положениям Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Договор купли-продажи не может быть признан ничтожной сделкой в связи с несоответствием Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", поскольку указанный Закон не содержит требований к сделке. Считает, что прокурором не представлены доказательства недостоверности отчета рыночной стоимости помещений, исследование отчета, на которое ссылается прокурор, не является заключением эксперта. Указывает, что требование о недействительности оспоримого договора могут заявлять только его стороны, но не прокурор указывает, что при обращении в суд прокурор не указал, кто является материальным истцом по делу, в связи с чем оснований принимать его заявление к производству суда не имелось, просила в иске отказать.
Представитель третьего лица ООО "Уральский экономический арбитраж-кредит" исковые требования не признал. Указал, что рыночная стоимость объекта оценки была определена верно, что подтверждает проведенный открытый аукцион.
Третье лицо Я. исковые требования не признала. Указала, что ранее являлась арендатором спорных помещений, производила в них ремонт, стоимость которого в настоящее время возмещается ей С. До этого она также приобретала помещения в здании кинотеатра" по цене ниже, чем указано в отчете.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционном представлении прокурор просит отменить решение суда, принять новое решение.
В обоснование представления указывает, что сделка может быть признана ничтожной в случае выявления при ее совершении нарушений любого закона, в том числе и ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Указывает, что основанием для подачи иска послужил проведенный по запросу прокуратуры отчет от, согласно которому использованный ответчиками отчет рыночной стоимости нежилых помещений не мог быть применен при совершении сделки, поскольку не соответствует закону, содержит методологические ошибки и фальсификацию данных, в результате чего стоимость объекта была занижена. Ссылается на то, что судом было необоснованно отказано в проведении по делу судебной экспертизы. Считает, что отсутствие доказательств того, что спорный объект может быть продан по более высокой цене, значения для дела не имеет, к тому же такие доказательства и не могут быть представлены. Полагает, что поскольку С. были приобретены отремонтированные спорные помещения, то уменьшать стоимость цены объектов на стоимость ремонта является необоснованным. Вывод суда со ссылкой на отчет о средней стоимости 1 кв. м помещений в г. Кургане не соответствует действительности. Не согласен с выводом суда о том, что прокурором не указано лицо, в интересах которого тот обратился в суд, прокурор обращался в суд в интересах муниципального образования г. Курган.
В возражениях на апелляционное представление С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.
Указывает, что основания для признания недействительным договора купли-продажи спорных нежилых помещений отсутствуют, поскольку тот соответствует ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ФЗ "Об оценочной деятельности". Считает, что отчет, на который ссылается прокурор, является ее субъективным мнением, которому судом дана надлежащая оценка. Полагает, что прокурор при обращении в суд не указал в защиту каких именно прав и интересов муниципального образования обратился прокурор, в чем выразилось это нарушение и каковы были его последствия. Указывает, что после приобретения спорного имущества он произвел в нем капитальный ремонт, также рассчитывается за ремонт, проведенный прежним арендатором.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц Управления Росреестра по, ООО "Уральский экономический арбитраж-аудит", третье лицо Я. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав стороны, прокурора, обсудив доводы апелляционного представления, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Из материалов дела следует, что на основании решения Курганской городской Думы от находящиеся в муниципальной собственности встроенные нежилые помещения в подвале кинотеатра" расположенные по адресу:, общей площадью м. были включены в прогнозный план приватизации на (л.д. 186 - 191).
ООО "Уральский экономический арбитраж-аудит" составлен отчет об оценке встроенных нежилых помещений, расположенных в подвале кинотеатра" общей площадью, (номера помещений на поэтажном плане), по адресу: (лит. А), согласно которому рыночная стоимость данных нежилых помещений за вычетом затрат на ремонтные работы составляет л.д. 12 - 34).
В соответствии с постановлением Администрации от Департаменту имущественных и земельных отношений поручено провести аукцион, открытый по форме подачи заявок, по продаже указанных нежилых помещений (номера помещений на поэтажном плане установить начальную цену объекта продажи муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д. 131 - 132).
По итогам проведенного аукциона спорные нежилые помещения по указанной стоимости были проданы С. на основании заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Кургана и С. договора купли-продажи от (л.д. 48 - 49).
Переход права собственности к С. в отношении названных объектов зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (л.д. 60).
Полагая, что сделка по реализации указанных нежилых помещений противоречит требованиям закона и является ничтожной, прокурор г. Кургана обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что процедура проведения аукциона нарушена не была, поэтому оснований для признания заключенного по его результатам договора купли-продажи недействительным не имеется.
Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции является правильным.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Одним из способов приватизации муниципального имущества является его продажа посредством аукциона (подп. 2 п. 1 ст. 13).
Согласно ст. 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При принятии решения судом установлено и сторонами не оспаривается, что установленная процедура проведения аукциона по реализации спорных нежилых помещений ответчиками нарушена не была.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Частью 2 статьи 449 ГК РФ установлено: признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, не обжалуя торги, требование о признании договора купли-продажи, оформленного по результатам торгов, может быть заявлено только в том случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.
Обосновывая заявленные требования, прокурор ссылается на исследование отчета об оценке проведенного доцентом кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "Курганский государственный университете", согласно которому в отчете ООО "" произошло занижение рыночной стоимости спорных объектов.
Таким образом, прокурор, указывая, по сути, на процедурное нарушение торгов - ненадлежащее с его точки зрения составление отчета об оценке, оспаривает действительность договора купли-продажи, что не может быть признано правильным.
По мнению прокурора, установление начальной цены на реализуемые помещения вопреки требованиям закона, регулирующего оценочную деятельность, влечет недействительность договора купли-продажи нежилых помещений от.
Оценивая доводы прокурора, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что, действительность договора не поставлена в зависимость от его цены.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Вместе с тем, установление цены в отчете об оценке не означает, что объект оценки будет реализован именно по той цене, которая указана в отчете, поскольку последний устанавливает не цену договора, а только ее начальный уровень, который может повышаться в ходе аукциона.
Таким образом, доводы прокурора не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, поскольку указанный договор заключается не по цене, указанной в отчете об оценке, а по той цене, которую предложит победивший в аукционе участник.
Следовательно, даже составление отчета об оценке с нарушением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в данном случае не является юридически значимым обстоятельством и не влияет на действительность сделки.
Доводы апелляционного представления об обратном не могут быть приняты во внимание судебной коллегий в силу их несоответствия нормам материального права.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что прокурором не были представлены надлежащие доказательства занижения рыночной стоимости нежилых помещений, поскольку из проведенного доцентом кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "Курганский государственный университете" исследования отчета об оценке не следует, каким образом выявленные нарушения повлияли на определение цены объекта в сторону ее занижения.
Представление исследования, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена начальная цена отчуждаемого имущества.
Исходя из изложенного, суд пришел к правильному заключению о том, что спорная сделка по купле-продаже нежилых помещений соответствует требованиям закона, оснований считать ее ничтожной не имеется.
Учитывая сказанное, доводы представления о том, что суд необоснованно отказал прокурору в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по основанию несоответствия цены отчуждаемого объекта его рыночной стоимости, подлежат отклонению в силу отсутствия необходимости в проведении такой экспертизы.
Кроме того, судебной коллегией учитывается следующее.
В силу ст. 3 ГПК РФ в суд вправе обратиться заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Таким образом, по общему правилу в соответствии с принципом диспозитивности инициатива в возбуждении дела должна принадлежать лицу, заинтересованному в защите своих прав, свобод и интересов. Однако в случаях необходимости защиты публичных интересов, охраны государственных или общественных интересов закон допускает исключение из этого общего правила. В таких случаях инициатором процесса может быть прокурор.
В данном случае, обращаясь с иском о признании заключенного по итогам аукциона договора недействительным, прокурор не представил доказательств нарушения прав и (или) интересов муниципального образования, в защиту которых он стал инициатором процесса.
Указанное подтверждается позицией органа местного самоуправления, не поддержавшего заявленные прокурором требования, а также обстоятельствами дела, из которого следует, что в приобретенных помещениях ответчик С. за счет собственных средств произвел ремонт, а также оплачивает ремонт, сделанный предыдущим арендатором, в связи с чем указанные затраты подлежали бы возмещению из муниципальной казны в случае возврата сторон в первоначальное положение.
Доказательства же того, что в результате пересмотра цены спорных помещений в сторону ее увеличения был бы расширен круг потенциальных покупателей, а также того, что помещения были бы реализованы по цене, превышающей оспариваемую, прокурором не представлены.
Иные требования прокурора также не могут быть признаны обоснованными по указанным выше основаниям.
При совокупности изложенных обстоятельств, судебная коллегия находит доводы апелляционного представления несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционного представления не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 320.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Курганского городского суда Курганской области от 21 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора г. Кургана - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1389/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 мая 2013 г. по делу N 33-1389/2013
Судья: Алексеева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Бурматовой Н.В.,
судей Черновой Н.А., Ушаковой И.Г.,
при секретаре судебного заседания К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 23 мая 2013 года гражданское дело по иску прокурора города Кургана в интересах муниципального образования город Курган к Департаменту развития городского хозяйства Администрации г. Кургана, С., Администрации г. Кургана о признании сделки недействительной
по апелляционному представлению прокурора г. Кургана
на решение Курганского городского суда Курганской области от 21 февраля 2013 года, которым постановлено:
исковые требования прокурора города Кургана о признании недействительным договора от купли-продажи встроенных нежилых помещений в подвале кинотеатра" заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации и С. признании постановления Администрации от "Об утверждении договора купли-продажи от нежилого помещения в подвале здания кинотеатра незаконным; признании протокола заседания комиссии по приватизации об итогах аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене имущества по продаже нежилого помещения в подвале здания кинотеатра недействительным; прекращении зарегистрированного права собственности С. на встроенные нежилые помещения в подвале кинотеатра" применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи областного суда Черновой Н.А., изложившей существо дела, мнение прокурора Федоровской Н.М., поддержавшей доводы, изложенные в апелляционном представлении, пояснения представителя ответчиков Администрации, Департамента развития городского хозяйства Администрации, ответчика С., его представителей,, возражавших против удовлетворения апелляционного представления, судебная коллегия
установила:
Прокурор города Кургана обратился в суд с иском в интересах муниципального образования к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана, С., Администрации г. Кургана о признании недействительным договора от купли-продажи встроенных нежилых помещений в подвале кинотеатра" общей площадью. (номера помещений на поэтажном плане:), расположенных по адресу: (лит.), заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана и С.; признании постановления Администрации от "Об утверждении договора купли-продажи от нежилого помещения в подвале здания кинотеатра" незаконным; признании протокола заседания комиссии по приватизации об итогах аукциона, недействительным; прекращении зарегистрированного права собственности С. на указанные нежилые помещения; возложении на С. обязанности по передаче в собственность муниципального образования город Курган данных помещений; возложении обязанности на Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана возвратить С. денежные средства в размере переданные по договору купли-продажи указанного нежилого помещения.
В обоснование требований указал, что прокуратурой г. Кургана была проведена проверка законности отчуждения спорных нежилых помещений расположенных по адресу:, в ходе которой установлено, что на основании прогнозного плана (программы) приватизации указанные помещения были проданы по итогам конкурса за право собственности последнего было зарегистрировано.
Полагает, что указанная сделка противоречит требованиям закона и является недействительной, поскольку рыночная стоимость реализованных помещений была существенно занижена.
Считает, что отчет ООО "", на основании которого была определена рыночная стоимость имущества, не соответствует требованиям закона, содержит методологические ошибки и фальсифицированные данные.
Указывает, что стоимость помещений была необоснованно уменьшена на стоимость произведенных арендатором ремонтных работ, цены определены с учетом НДС, отчет содержит ссылки на утратившие силу документы, неверно определен процент износа помещений.
Ссылается на проведенный доцентом кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "КГУ" по запросу прокуратуры отчет от, согласно которому стоимость спорных нежилых помещений должна составлять от.
В судебном заседании прокурор на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Департамента развития городского хозяйства Администрации в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования не признавал, указывал, что прокурором не указан материальный истец. Полагал, что процедура торгов была соблюдена, сделка по реализации помещений являлась законной, а прокурор, не являясь стороной сделки не вправе ее оспаривать.
Представители ответчика С. -, исковые требования не признали, указывали, что заключенный договор купли-продажи помещений является действительным, поскольку была проведена оценка стоимости спорных помещений, они были реализованы на аукционе. Считали, что предположения не могут служить основанием для подачи иска, прокурором не указано какие конкретно экономические права муниципального образования были нарушены.
Представитель третьего лица Администрации исковые требования не признала. Указала, что реализация спорных нежилых помещений соответствует положениям Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Договор купли-продажи не может быть признан ничтожной сделкой в связи с несоответствием Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", поскольку указанный Закон не содержит требований к сделке. Считает, что прокурором не представлены доказательства недостоверности отчета рыночной стоимости помещений, исследование отчета, на которое ссылается прокурор, не является заключением эксперта. Указывает, что требование о недействительности оспоримого договора могут заявлять только его стороны, но не прокурор указывает, что при обращении в суд прокурор не указал, кто является материальным истцом по делу, в связи с чем оснований принимать его заявление к производству суда не имелось, просила в иске отказать.
Представитель третьего лица ООО "Уральский экономический арбитраж-кредит" исковые требования не признал. Указал, что рыночная стоимость объекта оценки была определена верно, что подтверждает проведенный открытый аукцион.
Третье лицо Я. исковые требования не признала. Указала, что ранее являлась арендатором спорных помещений, производила в них ремонт, стоимость которого в настоящее время возмещается ей С. До этого она также приобретала помещения в здании кинотеатра" по цене ниже, чем указано в отчете.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционном представлении прокурор просит отменить решение суда, принять новое решение.
В обоснование представления указывает, что сделка может быть признана ничтожной в случае выявления при ее совершении нарушений любого закона, в том числе и ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Указывает, что основанием для подачи иска послужил проведенный по запросу прокуратуры отчет от, согласно которому использованный ответчиками отчет рыночной стоимости нежилых помещений не мог быть применен при совершении сделки, поскольку не соответствует закону, содержит методологические ошибки и фальсификацию данных, в результате чего стоимость объекта была занижена. Ссылается на то, что судом было необоснованно отказано в проведении по делу судебной экспертизы. Считает, что отсутствие доказательств того, что спорный объект может быть продан по более высокой цене, значения для дела не имеет, к тому же такие доказательства и не могут быть представлены. Полагает, что поскольку С. были приобретены отремонтированные спорные помещения, то уменьшать стоимость цены объектов на стоимость ремонта является необоснованным. Вывод суда со ссылкой на отчет о средней стоимости 1 кв. м помещений в г. Кургане не соответствует действительности. Не согласен с выводом суда о том, что прокурором не указано лицо, в интересах которого тот обратился в суд, прокурор обращался в суд в интересах муниципального образования г. Курган.
В возражениях на апелляционное представление С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.
Указывает, что основания для признания недействительным договора купли-продажи спорных нежилых помещений отсутствуют, поскольку тот соответствует ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ФЗ "Об оценочной деятельности". Считает, что отчет, на который ссылается прокурор, является ее субъективным мнением, которому судом дана надлежащая оценка. Полагает, что прокурор при обращении в суд не указал в защиту каких именно прав и интересов муниципального образования обратился прокурор, в чем выразилось это нарушение и каковы были его последствия. Указывает, что после приобретения спорного имущества он произвел в нем капитальный ремонт, также рассчитывается за ремонт, проведенный прежним арендатором.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц Управления Росреестра по, ООО "Уральский экономический арбитраж-аудит", третье лицо Я. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав стороны, прокурора, обсудив доводы апелляционного представления, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Из материалов дела следует, что на основании решения Курганской городской Думы от находящиеся в муниципальной собственности встроенные нежилые помещения в подвале кинотеатра" расположенные по адресу:, общей площадью м. были включены в прогнозный план приватизации на (л.д. 186 - 191).
ООО "Уральский экономический арбитраж-аудит" составлен отчет об оценке встроенных нежилых помещений, расположенных в подвале кинотеатра" общей площадью, (номера помещений на поэтажном плане), по адресу: (лит. А), согласно которому рыночная стоимость данных нежилых помещений за вычетом затрат на ремонтные работы составляет л.д. 12 - 34).
В соответствии с постановлением Администрации от Департаменту имущественных и земельных отношений поручено провести аукцион, открытый по форме подачи заявок, по продаже указанных нежилых помещений (номера помещений на поэтажном плане установить начальную цену объекта продажи муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д. 131 - 132).
По итогам проведенного аукциона спорные нежилые помещения по указанной стоимости были проданы С. на основании заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Кургана и С. договора купли-продажи от (л.д. 48 - 49).
Переход права собственности к С. в отношении названных объектов зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (л.д. 60).
Полагая, что сделка по реализации указанных нежилых помещений противоречит требованиям закона и является ничтожной, прокурор г. Кургана обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что процедура проведения аукциона нарушена не была, поэтому оснований для признания заключенного по его результатам договора купли-продажи недействительным не имеется.
Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции является правильным.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Одним из способов приватизации муниципального имущества является его продажа посредством аукциона (подп. 2 п. 1 ст. 13).
Согласно ст. 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При принятии решения судом установлено и сторонами не оспаривается, что установленная процедура проведения аукциона по реализации спорных нежилых помещений ответчиками нарушена не была.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Частью 2 статьи 449 ГК РФ установлено: признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, не обжалуя торги, требование о признании договора купли-продажи, оформленного по результатам торгов, может быть заявлено только в том случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.
Обосновывая заявленные требования, прокурор ссылается на исследование отчета об оценке проведенного доцентом кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "Курганский государственный университете", согласно которому в отчете ООО "" произошло занижение рыночной стоимости спорных объектов.
Таким образом, прокурор, указывая, по сути, на процедурное нарушение торгов - ненадлежащее с его точки зрения составление отчета об оценке, оспаривает действительность договора купли-продажи, что не может быть признано правильным.
По мнению прокурора, установление начальной цены на реализуемые помещения вопреки требованиям закона, регулирующего оценочную деятельность, влечет недействительность договора купли-продажи нежилых помещений от.
Оценивая доводы прокурора, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что, действительность договора не поставлена в зависимость от его цены.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Вместе с тем, установление цены в отчете об оценке не означает, что объект оценки будет реализован именно по той цене, которая указана в отчете, поскольку последний устанавливает не цену договора, а только ее начальный уровень, который может повышаться в ходе аукциона.
Таким образом, доводы прокурора не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, поскольку указанный договор заключается не по цене, указанной в отчете об оценке, а по той цене, которую предложит победивший в аукционе участник.
Следовательно, даже составление отчета об оценке с нарушением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в данном случае не является юридически значимым обстоятельством и не влияет на действительность сделки.
Доводы апелляционного представления об обратном не могут быть приняты во внимание судебной коллегий в силу их несоответствия нормам материального права.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что прокурором не были представлены надлежащие доказательства занижения рыночной стоимости нежилых помещений, поскольку из проведенного доцентом кафедры "Финансы и кредит" ФГБОУ ВПО "Курганский государственный университете" исследования отчета об оценке не следует, каким образом выявленные нарушения повлияли на определение цены объекта в сторону ее занижения.
Представление исследования, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена начальная цена отчуждаемого имущества.
Исходя из изложенного, суд пришел к правильному заключению о том, что спорная сделка по купле-продаже нежилых помещений соответствует требованиям закона, оснований считать ее ничтожной не имеется.
Учитывая сказанное, доводы представления о том, что суд необоснованно отказал прокурору в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по основанию несоответствия цены отчуждаемого объекта его рыночной стоимости, подлежат отклонению в силу отсутствия необходимости в проведении такой экспертизы.
Кроме того, судебной коллегией учитывается следующее.
В силу ст. 3 ГПК РФ в суд вправе обратиться заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Таким образом, по общему правилу в соответствии с принципом диспозитивности инициатива в возбуждении дела должна принадлежать лицу, заинтересованному в защите своих прав, свобод и интересов. Однако в случаях необходимости защиты публичных интересов, охраны государственных или общественных интересов закон допускает исключение из этого общего правила. В таких случаях инициатором процесса может быть прокурор.
В данном случае, обращаясь с иском о признании заключенного по итогам аукциона договора недействительным, прокурор не представил доказательств нарушения прав и (или) интересов муниципального образования, в защиту которых он стал инициатором процесса.
Указанное подтверждается позицией органа местного самоуправления, не поддержавшего заявленные прокурором требования, а также обстоятельствами дела, из которого следует, что в приобретенных помещениях ответчик С. за счет собственных средств произвел ремонт, а также оплачивает ремонт, сделанный предыдущим арендатором, в связи с чем указанные затраты подлежали бы возмещению из муниципальной казны в случае возврата сторон в первоначальное положение.
Доказательства же того, что в результате пересмотра цены спорных помещений в сторону ее увеличения был бы расширен круг потенциальных покупателей, а также того, что помещения были бы реализованы по цене, превышающей оспариваемую, прокурором не представлены.
Иные требования прокурора также не могут быть признаны обоснованными по указанным выше основаниям.
При совокупности изложенных обстоятельств, судебная коллегия находит доводы апелляционного представления несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционного представления не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 320.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Курганского городского суда Курганской области от 21 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора г. Кургана - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)