Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4685/13

Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. по делу N 33-4685/13


Судья: Трачук А.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Гедыгушева М.И.
судей краевого суда: Криволаповой Е.А., Переверзевой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т.В., Т.И., О.О. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года по гражданскому делу по иску Т.В., Т.И., О.О., действующей и в интересах несовершеннолетней О.М. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" о признании права собственности в порядке приватизации,
по докладу судьи Криволаповой Е.А.,

установила:

Т.В., Т.И., О.О., действующая в интересах несовершеннолетней О.М., обратились с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, о признании за Т.В., Т.И., О.О., О.М., право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что жилое здание в г. Невинномысске. по ул. *** принадлежит на праве собственности Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права *** от *** г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Истцы постоянно проживают в квартире *** в г. Невинномысске по ул. ***, куда вселись *** года, на основании ордера N ***. Сначала истцам были выделены жилые комнаты *** площадью *** кв. м, затем с согласия наймодателя истцы провели перепланировку жилых помещений с образованием отдельного жилого помещения квартирного типа. Истцам в постоянное пользование была передана квартира N *** площадью *** кв. м. Истцы хотят приобрести указанную квартиру в собственность в порядке приватизации, указывают, что ранее свое право на приватизацию не реализовали. Истцы обратились в Министерство имущественных отношений Ставропольского края по вопросу приватизации квартиры, где им письменно разъяснили, что согласно реестра государственного имущества Ставропольского края (далее - реестр) жилой дом значится на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" как единый объект, общей площадью *** кв. м, в котором квартиры не выделены, следовательно, для передачи квартиры в собственность в порядке приватизации балансодержателю следует выполнить ряд действий. Кроме того, истцы обратились в государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Невинномысский энергетический техникум" по данному вопросу, где им пояснили, что денежные средства на это не заложены. В связи с вышеизложенным полагают, что их права на получение в собственность в порядке приватизации квартиры нарушены, в связи, с чем были вынуждены обратиться в суд.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований Т.В., Т.И., О.О., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней О.М., о признании права общей долевой собственности в порядке приватизации по доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м. расположенную по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица *** - отказано.
Не соглашаясь с постановленным судом первой инстанции решением, Т.В., Т.И., О.О. в своей апелляционной жалобе просят его отменить, поскольку полагают, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Более того, указывают, что суд первой инстанции при вынесении решения применил закон не подлежащий применению в данном случае, а также не дал надлежащей правовой оценки доводам истцов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Т.В., Т.И., О.О. и их представителя С., просивших решение суда отменить, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, Т.В. *** года на семью из трех человек, как работнику Невинномысского Энергетического техникума были предоставлены в пользование по договору найма жилые помещения комнаты N ***, общей площадью *** кв. м, Невинномысского энергетического техникума, расположенного в г. Невинномысске по ул. ***, в которые он поселился со своей семьей: женой Т.И., дочерью Т.О. С согласия наймодателя была проведена перепланировка жилых помещений с образованием отдельного жилого помещения квартирного типа. Истцу и членам ее семьи в постоянное пользование передана квартира N *** площадью *** кв. м (л.д. 11). Кроме того, материалами дела подтверждается, что истец и члены его семьи ранее в приватизации не участвовали (л.д. 15).
Суд первой инстанции, рассматривая спор по существу, пришел к выводу о том, что требование о признании права собственности истца на жилое помещение в порядке приватизации, согласно фактическому пользованию и наличию постоянной регистрации по адресу общежития не основано на законодательстве Российской Федерации и не подлежит удовлетворению.
Так, согласно выводов суда первой инстанции, спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. ***, необходимо рассматривать исключительно как общежитие с использованием жилых помещений в качестве специализированных жилых помещений. К данному выводу суд первой инстанции пришел, сославшись на то, что во исполнение Распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом N *** от *** года заключен договор, предметом которого являлось определение порядка использования движимого и недвижимого имущества, закрепленного за Невинномысским энергетическим техникумом на праве оперативного управления. Актом передачи, являющийся приложением N *** к договору от *** г. техникуму для использования передавалось общежитие N *** (по ул. ***). До настоящего времени статус общежития в порядке, установленном постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду" спорного объекта права не снимался.
Более того, суд первой инстанции, в ходе рассмотрения спора по существу, исследовав инвентарное дело дома N *** по ул. ***, пришел к выводу, что спорный объект права был построен специально под общежитие, и как следует из пояснений представителя ответчика, использовался и используется по настоящее время в соответствии с уставной деятельностью техникума для реализации прав и социальных гарантий по обеспечению местами в общежитии обучающихся. Помимо этого из справки ГУП СК "Крайтехинвентаризация" следует, что спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. ***, в соответствии с решением Исполкома Невинномысского горсовета народных депутатов от *** N ***, является общежитием.
*** г. специалистами Невинномысского филиала ГУП СК "Крайтехинвентаризация" подготовлена справка для Управления ЖКХ. архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации г. Невинномысска об утверждении площади общежития по ул. *** в г. Невинномысске *** кв. м после перепланировки. Управлением ЖКХ, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации г. Невинномысска ***г. выдано разрешение N *** об утверждении общей площади здания *** кв. м.
В архиве Невинномысского филиала ГУП СК "Крайтехинвентаризация" отсутствуют сведения об отнесении жилого здания по ул. *** к специализированному жилищному фонду. На балансе и в оперативном управлении ЖКХ администрации г. Невинномысска спорный объект недвижимости не значится. На основании чего суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное здание было принято на баланс ГБОУ СПО "Невинномысский энергетический техникум" и до настоящего времени используется как общежитие для проживания учащихся.
Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может, в связи с чем, полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения, поскольку правоотношения между сторонами по поводу заключенного договора по правилам главы 8 "Социальный наем жилого помещения" ЖК РФ (ст. 60 - 91 ЖК РФ) следует квалифицировать как отношения, характеризующие именно договор социального найма жилого помещения, поскольку, данный факт следует из содержания заключенного с истцом договора и дополнительного соглашения к нему, принимая во внимание бессрочный характер этого договора, условия оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ по ценам и по тарифам, с учетом перечня прав нанимателя, несмотря на отсутствие в наименовании договора сведений о социальном характере найма.
Из материалов дела следует, что в *** году была проведена перепланировка помещений, в результате которых образовались отдельные жилые помещения - квартиры. Указанные перепланировки произведены на основании разрешения Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска, после ее проведения принята указанным органом. В результате проведенной перепланировки, образовались отдельные квартиры, которые поставлены на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, за ответчиками зарегистрировано право собственности и право оперативного управления на многоквартирный жилой дом. Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте, квартира имеет назначение: жилое. Из характеристики жилой площади усматривается, что квартира имеет ***. Принадлежность спорного жилого помещения указанным ответчикам на праве собственности и на праве оперативного управления подтверждена материалами дела, при этом предоставленная истцу квартира не отнесена к какому-либо специализированному фонду (л.д. 12,13). Жилой дом по ул. *** стоит на кадастровом учете, право собственности и право оперативного управления на него в установленном законом порядке зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Назначение указанного жилого дома - жилое здание. Указание на специализированный жилой фонд, общежитие отсутствует. Следовательно, вышеуказанное влечет определенные правовые последствия - использование жилья на условиях социального найма, из чего вытекает гарантированное государством право нанимателей на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.
Ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность. Так, в соответствии со ст. 129 ГК РФ, - объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на жилые помещения.
Следовательно, судебная коллегия приходит к выводу, что занимаемые истцами жилые помещения не являются общежитием, а потому на их приватизацию не распространяются ограничения, установленные ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда".
Кроме того, порядок и основания вселения Т.В. и членов его семьи в указанное жилое помещение за весь истекший период с момента их вселения ни собственником, ни его полномочным лицом ("наймодателем") или иными заинтересованными лицами не оспаривался и в отношении указанных лиц не ставился вопрос об их выселении по предусмотренным законом основаниям.
Более того, в ходе рассмотрения судом первой инстанции спора по существу, не были опровергнуты в соответствующими доказательствами доводы ответчика со ссылкой на представленные документы о нуждаемости Т.В. и членов его семьи на момент их вселения в спорное жилое помещение и на настоящее время, об отсутствии у Т.В., Т.И., О.О. и ее несовершеннолетней дочери О.М. другого жилья на праве собственности или на условиях социального найма, о правомерности вселения указанных лиц на основании соответствующего договора найма жилого помещения и дополнительного соглашения к нему и пользовании государственными жилыми помещениями на условиях социального найма, о фактическом одобрении собственником жилья условий их вселения и проживания в жилом помещении, что подтверждается произведенной регистрацией постоянного места жительства Т.В., Т.И., О.О. по указанному адресу и отсутствии спора по факту регистрации, о неучастии ранее Т.В., Т.И., О.О. и ее несовершеннолетней дочери О.М. в приватизации жилья.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются одним из доказательств того, состоялось ли между сторонами соглашение о вселении лица в занимаемое жилое помещение и на каких условиях, из чего вытекает, что наличие регистрации постоянного места жительства у Т.В., Т.И., О.О. и ее несовершеннолетней дочери О.М. по месту их проживания в жилом доме по ул. ***, г. Невинномысск, свидетельствует о постоянном проживании граждан по указанному адресу и исключает тем самым временный (срочный) характер их вселения и проживания, более того, как следует из п. 1 дополнительного соглашения N *** к договору N *** от *** года наймодатель "предоставляет в постоянное пользование Т.В. квартиру N *** в жилом здании ..." (л.д. 11).
Так, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке. Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными. Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма). С учетом изложенного, жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях.
В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
Вместе с тем, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, суд не должен ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, т.е. хотя он и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития, в том числе при разрешении исковых требований о приватизации общежития.
Принимая во внимание вышеуказанное, суд учитывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 года N 42, согласно которому отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды.
Так, в ходе рассмотрения спора по существу, судом первой инстанции, а также судебной коллегией в ходе проверки правильности вынесенного судом первой инстанции решения, установлено, что дом по ул. *** в г. Невинномысск, значится как жилой дом.
Отсюда можно сделать вывод, что граждане, правомерно занимающие указанное жилье, в случае отсутствия решения полномочного органа (органа местного самоуправления или органа, осуществляющего управление жилищным фондом) о признании жилого дома общежитием, пользуются жилыми помещениями в таком доме на условиях социального найма, и поэтому вправе в судебном порядке признавать право собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Более того, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции не дал оценку Положению о студенческом общежитии, утвержденному Протоколом N *** заседания педагогического совета от *** года, из п. 2 которого следует, что именно жилой дом по ул. *** частично и временно используется в качестве общежития (л.д. 30, т. 2).
Таким образом, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает законным и обоснованным удовлетворить требования истца о признании за Т.В., Т.И., О.О. и ее несовершеннолетней дочерью О.М. право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции не были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства, а также была дана ненадлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является не законным и подлежит отмене, доводы апелляционной жалобы - удовлетворению.
Учитывая требования закона и установленные в ходе рассмотрения гражданского дела, а также при проверке судебной коллегией правильности вынесенного судом первой инстанции решения обстоятельства, судебная коллегия находит постановленное судом первой инстанции решение - подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Т.В., Т.И., О.О. о признании право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2013 года об отказе в удовлетворения исковых требований Т.В., Т.И., О.О. о признании права общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица *** - отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Т.В., Т.И., О.О. и признать за Т.В., Т.И., О.О., О.М. право общей долевой собственности в порядке приватизации по *** доли в праве за каждым на жилое помещение - *** квартиру общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ***.
Апелляционную жалобу - удовлетворить.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)