Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гороховик О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Калинниковой О.А.
судей - Черкуновой Л.В., Захарова С.В.,
при секретаре - Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "ЭДС" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 20 февраля 2013 г., которым постановлено:
"Требования П. удовлетворить.
Признать за П. право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью <данные изъяты>, расположенную на 3 этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
Признать договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЗАО "ЭДС" и Д. недействительным, погасить запись о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N и запись о регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
Взыскать с ЗАО "ЭДС", Д. в равных долях (по <данные изъяты> с каждого) в пользу П. расходы на представителя, расходы на изготовление технического паспорта по <данные изъяты> с каждого.
В удовлетворении встречных требований ЗАО "ЭДС", Д. отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Черкуновой Л.В., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к ЗАО "ЭДС" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное в незавершенном строительстве объекте.
В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, ЗАО "ЭДС", ООО "<данные изъяты>" заключено соглашение N об уступке требования (цессии). В соответствии с данным соглашением цедент - ООО СК "<данные изъяты>" уступило ему за плату права требования к должнику ЗАО "ЭДС", возникшие на основании договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в объеме однокомнатной квартиры, строительный номер <адрес>, общей площадью <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ он полностью выплатил денежные средства за спорную квартиру. Однако в установленные сроки застройщик ЗАО "ЭДС" не завершило строительно-монтажные работы, до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Кроме того, спорная квартира продана Д. по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, однако указанная сделка совершена без законных на то оснований, так как ранее она передана истцу по договору цессии, заключенному с ООО СК "<данные изъяты>".
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, П. просил признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью <данные изъяты> расположенную на 3-ем этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, площадь до уточнения <данные изъяты> признать договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО "ЭДС" и Д. недействительным, обязать орган Росреестра по Самарской области погасить запись о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N и запись о регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, взыскать с ответчика расходы на представителя в размере <данные изъяты>., расходы на оформление технического паспорта.
ЗАО "ЭДС" обратилось со встречными исковыми требованиями к П. о признании соглашения об уступке прав требования на квартиру недействительной (ничтожной) сделкой, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между П. и ООО СК "<данные изъяты>" заключено соглашение N об уступке прав требования (цессии) на квартиру N общей площадью <данные изъяты> расположенную на <данные изъяты> этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес>. ЗАО "ЭДС" выразило свое согласие на переход прав требования путем участия в подписании соглашения. Считает данную сделку недействительной, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО СК "<данные изъяты>" прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме слияния - правопреемник ООО "<данные изъяты>". Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора об уступке права требования ООО СК "<данные изъяты>" не могло осуществлять каких-либо юридически значимых действий, в связи с прекращением деятельности.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ЗАО "ЭДС" просило признать соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав требования (цессии) на квартиру N общей площадью <данные изъяты> расположенную на <данные изъяты> этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес>, заключенное между П. и ООО "СК "<данные изъяты>" и, одобренную ЗАО "ЭДС", недействительной (ничтожной) сделкой.
В рамках рассмотрения настоящего дела Д. обратился в суд с иском к ЗАО "ЭДС", П. о признании права собственности на жилое помещение и признании сделки недействительной, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ЗАО "ЭДС" договор долевого участия N. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Предметом заключенного договора явилось долевое участие в части финансирования инвестором строительства однокомнатной квартиры N, общей площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>. В настоящее время квартира передана ему по акту приема-передачи, он осуществляет в квартире ремонт, фактически владеет и несет расходы по ее содержанию. В связи с тем, что ЗАО "ЭДС" уклоняется от своих обязательств по сдаче дома в эксплуатацию, право собственности на квартиру в установленном законом порядке он не может оформить. Полагает, что соглашение N об уступке требования от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между П. и ООО СК "<данные изъяты>" является ничтожной сделкой, поскольку на момент заключения соглашения ООО СК "<данные изъяты>" прекратило свою деятельность и право требования П. оплачено не было. На основании изложенного, просил признать за ним право собственности на объект гражданских прав - жилое помещение, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> в <адрес> в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес>, а также признать недействительной ничтожной сделку - соглашение N об уступке требования от ДД.ММ.ГГГГ
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "ЭДС" просит решение суда отменить и постановить новое решение, которым удовлетворить их встречные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении исковых требований П. отказать, требования Д. удовлетворить. Считает решение незаконным, противоречащим установленным обстоятельствам дела, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЗАО "ЭДС" У. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.
Представитель П. - Г.Н. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Д. - Г.В. с доводами апелляционной жалобы ЗАО "ЭДС" согласился, просил решение суда отменить.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области - Н. просил решение суда изменить, исключив из резолютивной части решения указание на погашение записи о регистрации ипотеки.
Иные участвующие в деле лица в суд не явились, извещались надлежащим образом.
В материалах дела имеются сведения о прекращении деятельности ООО "<данные изъяты>" и ООО СК "<данные изъяты>".
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Положениями ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установлением ГК РФ, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "<данные изъяты>" заключен договор на участие в долевом строительстве N, в соответствии с которым ЗАО "ЭДС" принимает ООО СК "<данные изъяты>" в долевое строительство <данные изъяты> этажного жилого дома (комплекса) секции <данные изъяты> по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 10-11).
Пунктом 1.2 данного договора распределена общая площадь между сторонами, согласно плану, указанного в приложении N. Из приложения N следует, что <адрес> (номер строительный), состоящая из одной комнаты, общей площадью <данные изъяты> расположенная на <данные изъяты> этаже, закреплена за ООО СК "<данные изъяты>" (т. 1 л.д. 12).
Из п. 2.2.1 следует, что ООО СК "<данные изъяты>" обязуется внести вклад в долевое строительство комплекса в объеме <данные изъяты> долларов США, получая при этом в собственность <данные изъяты>% от общей площади комплекса (<данные изъяты> Сроки внесения вклада определяются сторонами в приложении N к данному договору (т. 1 л.д. 10 об.).
На основании п. 2.2.3 названного договора, в случае уступки ООО СК "<данные изъяты>" права требования по данному договору другим лицам, указанное общество обязано оформить за свой счет переуступку прав требований с письменного уведомления ЗАО "ЭДС".
Положениями п. 2.2.5 договора предусмотрено, что ООО СК "<данные изъяты>" приняло на себя обязательство самостоятельно обеспечить поиск третьих лиц (дольщиков) и заключить с ними договоры о долевом участил в строительстве указанного выше дома в пределах, не затрагивающих долю ЗАО "ЭДС".
ДД.ММ.ГГГГ между цедентом - ООО СК "<данные изъяты>" и цессионарием - ООО СК "<данные изъяты>" был заключен договор уступки прав (цессии) N, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) в полном объеме, обозначенные в договоре N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между цедентом и ЗАО "ЭДС" (должник) (т. 2 л.д. 91).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между цедентом, поименованным в договоре как ООО СК "<данные изъяты>", с одной стороны, и цессионарием - П. с другой стороны, с ведома и согласия должника - ЗАО "ЭДС" заключено соглашение об уступке требования (цессии) N, что представитель ЗАО "ЭДС" не оспаривал (т. 1 л.д. 6).
Согласно указанному соглашению, ООО СК "<данные изъяты>" уступает за плату, а П. принимает право требования к ЗАО "ЭДС", возникшее на основании договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "<данные изъяты>", а также иные права, связанные с правами требования по данному договору и оплачивает ООО СК "<данные изъяты>" цену передаваемых требований.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес П. направлено письмо за подписью генерального директора ООО СК "<данные изъяты>" к соглашению об уступке требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии претензий по оплате по соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым определено также читать сторону в соглашении ООО СК "<данные изъяты>" в следующей редакции: ООО СК "<данные изъяты>".
Установлено, что ООО СК "<данные изъяты> на момент заключения договора цессии с ООО СК "<данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ являлось правоспособным юридическим лицом, его деятельность прекращена не была, что подтверждается договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица - ООО СК "<данные изъяты>" была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что вышеуказанный договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ являлся действующим, недействительным не признан, суд в решении правильно указал о том, что ООО СК "<данные изъяты>" правомерно переуступило свое право требования в отношении спорного жилого помещения, возникшее из договора на участие в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЗАО "ЭДС" и приложения N к нему, иному юридическому лицу - ООО СК "<данные изъяты>".
Поскольку ООО СК "<данные изъяты>" обладало правом переуступать свою долю, а также учитывая, что новый цессионарий по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ принял на себя все права и обязанности цедента в полном объеме, суд пришел к правильному выводу о том, что впоследствии ООО СК "<данные изъяты>" было вправе переуступить свои права на спорный объект недвижимости иным лицам, в связи с чем, не имеется оснований для признания N от ДД.ММ.ГГГГ с П. об уступке прав требования (цессии) недействительной (ничтожной) сделкой.
Доводы представителя ЗАО "ЭДС" о том, что в качестве стороны в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ указано юридическое лицо, прекратившее свою деятельность, в связи с чем договор является недействительным, правильно не приняты судом во внимание.
В соответствия со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку действующее законодательство не устанавливает порядок внесения исправлений ошибок и описок, допущенных при заключении договоров, не содержит запрета на совершение указанного действия, указанное исправление может быть совершено сторонами, заключившими договор, в письменном виде.
Как следует из приведенного выше письма от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об уступке требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ сторону ООО СК "<данные изъяты>" в соглашении об уступке требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, следует читать как ООО СК "<данные изъяты>" с указанием новых реквизитов. Данное письмо считать неотъемлемой частью соглашения N об уступке требования (цессия) от ДД.ММ.ГГГГ(т. 2 л.д. 87).
Таким образом, описка в наименовании общества, допущенная при заключении соглашения, была в полной мере устранена. При указанных обстоятельствах, в связи с тем, что по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ состоялась уступка прав от ООО СК "<данные изъяты>" ООО СК "<данные изъяты>", указанное общество свою деятельность к моменту заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года не прекращало, суд правильно указал, что в оспариваемом соглашении указано действующее юридическое лицо, обладающее правоспособностью.
Судебная коллегия полагает, что суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных П. требований.
На основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Как указывалось выше, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК "<данные изъяты>" и П. было заключено с ведома и согласия ЗАО "ЭДС" и при участии последнего.
По условиям соглашения ООО СК "<данные изъяты>" уступило за плату, а П. приняли право требования к ЗАО "ЭДС", возникшие на основании договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также иные права, связанные с правами требованиями по указанному договору, включая оплату цены передаваемых требований.
Положением п. 5 соглашения об уступке требования (цессии) N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что ЗАО "ЭДС" подтверждает и гарантирует, что на момент подписания сторонами настоящего соглашения все обязательства перед ним по договору исполнены ООО СК "<данные изъяты>" надлежащим образом в полном объеме и ЗАО "ЭДС" не имеет к ООО СК "<данные изъяты>" каких-либо имущественных претензий, связанных с исполнением данным обществом своих обязательств по договору (т. 1 л.д. 7).
Пунктом 7 данного соглашения определен размер и порядок оплаты требования.
В силу п. 6 указанного соглашения, срок передачи спорной квартиры П. не позднее 3 ДД.ММ.ГГГГ
Установлено, что спорная квартира, строительство которой осуществлялось на законных основаниях, находится в незавершенном строительством объекте, поскольку дом в настоящее время в эксплуатацию не сдан.
Данные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются постановлением главы города Самары N от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении ЗАО "ЭДС" в аренду земельного участка, продлении срока аренды земельного участка и разрешении строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой в границах улиц <адрес> в квартале N в <адрес>; договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО "ЭДС"; разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, выданным главой г.о. Самара; постановлением главы г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "О выдаче ЗАО "ЭДС" разрешения на завершение строительства указанного выше жилого комплекса"; постановлением главы г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "О предоставления и разрешении на условно разрешенный вид использования земельных участков и отклонения от предельных параметров разрешенного строительства"; постановлением администрации г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "О внесении изменений в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ"; распоряжением администрации Ленинского района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ "О присвоении почтового адреса", согласно которому секции N присвоен адрес <адрес>.
В соответствии с техническим паспортом, спорный объект недвижимости - представляет собой однокомнатную квартиру, площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 171).
Также установлено, что П. исполнил свои обязательства по оплате спорной квартиры, при этом срок сдачи дома в эксплуатацию ЗАО "ЭДС" истек, однако до настоящего времени спорная квартира ему не передана.
Данные обстоятельства подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ, подлинность которой представитель ЗАО "ЭДС" не оспаривал. Доказательств обратного ЗАО "ЭДС" не представлено.
Давая оценку представленным по делу доказательствам с совокупности с установленными обстоятельствами, и учитывая, что строительство жилого дома осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства, однако по независящим от П. причинам дом в эксплуатацию не введен, при этом он в полной мере исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость спорной квартиры, его доля в объекте долевого строительства конкретно определена, имеет точное описание в указанных выше соглашениях, а также в техническом плане и экспликации к нему, что позволяет выделить жилое помещение из числа других и идентифицировать его, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных П. требований, признав за ним право собственности на испрашиваемое жилое помещение в незавершенном строительством объекте.
Доводы представителя ЗАО "ЭДС" о том, что стоимость квартиры П. не оплачена надлежащему лицу, правильно не приняты судом во внимание. Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру N, П. полностью исполнил свои обязательства по оплате спорной квартиры, в соответствии с условиями заключенного с ним соглашения.
Кроме того, согласно п. 5 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с П., ЗАО "ЭДС" подтверждает и гарантирует, что на момент подписания сторонами настоящего соглашения все обязательства перед ним по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены ООО СК "<данные изъяты>" надлежащим образом в полном объеме и ЗАО "ЭДС" не имеет к ООО СК "<данные изъяты>" каких-либо имущественных претензий, связанных с исполнением данным обществом своих обязательств по договору (л.д. 7).
В связи с этим суд обоснованно указал, что в данном случае какие-либо имущественные права ЗАО "ЭДС" не нарушаются, поскольку с указанным обществом расчеты за испрашиваемую П. квартиру произведены в полном объеме.
Ссылки представителя ЗАО "ЭДС" на то, что площадь квартиры, указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ отличается от площади квартиры, право собственности на которую просит признать истец, что свидетельствует о том, что это два разных объекта недвижимости, суд правильно признал несостоятельными.
Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ на момент их подписания, спорная квартира построенной не являлась, соответственно точно определить ее площадь стало возможно лишь после окончания строительства и проведения обмеров соответствующим органом.
Поскольку данная квартира имеет точное описание, в том числе - количество комнат, этаж, номер секции, строительный номер, и учитывая, что согласно плана этажа подобному описанию соответствует лишь одна квартира, расхождения исключительно в размере ее площади, указанной в соглашениях и техническом плане, не свидетельствуют о том, что это разные объекты недвижимости.
Ссылки представителя ЗАО "ЭДС" на то, что П. пропущен срок исковой давности на обращение в суд с иском о защите нарушенного права, лишены оснований. По условиям соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО "ЭДС" приняло на себя обязательство сдать жилой дом, в котором располагается спорная квартира, в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 6). Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, таким образом оснований полагать, что им был пропущен срок давности у суда не имелось.
Доводы представителя ЗАО "ЭДС" о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не влечет юридических последствий, поскольку одной из его сторон является юридическое лицо, прекратившее свою деятельность, безосновательны.
Как следует из текста указанного дополнительного соглашения, одной из сторон по нему является ЗАО "ЭДС", которое до настоящего времени является действующей организацией. Таким образом, при подписании данного соглашения ЗАО "ЭДС" приняло на себя ряд обязательств перед П., в том числе по сроку сдачи дома в эксплуатацию и передачи ему в собственность объекта долевого участия. Поскольку в указанной части договор составлен между правоспособными лицами, недействительным или ничтожным признан не был, у суда отсутствовали основания полагать, что в данной части указанный договор не влечет юридических последствий. Кроме того, ЗАО "ЭДС", участвуя в указанной сделке, подтвердило перед П. правомочность ранее заключенных с ним сделок.
Утверждения представителя ЗАО "ЭДС" о том, что договор цессии, заключенный между ООО СК "<данные изъяты>" и ООО СК "<данные изъяты>" является подложным доказательством, в связи с чем все соглашения, заключенные от лица ООО СК "<данные изъяты>" ничтожны, суд правильно отверг как необоснованные. Доказательств подложности указанного доказательства ЗАО "ЭДС" суду не представлено. Кроме того, установлено и указано выше, что ЗАО "ЭДС" согласовало переуступку спорной квартиры в ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, указанными действиями данное общество подтвердило правомочность указанной переуступки, факт наличия у П. прав на спорную квартиру и исполнение последним обязательств по договору, а также отсутствие не исполненных обязательств перед ЗАО "ЭДС" иными участниками правоотношений применительно к спорному жилому помещению.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и Д. заключен договор N долевого участия, в соответствии с условиями которого ЗАО "ЭДС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 2-х подъездный жилой <адрес> со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, находящимся в границах улиц <адрес> в квартале N в <адрес> (секция 1/3), общей площадью <данные изъяты> и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору (Д.) жилое помещение в жилом доме.
Объектом настоящего договора является однокомнатная квартира N общей площадью <данные изъяты> на третьем этаже, расположенной в указанном доме.
Вышеуказанный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ заключен на момент действия договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ООО СК "<данные изъяты>", на основании которого указанная квартира была передана ООО СК "<данные изъяты>", а в последующем по соглашению об уступке требования П.
Суд верно указал в решении, что на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ с Д., указанная доля уже не принадлежала ЗАО "ЭДС", в связи с чем общество не имело право переуступать указанную долю иному лицу, поэтому договор, заключенный ЗАО "ЭДС" с Д. является ничтожным.
С учетом изложенных обстоятельств, суд правомерно удовлетворил требования П. и признал договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и Д. недействительным, оставив без удовлетворения требования Д. о признании права собственности на спорную квартиру.
Судебная коллегия полагает, что имеющие значение для дела обстоятельства судом установлены верно и получили правильную юридическую оценку.
Ссылки в жалобе на то, что в материалах дела имеется лишь копия договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как оригинал либо надлежащим образом заверенная копия данного документа суду не представлена, основанием к отмене решения суда не являются. Из материалов дела видно, что деятельность сторон договора цессии - ООО СК "<данные изъяты>" и ООО СК "<данные изъяты>" в настоящее время прекращена, в связи с чем подлинник договора не мог быть от них истребован.
Ссылки на противоречия в условиях договора от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО "<данные изъяты>", в части полномочий последнего на уступку прав требования (п. 2.2.3, 5.2, 8.2) со ссылкой на ст. 382 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание, поскольку буквальное толкование названных положений договора свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению о возможности переуступки прав требования иным лицам с согласия ЗАО "ЭДС" (п. 2.2.3 и 8.2). О согласованности воли сторон по данному вопросу свидетельствует непосредственное участие ЗАО "ЭДС" в подписании соглашения с П.
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Правовые основания полагать, что совершенная с участием П. сделка ничтожна, отсутствуют.
Не являются основанием к отмене решения суда и иные доводы апелляционной жалобы ЗАО "ЭДС", которые по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела и исследованных судом первой инстанции доказательств, получивших в решении необходимую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ судом не допущено.
В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена Федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Как следует из пояснений представителя Управления Росреестра по Самарской области, в случае погашения записи о регистрации ипотеки, она автоматически погасится в отношении иных участников долевого строительства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, оставив решение суда по существу без изменений, исключить из резолютивной части решения суда указание на погашение записи о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 20 февраля 2013 года по существу оставить без изменения, исключив из резолютивной части решения указание на погашение записи о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3664/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N 33-3664/2013
Судья: Гороховик О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Калинниковой О.А.
судей - Черкуновой Л.В., Захарова С.В.,
при секретаре - Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "ЭДС" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 20 февраля 2013 г., которым постановлено:
"Требования П. удовлетворить.
Признать за П. право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью <данные изъяты>, расположенную на 3 этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
Признать договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЗАО "ЭДС" и Д. недействительным, погасить запись о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N и запись о регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
Взыскать с ЗАО "ЭДС", Д. в равных долях (по <данные изъяты> с каждого) в пользу П. расходы на представителя, расходы на изготовление технического паспорта по <данные изъяты> с каждого.
В удовлетворении встречных требований ЗАО "ЭДС", Д. отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Черкуновой Л.В., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к ЗАО "ЭДС" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное в незавершенном строительстве объекте.
В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, ЗАО "ЭДС", ООО "<данные изъяты>" заключено соглашение N об уступке требования (цессии). В соответствии с данным соглашением цедент - ООО СК "<данные изъяты>" уступило ему за плату права требования к должнику ЗАО "ЭДС", возникшие на основании договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в объеме однокомнатной квартиры, строительный номер <адрес>, общей площадью <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ он полностью выплатил денежные средства за спорную квартиру. Однако в установленные сроки застройщик ЗАО "ЭДС" не завершило строительно-монтажные работы, до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Кроме того, спорная квартира продана Д. по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, однако указанная сделка совершена без законных на то оснований, так как ранее она передана истцу по договору цессии, заключенному с ООО СК "<данные изъяты>".
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, П. просил признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью <данные изъяты> расположенную на 3-ем этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, площадь до уточнения <данные изъяты> признать договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО "ЭДС" и Д. недействительным, обязать орган Росреестра по Самарской области погасить запись о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N и запись о регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, взыскать с ответчика расходы на представителя в размере <данные изъяты>., расходы на оформление технического паспорта.
ЗАО "ЭДС" обратилось со встречными исковыми требованиями к П. о признании соглашения об уступке прав требования на квартиру недействительной (ничтожной) сделкой, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между П. и ООО СК "<данные изъяты>" заключено соглашение N об уступке прав требования (цессии) на квартиру N общей площадью <данные изъяты> расположенную на <данные изъяты> этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес>. ЗАО "ЭДС" выразило свое согласие на переход прав требования путем участия в подписании соглашения. Считает данную сделку недействительной, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО СК "<данные изъяты>" прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме слияния - правопреемник ООО "<данные изъяты>". Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора об уступке права требования ООО СК "<данные изъяты>" не могло осуществлять каких-либо юридически значимых действий, в связи с прекращением деятельности.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ЗАО "ЭДС" просило признать соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав требования (цессии) на квартиру N общей площадью <данные изъяты> расположенную на <данные изъяты> этаже в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес>, заключенное между П. и ООО "СК "<данные изъяты>" и, одобренную ЗАО "ЭДС", недействительной (ничтожной) сделкой.
В рамках рассмотрения настоящего дела Д. обратился в суд с иском к ЗАО "ЭДС", П. о признании права собственности на жилое помещение и признании сделки недействительной, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ЗАО "ЭДС" договор долевого участия N. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Предметом заключенного договора явилось долевое участие в части финансирования инвестором строительства однокомнатной квартиры N, общей площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>. В настоящее время квартира передана ему по акту приема-передачи, он осуществляет в квартире ремонт, фактически владеет и несет расходы по ее содержанию. В связи с тем, что ЗАО "ЭДС" уклоняется от своих обязательств по сдаче дома в эксплуатацию, право собственности на квартиру в установленном законом порядке он не может оформить. Полагает, что соглашение N об уступке требования от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между П. и ООО СК "<данные изъяты>" является ничтожной сделкой, поскольку на момент заключения соглашения ООО СК "<данные изъяты>" прекратило свою деятельность и право требования П. оплачено не было. На основании изложенного, просил признать за ним право собственности на объект гражданских прав - жилое помещение, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> в <адрес> в объекте незавершенного строительства в жилом доме по адресу: <адрес>, а также признать недействительной ничтожной сделку - соглашение N об уступке требования от ДД.ММ.ГГГГ
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "ЭДС" просит решение суда отменить и постановить новое решение, которым удовлетворить их встречные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении исковых требований П. отказать, требования Д. удовлетворить. Считает решение незаконным, противоречащим установленным обстоятельствам дела, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЗАО "ЭДС" У. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.
Представитель П. - Г.Н. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Д. - Г.В. с доводами апелляционной жалобы ЗАО "ЭДС" согласился, просил решение суда отменить.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области - Н. просил решение суда изменить, исключив из резолютивной части решения указание на погашение записи о регистрации ипотеки.
Иные участвующие в деле лица в суд не явились, извещались надлежащим образом.
В материалах дела имеются сведения о прекращении деятельности ООО "<данные изъяты>" и ООО СК "<данные изъяты>".
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Положениями ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установлением ГК РФ, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "<данные изъяты>" заключен договор на участие в долевом строительстве N, в соответствии с которым ЗАО "ЭДС" принимает ООО СК "<данные изъяты>" в долевое строительство <данные изъяты> этажного жилого дома (комплекса) секции <данные изъяты> по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 10-11).
Пунктом 1.2 данного договора распределена общая площадь между сторонами, согласно плану, указанного в приложении N. Из приложения N следует, что <адрес> (номер строительный), состоящая из одной комнаты, общей площадью <данные изъяты> расположенная на <данные изъяты> этаже, закреплена за ООО СК "<данные изъяты>" (т. 1 л.д. 12).
Из п. 2.2.1 следует, что ООО СК "<данные изъяты>" обязуется внести вклад в долевое строительство комплекса в объеме <данные изъяты> долларов США, получая при этом в собственность <данные изъяты>% от общей площади комплекса (<данные изъяты> Сроки внесения вклада определяются сторонами в приложении N к данному договору (т. 1 л.д. 10 об.).
На основании п. 2.2.3 названного договора, в случае уступки ООО СК "<данные изъяты>" права требования по данному договору другим лицам, указанное общество обязано оформить за свой счет переуступку прав требований с письменного уведомления ЗАО "ЭДС".
Положениями п. 2.2.5 договора предусмотрено, что ООО СК "<данные изъяты>" приняло на себя обязательство самостоятельно обеспечить поиск третьих лиц (дольщиков) и заключить с ними договоры о долевом участил в строительстве указанного выше дома в пределах, не затрагивающих долю ЗАО "ЭДС".
ДД.ММ.ГГГГ между цедентом - ООО СК "<данные изъяты>" и цессионарием - ООО СК "<данные изъяты>" был заключен договор уступки прав (цессии) N, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) в полном объеме, обозначенные в договоре N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между цедентом и ЗАО "ЭДС" (должник) (т. 2 л.д. 91).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между цедентом, поименованным в договоре как ООО СК "<данные изъяты>", с одной стороны, и цессионарием - П. с другой стороны, с ведома и согласия должника - ЗАО "ЭДС" заключено соглашение об уступке требования (цессии) N, что представитель ЗАО "ЭДС" не оспаривал (т. 1 л.д. 6).
Согласно указанному соглашению, ООО СК "<данные изъяты>" уступает за плату, а П. принимает право требования к ЗАО "ЭДС", возникшее на основании договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "<данные изъяты>", а также иные права, связанные с правами требования по данному договору и оплачивает ООО СК "<данные изъяты>" цену передаваемых требований.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес П. направлено письмо за подписью генерального директора ООО СК "<данные изъяты>" к соглашению об уступке требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии претензий по оплате по соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым определено также читать сторону в соглашении ООО СК "<данные изъяты>" в следующей редакции: ООО СК "<данные изъяты>".
Установлено, что ООО СК "<данные изъяты> на момент заключения договора цессии с ООО СК "<данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ являлось правоспособным юридическим лицом, его деятельность прекращена не была, что подтверждается договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица - ООО СК "<данные изъяты>" была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что вышеуказанный договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ являлся действующим, недействительным не признан, суд в решении правильно указал о том, что ООО СК "<данные изъяты>" правомерно переуступило свое право требования в отношении спорного жилого помещения, возникшее из договора на участие в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЗАО "ЭДС" и приложения N к нему, иному юридическому лицу - ООО СК "<данные изъяты>".
Поскольку ООО СК "<данные изъяты>" обладало правом переуступать свою долю, а также учитывая, что новый цессионарий по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ принял на себя все права и обязанности цедента в полном объеме, суд пришел к правильному выводу о том, что впоследствии ООО СК "<данные изъяты>" было вправе переуступить свои права на спорный объект недвижимости иным лицам, в связи с чем, не имеется оснований для признания N от ДД.ММ.ГГГГ с П. об уступке прав требования (цессии) недействительной (ничтожной) сделкой.
Доводы представителя ЗАО "ЭДС" о том, что в качестве стороны в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ указано юридическое лицо, прекратившее свою деятельность, в связи с чем договор является недействительным, правильно не приняты судом во внимание.
В соответствия со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку действующее законодательство не устанавливает порядок внесения исправлений ошибок и описок, допущенных при заключении договоров, не содержит запрета на совершение указанного действия, указанное исправление может быть совершено сторонами, заключившими договор, в письменном виде.
Как следует из приведенного выше письма от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об уступке требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ сторону ООО СК "<данные изъяты>" в соглашении об уступке требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, следует читать как ООО СК "<данные изъяты>" с указанием новых реквизитов. Данное письмо считать неотъемлемой частью соглашения N об уступке требования (цессия) от ДД.ММ.ГГГГ(т. 2 л.д. 87).
Таким образом, описка в наименовании общества, допущенная при заключении соглашения, была в полной мере устранена. При указанных обстоятельствах, в связи с тем, что по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ состоялась уступка прав от ООО СК "<данные изъяты>" ООО СК "<данные изъяты>", указанное общество свою деятельность к моменту заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года не прекращало, суд правильно указал, что в оспариваемом соглашении указано действующее юридическое лицо, обладающее правоспособностью.
Судебная коллегия полагает, что суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных П. требований.
На основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Как указывалось выше, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК "<данные изъяты>" и П. было заключено с ведома и согласия ЗАО "ЭДС" и при участии последнего.
По условиям соглашения ООО СК "<данные изъяты>" уступило за плату, а П. приняли право требования к ЗАО "ЭДС", возникшие на основании договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также иные права, связанные с правами требованиями по указанному договору, включая оплату цены передаваемых требований.
Положением п. 5 соглашения об уступке требования (цессии) N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что ЗАО "ЭДС" подтверждает и гарантирует, что на момент подписания сторонами настоящего соглашения все обязательства перед ним по договору исполнены ООО СК "<данные изъяты>" надлежащим образом в полном объеме и ЗАО "ЭДС" не имеет к ООО СК "<данные изъяты>" каких-либо имущественных претензий, связанных с исполнением данным обществом своих обязательств по договору (т. 1 л.д. 7).
Пунктом 7 данного соглашения определен размер и порядок оплаты требования.
В силу п. 6 указанного соглашения, срок передачи спорной квартиры П. не позднее 3 ДД.ММ.ГГГГ
Установлено, что спорная квартира, строительство которой осуществлялось на законных основаниях, находится в незавершенном строительством объекте, поскольку дом в настоящее время в эксплуатацию не сдан.
Данные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются постановлением главы города Самары N от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении ЗАО "ЭДС" в аренду земельного участка, продлении срока аренды земельного участка и разрешении строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой в границах улиц <адрес> в квартале N в <адрес>; договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО "ЭДС"; разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, выданным главой г.о. Самара; постановлением главы г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "О выдаче ЗАО "ЭДС" разрешения на завершение строительства указанного выше жилого комплекса"; постановлением главы г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "О предоставления и разрешении на условно разрешенный вид использования земельных участков и отклонения от предельных параметров разрешенного строительства"; постановлением администрации г.о. Самара N от ДД.ММ.ГГГГ "О внесении изменений в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ"; распоряжением администрации Ленинского района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ "О присвоении почтового адреса", согласно которому секции N присвоен адрес <адрес>.
В соответствии с техническим паспортом, спорный объект недвижимости - представляет собой однокомнатную квартиру, площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 171).
Также установлено, что П. исполнил свои обязательства по оплате спорной квартиры, при этом срок сдачи дома в эксплуатацию ЗАО "ЭДС" истек, однако до настоящего времени спорная квартира ему не передана.
Данные обстоятельства подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ, подлинность которой представитель ЗАО "ЭДС" не оспаривал. Доказательств обратного ЗАО "ЭДС" не представлено.
Давая оценку представленным по делу доказательствам с совокупности с установленными обстоятельствами, и учитывая, что строительство жилого дома осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства, однако по независящим от П. причинам дом в эксплуатацию не введен, при этом он в полной мере исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость спорной квартиры, его доля в объекте долевого строительства конкретно определена, имеет точное описание в указанных выше соглашениях, а также в техническом плане и экспликации к нему, что позволяет выделить жилое помещение из числа других и идентифицировать его, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных П. требований, признав за ним право собственности на испрашиваемое жилое помещение в незавершенном строительством объекте.
Доводы представителя ЗАО "ЭДС" о том, что стоимость квартиры П. не оплачена надлежащему лицу, правильно не приняты судом во внимание. Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру N, П. полностью исполнил свои обязательства по оплате спорной квартиры, в соответствии с условиями заключенного с ним соглашения.
Кроме того, согласно п. 5 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с П., ЗАО "ЭДС" подтверждает и гарантирует, что на момент подписания сторонами настоящего соглашения все обязательства перед ним по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены ООО СК "<данные изъяты>" надлежащим образом в полном объеме и ЗАО "ЭДС" не имеет к ООО СК "<данные изъяты>" каких-либо имущественных претензий, связанных с исполнением данным обществом своих обязательств по договору (л.д. 7).
В связи с этим суд обоснованно указал, что в данном случае какие-либо имущественные права ЗАО "ЭДС" не нарушаются, поскольку с указанным обществом расчеты за испрашиваемую П. квартиру произведены в полном объеме.
Ссылки представителя ЗАО "ЭДС" на то, что площадь квартиры, указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ отличается от площади квартиры, право собственности на которую просит признать истец, что свидетельствует о том, что это два разных объекта недвижимости, суд правильно признал несостоятельными.
Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ на момент их подписания, спорная квартира построенной не являлась, соответственно точно определить ее площадь стало возможно лишь после окончания строительства и проведения обмеров соответствующим органом.
Поскольку данная квартира имеет точное описание, в том числе - количество комнат, этаж, номер секции, строительный номер, и учитывая, что согласно плана этажа подобному описанию соответствует лишь одна квартира, расхождения исключительно в размере ее площади, указанной в соглашениях и техническом плане, не свидетельствуют о том, что это разные объекты недвижимости.
Ссылки представителя ЗАО "ЭДС" на то, что П. пропущен срок исковой давности на обращение в суд с иском о защите нарушенного права, лишены оснований. По условиям соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО "ЭДС" приняло на себя обязательство сдать жилой дом, в котором располагается спорная квартира, в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 6). Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, таким образом оснований полагать, что им был пропущен срок давности у суда не имелось.
Доводы представителя ЗАО "ЭДС" о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не влечет юридических последствий, поскольку одной из его сторон является юридическое лицо, прекратившее свою деятельность, безосновательны.
Как следует из текста указанного дополнительного соглашения, одной из сторон по нему является ЗАО "ЭДС", которое до настоящего времени является действующей организацией. Таким образом, при подписании данного соглашения ЗАО "ЭДС" приняло на себя ряд обязательств перед П., в том числе по сроку сдачи дома в эксплуатацию и передачи ему в собственность объекта долевого участия. Поскольку в указанной части договор составлен между правоспособными лицами, недействительным или ничтожным признан не был, у суда отсутствовали основания полагать, что в данной части указанный договор не влечет юридических последствий. Кроме того, ЗАО "ЭДС", участвуя в указанной сделке, подтвердило перед П. правомочность ранее заключенных с ним сделок.
Утверждения представителя ЗАО "ЭДС" о том, что договор цессии, заключенный между ООО СК "<данные изъяты>" и ООО СК "<данные изъяты>" является подложным доказательством, в связи с чем все соглашения, заключенные от лица ООО СК "<данные изъяты>" ничтожны, суд правильно отверг как необоснованные. Доказательств подложности указанного доказательства ЗАО "ЭДС" суду не представлено. Кроме того, установлено и указано выше, что ЗАО "ЭДС" согласовало переуступку спорной квартиры в ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, указанными действиями данное общество подтвердило правомочность указанной переуступки, факт наличия у П. прав на спорную квартиру и исполнение последним обязательств по договору, а также отсутствие не исполненных обязательств перед ЗАО "ЭДС" иными участниками правоотношений применительно к спорному жилому помещению.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и Д. заключен договор N долевого участия, в соответствии с условиями которого ЗАО "ЭДС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 2-х подъездный жилой <адрес> со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, находящимся в границах улиц <адрес> в квартале N в <адрес> (секция 1/3), общей площадью <данные изъяты> и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору (Д.) жилое помещение в жилом доме.
Объектом настоящего договора является однокомнатная квартира N общей площадью <данные изъяты> на третьем этаже, расположенной в указанном доме.
Вышеуказанный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ заключен на момент действия договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ООО СК "<данные изъяты>", на основании которого указанная квартира была передана ООО СК "<данные изъяты>", а в последующем по соглашению об уступке требования П.
Суд верно указал в решении, что на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ с Д., указанная доля уже не принадлежала ЗАО "ЭДС", в связи с чем общество не имело право переуступать указанную долю иному лицу, поэтому договор, заключенный ЗАО "ЭДС" с Д. является ничтожным.
С учетом изложенных обстоятельств, суд правомерно удовлетворил требования П. и признал договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и Д. недействительным, оставив без удовлетворения требования Д. о признании права собственности на спорную квартиру.
Судебная коллегия полагает, что имеющие значение для дела обстоятельства судом установлены верно и получили правильную юридическую оценку.
Ссылки в жалобе на то, что в материалах дела имеется лишь копия договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как оригинал либо надлежащим образом заверенная копия данного документа суду не представлена, основанием к отмене решения суда не являются. Из материалов дела видно, что деятельность сторон договора цессии - ООО СК "<данные изъяты>" и ООО СК "<данные изъяты>" в настоящее время прекращена, в связи с чем подлинник договора не мог быть от них истребован.
Ссылки на противоречия в условиях договора от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО "<данные изъяты>", в части полномочий последнего на уступку прав требования (п. 2.2.3, 5.2, 8.2) со ссылкой на ст. 382 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание, поскольку буквальное толкование названных положений договора свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению о возможности переуступки прав требования иным лицам с согласия ЗАО "ЭДС" (п. 2.2.3 и 8.2). О согласованности воли сторон по данному вопросу свидетельствует непосредственное участие ЗАО "ЭДС" в подписании соглашения с П.
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Правовые основания полагать, что совершенная с участием П. сделка ничтожна, отсутствуют.
Не являются основанием к отмене решения суда и иные доводы апелляционной жалобы ЗАО "ЭДС", которые по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела и исследованных судом первой инстанции доказательств, получивших в решении необходимую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ судом не допущено.
В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена Федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Как следует из пояснений представителя Управления Росреестра по Самарской области, в случае погашения записи о регистрации ипотеки, она автоматически погасится в отношении иных участников долевого строительства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным, оставив решение суда по существу без изменений, исключить из резолютивной части решения суда указание на погашение записи о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 20 февраля 2013 года по существу оставить без изменения, исключив из резолютивной части решения указание на погашение записи о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)