Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой О.Ю.,
судей Бухтояровой Л.В., Большаковой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью компания "САЮС" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.02.2013 по делу N А43-19851/2012, принятое судьей Олисовым Р.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Хиловой Яны Игоревны (ОГРНИП 308526308500020, ИНН 526318835930) к обществу с ограниченной ответственностью компания "САЮС" (ОГРН 1025203750770, ИНН 5262033010) о взыскании штрафа, аванса, убытков и судебных расходов.
В судебном заседании участвуют представители:
- от истца - индивидуального предпринимателя Хиловой Яны Игоревны - Арутюнян К.В. по доверенности от 19.06.2012 сроком действия три года;
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью компания "САЮС" - Худякова Э.В. по доверенности от 01.04.2013 сроком действия один год, Отмахова Т.В. по доверенности от 01.04.2013 сроком действия один год.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Индивидуальный предприниматель Хилова Яна Игоревна (далее - ИП Хилова Я.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью компания "САЮС" (далее - ООО компания "САЮС", ответчик) о взыскании штрафа на основании пункта 1.6 предварительного договора аренды нежилого помещения от 13.03.2012 N С-59 в размере 1 000 000 руб., штрафа на основании пункта 3.2 предварительного договора аренды в сумме 1 000 000 руб., возврате уплаченного аванса в сумме 270 000 руб., взыскании убытков в размере 100 000 руб., а также судебных расходов в сумме 15 000 руб.
Решением от 11.02.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца штраф в сумме 1 000 000 руб. на основании пункта 1.6 договора, аванс в размере 270 000 руб., а также судебные расходы в сумме 15 000 руб. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО компания "САЮС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в части удовлетворения иска в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для применения меры ответственности, предусмотренной пунктом 1.6 предварительного договора от 13.03.2012 N С-59. Заявитель не согласился с выводом суда о наличии причинно-следственной связи между отсутствием государственной регистрации права собственности ООО компания "САЮС" на нежилое помещение и невозможностью заключения основного договора аренды. При этом указал, что ни одна из сторон не изъявила желание на заключение договора.
Нарушение норм процессуального права, по мнению заявителя, выразилось в отсутствии аудиозаписи судебных заседаний.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании и отзыве указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражений относительно проверки обжалуемой части судебного акта от сторон не поступило.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, на праве общей долевой собственности городу Нижнему Новгороду (55/100 доля в праве) и ООО компания "САЮС" (45/100 доля в праве) принадлежит нежилое встроенное помещение 3 общей площадью 89,6 кв. м, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, улица Белинского, дом 85.
13.03.2012 ООО компания "САЮС" (арендодатель) и ИП Хилова Я.И. (арендатор) заключили предварительный договор N С-59, предметом которого явилось обязательство сторон по заключению в будущем долгосрочного (на 7 лет) договора аренды названного помещения, для организации кафе.
Пунктом 1.6 предварительного договора определено, что к моменту подписания основного договора аренды единоличным собственником объекта недвижимости должен стать арендодатель. Если к моменту подписания основной сделки ООО компания "САЮС" не станет единоличным собственником нежилого помещения, то предприниматель Хилова Я.И. вправе не заключать основной договор аренды и потребовать выплаты штрафа в размере 1 000 000 руб.
Также арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый платеж в размере 270 000 руб. (пункт 3.5).
Пунктом 3.2 договора определено, что арендатор своими силами и за счет собственных средств осуществляет выполнение проекта ремонта по проектно-сметной документации. На арендодателя возложена обязанность по согласованию проекта ремонта со всеми компетентными органами государственной власти и местного самоуправления. Данное действие арендодатель производит в течение 90 дней с момента подписания предварительного договора. В случае если в установленный срок ООО компания "САЮС" не сможет произвести согласование ремонта, ИП Хилова Я.И. вправе требовать выплаты штрафа в размере 1 000 000 руб.
Во исполнение условий предварительного договора ИП Хиловой Я.И. произведен авансовый платеж в сумме 270 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.03.2012 N 889), заключены договоры от 16.03.2012 по разработке проекта фасадов и дизайна спорного помещения, от 26.03.2012 по созданию проектной документации.
Ссылаясь на то, что в установленный предварительным договором срок долгосрочный договор аренды заключен не был, ИП Хилова Я.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность оформления сторонами предварительного договора.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункты 1 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предварительном договоре также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 названной статьи).
Из материалов дела следует, что в установленный пунктом 2.1 предварительного договора аренды срок (90 дней с момента подписания предварительного договора) основной договор заключен не был.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Пунктом 1.6 предварительного договора установлено, что к моменту подписания основного договора аренды единоличным собственником объекта недвижимости должен стать арендодатель. Если к моменту подписания основной сделки ООО компания "САЮС" не станет единоличным собственником нежилого помещения, то предприниматель Хилова Я.И. вправе не заключать основной договор аренды и потребовать выплаты штрафа в размере 1 000 000 руб.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку в установленный предварительным договором срок право собственности арендодателя на нежилое помещение зарегистрировано не было, что явилось причиной не заключения основного договора аренды, истец правомерно предъявил требование о взыскании штрафа на основании пункта 1.6. Также истец правомерно потребовал возврата суммы перечисленного аванса в размере 270 000 руб.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил названные требования ИП Хиловой Я.И. В остальной части решение не обжалуется.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие со стороны истца волеизъявления к заключению основного договора аренды не может быть признана состоятельной.
Условиями заключенного предварительного договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению каких-либо мероприятий по предложению о заключении основного договора. Более того из материалов дела следует, что ИП Хилова Я.И. предпринимала действия по уведомлению арендодателя об истечении срока предварительного договора (заявление от 09.06.2012).
Довод заявителя о нарушении судом норм процессуального права был снят в ходе рассмотрения апелляционной жалобы (протокол судебного заседания от 16.05.2013).
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.02.2013 по делу N А43-19851/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью компания "САЮС" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2013 ПО ДЕЛУ N А43-19851/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2013 г. по делу N А43-19851/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой О.Ю.,
судей Бухтояровой Л.В., Большаковой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью компания "САЮС" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.02.2013 по делу N А43-19851/2012, принятое судьей Олисовым Р.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Хиловой Яны Игоревны (ОГРНИП 308526308500020, ИНН 526318835930) к обществу с ограниченной ответственностью компания "САЮС" (ОГРН 1025203750770, ИНН 5262033010) о взыскании штрафа, аванса, убытков и судебных расходов.
В судебном заседании участвуют представители:
- от истца - индивидуального предпринимателя Хиловой Яны Игоревны - Арутюнян К.В. по доверенности от 19.06.2012 сроком действия три года;
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью компания "САЮС" - Худякова Э.В. по доверенности от 01.04.2013 сроком действия один год, Отмахова Т.В. по доверенности от 01.04.2013 сроком действия один год.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Индивидуальный предприниматель Хилова Яна Игоревна (далее - ИП Хилова Я.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью компания "САЮС" (далее - ООО компания "САЮС", ответчик) о взыскании штрафа на основании пункта 1.6 предварительного договора аренды нежилого помещения от 13.03.2012 N С-59 в размере 1 000 000 руб., штрафа на основании пункта 3.2 предварительного договора аренды в сумме 1 000 000 руб., возврате уплаченного аванса в сумме 270 000 руб., взыскании убытков в размере 100 000 руб., а также судебных расходов в сумме 15 000 руб.
Решением от 11.02.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца штраф в сумме 1 000 000 руб. на основании пункта 1.6 договора, аванс в размере 270 000 руб., а также судебные расходы в сумме 15 000 руб. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО компания "САЮС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в части удовлетворения иска в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для применения меры ответственности, предусмотренной пунктом 1.6 предварительного договора от 13.03.2012 N С-59. Заявитель не согласился с выводом суда о наличии причинно-следственной связи между отсутствием государственной регистрации права собственности ООО компания "САЮС" на нежилое помещение и невозможностью заключения основного договора аренды. При этом указал, что ни одна из сторон не изъявила желание на заключение договора.
Нарушение норм процессуального права, по мнению заявителя, выразилось в отсутствии аудиозаписи судебных заседаний.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании и отзыве указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражений относительно проверки обжалуемой части судебного акта от сторон не поступило.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, на праве общей долевой собственности городу Нижнему Новгороду (55/100 доля в праве) и ООО компания "САЮС" (45/100 доля в праве) принадлежит нежилое встроенное помещение 3 общей площадью 89,6 кв. м, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, улица Белинского, дом 85.
13.03.2012 ООО компания "САЮС" (арендодатель) и ИП Хилова Я.И. (арендатор) заключили предварительный договор N С-59, предметом которого явилось обязательство сторон по заключению в будущем долгосрочного (на 7 лет) договора аренды названного помещения, для организации кафе.
Пунктом 1.6 предварительного договора определено, что к моменту подписания основного договора аренды единоличным собственником объекта недвижимости должен стать арендодатель. Если к моменту подписания основной сделки ООО компания "САЮС" не станет единоличным собственником нежилого помещения, то предприниматель Хилова Я.И. вправе не заключать основной договор аренды и потребовать выплаты штрафа в размере 1 000 000 руб.
Также арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый платеж в размере 270 000 руб. (пункт 3.5).
Пунктом 3.2 договора определено, что арендатор своими силами и за счет собственных средств осуществляет выполнение проекта ремонта по проектно-сметной документации. На арендодателя возложена обязанность по согласованию проекта ремонта со всеми компетентными органами государственной власти и местного самоуправления. Данное действие арендодатель производит в течение 90 дней с момента подписания предварительного договора. В случае если в установленный срок ООО компания "САЮС" не сможет произвести согласование ремонта, ИП Хилова Я.И. вправе требовать выплаты штрафа в размере 1 000 000 руб.
Во исполнение условий предварительного договора ИП Хиловой Я.И. произведен авансовый платеж в сумме 270 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.03.2012 N 889), заключены договоры от 16.03.2012 по разработке проекта фасадов и дизайна спорного помещения, от 26.03.2012 по созданию проектной документации.
Ссылаясь на то, что в установленный предварительным договором срок долгосрочный договор аренды заключен не был, ИП Хилова Я.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность оформления сторонами предварительного договора.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункты 1 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предварительном договоре также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 названной статьи).
Из материалов дела следует, что в установленный пунктом 2.1 предварительного договора аренды срок (90 дней с момента подписания предварительного договора) основной договор заключен не был.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Пунктом 1.6 предварительного договора установлено, что к моменту подписания основного договора аренды единоличным собственником объекта недвижимости должен стать арендодатель. Если к моменту подписания основной сделки ООО компания "САЮС" не станет единоличным собственником нежилого помещения, то предприниматель Хилова Я.И. вправе не заключать основной договор аренды и потребовать выплаты штрафа в размере 1 000 000 руб.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку в установленный предварительным договором срок право собственности арендодателя на нежилое помещение зарегистрировано не было, что явилось причиной не заключения основного договора аренды, истец правомерно предъявил требование о взыскании штрафа на основании пункта 1.6. Также истец правомерно потребовал возврата суммы перечисленного аванса в размере 270 000 руб.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил названные требования ИП Хиловой Я.И. В остальной части решение не обжалуется.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие со стороны истца волеизъявления к заключению основного договора аренды не может быть признана состоятельной.
Условиями заключенного предварительного договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению каких-либо мероприятий по предложению о заключении основного договора. Более того из материалов дела следует, что ИП Хилова Я.И. предпринимала действия по уведомлению арендодателя об истечении срока предварительного договора (заявление от 09.06.2012).
Довод заявителя о нарушении судом норм процессуального права был снят в ходе рассмотрения апелляционной жалобы (протокол судебного заседания от 16.05.2013).
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.02.2013 по делу N А43-19851/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью компания "САЮС" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)