Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Медведев Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Ю.
рассмотрела в судебном заседании 20 ноября 2012 года гражданское дело N 2-1214/12 по апелляционной жалобе О. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2012 года по иску О. к З. о взыскании арендной платы, встречному иску З. к О. о признании договора аренды квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя О. - адвоката Рыкова Г.А., З., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
О. обратилась в суд с иском к З. о взыскании платы за аренду квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, в размере <...> руб. за период с 15.08.2010 года по 15.01.2011 года (л.д. 5 - 6).
В дальнейшем размер исковых требований был увеличен в порядке ст. 39 ГПК РФ, истица просила взыскать с ответчика арендную плату в размере <...> руб. за период с 15.08.2010 года по 15.02.2011 года (л.д. 47 - 48).
З. предъявил встречный иск к О., в котором просил признать недействительным договор аренды от 15.04.2010 года и применить последствия недействительности сделки, взыскав с О. денежные средства в размере <...> руб., уплаченные им в качестве арендной платы в период с 15.05.2010 года по 15.08.2010 года (л.д. 41 - 42).
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований О. к З. о взыскании арендной платы отказано.
Тем же решением суда встречный иск З. удовлетворен частично, признан недействительным договор аренды от 15.04.2010 года, заключенный между О. и З. в отношении квартиры <...> в доме <...>, корп. <...> по пр. <...> в Санкт-Петербурге.
В удовлетворении исковых требований З. к О. о взыскании денежных средств, уплаченных в счет арендной платы, отказано.
В апелляционной жалобе О. настаивает на отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска и частичного удовлетворения встречного иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
При этом судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия О., не явившейся в судебное заседание, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие ее надлежащее извещение (л.д. 78), интересы О. в судебном заседании представляет адвокат Рыков Г.А.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований О. указала, что 15.04.2010 года она в качестве арендодателя заключила с ответчиком договор аренды квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, на срок 5 месяцев, то есть до 15.09.2010 года.
О. пояснила, что арендная плата была установлена в размере <...> руб. в месяц, ответчик не оплатил арендную плату за последний месяц аренды, то есть с 15.08.2010 года по 15.09.2010 года в размере <...> руб., а также проживал в квартире после окончания срока договора аренды вплоть до 09.03.2011 года, отказываясь оплачивать свое проживание арендодателю.
В свою очередь, в обоснование встречного иска З. указал на ничтожность договора аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку в ст. 607 ГК РФ определен перечень объектов аренды, среди которых отсутствует такой объект, как жилое помещение.
З. полагал, что вопрос передачи жилого помещения за плату во временное владение или пользование может быть урегулирован путем заключения сторонами договора найма жилого помещения, а не договора аренды.
Кроме того, как указал З., на дату подписания договора аренды О. не являлась собственником жилого помещения, передаваемого в пользование З., поэтому не имела права заключать в отношении данного помещения какие-либо сделки гражданско-правового характера
Разрешая спор, суд первой инстанции признал, что на момент подписания договора об аренде квартиры О. не являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, а потому не вправе была распоряжаться не принадлежащим ей имуществом.
Суд также пришел к выводу о том, что договор об аренде квартиры от 15.04.2010 года является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку он не соответствует требованиям закона, регулирующим заключение договоров аренды.
Помимо того, суд признал, что стороны договорились нотариально удостоверить заключенный договор, однако договор не был нотариально удостоверен, в связи с чем, в силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ, по причине несоблюдения нотариальной формы сделки признал ее ничтожной.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований О. к З. о взыскании арендной платы и частично удовлетворил встречный иск З., признав недействительным договор аренды от 15.04.2010 года, заключенный между О. и З. в отношении квартиры <...> в доме <...>, корп. <...> по пр. <...> в Санкт-Петербурге.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 15.04.2010 года стороны подписали договор об аренде квартиры.
Согласно данному договору, арендодатель О. сдала в аренду арендатору З. принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, на срок 5 месяцев с оплатой <...> руб. ежемесячно.
Арендатор обязан был вносить арендную плату не позднее 14 числа каждого месяца за предыдущий месяц.
На договоре имеются собственноручные записи арендодателя о получении оплаты за период до 15.08.2010 года (л.д. 14).
При таких обстоятельствах, стороны конклюдентными действиями заключили и фактически исполняли договор найма квартиры.
Ответчик во встречном исковом заявлении указал, что оплачивал истице проживание в квартире на протяжении четырех месяцев в размере <...> руб. с момента подписания договора.
Из имеющихся в материалах проверки КУСП N 1249 по заявлению истицы объяснениях ответчика от 20.02.2011 года, следует, что после того как ответчик продал квартиру, он заключил договор аренды (найма) этой квартиры с истицей. Оплата за съем жилья производилась каждый месяц 14 числа.
Таким образом, между сторонами фактически имелись договорные отношения по аренде (найму) квартиры на определенных условиях, с оплатой <...> руб. в месяц.
Указанные отношения сохранялись также и после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры 29.04.2010 года.
В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Пунктом 3 вышеуказанной статьи предусматривается, что акцепт может быть выражен не прямо, а путем конклюдентных действий, направленных на исполнение договора.
Для квалификации этих действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту, приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный в оферте срок; выполнение оферты в полном объеме для квалификации этих действий в качестве акцепта не требуется (п. 58 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8).
С учетом изложенного, судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истицы, поскольку стороны фактически своими действиями заключили и исполняли договор найма жилого помещения, ответчик проживал в указанном жилом помещении, в связи с чем обязан внести О. плату в размере <...> руб. за период с 15.08.2010 года по 15.02.2011 года, исходя из установленной договором и действиями сторон суммы <...> руб. в месяц.
Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции неправильно истолкован п. 7 договора и неправильно применена норма ч. 2 ст. 163 ГК РФ.
В частности, суд первой инстанции суд признал, что стороны договорились облечь заключаемый между ними договор в нотариальную форму, однако договор не был нотариально удостоверен, в связи с чем, в силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ, по причине несоблюдения нотариальной формы сделки признал ее ничтожной.
Между тем, согласно п. 7 договора, расходы по нотариальному удостоверению настоящего договора оплачивает арендатор.
На основании буквального толкования данного пункта следует, что стороны достигли соглашения о порядке оплаты расходов на нотариальное удостоверение договора, но не о его обязательном удостоверении у нотариуса.
Кроме того, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Учитывая, что сторонами сделка исполнялась до 15.08.2012 года, после чего ответчик З. перестал выполнять условия по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции полагает, что имеются основания для признания данной сделки действительной.
Таким образом, отсутствие нотариального удостоверения договора не может являться основанием для признания его недействительным.
При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении встречных исковых требований З. к О. о признании договора аренды квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки надлежит отказать.
Поскольку ответчиком не оспаривался факт проживания в квартире после окончания срока действия договора аренды вплоть до 09.03.2011 года, оснований для отклонения требований О. о взыскании арендной платы за период с 15.09.2010 года по 15.02.2011 года в размере <...> руб., а всего с учетом задолженности с период с 15.08.2010 года по 15.09.2010 года в размере <...> руб.
Доводы ответчика З. о том, что на момент заключения договора от 15.04.2010 года О. собственником квартиры не являлась, не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из условий договора начало его исполнения определено с мая 2010 года, регистрация перехода права собственности произведена 29.04.2010 года, в связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении требований О. судебная коллегия не усматривает.
В связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2012 года отменить.
Взыскать с З. в пользу О. сумму задолженности по арендной плате в размере <...> руб.
В удовлетворении встречных исковых требований З. к О. о признании договора аренды квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.11.2012 N 33-15692/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2012 г. N 33-15692/12
Судья: Медведев Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Ю.
рассмотрела в судебном заседании 20 ноября 2012 года гражданское дело N 2-1214/12 по апелляционной жалобе О. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2012 года по иску О. к З. о взыскании арендной платы, встречному иску З. к О. о признании договора аренды квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя О. - адвоката Рыкова Г.А., З., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
О. обратилась в суд с иском к З. о взыскании платы за аренду квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, в размере <...> руб. за период с 15.08.2010 года по 15.01.2011 года (л.д. 5 - 6).
В дальнейшем размер исковых требований был увеличен в порядке ст. 39 ГПК РФ, истица просила взыскать с ответчика арендную плату в размере <...> руб. за период с 15.08.2010 года по 15.02.2011 года (л.д. 47 - 48).
З. предъявил встречный иск к О., в котором просил признать недействительным договор аренды от 15.04.2010 года и применить последствия недействительности сделки, взыскав с О. денежные средства в размере <...> руб., уплаченные им в качестве арендной платы в период с 15.05.2010 года по 15.08.2010 года (л.д. 41 - 42).
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований О. к З. о взыскании арендной платы отказано.
Тем же решением суда встречный иск З. удовлетворен частично, признан недействительным договор аренды от 15.04.2010 года, заключенный между О. и З. в отношении квартиры <...> в доме <...>, корп. <...> по пр. <...> в Санкт-Петербурге.
В удовлетворении исковых требований З. к О. о взыскании денежных средств, уплаченных в счет арендной платы, отказано.
В апелляционной жалобе О. настаивает на отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска и частичного удовлетворения встречного иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
При этом судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия О., не явившейся в судебное заседание, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие ее надлежащее извещение (л.д. 78), интересы О. в судебном заседании представляет адвокат Рыков Г.А.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований О. указала, что 15.04.2010 года она в качестве арендодателя заключила с ответчиком договор аренды квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, на срок 5 месяцев, то есть до 15.09.2010 года.
О. пояснила, что арендная плата была установлена в размере <...> руб. в месяц, ответчик не оплатил арендную плату за последний месяц аренды, то есть с 15.08.2010 года по 15.09.2010 года в размере <...> руб., а также проживал в квартире после окончания срока договора аренды вплоть до 09.03.2011 года, отказываясь оплачивать свое проживание арендодателю.
В свою очередь, в обоснование встречного иска З. указал на ничтожность договора аренды в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку в ст. 607 ГК РФ определен перечень объектов аренды, среди которых отсутствует такой объект, как жилое помещение.
З. полагал, что вопрос передачи жилого помещения за плату во временное владение или пользование может быть урегулирован путем заключения сторонами договора найма жилого помещения, а не договора аренды.
Кроме того, как указал З., на дату подписания договора аренды О. не являлась собственником жилого помещения, передаваемого в пользование З., поэтому не имела права заключать в отношении данного помещения какие-либо сделки гражданско-правового характера
Разрешая спор, суд первой инстанции признал, что на момент подписания договора об аренде квартиры О. не являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, а потому не вправе была распоряжаться не принадлежащим ей имуществом.
Суд также пришел к выводу о том, что договор об аренде квартиры от 15.04.2010 года является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку он не соответствует требованиям закона, регулирующим заключение договоров аренды.
Помимо того, суд признал, что стороны договорились нотариально удостоверить заключенный договор, однако договор не был нотариально удостоверен, в связи с чем, в силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ, по причине несоблюдения нотариальной формы сделки признал ее ничтожной.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований О. к З. о взыскании арендной платы и частично удовлетворил встречный иск З., признав недействительным договор аренды от 15.04.2010 года, заключенный между О. и З. в отношении квартиры <...> в доме <...>, корп. <...> по пр. <...> в Санкт-Петербурге.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 15.04.2010 года стороны подписали договор об аренде квартиры.
Согласно данному договору, арендодатель О. сдала в аренду арендатору З. принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, пр. <...>, дом <...>, корп. <...>, кв. <...>, на срок 5 месяцев с оплатой <...> руб. ежемесячно.
Арендатор обязан был вносить арендную плату не позднее 14 числа каждого месяца за предыдущий месяц.
На договоре имеются собственноручные записи арендодателя о получении оплаты за период до 15.08.2010 года (л.д. 14).
При таких обстоятельствах, стороны конклюдентными действиями заключили и фактически исполняли договор найма квартиры.
Ответчик во встречном исковом заявлении указал, что оплачивал истице проживание в квартире на протяжении четырех месяцев в размере <...> руб. с момента подписания договора.
Из имеющихся в материалах проверки КУСП N 1249 по заявлению истицы объяснениях ответчика от 20.02.2011 года, следует, что после того как ответчик продал квартиру, он заключил договор аренды (найма) этой квартиры с истицей. Оплата за съем жилья производилась каждый месяц 14 числа.
Таким образом, между сторонами фактически имелись договорные отношения по аренде (найму) квартиры на определенных условиях, с оплатой <...> руб. в месяц.
Указанные отношения сохранялись также и после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры 29.04.2010 года.
В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Пунктом 3 вышеуказанной статьи предусматривается, что акцепт может быть выражен не прямо, а путем конклюдентных действий, направленных на исполнение договора.
Для квалификации этих действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту, приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный в оферте срок; выполнение оферты в полном объеме для квалификации этих действий в качестве акцепта не требуется (п. 58 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8).
С учетом изложенного, судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истицы, поскольку стороны фактически своими действиями заключили и исполняли договор найма жилого помещения, ответчик проживал в указанном жилом помещении, в связи с чем обязан внести О. плату в размере <...> руб. за период с 15.08.2010 года по 15.02.2011 года, исходя из установленной договором и действиями сторон суммы <...> руб. в месяц.
Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции неправильно истолкован п. 7 договора и неправильно применена норма ч. 2 ст. 163 ГК РФ.
В частности, суд первой инстанции суд признал, что стороны договорились облечь заключаемый между ними договор в нотариальную форму, однако договор не был нотариально удостоверен, в связи с чем, в силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ, по причине несоблюдения нотариальной формы сделки признал ее ничтожной.
Между тем, согласно п. 7 договора, расходы по нотариальному удостоверению настоящего договора оплачивает арендатор.
На основании буквального толкования данного пункта следует, что стороны достигли соглашения о порядке оплаты расходов на нотариальное удостоверение договора, но не о его обязательном удостоверении у нотариуса.
Кроме того, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Учитывая, что сторонами сделка исполнялась до 15.08.2012 года, после чего ответчик З. перестал выполнять условия по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции полагает, что имеются основания для признания данной сделки действительной.
Таким образом, отсутствие нотариального удостоверения договора не может являться основанием для признания его недействительным.
При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении встречных исковых требований З. к О. о признании договора аренды квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки надлежит отказать.
Поскольку ответчиком не оспаривался факт проживания в квартире после окончания срока действия договора аренды вплоть до 09.03.2011 года, оснований для отклонения требований О. о взыскании арендной платы за период с 15.09.2010 года по 15.02.2011 года в размере <...> руб., а всего с учетом задолженности с период с 15.08.2010 года по 15.09.2010 года в размере <...> руб.
Доводы ответчика З. о том, что на момент заключения договора от 15.04.2010 года О. собственником квартиры не являлась, не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из условий договора начало его исполнения определено с мая 2010 года, регистрация перехода права собственности произведена 29.04.2010 года, в связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении требований О. судебная коллегия не усматривает.
В связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 мая 2012 года отменить.
Взыскать с З. в пользу О. сумму задолженности по арендной плате в размере <...> руб.
В удовлетворении встречных исковых требований З. к О. о признании договора аренды квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)