Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеевым С.В., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453, ИНН 5041001281) - Максягина М.А. дов. от 04.02.2011 г. N 03\\01-24
от ответчика ООО "Центр-Галерея" (ОГРН 1107746576970, ИНН 7720691604) - Давыдова А.Ю. дов. от 25.10.2012 г.
от третьего лица Администрации города Реутов Московской области - Ковалева Е.В. дов. от 24.12.2012 г. N 52
рассмотрев 27.05.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "Центр-Галерия"
на решение от 21 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Нечаевой С.В.
на постановление от 08 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Конаваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов
к ООО "Центр-Галерея"
о расторжении договора аренды земельного участка
третье лицо Администрация города Реутов Московской области,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Галерея" (далее - ООО "Центр Галерея") со следующими требованиями:
- расторгнуть договор аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Реутов и ООО "РеутОпт", находящийся в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" на основании договора N 2 переуступки права аренды земельного участка от 06 марта 2012 года,
- обязать ООО "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по Акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2012 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2013 года, исковые требования удовлетворены.
При этом суды исходили из того, что ООО "Центр Галерея" не выполнило условия договора аренды и требования действующего законодательства, не использовало в течение 9 лет спорный земельный участок для строительства базы оптовой торговли, разрешение на строительство в установленном порядке не получило, ответчик не обращался за разработкой и согласованием проекта строительства, строительные работы на спорном земельном участке не ведутся.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Центр Галерея" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить по основаниям несоответствия выводов содержащихся в решении и постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов указал, что срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, т.е. срок исковой давности истек, представитель ответчика просил суд дело производством прекратить, в удовлетворении всех исковых требований отказать ввиду истечения срока исковой давности, но суд оставил разрешение данного вопроса без внимания - без вынесения процессуального решения и продолжил слушание дела по существу.
Суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО "РеуптОпт" в качестве третьего лица, поскольку его права затрагиваются оспариваемым судебным актом, а также необоснованно отказал в вызове и допросе в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеуптОпт" Морозова С.В., который мог дать пояснения по проведению строительных работ на спорном земельном участке.
Суд не учел, что ответчик не мог за короткое время осуществить строительные работы, поскольку он получил такое право только после переуступки права аренды земельного участка по договору от 06.03.2012 г., (фактически состоялся 11.04.2012 г.) Суд не учел, что правопредшественником ответчика на спорном земельном участке были осуществлены работы по перекладке газопровода из зоны строительства складской базы оптовой торговли, была разработана документация для строительства базы оптовой торговли. Суд не учел, что по делу N А41-23168/10 признано право собственности на объект незавершенного строительства ООО "РеутОпт", а по делу N А41-25972/10 отказано в удовлетворении требований об освобождении указанным обществом земельного участка.
Однако, этим существенным обстоятельствам судами не дана надлежащая оценка.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Центр-Галерия" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы. От ООО "Центр-Галерия" было также заявлено ходатайство об отложении рассмотрения судебного заседания, для привлечения в качестве третьего лица ООО "РеутОпт", а также в вызове в судебное заседание в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеутОпт" - Морозова С.В. для всестороннего исследования существенных обстоятельств дела.
Рассмотрев заявленное ходатайство, выслушав мнение истца и третьего лица, возражавшего против удовлетворения указанного ходатайства, суд кассационной инстанции отказывает в его удовлетворении, поскольку согласно ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В обоснование возражений указывает, что правоотношения по пользованию земельным участком являются длящимися. На данные отношения положения о сроке исковой давности не могут распространяться, и в этой связи истец в любой момент может обратиться с требованиями о восстановлении нарушенного права. Таким образом, правоотношения по исполнению заключенного между сторонами договора относятся к длящимся правоотношениям, которые действуют до настоящего времени, что исключает применение к данным правоотношениям срока исковой давности.
Ходатайство о привлечении в качестве третьего лица ООО "РеуптОпт", не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обоснованно отклонено судом, так как договор уступки прав и обязанностей не прекращает первоначального обязательства, возникшего из договора аренды, оно сохраняется во всей своей юридической полноте, со всеми обеспечительными сделками и возражениями.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (ООО "Центр-Галерея"), при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется - п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Учитывая, что на земельном участке строительные работы не ведутся, разрешительную документацию общество не получало, подготовленный проект не может иметь правового значения при допущенной просрочке в целевом использовании земельного участка в девять лет и при отсутствии доказательств наличия оснований для вывода о невозможности освоения земельного участка в течение данного срока применительно к положениям, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Третье лицо Администрация г. Реутов в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02 сентября 2003 года, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "РеуптОпт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 243, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: размещение и строительство оптовой базы, имеющий адресные ориентиры: Московская область, город Реутов, улица Комсомольская (техническая зона МКАД).
Срок действия договора был установлен с 25 августа 2003 года по 24 августа 2052 года (пп. 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Московской областной регистрационной палате 30 сентября 2003 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-01/48-11/2003-468.1.
Согласно договору N 2 от 06 марта 2012 года переуступки права аренды земельного участка, права и обязанности по Договору аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года перешли к ООО "Центр - Галерея".
Вышеуказанный договор переуступки права аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 апреля 2012 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-50-48/005/2012-351.
Пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; не освоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Судом установлено, что с момента заключения договора аренды в 2003 году и до настоящего времени строительство базы оптовой торговли не ведется, что свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка арендатором.
Письмом от 23.01.2012 г. комитет предложил ООО "РеуптОпт" устранить нарушение условий договора аренды в виде неиспользования земельного участка в предназначенных договором аренды целях и представить доказательства устранения допущенных нарушений.
Исходящим письмом N 707/04-02 от 23.05.2012 г. комитет сообщил ответчику о нарушении условий Договора аренды и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке (л.д. 32, том 1). Согласно квитанции от 24.05.2012 г. указанное письмо было направлено ООО "Центр-Галерея", что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Исходящим письмом N 993/01-22 от 06.08.2012 г., комитет направил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 243 от 02.09.2003 г. и предложил представить ответ на указанное требование до 15 августа 2012 года.
Установлено, что истец принял необходимые меры для предупреждения арендатора о необходимости исполнения договора аренды в соответствии с условиями, указанными в нем и возможности расторжения договора в связи с несоблюдением его существенных условий.
Учитывая нарушение арендатором условий договора аренды, выразившихся в неосвоении земельного участка, использования земельного участка не по целевому назначению, в связи с отсутствием разрешения на строительство, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой и апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о том, что с момента выделения земельного участка в сентябре 2003 года и по состоянию на обращение истца в суд в августе 2011 года прошло 8 лет, в течение которых строительство не начиналось, что свидетельствует о нарушении как особых условий договора (п. 4.3.4) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Договором аренды предусмотрено (п. 4.3.4 договора) право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Ответчик не выполнил условия договора аренды и требования закона, в течение девяти лет земельный участок не использовался в предназначенных целях, строительство базы оптовой торговли не только не завершено, к его осуществлению арендаторы не приступали, что подтверждается Письмом Управления по архитектуре и градостроительству N 827 от 23 октября 2012 года.
Согласно вышеуказанному письму, разрешения на строительство ООО "Центр - Галерея" и ООО "РеупТорг" не выдавались.
Собственник земельного участка, предоставляя его другому лицу для использования участка по целевому назначению, предполагает надлежащее его использование этим лицом. В противном случае неисполнением обязательств по договору аренды нарушаются и права собственника земельного участка.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка аренда земельного участка, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, т.е. с учетом ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами.
Ответчик не обращался в управление по архитектуре и градостроительству за получением разрешения на строительство базы оптовой торговли, дата обращения ответчика за разработкой проектно-сметной документации неизвестна, инженерно-геодезические изыскания и проектирование тепловой сети не заказаны, рабочие проекты не рассмотрены.
Следовательно, соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что общество не обращалось в компетентные органы за разработкой и согласованием проекта строительства, фактически не начало активную работу по проектированию строительства базы оптовой торговли.
На арендованном земельном участке строительные работы не ведутся, доказательств обратного не представлено.
Из материалов дела N А41-15588/11 и А41-23168/10 следует, что ООО "Реупт-Торг" возвело на спорном земельном участке только здание вспомогательного назначения, торговый павильон, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Комсомольская (техническая зона МКАД), о сносе которого как самовольной постройки Администрацией г. Реутов заявлен иск в Арбитражный суд Московской области.
Доводы ответчика о выполненных работах по перекладке газопровода и водопровода, подтверждающие освоение земельного участка, несостоятельны. Выполнение каких-либо подготовительных процедур также не отменяет обязанностей общества по соблюдению сроков разработки и согласования проекта, их утверждения в установленном законом порядке, по подготовке к строительству и завершения его в предусмотренные сроки.
Судом первой и апелляционной инстанцией обоснованно не приняты доводы ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности, правильно указав, что обязательства ответчика по использованию земельного участка являются длящимися и подлежат исполнению в течение всего срока действия договора. Истец вправе обратиться в суд с иском в пределах срока действия договора аренды в течение 3-летнего периода, предшествовавшего предъявлению иска, а также в пределах 3-летнего срока по окончании срока действия договора.
Довод заявителя о том, что оспариваемым актом затрагиваются права и охраняемые интересы ООО "Реупт-Торг", которого суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьего лица, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и отклоняется судом кассационной инстанции, так как уступка права аренды возможна только с одновременным переводом обязанностей арендатора, поэтому в привлечении вышеуказанного лица к участию в деле не было необходимости, его права оспариваемым актом не нарушаются. Кроме того, ответчик располагал реальной возможностью для представления письменных доказательств в суд первой и апелляционной инстанции, однако ее не воспользовался надлежащим образом. Ответчиком не представлены доказательства невозможности истребования и получения у ООО "Реупт-Торг" письменных документов в обоснование своих доводов, утверждений.
Таким образом, имеющиеся в деле доказательства оценены судом в совокупности, с учетом фактических обстоятельств дела и требований гражданского и процессуального законодательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ.
Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами обеих инстанций установлены в полном объеме, выводы суда соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, поскольку обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2012 года по делу N А41-39793/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Центр-Галерия" - без удовлетворения.
Отменить приостановление судебных актов, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2013 г.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 29.05.2013 ПО ДЕЛУ N А41-39793/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. по делу N А41-39793/12
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеевым С.В., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453, ИНН 5041001281) - Максягина М.А. дов. от 04.02.2011 г. N 03\\01-24
от ответчика ООО "Центр-Галерея" (ОГРН 1107746576970, ИНН 7720691604) - Давыдова А.Ю. дов. от 25.10.2012 г.
от третьего лица Администрации города Реутов Московской области - Ковалева Е.В. дов. от 24.12.2012 г. N 52
рассмотрев 27.05.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "Центр-Галерия"
на решение от 21 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Нечаевой С.В.
на постановление от 08 апреля 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Конаваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов
к ООО "Центр-Галерея"
о расторжении договора аренды земельного участка
третье лицо Администрация города Реутов Московской области,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Галерея" (далее - ООО "Центр Галерея") со следующими требованиями:
- расторгнуть договор аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Реутов и ООО "РеутОпт", находящийся в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" на основании договора N 2 переуступки права аренды земельного участка от 06 марта 2012 года,
- обязать ООО "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по Акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2012 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2013 года, исковые требования удовлетворены.
При этом суды исходили из того, что ООО "Центр Галерея" не выполнило условия договора аренды и требования действующего законодательства, не использовало в течение 9 лет спорный земельный участок для строительства базы оптовой торговли, разрешение на строительство в установленном порядке не получило, ответчик не обращался за разработкой и согласованием проекта строительства, строительные работы на спорном земельном участке не ведутся.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Центр Галерея" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить по основаниям несоответствия выводов содержащихся в решении и постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов указал, что срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, т.е. срок исковой давности истек, представитель ответчика просил суд дело производством прекратить, в удовлетворении всех исковых требований отказать ввиду истечения срока исковой давности, но суд оставил разрешение данного вопроса без внимания - без вынесения процессуального решения и продолжил слушание дела по существу.
Суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО "РеуптОпт" в качестве третьего лица, поскольку его права затрагиваются оспариваемым судебным актом, а также необоснованно отказал в вызове и допросе в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеуптОпт" Морозова С.В., который мог дать пояснения по проведению строительных работ на спорном земельном участке.
Суд не учел, что ответчик не мог за короткое время осуществить строительные работы, поскольку он получил такое право только после переуступки права аренды земельного участка по договору от 06.03.2012 г., (фактически состоялся 11.04.2012 г.) Суд не учел, что правопредшественником ответчика на спорном земельном участке были осуществлены работы по перекладке газопровода из зоны строительства складской базы оптовой торговли, была разработана документация для строительства базы оптовой торговли. Суд не учел, что по делу N А41-23168/10 признано право собственности на объект незавершенного строительства ООО "РеутОпт", а по делу N А41-25972/10 отказано в удовлетворении требований об освобождении указанным обществом земельного участка.
Однако, этим существенным обстоятельствам судами не дана надлежащая оценка.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Центр-Галерия" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы. От ООО "Центр-Галерия" было также заявлено ходатайство об отложении рассмотрения судебного заседания, для привлечения в качестве третьего лица ООО "РеутОпт", а также в вызове в судебное заседание в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеутОпт" - Морозова С.В. для всестороннего исследования существенных обстоятельств дела.
Рассмотрев заявленное ходатайство, выслушав мнение истца и третьего лица, возражавшего против удовлетворения указанного ходатайства, суд кассационной инстанции отказывает в его удовлетворении, поскольку согласно ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В обоснование возражений указывает, что правоотношения по пользованию земельным участком являются длящимися. На данные отношения положения о сроке исковой давности не могут распространяться, и в этой связи истец в любой момент может обратиться с требованиями о восстановлении нарушенного права. Таким образом, правоотношения по исполнению заключенного между сторонами договора относятся к длящимся правоотношениям, которые действуют до настоящего времени, что исключает применение к данным правоотношениям срока исковой давности.
Ходатайство о привлечении в качестве третьего лица ООО "РеуптОпт", не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обоснованно отклонено судом, так как договор уступки прав и обязанностей не прекращает первоначального обязательства, возникшего из договора аренды, оно сохраняется во всей своей юридической полноте, со всеми обеспечительными сделками и возражениями.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (ООО "Центр-Галерея"), при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется - п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Учитывая, что на земельном участке строительные работы не ведутся, разрешительную документацию общество не получало, подготовленный проект не может иметь правового значения при допущенной просрочке в целевом использовании земельного участка в девять лет и при отсутствии доказательств наличия оснований для вывода о невозможности освоения земельного участка в течение данного срока применительно к положениям, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Третье лицо Администрация г. Реутов в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02 сентября 2003 года, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "РеуптОпт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 243, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: размещение и строительство оптовой базы, имеющий адресные ориентиры: Московская область, город Реутов, улица Комсомольская (техническая зона МКАД).
Срок действия договора был установлен с 25 августа 2003 года по 24 августа 2052 года (пп. 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Московской областной регистрационной палате 30 сентября 2003 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-01/48-11/2003-468.1.
Согласно договору N 2 от 06 марта 2012 года переуступки права аренды земельного участка, права и обязанности по Договору аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года перешли к ООО "Центр - Галерея".
Вышеуказанный договор переуступки права аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 апреля 2012 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-50-48/005/2012-351.
Пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; не освоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Судом установлено, что с момента заключения договора аренды в 2003 году и до настоящего времени строительство базы оптовой торговли не ведется, что свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка арендатором.
Письмом от 23.01.2012 г. комитет предложил ООО "РеуптОпт" устранить нарушение условий договора аренды в виде неиспользования земельного участка в предназначенных договором аренды целях и представить доказательства устранения допущенных нарушений.
Исходящим письмом N 707/04-02 от 23.05.2012 г. комитет сообщил ответчику о нарушении условий Договора аренды и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке (л.д. 32, том 1). Согласно квитанции от 24.05.2012 г. указанное письмо было направлено ООО "Центр-Галерея", что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Исходящим письмом N 993/01-22 от 06.08.2012 г., комитет направил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 243 от 02.09.2003 г. и предложил представить ответ на указанное требование до 15 августа 2012 года.
Установлено, что истец принял необходимые меры для предупреждения арендатора о необходимости исполнения договора аренды в соответствии с условиями, указанными в нем и возможности расторжения договора в связи с несоблюдением его существенных условий.
Учитывая нарушение арендатором условий договора аренды, выразившихся в неосвоении земельного участка, использования земельного участка не по целевому назначению, в связи с отсутствием разрешения на строительство, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой и апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о том, что с момента выделения земельного участка в сентябре 2003 года и по состоянию на обращение истца в суд в августе 2011 года прошло 8 лет, в течение которых строительство не начиналось, что свидетельствует о нарушении как особых условий договора (п. 4.3.4) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Договором аренды предусмотрено (п. 4.3.4 договора) право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Ответчик не выполнил условия договора аренды и требования закона, в течение девяти лет земельный участок не использовался в предназначенных целях, строительство базы оптовой торговли не только не завершено, к его осуществлению арендаторы не приступали, что подтверждается Письмом Управления по архитектуре и градостроительству N 827 от 23 октября 2012 года.
Согласно вышеуказанному письму, разрешения на строительство ООО "Центр - Галерея" и ООО "РеупТорг" не выдавались.
Собственник земельного участка, предоставляя его другому лицу для использования участка по целевому назначению, предполагает надлежащее его использование этим лицом. В противном случае неисполнением обязательств по договору аренды нарушаются и права собственника земельного участка.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка аренда земельного участка, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, т.е. с учетом ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами.
Ответчик не обращался в управление по архитектуре и градостроительству за получением разрешения на строительство базы оптовой торговли, дата обращения ответчика за разработкой проектно-сметной документации неизвестна, инженерно-геодезические изыскания и проектирование тепловой сети не заказаны, рабочие проекты не рассмотрены.
Следовательно, соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что общество не обращалось в компетентные органы за разработкой и согласованием проекта строительства, фактически не начало активную работу по проектированию строительства базы оптовой торговли.
На арендованном земельном участке строительные работы не ведутся, доказательств обратного не представлено.
Из материалов дела N А41-15588/11 и А41-23168/10 следует, что ООО "Реупт-Торг" возвело на спорном земельном участке только здание вспомогательного назначения, торговый павильон, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Комсомольская (техническая зона МКАД), о сносе которого как самовольной постройки Администрацией г. Реутов заявлен иск в Арбитражный суд Московской области.
Доводы ответчика о выполненных работах по перекладке газопровода и водопровода, подтверждающие освоение земельного участка, несостоятельны. Выполнение каких-либо подготовительных процедур также не отменяет обязанностей общества по соблюдению сроков разработки и согласования проекта, их утверждения в установленном законом порядке, по подготовке к строительству и завершения его в предусмотренные сроки.
Судом первой и апелляционной инстанцией обоснованно не приняты доводы ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности, правильно указав, что обязательства ответчика по использованию земельного участка являются длящимися и подлежат исполнению в течение всего срока действия договора. Истец вправе обратиться в суд с иском в пределах срока действия договора аренды в течение 3-летнего периода, предшествовавшего предъявлению иска, а также в пределах 3-летнего срока по окончании срока действия договора.
Довод заявителя о том, что оспариваемым актом затрагиваются права и охраняемые интересы ООО "Реупт-Торг", которого суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьего лица, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и отклоняется судом кассационной инстанции, так как уступка права аренды возможна только с одновременным переводом обязанностей арендатора, поэтому в привлечении вышеуказанного лица к участию в деле не было необходимости, его права оспариваемым актом не нарушаются. Кроме того, ответчик располагал реальной возможностью для представления письменных доказательств в суд первой и апелляционной инстанции, однако ее не воспользовался надлежащим образом. Ответчиком не представлены доказательства невозможности истребования и получения у ООО "Реупт-Торг" письменных документов в обоснование своих доводов, утверждений.
Таким образом, имеющиеся в деле доказательства оценены судом в совокупности, с учетом фактических обстоятельств дела и требований гражданского и процессуального законодательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ.
Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами обеих инстанций установлены в полном объеме, выводы суда соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, поскольку обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2012 года по делу N А41-39793/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Центр-Галерия" - без удовлетворения.
Отменить приостановление судебных актов, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2013 г.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)